北京西直门地区某住宅楼盘项目分析报告_secret

1、*家园（*）楼市风云、战火纷纷；成王败寇，几多拚杀。我们曾以为，北京东部CBD是火药味最浓的区域，不曾想到，就在CBD冷战的缝隙中，西直门地区突升狼烟、烽火四起。就在时代之光名苑、金晖嘉园之润憬、远洋风景忙于“三国大战”的狭小阵地上，一阵紧锣密鼓之后，*家园以出其不意的迅猛攻势，占领了制高点。市场竞争是产品升级的最大动力，是产品创新的最大源泉。我们曾以为，CBD因竞争激烈，最容易出现产品的升级与创新。西直门地区捷足先登，形成一方面因道路改良、水系治理等利好而形成热卖场面，而另一方面，也因四国大战全面展开，升级与创新的产品也应运而生，后来居上的*家园的*主题即是首席代表之一。欲成龙头只能创新*家

2、园位于西直门立交桥核心区，东面紧临西直门通往北四环的快速路，南邻正在修建的索家坟路，所处位置不仅离西直门地铁仅800米远，而且还将成为地铁轻轨的始发站，可谓北京内城区罕见的黄金地段位置金贵、交通顺畅、出行便捷，南接金融街、北连中关村，并通过环城公路和地铁以及轻轨铁路，成为泛金融区、泛中关村甚至全城区置业人士的首选。特别是申奥成功后，*家园与金运大厦之间那条早已经被人淡忘的暗河将重见天日。这条曾经被老北京人称之为盖板河的河流，将借中国承办奥运及美化北京城之势，被北京市政府列为北京城市景观改造重建的重点工程。改造后的盖板河将由源头昆明湖经动物园流向中南海，并且将在*家园社区旁，建设一处美妙的观光码

3、头，为北京城市增添一道亮丽的风景。有这样的位置条件和交通优势，特别是有城市稀有的水资源所带来的生态和景观的优势，*家销售看涨。尤其在倍受关注的西直门暗河重建这个主题上，在西直门地区的诸多项目中，*家园不仅是临水系最近的项目，而且还是唯一一家位于上游和北岸(也即顺流之*)的项目，可谓占尽“上风上水”之地利。于是，*家园自视为西直门地区的龙头。其中最大表现是，*家园为提高社区档次，几乎全部放弃了市场热门的小户型设计，而将户型锁定在大户型及超大户型之间。而*家园大户型的畅销又很好的证明了发展商的高瞻远瞩。尽管这样，对于近在咫尺的、已经跑在市场前面的时代之光名苑、金晖家园一二期及远洋风景等，*家园不敢

4、有半点轻心，而且从策划之初就清楚地意识到：*家园，不创新勿宁停。因材创意灵感不期*家园的创新表现在方方面面。比如，占地仅3.35万平方米的项目，就有1.3万平方米绿地规划，绿化率达40%以上。但这一点仅能使其成为目前各建设项目中的优秀者，而不能空前绝后。*家园打起了东面紧临快速路的一条宽70米的隔离带的主意。通过方方面面的努力，目前*家园已经将临社区的30米隔离带争取为永久绿化带，而且*家园认为，整个隔离带最终将被建设成一个真正的城市绿化公园，沿*家园东面的公园绿地面积将近3万平方米，令人震撼！同样的理由，*家园的产品设计也是经过精心挑选、多次推敲和否定后的结果。最终由*工程设计院的两位顶尖设

5、计师设计的9座纯正板楼不仅格局方正、分区合理，而且还根据各个楼体的不同位置与高度，设计了平层、错层的交替，并特别提出“错越层”概念，将层高标准定在2.9-3.25米之间。其大面宽飘窗、渐变观景阳台等设计在京城楼市也是首次亮相。在建筑立面方面，*家园可谓煞费苦功，前后改动的次数只能用时间段来形容。其中最为大胆的举动是，在项目已经推广促销后，开发商发现了外立面有一些遗憾，便果断地停下来，重新规划设计。目前，*家园的外立面由*国际设计集团名师亲定，不仅外观挺拔，立面曲线柔饱满、色泽雅致，而且低层与高层之间的细节变化和艺术处理也错落有致。最引人注目的是，发展商在与设计师的多次碰撞中，灵感不期而遇。*家

6、园的顶部设计成洁白、大方的贝壳造型，其灵感来源于澳洲的海岸景观，而创意表现则取材于悉尼歌剧院，并且将贝壳顶做了反向、立式的处理。*家园首次将澳洲海岸生活情趣引进到内陆城区的高楼建筑中，一经推出，便受到市场好评。都知有水不知有岸就因材创意方面，最大的源泉和最具卖点的主题，当属*家园南岸的水系。众所周知，水系住宅不仅有景观和生态价值，而且在严重缺水的北京城更有稀有、尊贵的感觉，所以，水景住宅正在成为京城楼市中仅次于CBD、中关村等地缘优势的一大卖点。*家园自然看好门前天然水系的治理。据说，申奥成功当日，*家园的发展商兴奋得几乎彻夜未眠，其情其景远胜过奥运村周边项目。因为，*家园不仅知道盖板河将因申

7、奥成功而得到及时治理，而且知道自己是唯一一家能够用足水景题材并借景创新的项目。据称，在相当长一段时间，这个创意一直是公司内部的秘密。直到2001年9月正式推出之时，这个秘密才终于大白天下。在水系住宅火热的市场上，尽管大家都在挖空心思做水系项目，*家园另辟蹊径，用句简单但颇具禅意的话来来形容，就是“都知有水，不知有岸”。*，这正是*家园的主题。原来，*家园位于西直门西北角，不仅是在观光河道转河的*，而且也是在西直门快速路的*。无论中外，左与右都被用作是激进与保守、灵感与遇钝的代名词，如法国*小镇等。但*家园最具创意的主题不仅有“*”，而是“*”。“*”从地貌上讲是指三面环水的陆地，而转河的流向以

8、及项目在环境、景观、建筑规划之初的创意激荡了参与*家园的设计者源源不断的灵感。水岸，*携手而来。于是，*家园将*的激进创新和*的优雅高贵充分融合到一起，在设计师的帮助下，终于规划出“一泉两绿三岛四海”的整体环境，让市场为之一叹。*所谓一泉，并不是普通的泉，而是*家园独有的一个汲自地底下3000米深处的、水温高达60的保健温泉，此泉可使*家园的住户在冬天里也可以享受露天的温泉雪花浴，真切地感受只有在诸如日本东京湾才可享有的、浪漫与奢华的*生活。所谓两绿，除了上面提到的小区东面宽达70米的城市绿化带公园外，另一个是小区红线上特别围合的乔木林，这些乔木增加了社区*生活的隐私与尊贵。所谓三岛，是指社区

9、创意设计的9个楼座，围绕社区引进的天然水系，自然错落形成的三个*。其中一至五号楼为相拥的*住宅，六号、八号和九号楼为相互依存的*住宅，而七号楼则为独立的水岸住宅。这种临水而建的*式住宅在北京尚属首创，形成了*家园“家家近水，户户邻湾”的完美生态景观。所谓四海，是指*家园依照京城传统的风水格局而特别营造的“四个湖泊”，分别名为东海、南海、西海、北海。如果非要将此四海与紫禁城边的四海相比，这里的四海当然要小许多，但因其创意制作，便有了自己独特的意境。此四海依水系和*相含相衔，极像一条龙的形状，即所谓“四海成龙”。而所谓的龙首，正是从南海的汤泉开始的，这样，龙尾在北，龙身环绕于*住宅之中，若隐若现；而龙头处的温泉，不仅有画龙点睛之意，而且下接数千米地气，并呈