[河北]豪宅价值体系攻略与营销推广策略报告(图文丰富 143页)1

1、24项目自身解读研判5项目自身解读研判6项目自身解读研判项目所在区域老城中心京沪高速（铁）京济高速7项目自身解读研判8123456项目自身解读研判910项目基础指标A地块（平方米）C地块（平方米）用地面积6003831169地上建筑面宅面积12781790740商业面积52004300容积率2.23.0总户数883户921户项目自身解读研判11项目自身解读研判12项目自身解读研判13项目自身解读研判14项目自身解读研判15项目自身解读研判123451617 月收入水平所占比例（元）1000-15001501-20002001-25002501-30003001-350

2、03501以上从事行业银行金融机构17%33%33%0%0%17%政府事业单位11%18%29%14%29%0%科教卫生13%13%50%13%13%0%私营业主10%30%20%20%10%10%其他29%35%18%0%6%12%项目自身解读研判18项目自身解读研判19项目自身解读研判20项目自身解读研判21项目自身解读研判当地稍有精装修房22项目自身解读研判23项目自身解读研判 区域主流需求为市区及下属县市的政府中高层领导、市区内经商的私营业主1 需求细分程度低，客户多以改善型置业为主，其购买意识及鉴赏力尚需引导2 需求冲动消费，好跟随攀比，并多次置业，需求购买力强，消费心态不成熟3 多

3、层更易被客户接受，而采光好且兼具开阔景观视野的高层正逐步得到认可4 140平方米以下房型由于契税相对较低，深受功能型置业客户的欢迎与认可5 由当地居住习惯导致，200-280平方米大户型产品也得到高端客户普遍认可6 当地市场主流需求对与项目的装修标准要求较低，而对房价反应的更为敏感72425Jump20112010 Growth200920082007 Start200620052004 项目自身解读研判26项目自身解读研判产品硬件形象天成首府产品营销形象天成郡府？27项目自身解读研判28项目自身解读研判2931项目营销形势研判32项目营销形势研判货币同比增幅持续高位，连续8月在25以上年份1

4、00美元兑人民币2004年末827.72005年末8002006年末7812007年末7362008年末6852009年末68333人均GDP 0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元房地产发展阶段状态启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期 2009年末沧州人均GDP3800$ 2009年末沧州城市化率42%城市化率25%45%70%85%人均GDP与城市化率应对人均GDP1500$以下；城市化率25%以下人均GDP15002000$；城市化率45%以下人均GDP20004500$；城市化率45%70%人均GDP45008000$；城市化率70% 90%项

5、目营销形势研判34项目营销形势研判35项目营销形势研判12343637西部城区贻成御景国际金鼎领域宏宇城阿尔卡迪亚本案建投御河新城孔雀城产品竞品项目普通住宅4200元/平米以下建投御河新城宏宇城孔雀城高端住宅4200元/平米以上阿尔卡迪亚金鼎领域怡成御景国际天成郡府项目营销形势研判38项目营销形势研判产品竞品项目开盘时间总建面（万平米）潜在供应（万平米）普通住宅建投御河新城2009年8月8060宏宇城2010年4（预计）3030孔雀城2010年3月2525东方世纪城2010年3月4040高端住宅阿尔卡迪亚2007年11月8035金鼎领域2004年11月284怡成御景国际1905年7月2112天

6、成郡府2009年5月7030（西区）39项目营销形势研判产品竞品项目占地面积（万平米）容积率绿化率产品类型普通住宅建投御河新城253.235%45栋18-24层高板楼宏宇城113.018-27层高层板楼孔雀城102.530%6-11层多层、小高层高端住宅阿尔卡迪亚282.640%7-11层多层小高层，18-28层高层金鼎领域9.83.143%27-32层高层板楼怡成御景国际103.040%29-32层高层板楼天成郡府203.045%10-32层高层、小高层板楼40项目营销形势研判产品竞品项目面积范围（平方米）主力面积（平方米）主力居室交房标准普通住宅建投御河新城84-22084-136两居、三

7、居毛坯宏宇城95-13895-138两居、三居孔雀城120-300120-160三居、四居高端住宅阿尔卡迪亚54-160100-130三居金鼎领域49-180140-180四居怡成御景国际90-18096-157两居、三居天成郡府90-220120-150三居41项目营销形势研判产品竞品项目绿化率园林特点普通住宅建投御河新城35%法式园林，中央景观轴，三级景观结构宏宇城孔雀城30%四重园林，多景观组团高端住宅阿尔卡迪亚40%大尺度人工湖景，为本区域唯一金鼎领域43%普通社区绿化，引入水系景观，无层次感怡成御景国际40%大尺度楼间距保证了园林空间天成郡府45%EDSA知名景观团队打造，ART-D

8、eco风格园林42项目营销形势研判产品竞品项目物业费物业公司社区配套普通住宅建投御河新城0.8-1开发商自有物业商业街、幼儿园宏宇城未定底商、写字楼孔雀城未定底商高端住宅阿尔卡迪亚0.8开发商自有物业五星级酒店、底商金鼎领域0.77开发商自有物业底商、写字楼怡成御景国际未定五星级酒店、底商天成郡府未定5000平米下沉式会所、幼儿园、配套商业43项目营销形势研判普通住宅高端住宅44123项目营销形势研判4546阿尔卡迪亚：同等区域竞品案例中最具资源价值的高端综合体金 鼎 领 域 ：先入为主，带动区域价值老牌“高端”前辈御 景 国 际 ：首推沧州景观宜居工程，并以此突出产品性价比天 成 郡 府 ：

9、区域高端市场领跑者，口碑及现场形象无人能及项目营销形势研判47项目营销形势研判48项目营销形势研判49项目营销形势研判50项目营销形势研判销售情况：目前文承苑和新儒苑一期已经入住，现在售为文景苑，预计2010年5月份后将对外推售新儒苑三期。预计户型以两居、小面积舒适型三居为主，具体面积不详。后期将有兰亭苑、芳菲苑两地块待开发，与本案E地块相邻。客群特征：75%的市内客户， 25%周边市县个体从业客户；项目已售产品中50%被市区内公务员、事业单位客户消化，并且吸引了少部分的投资客户。51项目营销形势研判52项目营销形势研判53项目营销形势研判54项目营销形势研判55项目营销形势研判56项目营销形

10、势研判12357项目营销形势研判58产品市场客户产品市场客户项目核心价值突破60项目核心价值突破616263项目营销核心定位产品、配套天成郡府湖景、酒店阿尔卡地亚地段、概念金鼎领域64圈层、精神？宁静的心灵豪宅爱品味生活区健康普通商品房金钱的自由经济适用房项目营销核心定位人生的目标庄园65私营企业主、国企高管是本地购房的主体，福利高、灰色收入多，相对内敛、低调市周边县下从事农业及管道建材的“暴发户”多为解决子女上学而置业，兼顾投资而沧州市内较为隐性的石油资源类业主，在本市内的投资置业需求尚需对位及引导市区内文教、文化界人士也将是后续市场进展过程中需要重点挖掘的资源项目营销核心定位66知道汤臣一

11、品，上海的，价格高的离谱。它是参照香港定价，还缺乏支撑的基础天价的支撑点在北京朋友家里接触使用过智能化设备，我根本搞不清楚怎么用智能化的便民性实际上屋里有装修没什么不好，只是怕你们装的我不喜欢，更麻烦了装修的需求如果真的是好东西，精装修当然可以接受，但价格不用很高，装修水分很大高价与装修的匹配其实停车场放置几辆类似超市的载物小车，让我们购物回家不至于大包小包很狼狈物业的细微沧州没有啊！北京的我去过，也知道俱乐部，这比其他的服务项目要好多啦精神价值项目营销核心定位67“最关注区域，毕竟是新区，房子还看地段。”“肯定有喜欢的风格，但是不一样的也可以接受，只要是房子好。”“其实对入住的居民素质和管理

12、很重视。”“配套完善了肯定方便，对房子升值也有好处。”项目营销核心定位68认为期待新区城市化建设，应具备国际感对园林、立面风格没有明确要求立面、园林、装修风格均建议与客户风格需求相吻合室内装修希望温馨、舒适，对风格无明确要求感性认识上除区域元素，希望有艺术气息、自然、健康项目营销核心定位69项目营销核心定位7071项目营销核心定位7273项目营销核心定位7475项目营销核心定位767778享 有 事 业 之 成 ，成 功 之 望 7980818283项目营销核心定位8485项目营销核心定位项目营销核心定位89项目营销体系策略90项目营销体系策略91项目营销体系策略92项目营销体系策略93项目营

13、销体系策略94项目营销体系策略95项目营销体系策略9697项目营销体系策略98在先期市场客户观望项目价值实现的过程中，通过学术家、艺术家代言等公关事件启动项目形象及品牌前景公信力。在先中期项目形成一定形象力和价值感后，借助样板组团成型后，力推精神豪宅生活新理念，确立形象地位及价值认同。在后期确立项目城市精神豪宅典范的市场形象后，随会所配套实现项目和企业的整体品牌升华，雕琢客户美誉度。项目营销体系策略99风云榜。人物志。时代潮。阶段主题等待极品。时间不足惜。延展示意昭示。新秩序。2010。天成地产。它将聚合一个考究的阶层。与“沧州地产豪宅标准”有关。三人行。必有我师。余丹、易忠天和你同行？项目营

14、销体系策略100学术、文艺、商界明星代言相关运作。顶级学术、艺术机构渗透。核心战术全市范围内、各区域、散点式全面覆盖。必要渠道纸媒体软宣、网络等广众媒体的软硬攻势。短信、DM、框架等精准渠道的强力注入。活动及事件营销：精神豪宅巅峰业内论坛。项目营销体系策略101考究隐喻。价值连城。阶段主题考究的信仰。在此聚合。天成地产。现已开放。延展示意所谓公园，在水一方。园的理想。人文名流汇。优雅的尚层领地。圆厅别墅。平层官邸。礼序空间。价值连城。项目营销体系策略102样板组团开放、服务项目推出、会所揭幕等事件营销。核心战术沧州市区内各高端区域及场所的全面覆盖。必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势。

15、短信、DM、框架等精准渠道的强力注入。活动事件：周末学术论坛、文商沙龙、客户推荐奖励。项目营销体系策略103里仁为美。止于至善。阶段主题道不同，不相为谋。道不同，不相为邻。延展示意以场所。构建无所不在的自由礼遇。以御制的服务标准。考究人性的尊崇。格致诚正。修齐治平。上善若水。厚德载物。往者不可谏。来者犹可追。项目营销体系策略104城市人文豪宅白皮书发布、会所日常沙龙相关事件营销。核心战术市内学术、文艺、艺术高端群体全面覆盖。必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势。短信、DM、框架等精准渠道的强力注入。活动及事件营销：持续客户推荐奖励及阶段答谢。项目营销体系策略105106项目营销体系策略

16、107项目营销体系策略108项目营销体系策略109项目营销体系策略客户到访体验系统安全感酒店感品位感国际感细致感听觉视觉嗅觉味觉触觉110项目营销体系策略111项目营销体系策略112项目营销体系策略113项目营销体系策略114项目营销体系策略工艺价值产地价值艺术价值服务价值价值联想引发事件产地价值（新区核心）1、工地现场龙脉出土（事件公关）2、沧州高端豪宅论坛（事件公关）3、市政府领导项目现场观摩（事件公关）艺术价值（产品细节）1、豪宅标准白皮书媒体推介（启动开篇）2、“你是沧州”摄影展（客户兼公关活动）3、异国珠宝、黄金现场展卖（跨界活动）4、佳士得世界艺术珍品现场拍卖（跨界活动）工艺价值（

17、程序用料）1、“低碳环保”豪宅现场论坛（暖场活动）2、手工系豪车展（暖场活动）3、诺基亚Vertu现场定制展卖（暖场活动）服务价值（体验尊崇）1、系列国际高端商务及礼仪培训（暖场维系）2、轩尼诗酒会晚宴（圈层活动）115项目营销体系策略116轩尼诗酒会奢豪手机现场定制项目营销体系策略现场手工豪车豪表展示张艺谋印象演出论坛及系列讲座现场国际珠宝展系列高端商务讲坛117项目营销体系策略沧州火车站京沪高速路沿线路牌黄骅名人高尔夫球场118项目营销体系策略119项目营销体系策略项目自身网站建设120项目营销体系策略121123项目销售计划及任务市场比较定价法124因素 项目 权重 阿尔卡地亚金鼎领域御

18、景国际郡府本项目区位环境 位置5%8080809090规模5%8580809095品牌15%8080809595周边配套8%8580809090周边环境8%7580859095产品价值感价格15%8585859095园林景观8%7575758595社区环境8%75 75 75 90 95 产品设计8%70 75 75 90 95 物业管理10%7575758595建筑形式10%7575 858095综合100%78.40 78.55 79.95 88.85 94.35 比准系数0.83 0.83 0.85 0.94 1.00 项目销售计划及任务125项目 销售均价 权重 调整价格 阿尔卡地亚4

19、29010%5259元/金鼎领域4600 30%御景国际4360 20%郡府4680 40%项目销售计划及任务126项目销售计划及任务127项目销售计划及任务128楼座均价（元/）楼座均价（元/）A15200A75050A25400A85150A34750A96500A44900A106800A55500A116800A65800A126300项目销售计划及任务129楼座价格（元/）C15200C25300C35000C45000C55300C65200项目销售计划及任务130131项目销售计划及任务132楼座3#（一二单元）7#（一单元）8#（二三单元）5#产品特征北向内部景观南向内部景观南向内部景观中央景观楼王户型面积三居()三居()两居()四居()12013913990110155180220套数2369365418361