[知名房企]商业项目专项市场研究报告(大量附图)_secret

1、项目专项市场研究报告项目 XX项目 专项市场研究报告 目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc169337568 前言 PAGEREF _Toc169337568 h 4 HYPERLINK l _Toc169337569 第一部分：调查背景篇 PAGEREF _Toc169337569 h 5 HYPERLINK l _Toc169337570 一、调查前期准备 PAGEREF _Toc169337570 h 6 HYPERLINK l _Toc169337571 二、调查实施 PAGEREF _Toc169337571 h 6 HYPERLINK l _Toc

2、169337572 三、调查数据分析及报告撰写 PAGEREF _Toc169337572 h 7 HYPERLINK l _Toc169337573 四、调查结果的可信度分析 PAGEREF _Toc169337573 h 7 HYPERLINK l _Toc169337574 第二部分：宏观环境 PAGEREF _Toc169337574 h 8 HYPERLINK l _Toc169337575 一、XX市概况 PAGEREF _Toc169337575 h 9 HYPERLINK l _Toc169337576 （一）城市综述 PAGEREF _Toc169337576 h 9 HYP

3、ERLINK l _Toc169337578 （二）地理位置 PAGEREF _Toc169337578 h 9 HYPERLINK l _Toc169337580 （三）行政区域及人口 PAGEREF _Toc169337580 h 9 HYPERLINK l _Toc169337581 （四）交通 PAGEREF _Toc169337581 h 9 HYPERLINK l _Toc169337582 （五）资源 PAGEREF _Toc169337582 h 10 HYPERLINK l _Toc169337583 （六）人文历史 PAGEREF _Toc169337583 h 10 HY

4、PERLINK l _Toc169337586 （七）旅游文化 PAGEREF _Toc169337586 h 10 HYPERLINK l _Toc169337587 二、XX市宏观经济发展状况 PAGEREF _Toc169337587 h 11 HYPERLINK l _Toc169337588 三、XX市城市整体规划 PAGEREF _Toc169337588 h 17 HYPERLINK l _Toc169337589 第三部分：房地产市场整体环境 PAGEREF _Toc169337589 h 28 HYPERLINK l _Toc169337590 一、房地产市场整体发展 PAG

5、EREF _Toc169337590 h 29 HYPERLINK l _Toc169337591 二、房地产板块发展分析 PAGEREF _Toc169337591 h 34 HYPERLINK l _Toc169337592 （一）房地产板块划分 PAGEREF _Toc169337592 h 34 HYPERLINK l _Toc169337593 （二）各板块发展分析 PAGEREF _Toc169337593 h 34 HYPERLINK l _Toc169337594 （三）各板块对比分析 PAGEREF _Toc169337594 h 36 HYPERLINK l _Toc169

6、337595 三、房地产市场竞争态势分析 PAGEREF _Toc169337595 h 38 HYPERLINK l _Toc169337596 四、房地产新政分析： PAGEREF _Toc169337596 h 39 HYPERLINK l _Toc169337597 第四部分：典型项目分析 PAGEREF _Toc169337597 h 41 HYPERLINK l _Toc169337598 一、典型项目类比分析 PAGEREF _Toc169337598 h 42 HYPERLINK l _Toc169337599 二、项目个案点评 PAGEREF _Toc169337599 h

7、49 HYPERLINK l _Toc169337600 三：目标客户群体分析 PAGEREF _Toc169337600 h 67 HYPERLINK l _Toc169337601 （一）消费者调研总体情况 PAGEREF _Toc169337601 h 67 HYPERLINK l _Toc169337602 （二）客户的基本购成 PAGEREF _Toc169337602 h 67 HYPERLINK l _Toc169337603 （三）客户消费心理分析 PAGEREF _Toc169337603 h 68 HYPERLINK l _Toc169337604 第五部分：商业市场分析

8、PAGEREF _Toc169337604 h 71 HYPERLINK l _Toc169337605 一、XX商业市场整体概况 PAGEREF _Toc169337605 h 72 HYPERLINK l _Toc169337606 （一）XX商业的宏观分析 PAGEREF _Toc169337606 h 72 HYPERLINK l _Toc169337607 （二）XX商业现状微观分析 PAGEREF _Toc169337607 h 73 HYPERLINK l _Toc169337608 （三）XX商业发展现状分析小结 PAGEREF _Toc169337608 h 77 HYPER

9、LINK l _Toc169337609 二、XX商业与重点商业物业综合调查分析 PAGEREF _Toc169337609 h 78 HYPERLINK l _Toc169337610 （一）调查方式 PAGEREF _Toc169337610 h 78 HYPERLINK l _Toc169337611 （二）XX区域商业与商业物业调查 PAGEREF _Toc169337611 h 78 HYPERLINK l _Toc169337612 （三）已开业主要大中型商业购物网点调查 PAGEREF _Toc169337612 h 89 HYPERLINK l _Toc169337613 （四

10、）在建在售商业物业项目 PAGEREF _Toc169337613 h 91 HYPERLINK l _Toc169337614 （五）XX市区商业与商业物业调查小结 PAGEREF _Toc169337614 h 95 HYPERLINK l _Toc169337615 三、XX重点商业业态调查分析 PAGEREF _Toc169337615 h 95 HYPERLINK l _Toc169337616 （一）调查方式 PAGEREF _Toc169337616 h 95 HYPERLINK l _Toc169337617 （二）XX零售商业行业分析 PAGEREF _Toc16933761

11、7 h 95 HYPERLINK l _Toc169337618 （三）重点商业业态调查小结 PAGEREF _Toc169337618 h 99 HYPERLINK l _Toc169337619 四、商业客户群体分析 PAGEREF _Toc169337619 h 100 HYPERLINK l _Toc169337620 （一）投资者分析 PAGEREF _Toc169337620 h 100 HYPERLINK l _Toc169337621 （二）经营者调查 PAGEREF _Toc169337621 h 101 HYPERLINK l _Toc169337622 （三）消费者调查

12、PAGEREF _Toc169337622 h 102 HYPERLINK l _Toc169337623 第六部分：项目地块分析 PAGEREF _Toc169337623 h 103 HYPERLINK l _Toc169337624 一、地块整体分析 PAGEREF _Toc169337624 h 104 HYPERLINK l _Toc169337625 二、项目开发条件分析 PAGEREF _Toc169337625 h 107 HYPERLINK l _Toc169337626 三、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc169337626 h 109 HYPERLINK l _

13、Toc169337627 第七部分：市场与项目调查结论 PAGEREF _Toc169337627 h 111 HYPERLINK l _Toc169337628 一、市场调查结论 PAGEREF _Toc169337628 h 112 HYPERLINK l _Toc169337629 二、项目开发风险及对策 PAGEREF _Toc169337629 h 114前言首先，感谢委托由我司负责XX项目的策划工作！本项目从规模上来说不算是XX的大型项目，但是从地理位置、规模及对区位效应等角度而言，本项目绝对是个能对整个XX房地产市场形成冲击的标志性项目。本项目涉及到住宅与商业两种物业类型，因此本

14、次调查我们从项目实际角度出发，对XX城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、商业物业发展等进行了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解XX的城市发展与居民生活情况，我们还针对城市相关商业业态进行了专项调查。调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。在此，再次感谢在我司此次市场调研工作中给予的帮助与支持！第一部分：调查背景篇我司就本次调查做了精心组织，从前期准备到后期报告撰写均按照标准流程进行。在贵司的积极配合下，调查工作在较短时间内得以按照计划顺利实施。一、调查前期准备1、市场预调我司执行董事曹总

15、对项目地块及区域市场基本情况做了简单摸底调查，并与开发商沟通、了解开发商的调查要求。2、调查队伍组建本次市调工作由公司执行董事曹总负责整个执行过程，由公司总部策划中心派遣1名策划经理与3名调查人员组成的4人调查小组具体执行市调工作。3、调查的程序设计正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了调查实施中各项工作的顺利展开。二、调查实施1、二手数据收集通过上网、公司资料库查询等方式收集了大量的市场基本资料：XX概况：XX区位交通、历史文化、发展状况等宏观经济情况：包括XX经济发展指标、居民收入与消费指标等XX房地产市场情况：房地产投资

16、、开工、竣工、销售、价格等资料其它相关资料2、房地产项目实地调查调查小组实地调查了目前XX在售的大部分主要住宅项目、主要商业项目；以及在营业的商业项目与中心商业街。住宅项目包括：盛世名门、德宝国际新城、中强普罗旺斯、阳光城、世纪经典、江南小镇等楼盘，商业项目包括王府井商厦、华隆商业广场、港宝国际生活港、中环商业广场、南湖商业广场等商业项目，以及当地主要街道，对文化娱乐、餐饮进行重点调查。3、深度访谈在开发商的积极配合下，调查小组先后与开发商领导、房管局、建设局、统计局、业内同行、销售人员等人员进行了深度访谈。三、调查数据分析及报告撰写调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出

17、统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查结论。四、调查结果的可信度分析1、二手资料通过XX市房管局等相关职能部门的官方网站及文本资料提供，准确率90%；2、楼盘基础数据深访，是由公司调查人员对相关楼盘进行了实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。第二部分：宏观环境八方XX项目专项市场研究报告PAGE PAGE 120八方置业 凌峻中国太一益阳项目专项市场研究报告（住宅篇）太一地产 凌峻中国一、XX市概况（一

18、）城市综述XX市是一座有两千多年历史的城市，1995年经国务院批准升格为地级市。全市属亚热带季风气候，地势南北高中间低，郁江从市中心穿过。XX拥有华南地区最大的内河港口，是广西重要的物资集散地、商贸中心和广西重点发展的桂东南历史文化宗教名胜旅游的中心。（二）地理位置XX市地处广西东南部，西江流域的中游，座落在广西最大的冲积平原浔江平原的中部，是广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，面向粤港澳，背靠大西南。（三）行政区域及人口XX现辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区共1市1县3区，总面积10606平方公里，2005年末全市总人口470.37万人，其中非农业人口51.74万人，市区户

19、籍总人口约33.1万人，从事贸易及非农业活动、居住1年以上的暂住人口约5.4万人，因此实际市区总人口为38.5万人。（四）交通XX交通十分便利，黎湛铁路、324和209国道、南(宁)梧(州)高级公路、西江航道交汇贯通全境，拥有国家一类对外开放口岸，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁，是大西南出海最便捷的通道之一。西江航道一年四季可通行千吨级船舶，从XX出发30个小时即可到达粤、港、澳。2004年全市货物吞吐量达到1644万吨，是中国西部地区最大的内河港口。（五）资源XX农业资源、水力资源、矿产资源、旅游资源十分丰富。是广西重要的商品粮、糖、果、肉桂和禽畜水产基地，素有广西“鱼米之乡”美喻

20、。水电资源除西江航运枢纽一、二期工程已建成发电外，还有大藤峡丰富的水能资源有待开发。已探明的矿产资源多达40多种，三水铝储量居全国前列。自然景观和人文景观众多，别具特色，是广西重要的旅游胜地和重点发展的桂东历史文化宗教名胜旅游的中心。（六）人文历史XX历史悠久，秦代在此设桂林郡，唐代改为贵州，以州境最高山宜贵山取名，历为郡治和州府所在地；至明洪武二年（公元1369年）降州为县，后一直沿程贵县。XX是太平天国农民起义的发源地，1851年洪秀全在金田村举行起义，开始了震撼中外的太平天国运动。（七）旅游文化XX市是著名的旅游胜地，以“树奇、石怪、泉甘、茶香”闻名于世的桂平西山，是国家级重点风景名胜区

21、。全国重点文物保护单位金田起义遗址，是中国历史上规模最大的太平天国农民起义的策源地。龙潭国家森林公园有广西“西双版纳”之称，被誉为“动植物王国、“孑遗植物宝库”。有千年古刹南山寺、中国道教第二十一洞天的“白石洞天”、“华南西湖”九凌湖、“南国小三峡”大藤峡；有广西城市中心最大的自然湖泊东湖公园、广西首座北回归线标志公园以及多姿多彩的少数民族风情等。XX作为广西重点发展的桂东历史文化宗教名胜旅游线的中心，旅游产业正在蓬勃兴起。【小结】XX历史悠久，是古代重要的州府所在地，也是现代重要的内河枢纽港口；城市依山傍水，自然景观和人文景观资源丰富。XX距离南宁只有两个半个小时车程，而且公路、铁路、水运等

22、城际交通便利，城市区位优越。XX目前城市发展相对滞后，但借助其良好的水陆交通区位优势、丰富的人文环境与自然环境等，城市具有一定的发展潜力。二、XX市宏观经济发展状况1、国民经济总值保持高速增长1）XXGDP增长态势（数据来源：XX市国民经济和社会发展统计公报）2006年，XX全市国民生产总值为263.13亿元，同比增长12.7%，其中第一产业增加值71.61亿元，增长7.3%；第二产业增加值95.02亿元，增长18.5%；第三产业增加值96.5亿元,增长11.5%。从2004年到2006年这三年来，XX市整体国民经济都保持在12%以上的增幅，2005更达到16.21%,其中第二产业增长比较明显

23、，全市综合经济实力有所增强。2）XXGDP对比分析（数据来源：五城市2006年国民经济统计公报）上表列举了2006年广西GDP排前四位的城市南宁、柳州、桂林、玉林与XX对比状况，从图可看出，XX国民生产总值较低，只相当于第一位的南宁GDP的不足1/3，在全省14个地市中排名第7位，属于广西省经济欠发达地区。2、产业结构保持平稳2004年-2006年产业结构比例年份2004年2005年2006年第一产业37.629.127.2第二产业29.533.836.1第三产业32.937.136.7（数据来源：XX20042006年统计公报）从上表中可以看到XX国民经济结构中，XX没有明显的主导产业，其中

24、三年来第一产业比重一直有所下降，第二、第三产业比重有所上升，其中第二产业的增长较快，在2006年已经接近第三产业的比重。3、居民生活水平1）居民生活水平增长（数据来源：XX20042006年统计公报）随着国民经济的发展，XX近三年来城镇居民可支配收入大幅度增长，据统计数据表明，从2004年到2006年XX可支配收入年平均增长保持近16%，而人均消费支出年平均增长接近12%，居民生活质量水平逐年提高。从居民实际生活水平来看，2006年XX的人均可支配收入为8938元，尚未突破万元大关，同时居民的人均消费支出达到了5795元，占据了人均可支配收入的70%左右。显然XX生活水平尚处于较低位置。2）居

25、民生活水平对比分析（数据来源：五城市2006年国民经济统计公报）通过将XX与广西省内的四大城市对比分析，2006年XX城镇居民收入仅为8938元，与四大城市之首柳州的11002元相比，其差距较大，侧面反映了消费者的购买能力偏低。另外据资料显示，今年13月份，XX市的城镇居民可支配收入为3036元，居全省14地市的最后一位；增幅为11.9%，居倒数第二位。4、固定资产投资高位增长（数据来源：XX20042006统计公报）从2003年到2006年，XX全市固定资产投资一直保持较好的发展态势，其中在2005年更大幅度增长120%，是“九五”时期总和的1.9倍，投资总量和增量创历史新高。而2006年完

26、成全社会固定资产投资149.61亿元，比上年增长15.6%。相关统计表明，在2006年固定资产投资中，基本建设投资在城镇固定资产投资中处于主导地位，占总量的60.51%，且保持高速增长；在工业投资方面，随着XX电厂、华润水泥等多家大中型企业的落户XX，工业投资对XX的经济作用拉动明显。5、财政收入快速增长（数据来源：XX20042006统计公报）从2003年到2006年，XX市的财政收入一直保持较高的增长态势，从2003年的12.05亿元增加到2006年的19.08亿元，到年平均增长达16.6，总体发展状况良好。6、XX经济产业发展状况第一产业：XX是著名的农业大市，是广西重要的商品粮、糖料、

27、水果和禽畜、水产基地，享有鱼米之乡、荔枝之乡、龙眼之乡、陈桂之乡等美誉，素有“中国糖城”之称。近年来XX市大力推进农业结构战略性调整，努力提高农业科技化水平和农产品科技含量，全市特色农业已初具规模，“三高”农业蓬勃发展，农业产业化经营步伐加快。第二产业：工业生产快速发展，目前已形成以制糖、造纸、建材为主的支柱产业以及冶金、机械、食品、医药为特色的地方工业体系，拥有全国规模最大的甘蔗化工企业和第一个国家生态工业示范园区。规模以上工业企业规模不断扩大，其中年产值超过10亿元的有2家，年产值超过3亿元的有5家。钢铁，水泥等重工业发展迅速，第三产业：交通运输业对经济增长的拉动作用明显。由于XX市区位优

28、势独特，拥有华南地区最大的内河港口，客货运量的增长较快，2006年全社会客货运周转量为1247180万吨公里，港口吞吐量达到2276.32万吨，同时也带动了公路和铁路运输的快速增长。另外在国内外贸易，金融保险业，房地产业，旅游业等方面也有较大幅度的增长。存在问题：部分支柱产业发展缓慢，一些主要产品产量的增长不快或者出现下滑，如制糖业、电力产业都出现了下降；规模以上企业利税总额和工业企业经济效益综合指数也有所下滑。产业发展战略：以市场为导向，发展具有竞争优势的产业。调整和优化产业结构，加快推进农业产业化进程；集中精力发展具有比较优势的高新技术产业，以信息带动工业化，用高科技和先进的产业技术改造传

29、统产业和特色优势产业，形成产业集群；积极促进第三产业向高新水平的新型服务业发展，以工业为主导带动服务业和农业共同转变，形成各产业协调发展，比例合理的产业布局。7、XX“十一五”经济社会发展总体目标1）进一步增强经济实力。到2010年实现全市生产总值达到415亿元（按2005年价格，下同），年均增长13，人均生产总值达1000美元以上，财政收入35亿元，年均增长15，全社会固定资产年均增长30，五年累计投资力争达900亿元。2）进一步优化产业结构。到2010年一、二、三次产业结构比重由29.133.837.1调整为244036。工业增加值占全市生产总值比重提高到33以上，年均提高2个百分点；城镇

30、化水平由25提高到35，年均提高2个百分点。XX市十一五经济社会发展主要指标表名称单位2005年2010年全市生产总值亿元227.02415人均生产总值美元6031000以上三次产业增加值比重29.133.837.1244036财政收入亿元17.0535社会消费品零售总额亿元91.4340旅游人数万人次285500全市港口吞吐量万吨23735000全市外贸进出口总额亿美元0.541城镇化水平2535人口自然增长率7.28以下城镇居民人均可支配收入元764210000农民人均纯收入元26934000森林覆盖率32.340人均绿化面积平方米/人10.212城镇人口失业率4.54以内三、XX市城市整

31、体规划1、规划要点1）城市定位关键词：区域性中心、港口城市、园林城市根据XX市近期建设规划（20062010年）资料显示，未来XX市建设成为“桂东南现代化区域性中心城市和华南地区发达的内河港口城市，并逐步向独具南国特色的园林城市迈进。”2）主城区用地规模与城市人口发展规划2005年2010年建设用地规模35.97平方公里54.84平方公里城市人口38.5万人48万人人均建设用地面积93.42平方米114.24平方米（数据来源：XX市近期建设规划（20062010）从主城区用地规模与城市人口规划来看，五年内主城区人口将增加9.5万人，按照2010年规划城镇人均住房面积29.68平方米计算，200

32、8年2010年市场将规划新增住房居住面积152.08万平方米以上。3）城市发展方向以郁江为发展轴往南北方向推进，近期发展中心城区的西南面、北面以及东南面区域。4）城市发展轴线市域城镇一级发展主轴两条：沿西江和南梧二级公路为发展骨架，形成XX市中心城区桂平平南一级发展轴以黎湛线与324国道为发展骨架，XX市中心城区为中心，形成覃塘根竹XX中心城区乔圩湛江的一级发展轴。市域城镇二级发展轴三条：沿209国道形成东龙蒙公覃塘的二级发展轴。沿桂玉公路形成金田南木桂平麻桐的二级发展轴。沿容桂公路形成丹竹大安大新六陈的二级发展轴。5）城市空间布局规划中心城区规划结构为一轴，五心（一个主中心，四个副中心），两

33、片区，多组团的布局。“一轴”：以郁江为发展轴。“五心”：以市级行政中心为主的城市行政商贸主中心以及以城西组团、港北组团、老城组团、江南组团行政中心为主的四个副中心。“两片区”：为郁江南岸片区，郁江北岸片区。“多组团”：规划中心城区划分为八个组团，分别为老城组团、城北组团、港北组团、江南组团、城西组团（西江组团已并入其中）、糖城组团、老港组团、八塘组团（江南工业园）八个组团。在功能分区上，老城、城北、港北、城西、江南五个组团为城市的主要居住、商业组团，其居住人口占城市总人口的70%以上，糖城组团、老港组团和八塘组团是以工业为主的组团。根据发展规划，近期重点建设区域将放在城西组团、城北组团北面和八

34、塘组团。由于本项目位于老城组团，故不在近期重点建设区域内，但由于位置处于传统的商业老城区内，各种商铺密集，商业气息浓厚，人流量大，商业前景依然看好。6）城市交通规划关键词：一环、三横、四纵、五射一环：为疏散中心城区过境交通压力的城市快速环道，总长度约49公里，目前已完成了南环、西环、北环，东环计划“十一五”完成建设。三横：一横为国道324线XX段，是联系西南和东南的重要通道；二横为南梧二级公路，该公路纵贯XX二区一市一县；三横为武宜至平南二级公路。四纵：一纵为国道209线XX段，二纵为兴业至大圩二级公路，三纵为玉林至桂平二级公路，四纵为荣县至金秀二级公路。五射：第一射线为中心城市至广州至南宁高

35、速公路，第二射线为中心城区经新塘、瓦塘、思怀，直至横县的港南清江公路，第三射线为中心城市经横岭、东津、大湾、下湾、社步，直至桂平市区的港南至桂平二级公路，第四射线为中心城区至武宜的二级公路，第五射线为横县至桂平公路。7）老城组团居住用地规划规划对现状住宅进行改造修缮，通过土地置换扩大商贸居住用地，同时保留原有建筑风貌，增加公共绿化，使之逐步形成设施完善，环境良好的居住区。2、住房建设规划1）规划目标：全市平衡，整体控制。至2010年新增套型建筑面积小于90平方米的住房（含经济适用住房和拆迁回建房）用地，必须占全市新增住房用地总量的70%以上；新增住房套型建筑面积90%平方米以下的住房（含经济适

36、用住房和拆迁回建房）面积，必须占新开发住房总建筑面积的70%以上。2）建设用地总量控制至2010年新增住房用地228.4公顷。其中：新增廉租房用地20.91公顷，占新增住房用地的9.15%；新增经济适用房用地28.48公顷，占新增住房用地的12.47%；新增中小套型普通商品住房用地89.19公顷，占新增住房用地的39.05%，新增套型面积90平方米以上商品住房用地68.52公顷，占新增住房用地的30%；拆迁回建房用地21.3公顷，占新增住房用地的9.33%。拆迁回建房用地用于建设中小套型普通商品房。3）住房建设总量控制至2010年新增住房建筑面积255.82万平方米、共32300套住房；其中规

37、划新增廉租房建筑面积23.28万平方米、4000套；规划新增经济适用住房建筑面积30.43万平方米、3900套；规划新增中小套型普通商品住房建筑面积104.9万平方米、15200套；规划新增套型面积90平方米以上商品住房建筑面积共76.24万平方米、6900套；规划期内拆迁回建房面积20.47万平方米、2300套。4）商品房用地规划布局套型面积90平方米以上商品房用地规划集中布置在金港大道以北的中间区域，即港北区政府及行政中心周边地块；城西区沿鲤鱼江、第一江、第二江两侧的地块和沿郁江两岸的地块。容积率控制在1.02.0之间，建筑密度控制在20%30%之间，绿地率不低于30%。中小套型普通商品住

38、房用地规划主要集中布置在套型面积90平方米以上商品住房用地沿街的位置、城西区沿西环大道及城北区和港北区沿北环大道内侧的地块，以及沿黎湛铁路南侧的地块。容积率控制在1.52.5之间，建筑密度控制在25%30%之间，绿地率不低于30%。5）规划住房需求量预测规划末期2010年，中心城区人口规模为48万人，XX市基本实现常住人口户均拥有一套住房（按户均人口3.3人计算），人均住房使用面积29.68平方米。住宅总建筑面积：48.0（万人）29.68（平方米/人）1424.68（万平方米）住宅总套数：48.0（万人）/3.3（人/户）14.55（万套）住房用地总量需求：至2010年，住房用地总量1341

39、.6公顷，人均居住用地27.95m2/人。2008至2010年规划新增住房总建筑面积1424.68（万平方米）1272.6（万平方米）152.08（万平方米）2008至2010规划新增住宅套数14.55（万套）12.62（万套）1.93（万套）2008至2010规划新增住房用地面积1341.6（公顷）1202.48（公顷）139.12（公顷）3、商业金融用地及网点规划1）商业金融用地规划布局XX市城区的商业金融用地分为市级中心和组团中心两大级别。市级中心：沿中山路设置上规模的金融、商业机构。在金港大道沿路建设规模较大、层次比较高的专业市场，形成物流带，并积极发展商业用地，建成以城市商贸办公为主

40、的现代化商贸区。组团中心：老城组团：规划改建旧城区现有的商业网点，将人民路、和平路、东湖周围规划为商业街区；保留原有的建设路、江北大道中段、解放路、和平路等商业街，把江北大道中段、东湖周围培育成为娱乐购物中心；结合旧城改造，建设若干规模较大、档次较高的商业设施，使旧城区形成具有桂东南地方特色的传统商业区。江南组团：完善改造中山路江南段商业网点。城西组团：沿迎宾大道布置大型金融、商业带，以迎宾大道为轴线带动整个城西组团。港北组团：沿城北大道（布山路）北面、仙衣路（友谊大道）北段建设大型商业中心。2）商业网点的发展规划重点：围绕把XX市建成桂东南区域性商贸中心的目标，以大型专业批发市场建设为重点，

41、合理规划布局，完善流通网络体系；方便群众消费、提升城市服务功能；美化商贸建筑，展示都市环境形象、形成支撑桂东南区域性商贸中心的商品流通体系、服务功能体系和现代商业设施体系。20062015年XX市商贸区域布局和发展规划重点是：提高“两区”，即提高2个城市商业中心区和4个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和若干个社区商业中心的商业现代化水平。港西商业中心区西江商业中心区江南商业中心区老城商业中心区港东商业中心区广场商业中心区3）市级商业中心区网点规划（一级商业中心）XX市未来规划的市级商业中心区有两个，一个是老城商业中心区，另一个是广场商业中心区。老城商业中心区：本区以江北路为中心向南辐射，

42、东到火车站，西到中山路，南到人民路，北至港宝国际生活港。该区是XX最繁华的商业中心区，也是XX传统的商业中心区，大型商场和超市众多。未来规划的原则是控制规模，防止过渡膨胀，过渡开发，继续保持以大型百货店为主体，改造传统百货店向精品店、专业店或百货加超市、加餐饮转变；分期分批对农贸市场进行超市化改造，或进行功能升级调整；重点抓好凤凰城、华隆商业广场、丰宝商业城等项目的建设和招商工作；大力发展老字号店、专业店、精品店，实行品牌经营。另外还要大力改善交通条件，扩大、改善停车场地，在有条件的地段兴建绿化带。广场商业中心区：以新世纪广场为轴心，以城北新区和平路北段、荷城路为核心的商业中心区，是未来XX新

43、兴的政治中心、商贸中心和文化中心。该区将选择一两家改造条件好的市场进行超市化改造，然后再全面铺开。今后发展方向以经营国内外名品、品牌专业店和有特色的百货店、购物中心为主。4）区域性商业中心区网点规划（二级商业中心）区域性商业中心一般位于地域中心、交通枢纽地段、旅游、大中院校区以及居民比较集中的地区，对繁华商业中心区客流起分流作用，又兼有辐射和带动周围地区商业发展的功能。全市规划有4个区域商业中心，分别是港东商业中心区、港西商业中心区、江南商业中心区、西江商业中心区。港东商业中心区：该区是以金港大道东段为核心的商业中心区，西起龙山路口，东到汽车东站。重点发展中型综合超市、仓储式商场、专业店、专卖

44、店，配套建设三星级以上宾馆。在业态方面，重点发展生产资料、汽车及汽车配件、货运、家具、装饰等市场，同时改造马路市场为厅式市场，主要经营蔬菜、粮油、肉类等农副产品。港西商业中心区：以金港大道西段为中心，东起金港大道与仙衣路交汇处，西至金港大道与西环路交汇处。重点发展中小型超市、便利店、专业店、饮食店为主，建设2家三星级以上宾馆，建设两个农贸市场等。业态方面重点发展摩托车市场、钢材专业市场、中药材批发市场等。江南商业中心区：范围从郁江大桥到江南大道，重点整治市容市貌，取缔马路市场，搞好环境卫生，加大商业设施建设力度。西江商业中心区：以西江农场为核心，以发展中小型商业网点为主。5）社区商业中心网点规

45、划（三级商业中心）原则上居民在400010000人左右，可建立一个社区商业中心，社区商业中心的规模可按人口密度、居所的集中度或辐射半径进行布局，通常半径在一公里范围，按每人0.5平方米布局，每个社区商业中心网点面积一般在20005000平方米。社区商业中心应设置为：1家综合超市，营业面积1500平方米左右，经营食品、小百货等日常生活用品为主。辅以面积为50100平方米的小百货店、音像店、服装店、饮食店、美容美发店、书店以及银行、邮局等。6）重点建设商业街重点改造和建设的商业街：和平路通讯电脑一条街建设路步行街凤凰一街饮食、娱乐一条街凤凰二街服装、文化用品商业街解放路家电产品一条街江南花鸟古玩一

46、条街重点新建商业街：港宝商贸街综合商业街堤围路（沿江路）风景休闲街凤凰城步行街金港大道东段家具一条街荷城路中段综合商业街荷城路饮食一条街7）重点发展行业批发贸易业零售贸易业餐饮业旅馆业美容美发业旧货业社会服务业大力发展以汽车、房地产、电脑、食品、服装、通讯、建材等为主的热点商品市场4、解读城市规划对于房地产发展的影响1）房地产发展前景较好在XX城市规划文件中，已经明确将XX市定位为“桂东南现代化区域性中心城市”、“华南地区发达的内河港口城市”、“独具南国特色的园林城市”，未来对于XX的园林绿化环境建设及市政配套建设必定加强，为城市人居提供了有利条件；而且XX市区域地段优势显著，未来为XX城市发

47、展带来广阔的发展空间。2）未来政府政策倾向并不在老城区域 未来XX城市中心区已经明确了向北发展，而且目前市政府已经搬迁到港北新区，对于XX北部的发展政策倾斜将继续加大，整个XX市发展趋势就是“城市向北”，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。相比之下，对于老城区区的投资建设扶持力度将逐步减少，但因为老城区是未来两个市级商业中心之一，区域发展前景依然看好。城市规划小结：XX市城市整体规划（20062015）及XX市近期建设规划（20062010年）资料表明，XX城市总体将向北发展，而本项目地处城市老城区，并不处在城市未来发展主方向上。但老城区是未来的两个市级商业中心区之一，可凭借传统区域优势和

48、人流优势以及政府的旧城改造措施，仍将有相当不错的发展前景。【宏观环境分析总结】 XX市近年来经济发展势头良好，各项经济数据指标都得到了明显的提升，居民生活水平逐年提高，为房地产市场发展奠定了良好的市场基础。 但不容忽视的是，由于XX城市经济基础依然薄弱，支柱产业的支撑能力稍显不足，其整体经济仍处于较低水平，因此XX居民的购买力相对有限，对房地产的发展形成了价格上的局限。第三部分：房地产市场整体环境一、房地产市场整体发展1、房地产开发投资高速增长（数据来源：XX统计公报与XX2005统计年鉴）XX房地产市场真正发展是从2004年开始，当年的房地产投资额达12.94亿元，增长率达到173%,是前十

49、年房地产投资额的总和。2005年和2006年的投资额增长率都在20%以上，发展迅速。2、房屋开发施工和竣工面积有所波动1）XX市（数据来源：XX市房管局与XX2005统计年鉴）20042006年XX市房屋开发施工面积和竣工面积有所波动，2005年相比2004年施工面积下降了33.87万平方米，而2006年 又比2005年增加了55.28平方米，增幅达27.2%。竣工面积方面，2005年和2006年的竣工面积都比2004年有所减少，而2006年相比2005年有所上升，增幅32.7%。2005年和2006年的施工与竣工面积比都超过了3倍。2）港北区（数据来源：XX市房管局与XX2005统计年鉴）2

50、0042006年港北区房屋施工面积逐年增长，2006年更比2005年有较大增幅，达53%，而竣工面积方面基本维持不变，2006年更略有下降。3、房地产销售面积增幅明显1）XX市（数据来源：XX统计公报与XX2005统计年鉴）XX在2005年的房地产销售面积相比上年有大幅度增长，增长率达到80%。2005年销售面积的高速增长是由于2004年的投资额高速增长所导致。2006年比2005年增长15%，增幅有所放缓。XX2005年商品房销售面积有78.89万平方米，2006年达到90.79万平方米，但是总体而言城市的房地产销售总量并不大，据调查居民对住宅仍有相当大的需求，相对于近40万的城市人口及未来

51、规划的城市人口而言，商品房的成交量将有机会进一步扩大。2）港北区（数据来源：XX市房管局）从图上可看出，2005年及2006年港北区的商品房及住宅销售面积基本不变，保持平稳，可见这两年港北区居民对房屋的需求量由于受到价格的影响，无明显增长的趋势，许多人仍处于持币观望中。4、商品房销售额1）商品房（数据来源：XX市房管局）20042006年XX市和港北区的商品房销售额均有所增长，其中全市三年平均增长达58%。港北区在2006年也比2005年有21%的增长，由于该区销售面积基本保持不变，故销售额的增长主要来自于价格的增长。2）住宅（数据来源：XX市房管局）从图上可以看出，2006年XX市和港北区的

52、住宅销售额均比上年有所增长，其中全市的增幅最大，达44%，可见XX市住宅销售前景看好，市场进入高速发展阶段。港北区住宅销售额的增长同样主要来自于销售价格的增长。5、商品房及住宅价格变化1）XX市2004年2005年2006年商品房947元/平方米1478元/平方米1752元/平方米住宅元/平方米元/平方米1551元/平方米2）港北区2005年2006年商品房1527元/平方米1888元/平方米住宅1362元/平方米1720元/平方米从上表可看出，近两年，XX市以及港北区的商品房和住宅价格增长率较大，其原因有三方面：一是由于土地成本与建筑成本的增加导致房屋价格的上涨；二是随着多种创新户型的出现，

53、以及项目的园林景观设计逐步得到重视，使得价格有所上扬；三是由于许多外来投资者的进入，导致价格被进一步抬高。6、商品房及住宅空置面积1）XX市（数据来源：XX市房管局）2）港北区（数据来源：XX市房管局）从上面两图可以看出，2006年XX市及港北区的商品房和住宅空置面积均有所下降，下降幅度多在50%左右，而港北区住宅的下降幅度更高达75%，可见前几年的空置商品房在近两年都被市场所逐步消化，市场对商品房仍存在有较大的需求。7、目前市场供应量分析2006年，XX市房地产市场施工面积为258.77万平方米，竣工面积为75.47万平方米，竣工率不到30%；商品房销售面积约90.79万平方米，与施工面积对

54、比而言，尚剩余近170万平方米尚未销售。小结：XX土地供应量较为充足，特别是在港北新区一带，有大量土地可供开发，且开发中的楼盘多为超百亩的大中型项目，因此在近几年内，XX房地产市场住宅供应量较大，未来的市场竞争将异常激烈。二、房地产板块发展分析（一）房地产板块划分根据XX城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，XX房地产可分为三大大板块，即老城区板块、港北新区板块和港南区板块，如下图所示：（二）各板块发展分析1、老城区板块1）区域范围东至港北东路，南至郁江，西至仙衣路，北至金港大道。2）代表楼盘 凤凰城、聚龙城。3）综述该区域作为XX的老城区，区内住宅多以筒子楼为主，虽然现仍是XX的

55、商业和居住中心，但由于不处于城市的发展方向，且后备土地供应不足，新开发销售项目不多，未来发展受到一定的限制。2、港北新区板块1）区域范围东至汽车东站，南至金港大道，西至西环路，北至龙山。2）代表楼盘 盛世名门、德宝国际新城、普罗旺斯、阳光城、世纪经典、联邦国际，梦之岛，中环商业广场。3）综述该区域作为未来城市发展的重点，楼盘高度聚集，由于市政府及相关各部门的北迁和未来城市中心的北移等市政利好因素影响，其潜力较大，带动了大批的准客户购买。该区域楼盘主要在金港大道两边，以市政府及新世纪广场为核心进行分布；多以住宅为主，也有像梦之岛、中环商业广场等纯商业项目。目前区域内各大住宅楼盘销售状况较好，且价

56、格多在1950元/左右，部分楼盘价格更可达到2500元/。3、港南区板块1）区域范围东至江南大道，南至南山风景区，西北均至郁江。2）代表楼盘 江南商贸城（江南小镇）、南湖商业城。3）综述该区域是由小乡镇发展而成，经济严重滞后，生活配套设施和人气均不足，未能形成良好的居住及商业氛围，且市民对该区域的认可度低，区域内开发的楼盘项目未能形成热销，价格只相当于港北区楼盘的70%左右。（三）各板块对比分析1、各板块区域现状对比分析板块地段自然资源配套开发强度老城区板块XX老城区。有郁江以及东湖风景。区域配套完善，生活及市政设施齐全。楼盘以筒子楼为主，不存在占地面积太大的楼盘。港北新区板块未来城市发展中心

57、。地块自然资源缺少。生活配套与市政配套尚待进一步完善。以住宅开发为主，有部分商业项目，开发强度不大。港南区板块郁江以南，发展滞后有郁江风景、南山风景区区域生活配套设施不足楼盘多是筒子楼，商品楼盘项目极少。分析：通过与其他两板块的现状对比来看，老城区板块虽然不是城市未来发展方向，但有完善的生活与市政配套设施以及丰富的自然景观，应充分挖掘现有资源，依托现有优势。2、各板块产品对比分析板块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况老城区板块中小盘为主中高档与低档以筒子楼为主，有部分多层和小高层，后期出现高层。以筒子楼为主，部分两房和三房。港北新区板块大中盘为主中高档与低档以多层与小高层产品为主，后期小高层、高

58、层比例加大。以两房和三房户型为主。港南区板块中小盘为主低档楼盘为主筒子楼和多层产品为主筒子楼以及两房、三房户型为主。分析：港北新区板块是XX市房地产开发的核心热点区域，其特征为：楼盘“规模大、多档次并存、产品类型丰富”。该区域出现中高端楼盘扎堆的现象，主要是因为处于未来城市发展方向，开发商纷纷看好区域发展前景。老城区板块后备土地不足，新楼盘项目不多。港南板块楼盘档次低，人气严重不足。3、各板块价格对比分析板块价格综述老城区板块该区域处于现在的市中心，配套完善，但由于居住环境较拥挤，其价格并未处于城市最高水准，目前区域住宅均价在1850元/平方米左右港北新区板块由于处于城市未来发展方向，配套有很

59、大改善，该区域价格相对较高，驻扎均价在1950元/平方米左右。港南区板块该区域发展与港北区相比严重滞后，配套设施不足，故区域住宅均价在13001400元/平方米之间。分析：整体而言，港北新区板块楼盘价格相对最高，这与消费者看好港北新区发展前景以及未来自身良好的居住条件有关。港南区板块由于偏离城市中心以及配套不足，价格最低。4、各板块发展趋势对比分析板块发展趋势预测老城区板块其前景与港北新区板块相比处于劣势，但由于市政配套与生活配套的完善，拥有优良景观资源的楼盘仍将具有一定的市场空间。港北新区板块未来的前景看好，近期众多楼盘的相继开发将有利于区域人气的迅速聚集，但众多楼盘的开发，未来区域市场竞争

60、将更加激烈。随着该区域成为未来的行政与居住中心，生活配套设施将逐步得到完善。港南区板块其前景与其他两大板块明显处于劣势，但随着市政配套与生活配套的逐步完善，拥有优良景观资源的楼盘仍将具有一定的市场空间。分析：在未来的发展过程中，港北新区板块发展潜力最大，行政和居住中心的北移将带来完善的配套设施；老城区板块可依托现有的完善配套，仍将有一定的发展空间；港南区板块由于缺乏生活和市政设施，因此在市场竞争中仍将处于劣势地位。三、房地产市场竞争态势分析1、港北新区成为目前XX发展的热点和重点区域通过目前XX在售典型项目分布图可以看出，基本都集中在港北新区区内，像普罗旺斯、世纪经典、盛世名门、阳光城等更是代