台州某项目可行性研究报告_secret

1、第 PAGE 29页 “*”项目可行性研究报告*置业有限公司总论1.1项目简介1.1.1项目位置项目坐落在临海市*路与临海*西南角，本地块北侧临海大道，为约100余米宽的城市林荫干道，东侧绿化为28米宽城市支路。区块外部交通条件及内部“五通一平”条件基本成熟。宗地位置如图：1.1.2项目现状“*”是*置业有限公司目前唯一正在开发的商住楼盘项目，该项目土地是公司于2007年9月经拍卖购置。项目规划物业类型有高层、低密度住宅等形态。地块东面对市政绿化洛河公园，南边及西边靠已完工的灵湖风景区，与省重点中学台州中学仅仅相隔一条马路，北与“*城”、“*山庄”小区及临海市商业街相临，是未来市区中心地段。项

2、目周边临湖面山，自然景观资源优良；且毗邻五星级大酒店华侨大酒店（正在装修，明年初投入营业）、临海市体育馆（已投入运行）等；交通便利，商服配套获取便利；地块规模在临海较大，综合优势明显，便于公司运作项目产品。1.1.3项目总体规划要求“*”项目由*置业有限公司建设开发，该公司将致力于打造当地高档品质楼盘。“*”项目规划总用地面积139282平方(约208.9亩),规划总建筑面积约342526.7万，其中地上建筑面积252254平米，地下建筑面积90272.7平米，建筑占地41565平米，容积率1.79，项目分为高层住宅、酒店式公寓、低层公寓、商业及配套等业态。其中，高层公寓建筑面积为146102

3、.7万，共计1053套，酒店式公寓约19687.8万，共计391套，低层公寓约68000万，共计260套，商业9079.4平米，其他为会所及配套设施，居住人口可达5000余人。1.1.4项目规划指标总体经济技术指标表总用地面积()139282总建筑面积()342526.7其中地上()252254地下()90272.7占地面积()41565停车数地上()63辆地下()1478辆建筑密度29.84%容积率1.79(其中架空层不计容积率)绿地率32.20%人防面积()10148高层区面积表一期二期合计总建筑面积()18569542785228480地上()15007034184184254其中住宅面

4、积()114797.131305.6146102.7架空层面积()21496812830商铺面积()69322147.49079.4单身公寓面积()19687.819687.8会所()44764476公厕()5050100物业配套()1978.11978.1 物管用房()853.1853.1 物业经营用房()615615 社区用房()510510地下()35625860144226其中停车库及车道面积()26937696033897自行车库面积()32009004100设备房及住宅门厅面积()27317413472购物中心()27572757占地面积()13310339816708高层住宅户数

5、821户232户1053户单身公寓户数391户391户停车数(地下)754辆193辆947辆人防面积4383576510148低层区面积表一期二期合计总建筑面积()80484.733562114046.7地上()479902001068000地下()32494.713552.146046.7其中停车库及车道面积155766569.222145.2排屋地下室面积16918.76982.823901.6占地面积()17532732524857户数190户70户260户停车数(地下)382辆149辆531辆1.2公司主要股东*集团简介及理念1.2.1公司主要股东介绍*集团作为*置业有限公司控股股东，

6、其起步于1987年，现已成为一家集旅业、房地产、石油化工三大产业于一体的全国无行政区域民营企业集团。集团拥有下属分、子公司及合作、合资公司共近20家，其中酒店业拥有多家高星级酒店：*国际大酒店（四星）、台州*山庄（四星）、九江*国际大酒店（五星）、*大酒店（筹建五星）、宁波*大酒店（五星）、*大酒店（筹建五星）、*大酒店以及多个建设中的高星级酒店项目；房产业拥有多家下属开发与物管、商业企业：*集团阳光房产有限公司、九江*置业有限公司、九江*房产有限公司、*房地产有限公司、*物业管理有限公司、*物业管理有限公司、大连*房地产开发有限公司、包头*置业有限公司、*置业有限公司、*集团商业经营管理有限

7、公司；石化拥有2家下属公司及7家连锁加油站：临海市*石化有限公司、浙江*化工物资有限公司。集团自1999年组建以来，先后荣获“全国民营企业500强 ”、“浙江省100家最佳企业 ”、“ 中国房地产开发与经营业100强企业”、“中国诚信经营企业”、“中国房产住宅100强企业”等称号。多年来，企业资信等级均为级。1.2.2企业文化*集团恪守“提高生活品质，创造社会价值 ”的企业使命，本着“ *创造美好生活”的企业宗旨，秉持“诚为先、信为基、人为本、和为贵 ”的核心价值观，致力于创造优质的产品、优良的服务和优秀的文化，构建具有*特色的发展思路和管理模式，打造一个“活力*、实力*、魅力* ”。*始终坚

8、持“诚信人和 ”的核心价值观，不断完善管理机制，积极培育核心竞争力，实施文化、人才、品牌三大战略，充分发挥规模化发展、连锁化经营的优势，实现*事业稳健、和谐、持续发展。1.2.3开发理念*房产是*近几年迅速发展的重要产业，*集团阳光房产有限公司、九江*置业有限公司、九江新湖*房产有限公司、*房地产有限公司、*阳光物业管理有限公司、*物业管理有限公司、大连*房地产开发有限公司、包头*置业有限公司、*置业有限公司、*集团商业经营管理有限公司等分（子）公司。集团自1993年进入房地产领域以来， 先后开发了浙江临海国际家园、安徽*世纪新都住宅和大型商铺、江西九江*国际大酒店及酒店式公寓和大型商铺等逾1

9、50万平方米的房产项目，*房产以“提高生活品质，创造美好生活”为宗旨，追求人居环境与城市建设的和谐统一，不断创新，把住宅、商业有机地结合在一起，建设城市新生活的人居环境， 为城市建设增添亮丽的风景线，打造当地顶级房产品牌。1.3项目公司概况企业名称：*置业有限公司；住 所：临海市*路*号；法定代表人：*；注册资本：12000万元人民币；企业类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发与经营；成立日期：2007年10月30日。*置业有限公司成立于2007年10月，注册资本人民币12000万元，由包头*置业有限公司、浙江春晨置业有限公司、临亚集团有限公司按51%、26%、23%比例出资，法人代表*，公

10、司主营房地产开发。该公司注册地址位于临海市崇和路238号，开发资质暂定。公司现有员工39人，其中工程技术人员15人（工程师8人），95%以上员工具有大专以上学历。公司下设办公室、财务部、工程部、设计部、营销部、总经办（其中项目总工程师和营销总监从杭州市场招聘过来的具有丰富专业经验），公司管理层关系融洽，具有较强的团队凝聚力。1.4编制依据本项目可行性报告根据*置业有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和临海市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：临海市国土资源局国有土地使用权出让合同；临海市双

11、林路项目红线图。1.5结论由于项目规模在临海较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动临海市房地产市场的发展，改善临海市居民居住条件将会产生巨大作用，本项目可解决将余5000余位居民住房问题，社会效益非常明显。通过一系列环境保护措施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保护了生态的原生性、完整性，环境效益明显。同时，本项目的财务收益非常可观：本项目预计总销售收入为207131万元，总投资为154996万元，税后净利润39101万元，税后销售利润率18.88%,投资回报率25.2%。因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目十分可行。同时，随着临海市房地产市场的逐步完

12、善，凭借新都公司及控股股东*集团完善的营运管理机制、优秀的各类专业人才和丰富的房地产开发经验,本项目必将取得成功,并成为当地此类项目中的一道亮丽的风景线。市场分析1.1房地产行业大环境近两年国家对房地产行业宏观调控政策力度不断加强，从土地管理、供应结构、市场监管、税收政策、利率调整以及相关法律法规的制定与完善等方面进行组合调控。2006年，中央相继出台了“国六条”及其配套文件等一系列宏观调控政策并取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。主要是：1、房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平；2、房地产开

13、发结构得到一定改善。2006年，全社会固定资产投资为93472.36亿元，同比增长24.5%，增幅同比回落2.7个百分点。其中，房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0个百分点；全国房地产开发到位资金26880.21亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面积36791.02万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2个百分点，低于商品房施工面积涨幅的20.9个百分点、商品房新开工面积18.9个百分点。但房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。国家对于房地产行业的规范将是长久的，宏观调控将是一个长期的、渐进的过程。从中长期来看，房地产业仍

14、是具活力与投资价值的行业，市场发展前景看好。在房地产开发企业自筹资金要求增强，土地管理更加严格的大环境下，对房地产开发企业的运作门槛、资金保障提出了更高的要求，这将导致行业门槛的提高和市场格局的进一步整合，在一些缺乏房地产开发经验和资金实力的开发企业出局的同时，对开发经验丰富、资金实力雄厚的开发企业来说，也是实现快速发展的有利时机。2.1临海市宏观经济分析2.1.1宏观经济分析2006年，临海市GDP达到193.1亿元，按常住人口计算，人均地区生产总值达到15868元。截止2006年底，临海市户籍总人口人口111万人,市区50.7万。2.1.2社会固定资产投资2005年，临海市完成全社会固定资

15、产投资66.57亿元；2006年1-9月，临海市完成全社会固定资产投资56.89亿元，比去年同期增长32.1%，增幅比去年同期提高23.7个百分点。房地产开发投资明显降温。受住宅开发投资减少的影响，全市共完成房地产开发投资4.93亿元，比去年同期下降33.6%。1-9月，全市商品房销售面积17.37万平方米，比去年同期下降8.5%，商品房销售额6.89亿元，增长12.5%。2.1.3生活水平2006年1-9月份，全市城镇居民人均可支配收入12844元，比去年同期增长4.7%。农村居民人均现金收入6168元，增长12.7%。工资性收入特别是本乡地域内劳动得到的工资性收入增长比较明显，是农村居民现

16、金收入快速增长的主要因素。临海市农村居民人均工资性收入2272元，比去年同期增长11.3%，其中在本乡地域内劳动收入为1364元，增长25.0%。2006年全市城镇居民人均可支配收入16764元。2006年1-9月份，全市实现财政总收入16.51亿元，比去年同期增长23.7%，其中地方财政收入8.23亿元，增长25.2%。增值税、企业所得税和营业税构成临海市财政总收入的主体，分别完成税收6.80亿元、3.51亿元和2.09亿元，比去年同期增长30.9%、20.3%和22.5%。2.2房地产市场分析临海市房地产公司目前有37家，其中二级资质7家、三级资质5家、四级资质7家、暂定资质18家；从业人

17、员789人，其中高级职称19人，中级职称293人；注册资金5000万元以上企业4家，注册资金500万元5000万元的企业33家。在国家对房地产行业宏观调控政策力度不断加强，同时金融机构对房地产开发企业开发经验要求、资金实力要求更加严格的大环境下，临海当地房地产开发企业也进行了重新洗牌，一些实力较弱的开发商逐步退出当地市场，资金实力较强的开发商房地产开发投资及开发面积也逐步相应有所下降，临海本地房地产开发得以有序平稳发展。2006年临海房地产开发总投资6.88亿元，同比下降36.8%，其中住宅投资3.91亿元，下降40.1%。全年销售商品房23.17万平方米，同比下降0.9%，商品房销售额9.0

18、7亿元，同比增长16.2%。2.2.1临海市土地供应情况商品房土地供应情况：2003年推出土地1100亩，2004年推出585亩，2005年270亩。2003-2005年临海共出让土地1955亩，如果按照1.5的容积率还计算，将有近200万平方米商品房推出，2006年临海推出不到300亩土地。截止到2007年9月共推出土地435亩。如下图：2.2.2临海市商品房价格走势从2001年到2005年，临海市房地产总开发量达到364万平方米，其中住宅小区21个，计106万平方米。至2005年底，临海市存量住宅面积为0.7万平方米。临海的房价不断走高，2002年前，临海住房平均房价为12001800元/

19、平方米；2003年底达23002700元/平方米，如耀达云棠*一期是1180元/平方米，时隔一年二期开盘价为2180元/平方米，几乎翻了一番，2005云棠*三期高层开盘价是3380元/平方米，其中一些高档楼盘每平方米售价达4000多元，最高房价已经达到5000元/平米以上，2006年临海商品房住宅均价为每平方米4100元左右。总体上说，临海房价呈现快速逐年增长趋势。2.2.3临海市商品房供应结构从下表可以看出：2003-2005年期间临海住房供应体系主要以商品房为主，别墅类物业供应量比较小，甚至总量不如经济适用房。20032005年住房供应体系项目别墅商品房经济房解困房廉租房供应量（万m2）5

20、.2288.337.162.270比率（%）1.7295.172.360.7502.2.4住宅开发竣工情况2003年商品房新开工面积50.32万平方米（其中杜桥5.5万平方米）；2003年联建房安置房新开工面积2.03万平方米；2004年商品房新开工面积36.92平方米（其中杜桥6.33万平方米）；2004年联建房安置房新开工面积10.14万平方米；2005年商品房新开工面积60.9平方米（*山庄全部动工，其中杜桥13.78万平方米）；2005年联建房安置房新开工面积34.7万平方米；2006年1-9月，临海市房地产市场受宏观调控，特别是国务院“国六条”的影响，政府的宣传与调控措施逐步发生作用

21、，市场呈现出似暖犹寒、稳中略升的发展态势，观望气氛比较浓厚；2006年1-9月全市完成房地产投资2.31亿元，在建施工面积48万平方米，新开工面积12万平方米，房屋竣工面积34万平方米，均比去年有所上升，属于急跌之后的正常反弹，但比04年有较大幅度回落。2.2.5临海市商品房销售情况2003年销售住宅2488套，面积30.02万平方米，平均每套122.63平方米，营业房276间，面积2.07万平方米，平均每间75平方米，总销售面积32.09万平方米，加上联建、安置住宅，2003年市场销售住宅面积约35万平方米；2004年销售商品房面积36.2万平方米，加上联建、安置住宅，2004年市场销售住宅

22、面积约40万平方米；2005年销售商品房面积约32-35万平方米；2006年1-9月我市商品房市场总成交量为710宗，面积10.69万平方米，成交金额3.1亿元；二手房市场总成交量为1219宗，面积12.35万平方米，成交金额3.3亿元。以上二项同比与2005年基本持平，但比较2004年，下降幅度均接近50%。项目周边环境与竞争性楼盘分析3.1 项目周边环境3.1.1周边环境分析经济环境分析临海目前已形成以汽车、摩托车、电机为主的机电行业；以医药、原料药中间体及树脂为主的医化行业；以胶合板、铝型材、塑钢为主的建材行业；以彩灯、钮扣、铁木制品为主的工艺品行业和以太阳伞、沙滩椅为主的旅游用品行业的

23、五大主导产业。在此基础上，临海近年充分发挥国家历史文化名城和台州市域副中心城市优势，已逐步成为一个新兴的旅游城市。2000年临海市国内生产总值80.74亿元，2001年国内生产总值91.48亿元，同比增13%；2002年国内生产总值106.39亿元；同比增长14%。2003年国内生产总值124.1亿元，同比增长15.6%；2004年国内生产总值150.5万元，同比增长21%；2005年国内生产总值164.88万元，同比增长9%；2006年国内生产总值193.10亿元，同比增长17.1%。2001年临海市城镇居民人均收入10351元，2002年人均收入10657元，同比增2.9%；2003年临海

24、市城镇居民人均收入11724元，同比增10%；2004年临海市城镇居民购买力人均可支配收入14993元，同比增27%；2005年临海市城镇居民人均可支配收入15504元，同比增3.3%；2006年临海市城镇居民人均收入16764元，同比增8.1%，剔除价格因素实际增长6.3%，居民人均保持较高的收入水平，并呈逐年增长态势。同时有统计数据显示，2006年浙江省城镇单位职工平均工资27567元，台州城镇单位职工平均工资31470元，居杭州（32440元）之后，列浙江省第二位。人文环境分析临海位于浙江省沿海中部，全市陆域面积2203平方公里，海域面积1819平方公里，辖14镇、5个街道，总人口110

25、万。临海历史悠久，文化底蕴浓厚。新中国成立以来，一直为台州地区行政公署驻地。1986年3月，经国务院批准临海撤县设市，文教昌盛，人文荟萃，具备良好的人文环境。临海市也是国家级历史文化名城，中国优秀旅游城市、全国卫生城市及全国城市环境综合整治优秀城市，同时是浙江省小康县市和全国股份合作制经济的发祥地生态环境分析临海风光秀丽，山水城相依相绕，“风景直冠东南”。被誉为“江南长城”的台州府城墙和桃渚军事古城双双列为“国保”。境内还有桃渚国家地质公园、牛头山省级旅游度假区和浙东南第一高峰括苍山等旅游胜地等。近年来，临海充分发挥国家历史文化名城和台州市域副中心城市优势，加快第三产业发展，已逐步成为浙江省一

26、个新兴的旅游城市。环境保护项目位于临海大道旁，面山临水，自然景观资源稀缺。在项目前期规划中，通过各种措施进行环境保护，可以把项目建设对环境造成的影响降到最低程度且可接受，使生态保持原生性、完整性。3.1.2竞争楼盘分析3.1.2.1 *山庄项目位置：南邻临海大道，北依柏叶路，东临大寨河，西靠绿化路；开 发 商：浙江台州*房地产开发有限公司；建筑设计：浙江省城乡规划设计院；项目概况：占地面积120116平方米，规划总建筑面积约21万平方米，项目由15幢小高层、高层、6幢多层、7幢叠排和3幢办公用房组成；建筑材料：保温隔热系统，门窗保温隔热技术，节能灯应用，智能声光控制，太阳能热水器，建筑防水成套

27、技术；智 能 化：周界防越报警系统，闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子巡更系统，车辆出入与停车管理系统，数字电视和宽带等；配 套：幼儿园、会所和游泳池；户型面积：50-294平方米，主力户型160平方米以上的户型，120平方米左右的比例比较少。主要集中在沿街部分；开盘时间：一期2006年5月，二期2007年1月；价 格：公寓均价4900-5100元/平方米（每栋不同），起价分别为4650元/平方米，4800元/平方米，4910元/平方米。幢间差150元/平方米。高层边套比中间套贵150元/平方米，楼层差价分别为30元，50元，70元。储藏室2200元/平方米，车位10-12.8万/个。要捆绑

28、销售。现在免三年物业管理费；交房时间：2008年；销售情况：销售情况不好，沿路边的基本未卖。透明售房网显示还有800多套未售；3.1.2.2*华庭项目位置：临海*边上；开 发 商：浙江*置业有限公司；建筑设计：杭州市城建设计研究院；全案策划：杭州道盛广告策划有限公司；项目概况：项目总用地面积28572平方米，总建筑面积123819平方米，由一幢27层五星级酒店和商务酒店，三幢17-19层高尚公寓、16000平方米世纪联华超市以及7200平方米沿街商铺组成；户型面积：单身公寓41-54平方米，公寓主力面积133-143平方米，跃层237-286平方米；开盘时间：2月1日推出1-7楼，4日推出8楼

29、以上；价 格：单身公寓南面18楼5250元/平方米，19楼加50-60元/平方米；销售情况：套房已经全部售完，还剩余少量单身公寓；交付时间：2009年初；3.1.2.3 *苑项目位置：靖江*西侧，*北侧；开 发 商：台州市*房地产开发有限公司；建筑设计：；物业顾问：；广告代理：项目概况：该项目总用地面积24256.00平方米，总建筑面积69197.52平方米，容积率3.08，建筑密度37.95%，绿地率30%，总幢数11幢，由3幢高层和8幢多层构成，单幢最高层数23层；户型面积：高层（106、145、148平方米），多层（130-178平方米，主力130-140平方米）；价 格：已全部售完；销

30、售情况：全部售完；开盘时间：二期多层2005年8月开盘，三期高层2006年7月开盘；交付时间：多层2006年交付，高层2007年交付；3.1.2.4春天华庭项目位置：临海经济开发区体育中心西侧；开 发 商：浙江东泰集团有限公司；景观设计：贝尔高林景观设计公司；建筑设计：中国美术学院风景建筑设计研究院；策划推广：杭州创基机构；项目概况：项目占地60余亩，建筑面积约8万平方米，由多层、高层和排屋组成；户型面积：公寓面积90148平方米，排屋面积260-270平方米；价 格：具体价格未出；开盘时间：2007年下半年推出剩余房源；销售情况：一期已售完，二期2栋多层，3幢小高层，1栋高层尚未推出；3.1

31、.2.5*城位 置：*路与*路交叉处；开 发 商：；建筑设计：；景观设计：物业管理：营销策划：概 况：总用地约25278平方米，地上面积68000平方米，地下面积22000平方米，由5 幢11层、2幢18层、1幢25层高层组成。约430户。其中单身公寓约115套；户型面积：100-180平方米，主力户型128-150平方米。商铺层高4.96米，进深12米，开间3-4.5米。单身公寓约27%，105平方米约10%，130平方米约约10%，143平方米约10%，150-160平方米约23%，185平方米约6%，170-175平方米约16%。价 格：6号楼2楼5000元/平方米，车位13万/个 ；开

32、盘时间：2005年1月18日；交付时间：2007年；销售情况：还剩余170平方米以上的大户型、低楼层；3.1.2.6*城开 发 商：项目位置：项目概况：*城地处*路，*路南，四面环路，而且周围居住环境良好，交通便利主要以6层的多层和11层的小高层为主，在地块的西北侧有部分18层的高层，另包括部分1-2层的商业建筑；建筑面积：102842平方米;建筑占地面积：14584平方米;建筑密度：28.0%;容积率：2.0;绿地率35%;项目进度：基础工程，售楼部建设;开盘时间：未定;销售情况：未售;3.1.2.7*城项目位置：开 发 商：项目概况：*城占地84179，建筑面积约20余万，规划有绿地约2.

33、5万，其中中心大*面积约1.8万，规划有亲水联排群、*洋房群、高层公寓群（包括单身公寓）等三大组团；配套情况：外部：台州学院、台州中学、回浦中学、商业街、体育馆、五星级酒店、会展中心、大剧院、金融中心、行政中心等优质城市配套相伴左右；内部：小区规划绿地景观约2.5万，其中中心大*约1.8万。游泳池、架空景观层、亭台楼榭、景观步道、组团*、排屋私家*等；开盘时间：2007年5月；交房时间：2009年；销售情况：基本售罄；价 格：排屋均价12000元/平米，多层5500元/平方米；3.1.3结论目前临海商品房市场相对处于一个空档期，除*山居可售房源比较多外，其余基本处于销售末期和销售空挡期，春天华

34、庭剩余房源将在年底前推出。此外还有几个新推出的项目尚在打桩阶段，如恒宇国际汇晶城和檀香公馆。从2003-2005年临海住房供应结构来看，三年间临海别墅总供应量仅为5.2万平方米，如果按每套平均面积200平方米计算，三年间临海别墅供应套数为260套，实际上别墅单体面积要远大于200平方米，这也就意味着临海三年间别墅供应套数仅200多套。目前临海在售楼盘中只有*山庄、春天华庭和*城三个楼盘中有排屋，但体量都不大，同时多为叠排。从销售形势来看，三个楼盘排屋销售形势都比商品房要好，基本上除保留房源外基本无房可售。总体上来看，由于整个临海市的高端住宅项目较少，即竞争性楼盘较少。而本项目致力于打造临海高端

35、楼盘，通过对比分析周边竞争楼盘对项目本身的威胁度较小，但公司仍将密切关注其动向。该项目的年销售量控制可通过准确的产品差异化定位方式和合理的销售控制方式来实现。3.2 SWOT分析Strength地域优势项目地理位置优越，交通便利；土地优势地块规模较大，净地出让有利于快速开发；规划优势聘请知名规划设计单位打造高档楼盘；产品品质打造临海高品质楼盘，产品品质好；公园优势尽享灵湖公园景观优势；市场优势临海房地产市场发展潜力大，且市场上同档次产品较少；环境优势面山临水，自然景观资源好。Weak项目周边生活配套目前不齐全；前期筹备时间相对较紧；Opportunity临海房地产市场处于快速成长阶段，市场容量

36、可观；目前临海高档次楼盘较少，市场竞争风险相对较小；项目处于新区，临海政府目前正大力发展该区域，体育馆、五星级大酒店等配套设施基本已建成。随着区域内楼盘的开发，未来该区域内生活配套将更加齐全；合作开发，可以提高资金运营率；Threat周边地块即将出让，未来对本项目品质和销售产生一定竞争；国家近期各项宏观政策的出台，对项目销售有一定影响。与政府规划相符性分析4.1与城市用地发展方向相符性分析4.1.1要点根据临海市城市总体规划，城市用地发展方向：东北推进，跨江向南。即城市用地主要沿东方大道、临海大道两侧向东北方向发展。同时，用地跨灵江向南发展。4.1.2相符性分析项目处于临海大道与双林路交汇处，

37、符合临海市城市用地发展方向和城市规划发展方向，具备良好的政府导向性。4.2与城市结构的协调性分析4.2.1要点根据临海市城市总体规划，城市结构为：一城五区，二带四景。一城五区即城市建设用地分为古城、大洋、东城、江南、钓鱼亭五个城市分区。二带四景即灵江风光带及汇港河、灵湖、牛头山生态景观带和古城风景区，三峰寺风景区、灵湖风景区和牛头山旅游度假区，作为风景旅游发展基地。4.2.2相符性分析由上述信息可见，拟开发建设项目所在地在临海市重要风景旅游发展区灵湖附近，具备良好的自然生态环境优势。4.3与临海市城乡公共客运交通专业规划相符性分析分析4.2.1要点临海城区为带状组团式布局，主线沿东北、西南方向

38、的城市主、次干路布置，为走廊客流服务，线路一般经由城市主要客流集散点。与主线接驳的各片区内部线路为辅线，将居住区、商业区、行政机关、对外交通枢纽、文化娱乐中心联系起来，为主线集疏运客流，形成“树枝”状的公交线网结构。4.2.2相符性分析由上述信息可见，拟开发建设项目所在地处于临海城区东北方向，符合相关规划，交通比较便利。项目定位及产品策划5.1产品定位临海市全景观亲水高端品质社区具体表述如下：高品质的产品排屋为主，高层点缀，和谐相承；远离尘嚣，交通便利毗邻城市景观大道；优良的生态环境面山临水，尽享灵湖公园风景；高素质的周边配套台州中学、体育中心近在咫尺；齐全配套、优质服务社区商业、会所配套应有

39、尽有。5.2价格定位根据临海市在售项目的销售情况，选取竞争楼盘（如*城等），考虑临海市房地产市场价格逐年上涨的发展趋势，结合本项目高品质、高规划的特点以及项目推售时间等各因素，我们初步认为合理销售价格定位如下：序号物业销售均价(元/)1高层住宅60002酒店式公寓6800（精装修）3低层公寓13000（送地下车库）4商 铺80005车库11万/个6会所、物管用房、公厕/5.3客户定位以及区域划分根据对临海市以及台州地区高端商品房的消费市场容量进行调查分析后，确定本项目的客户定位与区域构成如下：地缘客户非地缘客户临海私营业主、政府、事业单位等 40%各乡镇企业家、私营业主等30%目标客户群其他区

40、域目标人群 10%周边县市目标人群 20%主力目标客群琐定为区域特性所框定的临海市城区或邻近的乡镇居民，其中重点关注临海市城区先富的私营企业主、政府人员、企业高管及在外经商人员等，各乡镇来城区经商或先富的私营企业主和高收入人群；补充目标客群重点关注周边县市私营业主和高收入人群及部分外地投资客。5.4规划设计理念环境资源最大化，充分利用灵湖风景的山水环境营造诗意栖居。借景、引景、造景，在小区规划中以一心、两轴的整体架构中展开组织；低层公寓区与高层区的合理分区布局，使的土地价值最大化；适度的围合，建立以邻里单位为细胞核的空间组织关系；小区整体抬高，设计的半地下车库不封闭，阳光生态停车环境；人车分流

41、，进退式的主次口广场，景观尺度与高层建筑底层空间融合；5.5户型细节设计多采取大开间、短进深的空间处理；中空客厅采用大幅度挑高设计，使空间感观加强，并体现主人的尊贵感；各种窗体尽量采用三面落地玻璃窗，使得视野与景观空间更加开阔；阳台双层挑空，在细节上体现高档感；设置大面积露台，最大限度的贴近自然；5.6住宅设计住宅的设计应该具有标志性，强调临海市楼王的设计建筑理念；在住宅设计上注重景观与朝向的共享和优化，充分利用项目周边的现有资源；强调新材料和居住新设计理念的运用，强调住宅人性化的设计居住理念；户型的设计除具备最基本的干湿分区、洁污分区、动静分区的功能外，可以强调空间的延伸开放，设计相对比较宽

42、敞大气的露台，使居住客户的生活空间可以得以户外户内的联动；5.7园林景观小区内的绿地可分为四类：第一类是公共绿地，第二类是宅基绿地，第三类是配套公共建筑绿地，第四类是道路绿地。本项目的园林景观设计重点在于排屋的景观设计。总体主导思路：锦绣山水至美人居城市高端贵胄生活住户*与小区绿化的相互搭配，设置精致的园林小品；休闲设施与庭园景观有机结合，绿化长廊、植物与雕塑及花架之间的组合搭配；顶层楼中楼附送屋顶*，带玻璃阳光健身房；设计相对比较宽敞大气的露台、大阳台；在各楼宇的住宅大门入口设置生态楼梯间，以起到美化环境的作用；财务分析6.1技术指标说明项目规划总用地面积139282平方(约208.9亩),

43、规划总建筑面积约342526.7万，其中地上建筑面积252254平米，地下建筑面积90272.7平米，建筑占地41565平米，容积率1.79，项目分为高层住宅、酒店式公寓、低层公寓、商业及配套等业态。其中，高层公寓建筑面积为146102.7万，共计1053套，酒店式公寓约19687.8万，共计391套，低层公寓约68000万，共计260套，商业9079.4平米，其他为会所及配套设施。总停车数1541辆，其中高层区地下车位947辆、低层区地下车位531辆，临时停车位63辆。6.2财务测算根据临海市现阶段房地产市场行情及未来预期，我们认为以下的价格定位是合理的：本项目未来低层公寓销售均价预计为13

44、000元/（送地下车库），酒店式公寓销售均价预计为6800元/（精装修），高层住宅销售均价为6000元/，商业销售均价预计为8000元/，车库预计为10万-12万/个，保守估计11万/个。6.2.1项目销售收入测算销售收入测算表序号项目销售量价格销售收入1高层住宅146102.76000元/87662万元2酒店式公寓19687.86800元/13388万元3低层公寓6800013000元/88400万元4商 铺9079.4万8000元/7264万元5高层区地下车库947个11万/个10417万元6低层区地下车库531个计入总售价总收入207131万元6.2.2项目建设投资估算建设投资估算表项

45、目单位数 量单价总价（万元）单方造价 (地上可售)单方造价 (总建筑面积)(一)土地费用59,431.002427.001735.00其中：土地出让金139,282.004,143.0057,700.002357.001685.00 建设配套费0.000.00 契税3%1,731.0071.0051.00（二）前期工程费139,282.002,649.00108.0077.00其中：规划、勘探、检测费90,272.70150.006.004.00设计费342,526.7038.001,302.0053.0038.00报批报建费249,424.0030.00748.0031.00 三通一平费20

46、0.008.006.00 其中：填土0.000.00 人防费(自建)0.000.00 其它各类费用249,424.0010.00249.0010.007.00（三）建筑安装工程费333,142.601,702.6956,724.002317.001656.00其中：商业9,079.401,200.001,090.0045.0032.00 联排68,000.001,200.008,160.00333.00238.00 高层146,102.701,600.0023,376.00955.00682.00 酒店式公寓（精装修）19,687.802,000.003,938.00161.00115.00地

47、下室90,272.702,200.0019,860.00811.00580.00 半地下室-1,500.00-0.000.00售楼处、样板房装修费用300.0012.009.00 (四)基础设施费5,431.00222.00159.00其中：区内供电、水、气工程333,142.6050.001,666.0068.0049.00 区内绿化、景观工程80,000.00200.001,600.0065.0047.00 区内道路、排污市政工程333,142.6030.00999.0041.0029.00小区智能化工程333,142.6025.00833.0034.0024.00 其它工程费333,14

48、2.6010.00333.0014.0010.00（五）配套设施费 -983.0040.0029.00其中：不可转让公建6,554.101,500.00983.0040.0029.00 可转让公建0.000.00（六）开发间接费139,282.007,655.00313.00223.00 监理、质监费333,142.6010.00333.0014.0010.00 利息费用（摊入一年半）6,375.00260.00186.00 不可预见费(三+四+五)*1.5%947.0039.0028.00（七）期间费用5,863.00239.00171.00其中：销售费用收入的2%4,143.00169.0

49、0121.00 管理费用按三年开发期测算1,700.0069.0050.00 财务费用20.001.001.00（八）税费16,260.00664.00474.00其中营业税及附加12,117.00495.00354.00 土地增值税4,143.00169.00120.00总投资支出合计154,996.006330.004524.00销售总收入207,131.008460.006046.00开发直接成本126,498.005166.003692.00利息成本6,375.00260.00185.00毛利润74258毛利率35.85%开发费用5,863.00239.00170.00营业税金及附加/

50、增值税16,260.00664.00474.00利润总额52,135.002129.001521.00所得税13,034.00532.00380.00净利润 39,101.001597.001141.00净利润率18.88%投资回报率25.2%6.2.3项目经济效益估算经济效益估算表（万元）总投资销售收入毛利润营业税及附加土地增值税所得税净利润投资回报率万元万元万元万元万元万元万元%15499620713174258121174143130343910125.2%综上所述，“望湖国际”项目可实现毛利润74258万元，净利润39101万元，投资回报率高达25.2%，该项目是可行的,符合投资收益的

51、市场标准。6.2.4项目敏感性分析表和2008年现金流量表如下：项目敏感性分析表项目变化系数总投资销售收入毛利润所得税净利润投资回报率建安成本（增加或减少）+20%166510.80207131.0062743.2010155.0030465.2018.3%+15%163632.60207131.0065621.4010875.0032623.4019.9%+10%160753.40207131.0068500.6011594.0034783.6021.6%+5%157875.20207131.0071378.8012314.0036941.8023.4%+0%154996.00207131.

52、0074258.0013034.0039101.0025.2%-5%152117.80207131.0077136.2013753.0041260.2027.1%-10%149238.60207131.0080015.4014473.0043419.4029.1%-15%146359.40207131.0082894.6015193.0045578.6031.1%-20%143481.20207131.0085772.8015912.0047737.8033.3%售价（上涨或下跌）+20%157420.00248557.20115684.2022784.0068353.2043.4%+15%1

53、56814.00238200.65105327.6520347.0061039.6538.9%+10%156,208.00227844.1094971.1017909.0053727.1034.4%+5%155602.00217487.5584614.5515471.0046414.5529.8%+0%154996.00207131.0074258.0013034.0039101.0025.2%-5%154390.00196774.4563901.4510596.0031788.4520.6%-10%153784.00186417.9053544.908158.0024475.9015.9%-

54、15%153179.00176061.3543188.355721.0017161.3511.2%-20%152573.00165704.8032831.803283.009848.806.5%项目2008年现金流量表名称总投资（万元）2007年已投（万元）2008年本年合计（万元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、收入来源合计297131430001000035000088417652574657465563679192421161499238注册资金500050000银行贷款5000035000150000050000股东借款350003800010001000临时

55、拆借0预收房款20713100008842652574657465563679192421161448238其它收入0二、成本费用支出合计154996423008364871882738983400431537182456415523962500376050747(一)土地费用5943141200001823100000000018231其中：土地出让金57700400001770017700建设配套费00契税17311200531531（二）前期工程费2649800500300100150150505050500001400其中：勘探、检测费1501005050设计费130225020010

56、010010010050505050800报批报建费748300200100300工程保险费0三通一平费2001505050其中：填土00其它各类费用2491005050200（三）建筑安装工程费5672430030010010034003000300030001500200015001500150020900其中：桩基1000300300100100100600土建安装工程5542400030003000300030001500200015001500150020000售楼处、样板房装修费用3003003000(四)基础设施费543100000347347347347347347347242

57、9其中：区内供电、水、气工程16661671671671671671671671169区内绿化、景观工程160080808080808080560区内市政道路工程999100100100100100100100700小区智能化工程8330其它工程费333（五）配套设施费9830030020000000000500其中：可转让公建0不可转让公建983300200500（六）开发间接费7655000007440010630010632869监理费3330质监费0利息费用6375000007440010630010632869物业管理基金0不可预见费用9470（七）期间费用5863368796148

58、2501071201222591271371491637销售费用4143336311521572848418388971061113管理费用1700100338433333535363875394042524财务费用200（八）税费1626000000672014364364225167022782其中：营业税及附加1211700000491463163163063745092016土地增值税4143000001853115115111136185733所得税预征0000000其它零星税金00000125556833三、固定资产1511057543153000000151四、拔入物业公司0五、

59、扣除按揭保证金0六、退回按揭保证金0七、营业外支出（违约金等）0八、杂项0九、归还股东借款4000500050005000500050005000500039000十、归还银行贷款0十一、调整款项（往来款）0每月现金流量净额141984700154-49216098-3941-65318334-2972-1710-3592-605174228549340累计现金流量净额8543631646112520598914323113519641604954447186100409340项目一期财务分析7.1项目一期技术指标说明项目一期开发土地款支付4亿，总土地款5.77亿元，项目一期经济指标如下： 项

60、目总体经济技术指标表总用地面积()139282总建筑面积()342526.7其中地上()252254地下()90272.7占地面积()41565停车数地上()63辆地下()1478辆建筑密度29.84%容积率1.79(其中架空层不计容积率)绿地率32.20%人防面积()10148高层区一期面积表一期二期合计总建筑面积()18569542785228480地上()15007034184184254其中住宅面积()114797.131305.6146102.7架空层面积()21496812830商铺面积()69322147.49079.4单身公寓面积()19687.819687.8会所()4476