2007年某市区空置商品房调查报告_secret

1、*市区空置商品房调查报告 随着我国房地产业的发展，空置房问题逐渐成为社会关注焦点。空置房指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的房屋部分，包括以前年度竣工和本期竣工的商品房屋中没有销售或出租的房屋。商品房的空置情况是反映房地产市场供求平衡状况、衡量房地产市场是否健康发展的重要指标，通过对空置指标的研究可以洞察房地产市场的变化，为政府决策提供重要的参考依据。因此，从实际情况出发，科学、合理地分析市区空置房情况，对判断和调控市区房地产市场具有重要的参考意义。为摸清商品房空置情况，一季度，我们对市区近200家房地产企业进行了一次快速调查，通过调查基本上掌握了市区空置房的数量、空

2、置房的结构、空置房区域分布及空置房产生的原因。本文利用这次专项调查资料和1998年以来的房地产统计数据对市区商品房空置情况进行分析研究。一、商品房空置规模情况（一）空置房增长较快至2007年底，市区空置各类商品房屋面积23.39万平方米，比上年底增加6.88万平方米，同比增长41.67%。其中空置住宅9.57万平方米，同比增加0.96万平方米，增长11.15%。从今年上半年情况来看，商品房空置面积有进一步增多趋势，至6月底，市区空置商品房面积达到38.51万平方米，比去年年底增加15.12万平方米，同比增长83.12。（二）空置房以滞销和待销商品房为主按统计口径，空置时间在一年以内（含一年）的

3、商品房为待销商品房；空置时间在一年到三年（含三年）的商品房为滞销商品房；空置时间在三年以上的商品房为积压商品房。调查结果显示，至2007年底，市区商品房空置面积中空置一年以下的商品房屋面积为10.04万平方米，占市区商品房空置面积的42.92%(表1)；空置一到三年的商品房屋面积为11.41万平方米，占市区商品房空置面积的48.78%；空置三年以上的商品房屋面积为1.94万平方米，占市区商品房空置面积的8.29%。表:2007年市区商品房空置情况表单位：万平方米、指标数量比重空置房面积23.39100待销商品房10.0442.92滞销商品房11.4148.78积压商品房1.948.29（三）空

4、置房以住宅空置为主从空置房构成来看,2007年底，市区空置商品住宅9.57万平方米，占空置房面积的40.93%（图1）；空置办公楼面积4.77万平方米，占空置房面积的20.4%；空置商业营业用房面积5.77万平方米，占空置房面积的24.68%；空置其他房屋面积3.27万平方米，占空置房面积的13.99%。从住宅的空置时间来看，空置一年以下的商品住宅有3.28万平方米（表2），占商品住宅空置面积的34.27%；空置一至三年的住宅面积有6.02万平方米，占商品住宅空置面积的62.9%；空置三年以上的住宅面积为0.27万平方米，只占商品住宅空置面积的2.82%。表2:2007年*市区按用途分组的商品

5、房空置情况表单位：万平方米、%指标住宅办公楼商业营业用房数量比重数量比重数量比重空置面积合计9.57100.04.77100.05.77100.0待销面积3.2834.271.3929.142.2639.17滞销面积6.0262.92.3549.272.9450.95积压面积0.272.821.0321.590.579.88从空置住宅的户型结构来看，90平方米以下户型住宅空置面积只有0.04万平方米，占住宅空置面积的0.42%；90140平方米户型住宅空置面积7.14万平方米，占住宅空置面积的74.61%；140平方米以上户型住宅空置面积2.39万平方米，占住宅空置面积的24.97%。从空置住

6、宅的档次结构来看,别墅和高档公寓空置面积2.58万平方米，占住宅空置面积的27，其中待销、滞销面积为1.51和1.07万平方米，分别占住宅待销、滞销面积的46.04%和17.77%。（四）空置房主要集中在主城区2007年底，崇川区空置各类商品房屋面积21.72万平方米（表），占市区空置房面积的92.86%,其中空置住宅8.43万平方米；港闸区空置各类房屋面积0.37万平方米，占1.56%，其中空置住宅0.3万平方米；开发区空置各类商品房屋面积1.12万平方米，占4.77%，其中空置住宅0.85万平方米。表:2007年*市区商品房空置情况表单位：万平方米分地区空置面积住宅办公楼商业营业用房市区合

7、计23.399.574.775.77崇川区21.728.434.75.31港闸区0.370.30.07-开发区1.120.66-0.46（五）空置房面积呈回升态势2003年由于房地产企业改制等原因，市区新开工面积大幅回落，房地产市场供应出现青黄不接，部分空置房得到消化，空置房大幅减少，至2004年底市区空置房面积回落到11.49万平方米（图2）。近年来国家加大了对房地产市场的宏观调控力度，商品房价格不降反升，加上市场供应量有所放大,市区商品房空置面积开始回升，至2007年底，市区空置商品房屋面积23.39万平方米，比上年增加了6.88万平方米，同比增长41.67%。今年上半年空置房面积进一步增

8、加，至6月底市区空置各类房屋面积达38.51万平方米，比年初又增加了15.12万平方米。二、商品房空置率情况商品房空置多少才算合适，不能单从空置量上去分析, 在研究商品房空置规模的同时，更应观察空置率的变化情况，这样才能全面地把握房地产市场走势。商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重，以反映当年可供销售和出租的商品房中没有销售和出租的商品房的空置程度。本文采用国内常用的商品房空置率计算办法：商品房空置率等于报告期空置房面积除于近三年商品房竣工面积合计。（一）商品房空置率峰值出现在1999年，随后逐年下降从历年商品房空置率的统计数据看，1999年*市区商品房空

9、置率达到峰值，为16.78%（图3、表），随后逐年下降，2004年降至最低点3.58%，2007年空置率又回升到4.7%。市区住宅空置率峰值同样出现在1999年，当年空置率为13.43%，以后逐年下降，至2004年空置率下降到1.4%, 2007底市区住宅空置率为2.43%。非住宅类物业空置率峰值出现在2000年,当年空置率高达48.52%,以后逐年下降,至2006年空置率回落到11.56%,2007年非住宅类物业空置率上升到18.68%。表：1998年2007年市区商品房空置率情况表单位：万平方米、年份新开工面积住宅竣工面积住宅空置面积住宅空置率住宅199887.9579.1764.9055

10、.2733.7518.0913.889.291999104.6986.28107.6988.2845.6329.1816.7813.432000117.8696.9194.4982.9539.2719.5814.708.642001136.40121.19115.9398.3440.4519.4112.727.20200298.0881.41137.68115.7528.9213.188.314.44200395.6377.2885.4572.7217.856.665.262.322004188.01164.8797.7180.1711.493.753.581.402005264.03233.

11、72163.25141.8717.467.795.042.642006236.71193.03162.20132.7816.518.613.902.432007284.16225.02172.31149.1123.399.574.702.26（二）高空置率主要集中在商办楼等非住宅物业和别墅高档公寓从商品房各物业类型的空置率来看，2007年住宅空置率为2.26%，低于市区商品房平均空置率2.44个百分点，其中别墅高档公寓空置率为16.56%，高于市区住宅平均空置率14.12个百分点；而办公楼、商业营业用房等其他非住宅物业空置率为18.68%，比市区商品房平均空置率高出14个百分点,比住宅空置率高

12、16.24个百分点。从1998年以来市区各类房屋空置率情况看，非住宅类物业空置率一直远高于商品住宅空置率（图3、表5）。表:1998-2007年市区空置率情况表单位:%年份商品房空置率住宅空置率非住宅空置率199813.889.2932.40199916.7813.4330.03200014.708.6448.52200112.727.2043.3520028.314.4430.8320035.262.3221.4220043.581.4014.8320055.042.6418.7220063.902.4311.5620074.702.2618.68（三）空置率与商品房价格涨幅呈显著相关关系空

13、置率高低是房地产市场供求关系的一个重要信号，空置率高表示市场可供选择的商品房多,商品房源相对充足,商品房价格涨势就会趋缓;空置率偏低,就意味着市场可供选择的房源减少,商品房供不应求,商品房价格就会较快上涨。从1998年-2007年市区空置率与商品房价格走势图可以看出,1999年市区商品房空置率达到16.78%（图4）,当年商品房涨幅为8.26 %,比上年回落.19个百分点，2000年商品房价格比1999年又下降了7.67%;1999年-2002年市区商品房空置率持续回落,但仍保持在一个较高的水平,同期商品房价格涨幅也一直较低, 1999年至2002年商品房价格年均只增长了3.1 %。随着空置率

14、的一路走低,2003年开始市区新开工面积大幅回落，市场上商品房供应量减少,商品房价格开始快速上涨,2003年-2007年市区商品房价格年均增长16.5%。 我们利用市区1998年2007年空置率和商品房价格增幅数据进行相关分析，通过计算两者相关系数为-0.6，这表明市区商品房空置率和商品房价格增幅之间存在显著相关关系。当空置率上升时，商品房价格涨幅就会回落，当空置率下降时，商品房价格涨幅就会回升。三、空置房产生的原因空置房的产生有宏观环境因素的影响，更有企业或楼盘自身的一些原因，本文引用调查资料主要从企业或楼盘的角度，查找其产生的原因。（一）销售遗留尾盘。调查资料显示，市区空置房中有42.92

15、%的空置房空置时间在一年以内，这部分房屋为正常销售周期产生的尾盘。另外在有空置商品房的企业中，大多数空置面积在5000平方米以下，这些房屋基本上是开发企业销售过程中甩下的尾房。(二)单套住宅面积太大，总价太高。调查资料显示，空置的住宅中，相当部分为单套建筑面积在200平方米以上的高档公寓复式楼或别墅，由于面积大，总体价位高，使人望楼却步。从空置率上看，别墅高档公寓空置率高达16.56%。（三）房屋本身质量问题影响销售。调查发现部分住宅因采光较差、层次低或层次偏高、通风情况不好等原因影响销售。（四）商办楼地点较偏或地理位置不佳，影响销售。部分商办楼由于所处地理位置偏辟，没有形成商业或办公的氛围，

16、导致楼盘销售进程缓慢；个别商办楼因受马路拓宽改造等原因拓宽米)影响销售。（五）设计缺陷性价比不高影响销售。部分店面房，设计成窄条型，因为开间比较深，后面部分只能作仓库等使用，性价比不高，影响销售。（六）产权无法分割影响销售。个别面积较大的商办楼，一层只有一个产权，销售时只能整层销售，因为无法分割产权影响销售速度。（七）捂盘惜售导致空置房产生。部分开发商在房价节节走高时，延长销售周期，只要房价走势是向上的，手中有房，就可以获得更高的利润。（八）宣传不够，导致空置房产生或空置房消化不力。部分楼盘，开盘较晚，加上宣传没有跟上，影响了销售速度。也有企业对空置房宣传不够或措施不力影响空置房的消化。惜恭必

17、敬6四、对市区空置房情况的基本判断空置房的存在有其客观必然性，这是由商品房消费和需求结构的复杂性决定的。商品房的需求具有强烈的区域倾向、品种倾向和价格倾向，因此商品房的供给必须要有一个适度的大于需求的量存在。适当的空置是一个健康的房地产市场所必须的。保持一定的空置量是正常的和必要的。按照国际通行惯例，空置率在510之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在1020之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降

18、到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品房空置率应在5%14%之间，商品房空置率在14%20%之间为空置危险区，此时，商品房开始供大于求，资金开始积压房地产市场。空置率在20%以上为商品房积压区，此时商品房大量空置，资金严重积压。通过以上分析我们可以初步判定，目前*市区商品房空置总量不高，整体空置率较低，但商品房空置面积回升态势明显，非住宅类物业和别墅高档公寓空置率偏高，空置房的物业类型严重走偏、商品房价格上涨过快等问题应引取重视。集市产立告五、保持合理空置的对策建议商品房空置率作为一个动态变化的参数，是衡量房地产市场是否健康的

19、一个重要指标。适度的空置商品房对房地产市场来讲是一个“蓄水池”，它对于调节市场需求、抑制商品房价格的非正常上涨、降低房地产拥有者的机会成本等具有重要意义，对国民经济的良性循环也是十分有意义的。但过度的空置商品房不仅会造成房地产市场产能过剩的假象，威胁到开发商自身及金融业的良性运行，它还会加剧社会贫富差距，对整个社会经济的健康发展带来一系列严重问题。要保持合理适度的空置房，消化存量空置房和控制增量空置房是两个非常重要的环节，也是解决空置房问题的根本所在。（一）采取措施推动存量空置房消化空置商品房产生于作为市场供给主体的开发商，但空置房对社会的影响是多方面的。存量空置房需要政府、开发商、中介机构、

20、消费者等多方形成合力才能得到有效消化。1、加大存量空置房信息披露。空置房缺乏权威、全面、透明的信息披露，这种信息不对称是空置房难于消化的一个重要原因，因此，要加大空置房信息披露，定期向社会发布空置房源信息，增强市场信息透明度，促进市场有效需求与空置房供给之间做到最大匹配，加快空置房的消化速度。2、推动空置房功能转换。配合市区住房保障实施目标，政府通过收购、改造部分空置商品房，并将其转换为保障性用房，增加即期供给，改善低收入家庭住房条件。3、开发商要多措并举，加快存量空置房消化。开发商应准确评估空置房的市场价值，通过降价促销或公开拍卖等办法消化空置房，也可以通过对空置房的改造，租售并举消化部分空置房。4、利用中介机构销售网络和客户资源优势推动空置房的消化。开发商把空置房委托给具有良好品牌形象、销售网络健全的中介机构，是处置空置房的一个新途径。中介机构可以利用众多的连锁门店、辐射面广，客户资源庞大等优势，低成本、高效率地推动空置房的消化。（二）适度控制增量空置房产生1、加强调控，科学实施市区房地产业发展规划。政府部门要继续加强对房地产市场的宏观调控，科学实施市区房地产发展规划。政府在做好政策引导推动存量空置房的消化，同时通过土地、金融等宏观政策的调控手段，强化市场信息的透明度，完善市场环境，特别是强化