[山西]住宅小区项目前期策划详解(附图丰富)

1、XXXX住宅区前期策划XX居住区项目着重解决以下3个问题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点地块基本指标出让地块面积：51.5万平方米（772亩）；总建筑面积：约118万平米；住宅建筑面积：约112万平米；住宅容积率：3.2；最大建筑密度：20；最小绿化率：35；控制高度：100米；取地成本：150万/亩（毛地）；合楼面地价700元/平米以上。大盘项目高建筑密度取地成本相比上年有了一定提升海天105亩地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发

2、公司对项目价值造成一定消极影响。地块2面临街，一面临排洪沟，围合感、边界感明显。地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块，阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。此次公告中因为时间的关系，太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判；但政府应允土地收回的可能性非常大。滨河西路 西北侧阳光假日城 北侧南中环 东侧滨河西路 海天科技公司现状 南侧冶浴河 西侧新晋祠路地块内部的苗圃地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通：856、804、904未来交通通达性和昭示性较好。本案城区规划中的XX商务区从地块资源

3、条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。临汾河，但目前辖段内尚未改造、蓄水。汾河沿线大打资源牌项目比比皆是，临汾河景观资源从竞争上来说，并不构成绝对优势。高压线东西横穿地块，对地块价值有一定折损。尚未蓄水的汾河排洪沟辖段内干涸的汾水高压线村 庄南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住习惯的楼座。市政道路的分割，有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一，又可以分期进行开发。500米500米300米300米100米从城市规划来看，政府

4、主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现特征一：政府主导因素推动：1、规划引导城市重心南移；2、省、市政府南迁，设立XX商务区；3、加快城市南部基础设施建设；特征二：多格局，多中心空间趋势；1、产业结构南北分布；2、政务、商务职能向南发展；3、居住、商业等多组团大型布置；4、疏散中心人口，合理分流邀请外脑；整体规划；提出方向；南移西进；规划调整；多格局发展；“大太原”圈；基础设施建设；时间年度规划关键词房地产市场表现规划调整；设立新区；政府搬迁；北展东扩；以XX街为标志的南移西进大太原经济圈下多格局发展XX商务区 2004年 2005年 2006年在大太原、多中心战略思路指引下

5、，XX商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。作为新经济中心的XX商务区并未起到领头羊的作用，其发展步履维艰。1、目前还停留在规划阶段；2、首创付清土地款后开发搁置；各空间区域发展仍有很大困难；1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难，建设放缓。2005年2月版区域规划2006年招商引资项目还处于起步阶段：1、晋阳新城开发；2、九龙山旅游度假开发；3、东锋新城建设；4、市政府迁移；5、修桥、筑路；6、XX商务区公建配套；。历经1年半规划调整 首创项目搁置1年2006年12月版区域规划 20062010空间结构规

6、划地块紧邻XX商务区，用地功能上的互补，使本地块成为XX商务区的重要组成部分 XX大街南中环及其延长线面积（万平米）功能区位置长风商务区40会展商务北部20文化博览中部26市政中心中部133住宅：30商务、居住南部地块虽不在XX商务区内部，但作为XX商务区的居住区，是XX商务区的重要组成部分；XX商务区规划以商务、办公为主；住宅所占比重非常小；但是，区域潜在房地产项目供应量较大，未来市场竞争激烈。十一五期间，项目所在区域内新增建设用地供应量增加。片区内2005年“城中村”运作的项目，2007年将迎来供应量的爆发。20062010新增建设用地山西汾河开发山西慧光控股滨东康城南中环本案新增建设用地

7、，加剧市场竞争；原有项目销售；项目界定关键词 大盘； 熟悉的“陌生区”； 800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位产品特点太原房地产整体处于行业的起步阶段，开发企业多而杂，从业人员少而乱，缺乏专业性。太原市2006年共有房地产开发企业500余家，其中一级开发资质的企业仅有35家。阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段外部环境福利分房阶段政府为整个产业的主要投资者区域平行发展消费者收入水平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城市规划

8、及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范但政府的住房福利依旧少量存在竞争条件竞争者较少需求简单市场结构单一大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主竞争者数量减少市场细分充分、得到/占有新的细分市场较难注重效益/低成本竞争者数量继续减少消费者需求减少需征满足基本生存需求客户结构简单生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂改善需求为主需求多样供征单纯数量型产品形式单一基本无附加值住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形

9、式逐渐多样化产品附加值提高以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛产品形式极为丰富从业人员素质普遍较低，具有本科以上学历的人士在公司里面屈指可数。从业人员鱼龙混杂，缺乏专业性。行业处于起步阶段；市场背景 房地产项目“多而碎”，缺乏规模效应项目名称 占地面积总建筑面积泛华盛世 21700平米70000平米龙湖易居12000平米58000平米尚层生活(5.4米)10000平米30000平米智诚天和园26亩100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10亩10000平米飞云现代城15亩120000平米太和轩1100平米38000平米中奥名砥3000平米12000平米柏林风情36亩83

10、760平方米北美新天地25亩100000平米亲贤苑55亩140000平米滨东花园120亩200000平米城市花园22亩73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花园22亩73000万平米龙湾国际60亩80000平米米拉公寓3000多平米20000平米房地产项目占地面积超过100亩以上的项目屈指可数。房地产建筑面积在40万平米以上的规模小区，目前在太原市场基本没有。市场背景 行政管理漏洞百出，违法、违建事件时有发生，消费者对企业诚信心有余悸。2006年9月太原市城区内查处的非法建设住宅小区用地 顺发奶制品厂非法占用小店街办温家堡村18.4亩基本农田建村民住宅小区； 北营街办许西村委会非

11、法占用本村耕地153亩建村民住宅小区； 坞城街办北张村委会非法占用本村耕地26亩建学生公寓； 金胜村委会非法占地88.15亩建住宅楼； 吴家堡非法占地123亩建住宅楼； 南堰村非法占地29.67亩建住宅楼； 新庄村委会非法占地30.3亩建设住宅小区； 杨家峪村委会非法占地14亩建设住宅小区； 东涧河村委会非法占地31.5亩建设洪子峪移民村； 七府坟村委会非法占地12亩建设住宅小区。 王家峰村委会非法占用31.6亩耕地建设住宅小区；。2006年12月太原市被曝光的开发项目房地产秩序混乱现象：集体土地直接盖房销售；相关手续欠缺项目直接销售；工程延期交房现象屡见不鲜；工程质量问题不容乐观；市场背景

12、大量的单位福利房、城中村改造项目以超低价冲击市场，其售价仅为正常市场价的3/4.项目名称项目价格（元/平米）周边区域价格（元/平米）北张村31003600新庄村14002000亲贤村28003600金胜村12001600龙堡村15002200南上庄30003700义井村21002600长治路树脂厂31003600义井商场20002500山西日报社26003600太原报社30003600武警消防总队26003200福利房、城中村改造项目的低价房冲击市场。售价仅为正常市场价的3/4.市场背景 异地开发商开始“小心翼翼”介入太原市场，当地消费者既带着几分“期盼”，又带着几分“恐惧”太重大唐首创置地香

13、港劲基当代集团万达集团富源置地联合中体产业，建造100万平米奥林匹克花园；项目如火如荼进行中。05年XX商务区70万平米，搁置一年后，规划面积减到30万平米，在进退两难中抉择。2000亩东峰新城，紧追不舍。低调入市，动作迅速，整体收购公司。旱西关旧城改造，紧搭末班车。05年入市，胜利桥西项目紧张进行中。异地开发商大举拿地，进一步加剧市场竞争。一方面表现在整体市场上争夺有限的客户资源；另一方面，在规划理念、户型设计、园林景观、物业服务、营销方式都将会面临太原前所未有的竞争。 。市场背景 市场背景小结 太原房地产市场还处于一个“闭关锁国”状态，即有机遇，又充满挑战，迅速融入并建立全新的行业标准是我

14、们制胜的关键.产品雷同性严重，“点式”、“大进深”、“暗间、暗卫”随处可见，全采光、全通风的纯板楼成为市场的一大卖点。产品特点客厅朝北面宽窄黑间厨房对着厕所门半黑间户型分布不合理，大户型集中度较高，而中小户型则出现一定程度的断档。平米 50 60 70 80 90 100泛华龙湖北美丽苑滨东百桐辰景东岸长岛奥林蓝水Me时代 110 120 130 140 150 160 170130150 180170180130140130150160170150160130140901001301501601701101301501605060产品特点户型销售两级分化，超大户型（150以上）和小户型（10

15、0-110平米三房和90平米两房）受到市场追捧。项目名称在售主力户型面积起价均价最高价月销售套数长岛国际主力130-160平米42005200707030泛华盛世140平米4200430044008龙湖易居170-184平米38884400500015滨东花园180平米35804600570015城市花园1204100480060308百桐园160平米4100440060005尚层 (5.4米)88-97平米39004500490030雅典金座现剩余100-130平,36004300500020龙观天下200-500平米4800700080002五龙湾阳光180-300平米,联排+叠拼4000

16、450050005怡和广场100平米39804100430017龙湾国际120-16037803900520010米拉公寓80-9034003800410022云路杰座80-100平米2900350042006鼎间无 否否否月积累客户100组学院国际101平米2880340039003锦绣苑80-160平米288034003900200（公安局团购）辰憬家园136平米300033003750100奥林匹克花11013030003300360080南波湾温泉主力60-140平米未定未定未定月积累客户90组户型销售呈现两级分化形式：大户型：总价在7090万月销售速度在2030套。中小户型：总价在3

17、040万月销售速度在40套以上。产品特点外立面从“灰、暗”走向“艳丽”，主体以涂料为主，缺乏“文化内涵”与“品质感”产品特点项目缺乏社区感，项目内根本无绿化可言。4000元均价；已入伙项目；单体塔楼即将交房的项目；产品特点产品特点小结 由于小开发商的“短视性”，一切以利润为先导，造成了太原房地产市场产品的整体落后，并形成了具有固定模式的“小气候”。打破“常规”，适度创新将形成项目的核心竞争力。客户两级分化严重，购房、居住习惯仍然很“传统”高端客户中端客户低端客户扎堆亲戚、朋友居住的报团、扎堆；自私关注自控空间，而非社区空间；攀比爱面子的，炫耀的；显掰的；客户分析教育关心下一代的成长，梦想着后代

18、飞出娘子关；低端客户低端客户素描基本组成：城市的主要人群，经济购买力有限；主要来源：太原市普通的企业员工、初入社会的小白领；置业目的：自住基本特性：他们经济基础有限，刚毕业或者参加工作不久，对未来抱有美好的预期；他们自已文化层次相对较高，对生活品味有一定的认识和追求；目前经济承受能力有限，在居住层面上，追求实惠；综合特征：处于或将处于“刚性需求或被迫式换房期”，缺乏基本的购房经验，经济、实惠、配套成熟成为其核心购买驱动力。客户分析中端客户特征中端客户素描基本组成：城市的中坚力量，具有 一定的经济实力主要来源：太原市公务员、企业中层、小私营业主置业目的：多为自住基本特性：他们有一定的事业基础，工

19、作比较稳定，对未来抱有美好的预期；看重家庭，注重对孩子的培养；他们自已文化层次相对较高，对生活品味有一定的认识和追求；目前经济承受能力不强，在居住层面上，追求性价比；综合特征：处于“都市化向往”购房期，中心地段、高层建筑、宽大而阔绰的生活形象与空间成为其核心驱动力，由于重复购房，并有着一定的文化教育及社会视野，对房产知识一知半解。目前正处于物质向精神生活转变的起步期。客户分析高端客户特征高端客户素描基本组成：城市上层、具有较强的经济实力主要来源：本市的私营企业主及外地的煤、焦、铁等行业的私营业主、权利型公务员置业目的：自住，有部分的置业保值行为、投资；基本特性：他们必定是事业成功的一群人，他们

20、有相当的财富基础和事业基础；人到中年，尽管在家的时间可能很少，但家庭对他们实际很重要，孩子往往是生活的重心；他们自已文化层次不高，期望自已的孩子接受良好的教育；他们往往自觉进加入某一趣味圈子，提高自已的生活品味；综合特征：处于“四处投资与收藏”而对太原市场渐感乏味的时期，由于经常外出，常拿北京、上海的环境、产品与太原本地相比，但太原产品的裹足不前，令他们倍感失望，于是常常出现本地住着“宿舍大院”，异地闲着“精品房产”的现象。目前处于精神生活的待开发阶段。客户分析客户研究小结 物质层面的“高性价比”、“适度总价”将是吸引大量中低端、“区域性”客户的有力武器。 物质层面的奢侈元素堆砌及精神层面的生

21、活方式引导将是打开中高端市场的敲门砖800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点目前国内相对成熟的“大盘”成功开发模式有五种，而 第一种和第三种模式对本案具有极高的借鉴意义树立鲜明主题，构建社区文化而取胜适用条件：具备一定的自然资源 典型案例：蔚蓝海岸、阳光棕榈园产业完整嫁接，突出核心优势而取胜适用条件：区域市场陌生 典型案例：奥园、深圳桃源居（学校、教育等）经由产品创新单一优势取胜适用条件：区域市场细分 典型案例：丽景春天的三错层户型以较低价格取胜适用条件：中小项目混杂区域 典型案例：凤凰城的低价、大规模定制产品创新与强势营销展示层层附加取胜适用条件：区域市

22、场模式化 典型案例：四季花城、万科城12345SWOT优势 Strength劣势 Weak机会 Opportunity威胁 Threaten通过成功模式的借鉴及项目SWOT分析来确定本案的战略选择核心战略思想：突显“SO”(优势+机会），规避“WT”（劣势+威胁），以XX品牌为大背景，以体验式营销为手段，突出大盘大区域价值和产品创新价值。 位于规划中的新中心区； 大规模开发； 品牌开发商。 目前周边配套严重缺乏； 北侧阳光装饰城衰旧的形象； 周边道路噪音影响。 太原本地房地产市场发展的滞后性； 项目产品与营销手段的模式化； 消费客户对后代教育的渴望及太原本地教育资源的“围城”效应。 规划新区的

23、开发进程； 旧改及福利项目的低价格冲击； 客户消费心理的“初级”阶段。战术上的三个立意点1、颠覆太原传统的产品品质；外立面、户型结构2、颠覆太原传统的营销模式；全程体验式营销1、引领太原新产品消费文化；高尚社区环境2、引领太原开发公司新形象；企业的实力与诚信1、与2500年历史名城共同成长；品牌价值2、响应国家调控政策、创建和谐；大众消费群体定位颠 覆引 领共 生800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点项目定位：考虑与枣园高端项目的互补及区域特征都市生活示范区面向城市主流人群的、中高端物业形象的：第一居所的标竿产品城市属性的自住的示范品牌国际化的交通便捷的

24、工作生活的示范意义的都市生活示范区国际化、都市化的生活具象都市示范区的发展模式从老城区到新中心，并没有远离繁华，而且对生活和成功拥有更深的理解成长，与城市未来同行。传统社区单一的传统定义的市场自然推动的地价均衡的未强调生态概念被动的目的性的都市示范区复合性适应性核心带动市场地价体现物业价值中等建筑密度、高绿化的交互式、参与式体验式的区域功能物业功能发展驱动土地价值建筑形式形成过程人的活动复合的、有活力的、体验的、互动参与的、都市示范区的三大构成元素123引领潮流的国际化居住产品充满活力的商业街区景观主轴、会所、销售中心元素一：国际化居住产品产品国际化产品KPI样板房国际风格的居住空间户型包容性

25、、多样性、可选择性立面园林服务具有国际气质的立面，色彩造型、线条国际大师手笔，加强竖向设计，降低高层建筑的压迫感国际标准服务的管家元素二：充满活力的商业街区商业街区，是场所，也是活动地。开放性的特色街区；多用途的、多功能的元素三：景观主轴、会所、销售中心景观主轴会所钢结构+大面积玻璃+石材整体风格为现代、国际化、大气、开放。主题与案名主推：XXXX 21世纪城新都市中心New Urban Center享受优越生活的新都市主义社区命名原则：1利用公司形象和品牌对区域价值进行托市。2官本位思想较为严重的区域，对政府概念及行动的认可。3. 准确传达项目未来区位的价值。XX居住区项目着重解决以下3个问

26、题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议在实现“叫好又叫座”的目标前提下，成功的大盘项目一般开发策略总体客户复合客户复合，多元化产品多样化，产品线丰富。1、中端产品（低总价）首期吸引人气，完成流金速迅循环。2、中高档（小高层及中高层）用来走量。3、景观价值较高的产品用来追求高额利润。盈利模式1、低开高走价格策略，后期升值空间大2、低首付降低投资门槛3、首期展示性配套投入大，突出性价比，聚集人气开发模式中档（性价比）中档（高端形象）中高档针对项目地块特点及快速跑量的要求，建议对项目实施东西分割，甚至按照两个不同项目进行分割操作西部普通住宅东部中高住宅考虑到交通的便利性

27、、昭示性、资源性等特点，建议启动区选择为西北地块启动区启动区选取原则:1、从客户感知来说，启动区选取应拉近与城市之间的距离；2、南中环和滨河路基础设施建设日期的不确定性，使得启动区必须选择在目前进入性好的地区。3、利于可持续发展；启动区规模：1、建议810万平米以展示未来生活场景、聚集人气、测试市场为目的，后期则可根据市场反应和开发商的目标调整开发具体进度。从南向北的开发次序，既有利于克服目前区域陌生的认知，又可以考虑政府的市政建设对项目的积极影响。启动区二期三期四期启动区二期二期目前实施条件考虑政府市政建设在市政建设等因素不可控的条件下，分别开发2个独立的社区；分期开发策略保持弹性原则。从南

28、向北的开发，沿汾河区域和沿晋祠路区域形成两个独立的区域，在产品、形象、品质上进行提升。沿汾河高端社区；沿晋祠路中高端社区；一旦政府如果对南中环和滨河西路进行改造。同时开发2个独立的社区。启动期经过对比分析，建议销售中心建在启动区地块的南侧优点缺点方案一离城市距离近；北侧违建拆迁对销售中心整体环境影响较大，不利于识别方案二有机的联系起一期与二期开发；形成销售中心、商业街的成系列的展示；区位相对远离城市中心；高压线对项目影响；启动区四期方案一方案二方案1：沿新晋祠路，启动区北侧方案2：沿新晋祠路，启动区南侧销售中心销售中心选择的原则：1、识别性强；2、有机联系一期与二期开发；二期三期建议：销售中心

29、采用方案二整体规划分为“内城”和“外城”外城：是开放的、繁华的、互动的内城：是私密的、内敛的、生态的外城内城依据项目整体定位及规划，商业定位为：以社区商业为核心，辅助部分满足区域辐射力的特色商业1、XX商务区200万平米的公建，政府实施进度的缓慢，可能本社区完成后，XX商务区仍在建设。因此，对本项目来说，自给自足社区型商业较为合理。2、100万平米的社区，户均100平米，居住总人口在3万。社区形成后对外仍具有较强的辐射力，因此，一部分以满足社区人口的社区商业，另一部分考虑满足区域辐射力的商业中心。规划商业以人流的出入集中点为商业选址的基本原则集中商业：大型卖场大型的集中商业以超市为主，有利于形

30、成区域的向心力，增强凝聚力，吸引人流；社区商业：街铺形成特色的商业街，一方面为社区人口服务，另一方面，形成良好的展示氛围，为后期开发创造条件；花园商业；一方面依靠连贯的交通，发展吸引车流的商业，另一方面形成具有特色商业建筑；有效的利用沿河绿化带区域；规划商业 集中商业 花园商业商业街增强娱乐性与互动性：丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致花园商业强调“极至”的异域特色性商业形式：单体特色的建筑；商业业态：餐饮为主单体特色建筑形成系列的风景线，充分利用地块绿化带的景观价值；对学校的一点思考：集中设置于项目的最北端，以引入太原名校为根本原则学校位置：南中环桥以南，地块北侧；考虑因素

31、：1、太原产业结构相关的三产发展缓慢，整体办公物业租售困难；2、XX商务区大量的办公、酒店等物业层出不穷；3、南中环的噪音影响，对住宅物业的影响较大；学校XX居住区项目着重解决以下3个问题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议启动区产品建议主要内容户型面积配比产品创新启动区楼座排布立面园林在太原，总价3040万左右的户型最好卖。在太原，客户能感受到实惠的项目卖的最快。启动区产品单价要高于目前区域市场平台价格，以利于公司总体形象和品牌价值的传播。考虑团购客户和零星购买客户的需求。启动区的目标旨在制造购买人气，为后续项目开发奠定良好的基础，因此，在目标引导下，制定了启动

32、区策略。控制总价面积实惠、超值单价高于目前区域价格水平我们考虑的出发点我们得到的启示产品多元化从道路交通条件、区域成熟度、项目合法性来看来看，本项目入市价格在3800元左右较为合理。入住，无手续：05年底2200元/平米未开始销售在建，无手续，2006年7月份团购价2880元/平米，团购单位为实验中学，面积集中在130平米。在建，无手续2006年12月价格3100元/平米。一期50120平米户型。山西汾河开发大马村高层滨东康城 本 案慧光控股长风商务区华宇绿洲滨东花园在售，有手续：高层，均价4500，170180户型。尾房，小高层4000，剩200平米大户型1、手续健全项目，2、面积大，单价高

33、，3、总价在6070万1、无手续项目，2、面积相对小，单价低3、总价在30万左右道路交通 现状通行度区域成熟度项目合法性无手续有手续未通车已通车汾河户型配比权重居室数量面积（平米）套数比团购客户40二居（经济型）2室2厅1卫80左右20三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020（经济型）3室2厅2卫120左右30（舒适型）3室2厅2卫130左右20四居（舒适型）4室2厅2卫150左右10权重居室数量面积（平米）套数比零星客户60一居（可分割）1室2厅1卫40左右5（经济型）1室2厅1卫60左右5二居（经济型）2室2厅1卫80左右30三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020（经济型）3室2

34、厅1卫120左右20（舒适型）3室2厅2卫130左右10四居（舒适型）4室2厅2卫150左右10在快速走量的总原则下：一期客户以团购和散购为主团购：散购40：60项目一期户型配比 三居占到启动区的70左右；一期户型主力面积控制在140平米以下，避免客户全额缴纳契税。（太原普通住宅标准线）120平米左右的户型，设计在120平米以下，如119、118平米。（国家预计对120平米以上的户型征收大户型保有税）居室数量面积（平米）套数比一居（可分割）1室2厅1卫40左右2（经济型）1室2厅1卫60左右3二居（经济型）2室2厅1卫80左右25三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020（经济型）3室2厅1

35、卫120左右20（舒适型）3室2厅2卫130左右15四居（舒适型）4室2厅2卫150以上15基于竞争的价值增长点与太原人居偏好的适应性分析价值增值点与当地人偏好的适应性分析步入式衣帽间满足现代人生活需要已经被太原人接受，但未广泛采用景观卫生间改善居住习惯符合太原人性格特征专用厨房满足现代人的生活需要符合目前太原人的生活习惯一步阳台赠送一半面积符合太原人追求实惠的性格赠送夹层赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格赠送阁楼赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格赠送结构面积赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格，可用作卫生间或者储物间赠送入户花园赠送面积，私家花园符合太原人追求实惠的性格赠送凸窗赠送面积，提高实际的使用率，超值符合太原人追求实惠的性格，目前太原物业的凸窗做的不到位，建议将凸窗做大 赠送面积 偷面积的空间组合，赠送夹层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CB2.8米2.15米2.8米楼层结构示意层高低与2.2米，不计入销售面积，但使用空间却增加很多，加上非常有特色的