2007青岛房地产市场分析

1、市场分析 1青岛概况城阳宏观环境城阳房地产市场竞争分析总体发展趋势商业分析韩国人置业行政区划全市行政区域面积10654平方公里，辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个县级市，现状户籍总人口741万人市区面积1316.27平方公里，由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区组成，现状户籍人口265万人 青岛概况历史文脉青岛是一座美丽的历史文化名城。东周时期属齐国管辖，并建立了当时山东地区第二大城市-即墨。秦始皇统一中国后，曾三次登临位于胶南的琅琊台。汉代汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”。唐、宋、元、明、清各时期，青岛崂山遍布道院、道庵，太清宫成为当时全真派道教第二丛林。青岛

2、概况青岛旅游资源丰富，依山傍海，风光秀丽，气候易人，红瓦、绿树、碧海、蓝天辉映出青岛美丽的身姿，赤礁、细浪、彩帆、金沙滩构成青岛亮丽的海滨风景线。青岛旅游资源可概括为秀丽的山海风光、丰富的人文景观、风格迥异 的多国建筑、历史悠久的宗教文化和五彩缤纷的节庆活动。形成了“海上都市、欧亚风情”的城市特点。其中海滨风景区和崂山风景区是国家4A级风景区。 青岛概况自然资源城市定位城市定位：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。城市主体功能：以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅

3、游、度假、避暑、文化娱乐中心.经济发展目标 发展成为环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸之一；辐射能力较强的资金流、信息流、物资流集散中心；实力雄厚的海洋科学城；综合经济实力达到国内领先水平，形成与国际经济接轨的开放型经济格局。青岛概况宏观经济跨国公司眼中排名第三的最具投资价值的中国城市；中国投资环境50优企业；06年中国24个宜居城市中排名第七；青岛是山东半岛的经济龙头。青岛现代化国际文化旅游城市！青岛概况宏观经济2006年青岛市经济保持较快增势。初步核算，全市实现生产总值（GDP）3206.58亿元，增长15.7%。三次产业的比例关系调整为5.7：52.3：42。 存在的问题

4、是：经济总量与结构需要进一步协调，作为发展为国内领先水平的城市的目标,第三产业的比重有待提高；资源约束突出；原材料等上游产品和房地产销售价格上升明显；民营经济规模和整体竞争力有待进一步提高青岛概况全市工业经济保持了较快增长。2006年全市完成工业增加值1527.49亿元，增长17.9固定资产投资2006年，全社会固定资产投资完成1485.7亿元，增长19.8。对外贸易实现较快增长。青岛地区实现外贸进出口总额391.16亿美元，增长18.5；城乡居民生活水平显著提高。城市居民人均可支配收入15328元，增长18.6，； 宏观经济青岛概况城市规划格局在城阳区中心城区形成以行政办公、商业为主的“北部

5、副中心”围绕市府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的“城市主中心”。黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商务商贸、文化娱乐为主的城市副中心“辅城中心”在海尔路以东地带形成行政办公、商业、文化娱乐为主的“东部副中心”。自沧口广场至李村中心形成以商业及综合服务业为主的“中部副中心”。青岛概况城市布局结构城市总体布局结构规划为：以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅助城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾发展组团规划为城市适度分散发展的区域，构成“相对集中与适度分散”相结合的城市组织结构关系。 随着青岛城市化进程的加快,胶州湾东岸目前主要向北及向

6、东发展.青岛概况城 阳 宏观环境1.21.城阳行政区划城阳辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，230个行政村（居委会），截至2005年末，全区总户籍人口46.88万人，外来人口30万人；2.城阳区位城阳是青岛的北大门：胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，青岛汽车北站座落区内，形成了极其便利的立体交通网络。 3.城阳人文城阳是韩国企业、韩国人、鲜族人在青岛的聚集地：韩国投资主体地位十分突出2006年有23个国家和地区来城阳投资。其中韩国投资企业502个，分别占总数的79.9%，投资前五位的国家和地区分别是

7、韩国、日本、香港、台湾和美国。 城阳印象1、2006年城阳区生产总值完成400亿元，同比增长19。1%；人均GDP达到8494美元，增长26%；“三产”比例为3。4：65。4：31。2，城镇居民人均可支配收入达到13021元，农民人均纯收入达到6002元。2、城阳区的发展主要围绕城市中心区、青岛出口加工区、空港产业区和环海新材料工业区“四大板块”来展开；积极构筑青岛北部工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地“三大基地”。 3、城阳民营经济发展迅速，2006年新增民营业户4313户、累计达到2。2万户 城阳经济城 阳 宏观环境2010年，初步建成“青岛北部经济中心”和“青岛北部城市中心”。

8、建设四大板块：城市中心区、出口加工区、空港产业区、新材料产业区。壮大五大产业：新材料、电子信息、石油化工、机械、商贸物流。城 阳 宏观环境城阳规划岛城北部崛起一座绿色新城!青岛后花园!供应情况指标 2001 20022003200420052006商品房施工面积（万M2） 83.48 77.92116.93148.29183280.31住宅面积（万M2） 73.15 68.2192.52107.27168.2260.17施工面积占当年全市比例 6.1% 5.5%6.6%7.1%10.2%11.3%商品房竣工面积（万M2） 32.40 42.38 30.4350.3458.968.04住宅面积（

9、万M2） 30.7938.5822.78 40.6550.360.12竣工面积占当年全市比例 6.1%7.9%5.5%7.9%9.5%10.5%商品房供应情况总体形势是放量增大，随着2006城阳房地产供应的进一步扩大，2007年房地产竞争会更加激烈。 城阳区房地产1.3销售情况指标200120022003200420052006商品房销售面积（万平米）17.919.820769888青岛商品房销售面积（万平米）406427469516726720所占比例4.4%4.6%4.2%14.7%13.5%12.3%2004年以来，商品销售呈现猛烈翻番趋势，全区实现商品房销售76万平方米，比2003年增

10、幅280%，增长幅度明显，发展之迅速令人感到惊讶。城阳区房地产城阳区房地产发展阶段 培育阶段快速发展阶段精细化阶段 商品房供应量较少，投资环境一般，市场化程度不高，发展缓慢。住房制度深化改革，投资环境日益改善，大型项目逐步引进。市场进入重新调整期，品牌开发商进驻，产品进入精细化竞争阶段。 类别 特点1995-2000年2001-2005年2006年以后 时间福海花园硕辉苑肖庄瑞麟公馆 馨盛苑水晶之都 万科美丽之城宝龙广场卓越项目 典型案例整体特征1.近三年连房地产发展迅速，进入热潮 .2.市场价格涨幅大。从2002年的不到2000元到现在的5000元,番了一番多.3.区域集中性强，形成明显的板

11、块. 城阳区的腹地相当大，商品房的发展大部分集中在城阳区街道、夏庄街道周边，以住宅项目为主.4.外来客源，韩国客源购房较多 .城阳区聚集了很多外资，特别是韩资企业，韩国人的聚居“扎堆”现象在城阳非常明显。 6.整个市场开始进入调整期, 2006年宏观调控以后，城阳区的房地产项目才开始面临真正的考验。城阳区房地产1.区政府驻地，开发成熟，中大型规模居住社区，多层小高层产品，行情5000-6000元/M2，最高价7000元/M2。 2.它位于青岛市近郊，和李沧区接壤 ，正在发展，大型居住社区，多层小高层产品，行情3500-4000元/M2。3.近市区接受度高，大型居住社区，多层小高层产品，行情40

12、00-5000元/M2，最高价5000元/M2。中心版块惜福镇区夏庄版块城阳房地产开发大多集中在三个板块：城阳中心区街道、夏庄街道和惜福镇街道。其他街道也有一些零星的商品房项目，以旧村改造为主，因此不列入分析讨论范围。竞争分析竞争格局1.4重点竞争版块分析(中心版块)分布：该区域个案主要集中于中南部，以区政府为中心，在此区域聚集了城阳区大部分个案。配套：本区域周边配套正逐渐完善，为城阳区最繁华的地区。产品类型：产品类型早期以多层住宅小区为主，近来出现了一些小高层住宅及写字楼，此外还有一些社区网点、沿街商铺等产品。代表项目有水晶之都、馨盛苑、春阳广场万科魅力之城、希尔景园等。万科魅力之城宝龙国际

13、广场希尔景园华鹏馨苑汇豪景苑竞争分析区域核心!北部新中心!中心版块产品一览表项目产品类型 总建（ M2 ）平均价格（元/） 主力面积（ M2 ） 客户瑞麟公馆 多层、小高 8万5000140-146朝鲜族约10%，韩国人占20%，其它为本地人馨盛苑 多层、小高 3万4300 90 -加洲风景 多层、小高10万4680138-160 -万科魅力之城多层、小高1期8万(共38万)7200-7300 140本地客户90%，韩国客户较少。青特汇豪景园多层，联排1期9万6500-7000（精装）122149以本地私营业主、个体、机关单位为主。华鹏馨苑多层、小高6万378080-120 -都霖美景多层，小

14、高一期1194004200110-13050-60%的朝鲜族人，其他包括机关单位与小生意人宝龙国际多层，小高25万未定145的三房还未销售希尔景园酒店公寓4万500060-120韩国人占50%竞争分析中心版块产品规模海棠苑 5万以下 5-10万 10万以上瑞麟公馆馨盛苑 加洲风景 万科魅力之城 青特汇豪景园 华鹏馨苑 都霖美景 宝龙国际 希尔景园该区域过去以规模为5-10万为主，近两年来，品牌开发商进入城阳区，大盘越来越多，10万以上的大规模社区逐渐成为市场的主流产品。竞争分析海棠苑 多层 小高层 高层瑞麟公馆馨盛苑 加洲风景 万科魅力之城 青特汇豪景园 华鹏馨苑 都霖美景 宝龙国际 希尔景园

15、中心版块产品类型区域内以多层和小高层为主。在未来一段时间内，小高层将会成为该区域的主导产品。竞争分析中心版块价格区间海棠苑4000-4500 4500-50005000-6000 6000以上 瑞麟公馆馨盛苑 加洲风景 万科魅力之城 青特汇豪景园 华鹏馨苑 都霖美景 宝龙国际 希尔景园本区域价格跨越较大，离核心区较远的次核心区价格相对较低，价格在4000-5000元之间，核心区的品牌开发商开发的大盘拉升了整个区域价格，万科魅力之城在7000元以上。相对市区，城阳区价格还有很大的上升空间。竞争分析海棠苑100M2以下 100-110 M2 110-120 M2 120-130 M2 130-14

16、0 M2 140-150 M2 150 M2以上 瑞麟公馆馨盛苑 加洲风景 万科魅力之城 青特汇豪景园 华鹏馨苑 都霖美景 宝龙国际 希尔景园该区域的项目多以三房为主，面积在140平米左右，属于比较舒适型的项目。而100-120M2的小三房产品和100M2以下的二房为主力户型的项目有增加的趋势。中心版块面积区间竞争分析竞争分析中心版块建筑风格万科魅力之城汇豪景园都霖美景瑞麟公馆 异域风情受到当地客户的欢迎1、该区域的客源以区域客为主，即城阳区本地私营业主、公务员、航空公司、企业主管等中高收入阶层 。2、在城阳区做生意，开工厂的韩国客人，以及来自东北的朝鲜族人，韩国客人喜欢扎堆居住。3、购房的目

17、的以自主为主，当然由于区域价格行情的上涨和不错的租金回报，也吸引了一部分投资客户,但总体仍属于区域客源。4、青岛市区房价高企也产生了一部分市区内的被迫型客户。竞争分析中心版块客源万科魅力之城开 发 商：青岛万科银盛泰房地产有限公司位 置：城阳区兴阳路（世纪公园北）区政府南边300米左右规 模：38万平方米,分三期开发公开日期：2007.5.1均 价：7000元楼盘类型:多层洋房,小高层容积率:2.26主力面积：140平方米的三房销 售 率：70%客户:城阳周边私营企业主,个体,机关单位,部分投资客.韩国客户不多.中心版块重点楼盘分析竞争分析炫尚魅力，魅慑城阳”万科魅力之城-建筑与规划1.层层退

18、台、户户带花园或露台2.楼体均设计为南北通透的单体板楼，充分保障了采光和观景效果的均好性3.一梯三户格局，也充分保障了业主的居住舒适度4.在整体规划设计理念的基础上，打破传统的排列布局，运用现代简约的设计手法和超前的建筑色彩搭配，顺应当今时代的潮流及城市发展的趋势.5.开放社区，封闭组团.竞争分析中心版块重点楼盘分析万科魅力之城-户型主力户型(140 M2)分析玄关:4.5 走道:2.4 客厅:34.5 阳台1:3.55 主卧:17.67 阳台2:7.91 客卧1:13.32 洗衣间:5.38 客卧2:12.02 收纳系统1:1.0338 主卫:5.83 收纳系统2:1.77 客卫:4.09

19、厨房:8.7683 1.优雅厨房系统2.细致衣帽橱系统3.集成智能化系统4.创意洗衣间系统5.趣味玄关系统五大创新竞争分析中心版块重点楼盘分析竞争分析中心版块重点楼盘分析万科魅力之城-综合评价1.不足户型偏大,价格高筛选了部分韩国客户临近308国道,有部分噪音2.借鉴项目产品创新,产品形态丰富营销占位青岛,拔高形象青特 汇豪景苑开 发 商：青特置业位 置：明阳路南、春城路西规 模：12万平方米开盘日期：2007.6.24均 价：7000元楼盘类型:花园洋房,联排别墅,多层,小高层容积率:1.31主力面积：122-49平方米的三房二厅销 售 率：50%客户:城阳周边私营企业主,个体,企事业单位高

20、管.打造城区中心高尚品质生活的领跑者!构筑城阳区高尚主题休闲商业聚集区!竞争分析中心版块重点楼盘分析140平米120平米入户玄关/北向工作阳台/客厅外带南向景观/凸窗客厅、餐厅南北通透/大开间客厅设计/主卧专用观景阳台青特 汇豪景苑-户型竞争分析中心版块重点楼盘分析1.四层花园洋房电梯入户2.U型活水循环立体水系3.五大潭池叠水景观4.开放式绿荫停车场5.1：1的高车位比6.精装修户型，专属电梯，阳光停车场，细节处显尊崇青特 汇豪景苑规划竞争分析中心版块重点楼盘分析中心版块市场结论1、项目的总建规模一般在5-10万平米，但大盘有增加的趋势；2、该区域项目产品以三房为主力户型，面积在140 M2

21、左右；经济型的户型越来越受欢迎3、区域内项目的价格已经达到5000-6000元/M2左右； 4、目前城阳街道区域三房总价达到了70万左右，二房总价在40万左右；5、该地区以区域客为主，自住客是绝对购房主力。6、韩国客户主要集中在价格适中的公寓楼盘，高档楼盘较少。未来发展方向1、随着中心城区的规划和周边配套进一步的完善，城阳街道在未来几年依旧是城阳房地产开发的重点区域，产品类型将更为丰富 。2、大盘开发愈演愈烈，但品牌开发商的进驻与大盘的开发带动了本片区的发展，提升了片区的形象。3、城阳中央生活区(CLD)形成，区域形象将进一步提升。4、韩国人、鲜族人置业蔚然成风。6、建筑形式小高层逐渐大于多层

22、，受政策限制，小户型增量。竞争分析版块现状 惜福镇版块(非重点)怡馨园盛世家园二期盛世景园千喜国际村盛世家园二期分布：个案主要集中在镇政府的周边，周边配套设施尚可，代表项目有盛世家园、及千禧国际村、怡馨苑。数量：该区域楼盘数量不多区位：该区域离城区较远，客源以本地为主。交通：该区域出行主要依靠自行车、机动车，公交线路有限。该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源。距离城阳主城区8公里左右.竞争分析项目产品类型总建平均价格（元/）主力面积(M2) 客户千禧国际村 多层，小高、别墅 约100万 4280二房110 三房130 -盛世家园二期 多层，小高 11.6万

23、多层3800小高4380 二房34-38三房56.3-65 周边私营业主,扎堆韩国客户,以及朝鲜族客户.盛世景园高层9.3万4480(精装)二房:94-100三房:134以惜福镇周边客户为主朝鲜族客户30%怡馨苑多层,小高层,酒店式公寓14万4000三房:90-108以惜福镇周边客户为主,韩国客户与朝鲜族占40% 惜福镇版块区域产品一览表1、项目都离城区较远、主要以当地客户为主.2、客源结构特殊,韩国人与朝鲜族占相当大的比例,部分达50%.3、项目大多有一定规模优势，开发周期较长.竞争分析1.该区域项目规模较大，都在10万平米以上，项目都为分期开发2.二房的主力面积在90-110M2，三房的主

24、力面积在130-150M23.部分带装修，装修房单价在4300元左右,低于中心区版块 4.区域客依然是该区域主力客源，有少部分市区和投资客。5.该区域大多数楼盘都有韩国客户与朝鲜客户,比例高达50%以上.竞争分析 惜福镇版块总结夏庄街道版块(非重点)项目产品类型总建平均价格（元/）主力面积(M2) 备注水青木华 多层 17万4200二房95-99三房122-127 一期已销售完，二期早已开始内部认购华泰山水嘉园 多层、小高层、别墅 25万5000房85-95三房120 800元的装修标准 天泰奥园 小高层，高层 90万5650二房108-110 三房130-145 800元的装修标准 1,该区

25、域的项目以大盘为主，在售的个案总建规模都在20万左右，天泰奥园为分期开发，总建筑面积90万平方米 32该区域内二房的主力面积在100平米左右，三房的主力面积在130平米左右。与前两个板块相比，面积落点略小。3,价格比市区便宜，产品的规模以及社区内配套比较完善 .竞争分析夏庄街道版块结论区域市场结论1,本区域都为大型社区，2,产品类型多样化。 3, 毛坯房的价格在4200元左右，装修房成为主流，装修标准在500-800元左右4. 二房的面积在100平米左右，三房的面积在130平米左右5.市区和韩国等外来购房者是本区域的购房主力 水青木华山水嘉园竞争分析青岛商业格局台东商圈中山路商圈香港中路商圈将

26、会形成城阳大商圈城阳区的商业发展步伐各区最快商业分析 1.4商圈商圈描述代表商家发展中山路市内的历史最久也最繁华的一条商业街和交通主干线之一。业态以传统大商场百货业和服装品牌专卖为主。青岛第一百盛、青岛发达商厦、青岛国货商厦、伊都锦中山路商圈商业物业较为陈旧，购物环境有待改善，随着市政府的东移，中山路商圈政治、经济、文化中心的地位逐渐被东部商圈取代。随着中山路商贸区改造的全面铺开，将发展成为以商业为主、功能完善、特色鲜明、档次较高、现代时尚的商业中心。商圈商圈描述代表商家发展香港中路随岛城东部开发而崛起的新兴商圈。是目前最具活力的商业区域之一。业态丰富：百货、大超市、卖场、家电专卖店、及金融、

27、餐饮、休闲娱乐等商业配套服务青岛东泰佳世客、家乐福名达超市、青岛海信广场、阳光百货、新华书店书城香港中路商圈内处于青岛中央商务区、金融中心区，庞大的高消费人群将给本区域内商家带来无穷的商机。香港中路商圈将成为商业商务结合、功能完善、档次较高、现代气息浓厚的、最具活力的商业旺地。台东老城区人口密度大、交通便利，成就青岛最火爆的商业区域。业态齐全,竞争激烈:大型百货商厦、购物超市、家电连锁、各种特色专卖店。青岛利群商厦、诺马特超市、沃尔玛超市、国美电器、千川百货调整台东三路商业街的组成结构，通过优胜业态减少大型商业零售业态比例和大型综合超市的数量，适当增加餐饮店、酒吧、娱乐休闲场所及综合服务设施，

28、建成以购物消费为主、档次适中、功能较为完善、满足大众化消费需求的市级商业主中心。青岛已有三大商圈描述商业分析 传统老商业商业分析 城阳国货喜盈门商场 青岛国际工艺城 大润发广场城阳商业发展 近年推出商业 将会推出商业启阳国际宝龙国际广场世正爱丽安中韩国际小商品城二期估计供应在7080万城阳商业供应量很大，商业竞争激烈将形成青岛北部正真意义上的大商圈，影响商业格局变化商业与旅游的结合，将会提升区域的商业吸引力，提升区域价值商业结论商业分析 韩国外销市场现状 城阳区是全国韩资企业落户最多、韩国人居住生活最多、韩国料理店最多、出访韩国人员最多的地区。典型楼盘韩国客户比例：韩国人置业分析 韩国人在城阳区大致人口有7、8万人，在城阳区选择置业的也占一定比例，视楼盘不同差异较大。档次 楼盘名称 韩国人所占比例中档 希尔景园 50%左右中档 瑞麟公馆 20%左右高档 万科魅力之城 很少，不足5%高档 青特汇豪景苑 很少，不足5%1.5现在韩国人在城阳中低档收入者购房承受能力在40-60万厨房的设计和中国不同,他们需要双冰箱设计,大冰箱放各种日常食品小冰箱放泡菜,厨房的设计最好是12个平方的原则;卧室的壁橱是必需的韩国人在城阳区置业大多集中于中