潍坊综合保税区低效利用建设用地处置意见（试行）

1、潍坊综合保税区低效利用建设用地处置意见（试行）为依法、规范、有序推进低效用地处置，加快产业转型升级和产城深度融合，根据相关法律法规，结合我区实际，提出如下意见。一、总体要求依法办事、规范运作。严格执行中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法和国土资源部闲置土地处置办法、城镇低效用地再开发试点指导意见，加强执法监管，推进低效用地依法认定、依法处置、依法利用。以用为主、以用为先。统筹考虑低效用地的宗地状况、产生原因和沉淀问题，因地制宜、因企施策，以项目建设为抓手，通过退转开发、增资扩产、依法收回等多种方式，督促现有企业加快土地高效集约利用。利益共享、多方共赢。兼顾各方实际利益，完善政策激

2、励机制，统筹安排公益用地和产业调整用地，调动社会各方积极性，促进土地利用经济效益和社会效益的最大化。部门协同、形成合力。加强各部门之间的协调联动，综合运用行政、法律、经济手段，形成推进低效土地二次开发长效机制。二、低效用地的认定在符合土地利用总体规划的前提下，经管委会确认的下列情况可认定为低效利用建设用地：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地及不符合安全生产和环保等要求的；因企业原因造成开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足50%或者已投资额占总投资额不足50%，中止开发建设满一年的；工业企业厂区内成片空闲土地超过10亩，中止开发建设满一年且无后续发展计划的；土地利用和综合产出效率

3、低下、已竣工投产项目亩均税收连续两年达不到辖区平均税收50%的；已确定实施退转搬迁的；被管委会认定为低效利用的其他建设用地。三、坚持分类处置限期开工。对符合城市规划和产业导向，已经取得国有土地使用权的企业，凡是没有按规定要求开工建设的，督促其出具书面承诺，完善规划方案，限期开发建设；对投资强度、建设进度、产出效益达不到约定要求且尚有发展潜力和市场前景的，督促其追加投资，限期投产达效。增资扩产。对部分成长性好且符合规划、环保、消防、安全等条件的低效用地业，在不改变原用途的前提下，鼓励企业进行增资技改，通过提升规划，建设多层高标准厂房，充分利用地下空间，实现企业做强做大。实施退转。按照城市规划要求

4、，报经管委会审查批准，拟调整用途的企业低效用地，可实施退转搬迁。项目用地依法收回后，根据新的城市规划，重新供地利用。转型升级。在符合环保、安全等前提下，鼓励企业在过渡期内暂不变更土地性质，利用现有存量土地和原有厂房，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态，为加快产城融合提供新支持。协商回购。对产业政策、规划调整等原因，企业无法继续使用土地的，可向管委会提出申请，经研究同意后由国土分局回购土地使用权。依法处置。对没有取得合法用地手续的低效用地，尊重历史，分清责任，依法处置。四、规范企业退转企业退转补偿由土地价值、地上附着物价值和退转损失构成。土地

5、价值和地上附着物价值分别由国土分局和有关部门根据各自职责，委托经管委会招标认定的中介机构对企业土地、地上附着物进行评估；退转损失由有关部门和企业共同委托经管委会招标认定的中介机构进行评估，对中介机构无法核算的企业，由管委会进行认定和协商洽谈。对符合退转条件、有退转搬迁意愿的企业在提出退转申请前停产停业的（以企业纳税记录或统计报表为依据），不予核算认定退转损失；对不符合退转条件、有退转搬迁意愿的企业，不予核算认定退转损失。企业退转搬迁的具体流程及部门职责：有退转搬迁意愿的企业向管委会提出申请，经管委会批准后，启动企业退转搬迁。国土分局和规划分局联合对退转企业原有开发建设用地比例进行认定，经发局牵

6、头对退转企业原有投资比例进行认定；国土分局和有关部门委托经管委会招标认定的中介机构对企业土地、地上附着物进行评估；有关部门和企业共同委托经管委会招标认定的中介机构对退转企业损失进行评估，对中介机构无法核算的企业，由管委会进行认定和协商洽谈。经中介机构评估认定后的企业退转损失补偿方案，提交党政联席会议研究。党政联席会议研究确定项目退转方案后，企业实施整体退转。在退转企业向国土部门提出土地收回申请后，国土分局和有关部门与企业签订土地收回协议、地上附着物和退转损失补偿协议。退转企业完成拆迁达到净地出让条件，依据规划分局出具的规划设计条件，国土分局办理土地出让，竞得者全额缴纳土地出让金后，财政局支付退

7、转企业土地收购款、地上附着物及退转损失补偿款。五、提升规划水平按照“完善功能、提升品质”的总体要求，低效用地优先用于安排新兴产业和园区配套项目，坚持高起点规划，高标准建设。对实施增资扩产等方式就地转型升级的工业企业，通过建设多层厂房或实施厂房改造加层及利用地下空间，增加建筑容积率的，不增收土地价款。并对增资扩产规模较大（增加建筑面积5000平方米以上或加层至3层以上），投产增效水平较高的，研究制定激励措施。退转之后的土地需改变用地性质的，可根据城市规划调整为商住用地。若开发住宅，鼓励建设高端住宅、限制中端住宅、禁止低端住宅的开发。鼓励对退转用地内现有质量较好的建筑进行再利用，做好公共服务配套。

8、规划部门对建筑物及地面附着物是否予符合规划设计条件进行认定。对已经取得土地手续的退转项目，严格商住比例调整，必须增加配建一定的公共设施，经管委会同意后，方可进行规划方案调整，并可根据山东省城乡规划条例、山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法等有关规定，变更用地性质。增加的公共设施配建原则如下：以社区为一个管理单元，按先审批先配建的原则，逐一配齐公共管理用房、幼儿园、公共绿地等。根据市委办公室关于进一步加强城市社区建设的意见（潍办发201332号）、关于推进城市区域化党建工作的实施意见（潍办发201621号）要求，新建社区在规划建设时要按规定预留社区工作服务用房。建设单位应当严格按照规划

9、主管部门批准的规划开发建设。任何单位和个人不得擅自变更规划主管部门确定的规划强制性内容。六、加强监督制约把低效用地利用纳入重点项目范畴，实行党工委、管委会领导班子成员包靠制度，各相关部门充分发挥职能作用，法律顾问全程介入，建立起依法推动、项目带动、政策驱动、部门联动的长效机制。国土分局对经管委会认定的低效用地企业下达加快土地限时利用通知书，企业须在60日内提报项目用地加快利用实施方案，经管委会研究同意后，企业出具加快土地限时利用承诺书，书面承诺严格按照经同意的项目用地加快利用实施方案要求开工、竣工和投产达效。由国土分局跟踪督导用地企业履行承诺，原则上要求1年内完成各项手续办理、并按照合同约定进

10、行开发利用。按照这一时间节点，坚持目标导向，加大推进力度，以目标倒逼进度、方法倒逼程序、督查倒逼落实，夯实责任，一抓到底。对既不出具加快土地限时利用承诺书又无近期开工计划的企业，依法加强综合施治措施。经发局不予审批和核准此类企业及其控股股东新增用地项目；财政局清查低效用地土地出让金缴纳情况及享受的资金方面优惠政策，对未达到其承诺投资、产值、税收的，按照项目落地时与管委会签订的协议进行追缴；规划分局、城管执法大队对未按规划实施且不积极推进土地高效利用的依法予以处理；经发、建设、规划、环保、安监等部门暂缓为其办理除促进土地利用之外的相关手续；国土分局不为其办理新的项目用地手续，对因企业自身原因涉嫌构成闲置用地的及时调查并上报情况，根据管委会确定的处置方案依法收取土地闲置费或收回土地；经发局收集提报项目落地时与管委会签订的项目引进协议，对不配合清查处置工作的企业，协助财政局清查其投资强度、税收缴纳等方面的承诺，并协助追缴未达到承诺目标企业享受的优惠政策和各项税费；地税分局与国土部门保持联动机制，实施“以地控税”、“以税节地”，对企业纳税情况进行严格检查，严格征收土地使用税等各项税款，对拒不履行缴税义务的抗税、偷税、漏税等行为，构成犯罪的，由公安部门立案侦办；国税分局、地税分局、经发局依据企业纳税记录或统计报表核定企业停产停业时间