国内工业地产调研报告

1、国内工业地产调研报告中国工业地产市场调研报告一.工业地产阐述.概况从最初开发区的密集招商，到0304年第三方 工业地产商的兴起，再到0708年一度的癫狂和 瞬间的下落，然后0910年的产业复苏、起底上 扬，直至现在平稳上升的前提下， 酝酿着全新的 突破。.含义工业地产泛指具有工业类使用性质的所有 毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造 使用的建筑物及其他附属物的统称。其中包括工 业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。是住宅地产、商用地产和综合类用地以外的 第四类性质的用地，在我国，工业房地产的土地 批租年限为50年。. 分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、 自由贸易区房地产. 特性

2、大投资工业地产开发商的资金实力要求较高， 这样才能保证前期开发区所需的资金投入。快速启动基础设施建设是园区快速启动、 形成雏形的基础。 在投资者对投资地进行考察时， 基础设施通常是最先引起注意的因素。提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足” 、 “商气不旺” 。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况， 开发区应主动出击， 着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展。追求长期稳定回报因此， 工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期 内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开 发商大规模资金投入、提供附

3、加服务的基础上 的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业 地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素 和回报率。2.开发模式 工业园区、主体企业引导、工业 地产商、综合运作二.影响中国工业地产的有利和不利因素有利因素1、国际产业转移和工业体系全球化随着工业体系全球化趋势的加剧，全球的工业 格局发生巨大的变化。而中国实行改革开放后， 工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉， 在工业全球化格局中比较优势明显， 工业制造企 业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加 工厂。2、产业结构性调整和产业升级各级政府开始把产业结构性调整和产业升级 当成主要经济工作来抓。包括成都、重庆在内的 许多二、三线

4、城市正在积极备战新一轮的产业升 级和产业大对接。3、市场需求巨大众多外资企业以更快的速度在中国建设生产 基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群 体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜 力巨大的工业地产需求市场。4、投资回报率高目前国内工业地产的平均投资回报率保守估 计在8%以上，好的项目能达到 9%,甚至高达 17 %左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来 看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房 来计算，年回报率大约在12%16%,回报率较 高。5、融资渠道有望拓宽2008年底，国务院办公厅发布“落实适度宽松 的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和“开展 房地产信托投资基金试点，拓宽房

5、地产企业融资渠道”等若干意见不利因素1、市场风险将不断提高国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业 地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风 险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的 供需求脱节，经营风险不可避免。开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激 烈，态度也更为主动。由于目前普遍存在的市场供大于求现象， 工业 地产的质量要求更高但价格却在降低。2、工业用地供应继续吃紧中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束。严格控制新增建设用地特别是工业 用地将成为调控的重点。这种政策的结果将使得 工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成 本也将大大抬升。3、目前融资渠道有限国内开发商中

6、，上市公司还可以通过证券市场 来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上 是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金 融通。三.中国工业地产的现状.大量的外资投资聚焦工业地产随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策 调控，国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向 了工业房地产且大有蓬勃发展之势。外资在抢占 市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。.国内工业地产投资现况国内工业地产尚在起步阶段，国内的工业地产 投资企业看中的可能是凭借自身资源实现拿地 的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜 力。大致有以下几类投资商：原先是住宅地产或者是商用地产的开发商， 很早就储备了大量的工业用地，近几年国家的宏

7、观调控政策让他们逐渐把注意力集中到工业地 产上来，如上海的复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发 商，都开始涉足工业地产领域。大型的产业集团、上市公司在自身的产品生 产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租 金产生一些收益，俗称“养地”，静等土地升值。 还有就是一些公司的生产基地外移， 把容易出租 出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。他 们的招商特点是只出租不出售。一些民间资本组成的投资集团，在操作上他 们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用上更 为大胆，是工业房地产投资的“弄潮儿”。 如浙 江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体量达 到27万平方米的“上海浦

8、东机电数码港”、 瑞安 集团与大连软件园的开发商亿达集团共同开发 的总投资达150亿元的大连软件园二期等。一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投 机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大， 但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产 的总的比重很大，是目前工业区在进行产业升级 和产业机构调整中遭遇的最大障碍。四.中国工业地产建设中存在的问题.“明星园区”太少，重复建设严重.招商引资机制不完善.贪大求洋，面子工程.资金供应链不完善，融资成瓶颈。附：2013年全国土地数据供应情况：全国300个城市共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米工业用地20268宗，推出面积78796万平方米。

9、成交情况：全国300个城市共成交土地37208宗，工业用地 17445 宗。成交价格：全国300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米，同比上涨27%工业用地284元/平方米，同比上涨4%溢价率：全国300个城市土地平均溢价率16%较去年同期上涨8个百分点工业用地平均溢价率3%2013年300城市不同类型土地出让金2013年300城市不同类型土地供应量2013年300城市不同类型土地成交量2013年300城市不同类型土地成交楼面均价五.工业地产的发展趋势.政策将强调市场对工业用地的配置作用, 促进工业地产价格回归到真实价值。.国外地产巨头携手投资基金联合进入将 成大势，操作方式将不断创新。开

10、发模式可以分 为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房 标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带 有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点 是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。.由于国内全面产业转移和发达地区总部 经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更 多城市将得到发展机遇。.高新技术开发区将成为工业地产发展重 点。（产业结构调整、人口结构变化）.工业用地办公用“因为研发办公楼外观上和普通的办公写 字楼很像，很多大企业也确实需要研发办公楼， 很难鉴定它是办公写字楼，还是研发楼，这就相 当于一个灰色地带。”这便成为部分开发商的“新 商机”，凭借低

11、价拿下的工业用地，开发办公写 字楼销售。.“国五条”细则出台后，商品房投资空间 进一步收紧，一些投资客对于前景堪忧的住宅投 资望而却步。面对前景未明朗的楼市，投资者可 能将目光更加坚定地投向不限购、 不限贷的商铺 及工业地产，未来量价或有上升趋势。六.一点思考.要和政府建立良好的合作关系当前政府主导的工业园模式是国内工业地 产的主要开发模式，因此企业要建立与政府长期 友好的沟通，争取到政府方面的信任，从而获得 相关部门对项目的至关重要的扶持。.产业园区要有科学定位规划就本次调研来看，国内工业地产虽然日渐勃 兴，但重复建设导致同质化十分严重。而且大多 极有可能使出于政绩需要或为争取政府补贴，部

12、分地方政府在没有清晰定位和科学规划的情况 下启动项目建设，造成极大的资源浪费。.鼓励多样发展目前国内工业地产的开发模式十分单一， 多 以政府主导为主。企业和地产商发市场进入壁垒 过多，发展空间十分逼仄。政府应该给予一定的 政策扶持，鼓励企业和地产商的涉入，推动工业 地产市场多样发展。.仓储物流仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子 商务的兴起，以马云正在筹建的“菜鸟网络”为 例，中国对仓储物流的需求在未来几年可能会出 现爆发式增长。.自贸区以上海自贸区为例，未来如果自贸区试点范 围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物 流仓储的需求量将更大。.工业用地供应量增大随着城镇化的推进，大量农村集体

13、土地入市，而其中大部分可能将用于工业建设。 （比如 我的家乡当下正在进行拆迁，而用于大型物流基 地的建设）七.明星园区小型项目中邦MOHO项目位置：上海浦东新区东南部开发模式：工业地产商开发开发商：中邦置业集团物业类型：总部园区写字楼服务对象：高新技术、设计创意产业主导产业：电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药项目规模：规划面积20平方公里，入住企业37 家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值457亿元，占整个浦东新区的 年产值的28% 卖点：“立方-城”概念。空间设计上利用几何学 中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的 商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空

14、 间的利用，并且附送大量面积 。基础配套：宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带 接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆 从综合布线箱引出即可。通过建造网络视频会议 厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健 身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧 等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政 代办等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒 体视听系统、身份识别系统等安全系统提升客 户尊贵感。自在香山项目位置：北京西四环开发模式：工业地产商开发开发商：永泰房地产（集团）有限公司物业类型：别墅、写字楼项目规模：占地面积2

15、0万irf ,总建筑面积约12.8 万m2 , 一期容积率0.67 ,绿化覆盖率30% ,一 期户型270-350 m2 ,二期户型面积260-2000 m2售价：均价30000元/付，与周边别墅价格相差 无几卖点：西山首席独栋CLUB社区，是为特殊人群量身打造的、生态低密度的、一步到位的、多功 能性产品。大型项目北京经济技术开发区项目位置：北京市大兴区东北部开发模式：工业园区物业类型：地区总部、工业研发平台、工业厂房服务对象：高新技术产业和先进制造业主导产业：电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造项目规模：总体规划面积为 46.8平方公里，由 科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的 生活

16、区构成。2010年，北京经济技术开发区同 大兴区行政资源整合，形成的新区总面积达到1052平方公里。截止2012年，北京经济技术开发区已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业，其中包括77家世界500强企 业投资的108个项目，以及一批优质内资项目。并基于这些重点项目，成功打造了若干产业集群 卖点：战略产业开发区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园（新城新市镇农村社区）基础配套：变电站、污水处理厂、中水处理厂、集中供热厂等基础设施，在北京率先实现城市基础设施“十通一平”。其中“一平”为土地自 然地貌平整；“十通”为通市政道路、雨水管线、污水管线、自来水管线、天然气管线、s电力管线

17、、电信管线、热力管线、有限电视管线及McWill无线网络覆盖发展目标：全面建设面向国际市场的高端产业园 区。政策扶持：新入区企业可享受“一次性产业扶持资金”、“所得税返还”、“厂房租金减免”等产业扶持政策；新区政府每年设立1亿元的海外高层次人才 发展专项资金，用于资助海外高层次人才来开发 区创业、工作和人才奖励；新区政府每年设立1亿元资金鼓励企业进行 科技研发、科技成果转化和知识产权申请和保 护；新区建有“B型库”，为企业提供“立等可取”、 “当日办结”等海关服务。天津京滨工业园 项目位置：天津市武清区大王古庄镇京滨工业园开发模式：工业园区开发模式物业类型：厂房，总部基地，自主研发服务对象：高

18、端制造业及现代服务业主导产业：电子信息、新材料、精密设备制造项目规模：占地750亩、建筑面积60万平米的 科技创新园，包括总部经济区、科研孵化区、自 主研发区、产业加速区累计引进国内外企业 300 余家，投资总额300亿元，其中有世界500强 4家，上市公司15家，2011年吸引了阿里巴 巴、当当、一汽大众、蒙牛、中科院化学研究所、 中国石油大学、凡士通、世侨联总部等一大批项 目落户。卖点：全方位“保姆式”服务。充分考虑项目建设发展的可实施性，紧密结合当今新兴高科技产 业的特点，建设高科技产业单元式厂房，高科技 产业庭院式厂房，总部基地，自主研发区及配套 服务设施，创造一个低密度，高效率，环境

19、优的 综合高科技产业园区基础配套：道路、给水、排水、电力、电信、燃 气、供热、再生水工程发展目标：在保留原有生态环境的基础上，建设 节约和谐新园区，建造成现代化产业集群，最终 建成京滨走廊上的现代化、园林式、生态型高新 技术产业园区。政策扶持：一、鼓励外商投资企业技术开发和创新，扩大国 内采购二、鼓励扩大出口三、简化进出口环节管理手续，减少收费四、加大对外商投资企业的金融支持力度杭州经济技术开发区项目位置：浙江杭州开发模式：工业园区物业类型：制造业基地+大学城+城市副中心服务对象：高新技术产业主导产业：电子通信、生物医药、机械制造、食 品饮料项目规模：可开发面积60平方公里，已开发面 积47平

20、方公里。，到2006年11月底，共吸引 30个国家和地区的440家外商投资企业落户， 引进内资工业企业300家，其中全球500强企 业，已有30家在开发区投资设立项目48个。开发区内建有浙江省最大规模的下沙高教园区，集聚了 14所以理工类、综合类为主的高等院校，在校师生达到15万名。开发区正加快推进城市化进程，大力培育发展城 市功能。卖点：全国唯一集工业园区、高教园区、出口加 工区于一体的国家级开发区基础配套：已在36平方公里建成区内，营造了 良好的供电、供水、供热、道路、电信、宽带、 排污、排水、地块平整等“九通一平”投资发展 环境。发展目标：打造先进国际制造业基地、新世纪大 学城和花园式生

21、态型副城。政策扶持:税收 自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策 的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定 税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业， 2008年按18%税率执行，2009年按20%税率 执行，2010年按22%税率执行，2011年按24% 税率执行，2012年按25%税率执行；原执行 24%税率的企业，2008年起按25%税率执行。 因未获利而尚未享受税收优惠的，其优惠期限从 2008年度起计算。（据国务院关于实施企业所 得税过渡优惠政策的通知）海关符合条件的企业在出口关税、进口关税以及加工 贸易方面享受国家相关规定的减免政策上海化学工业园区项目位置：上海市南翼”杭

22、州湾北岸开发模式：主体企业引导物业类型：工业研发和生产服务对象：以石油化工和精细化工为主体的企业 主导产业：石油化工、天然气化工以及有机化学 新材料、项目规模：规划面积为29.4平方公里，是“十 五”期间中国投资规模最大的工业项目之一，第 一期项目总投资将达1500亿元人民币，是中国 改革开放以来第一个以石油和精细化工为主的 专业开发区，同时也是上海六大产业基地的南块 中心。化工区建成后工业产值可达1000亿元人 民币，被誉为“上海工业腾飞的新翅膀”。目前, 英国石油化工、德国巴斯夫、德国拜耳、德国赢 创、美国亨斯迈、日本三菱瓦斯化学、日本三井 化学等跨国公司以及法国苏伊士集团、荷兰孚宝、法国

23、液化空气集团、美国普莱克斯等世界著 名公用工程公司已落户区内卖点：开发建设引入了世界级大型化工区的 “一 体化先进理念，通过对区内产品项目、公用辅 助、物流传输、环境保护和管理服务的整合，做 到专业集成、投资集中、效益集约。基础配套：工区内设专用铁路支线与全长113公里的浦东铁路相连；通过疏浚后的内河航运系 统，化工区可与黄浦江、长江水系连通；化工区 除建有专用海运码头以外，与洋山深水港（1000 万标准集装箱）仅55公里；化工区距浦东国际 机场和虹桥国际机场均约50公里。化工区快捷 的“水陆空”运输条件，将为来化工区投资的企 业提供极为便利的交通运输服务。发展目标：成为亚洲最大、最集中、水平

24、最高的世界一流石化基地之一。广州高新技术产业开发区项目位置：珠江三角洲北部开发模式：工业园区物业类型：现代化综合经济园区服务对象：大中型制造业主导产业：化学原料及化学制品制造业、食品制造业、电气机械及器材制造业、金属制品业、饮料制造业项目规模：面积88.77平方公里，由广州科学城、 天河科技园、黄花岗科技园和民营科技园组成， 分成西区、东区（出口加工区）、永和经济区（广 州台商投资区）和广州科学城4个区域。至2000 年底，广州开发区累计审批先进技术企业 54家, 认定高新技术企业23家。兴办了一批包括激光 医疗设备、人工心脏瓣膜、现代通讯设备、计算 机软件开发、高密度多层电路板等高新技术企业

25、，培育了一批高新技术骨干企业，开发出 20 余类600多种高新技术产品，有200多种产品 分别获得国家、省、市、行业的奖项。卖点：地处中国最富庶、经济最活跃、购买力最 强的珠江三角洲中心地带，毗邻港澳，背靠国内 市场，面向世界，依托中国华南地区经济、文化、 交通、信息、金融中心一一广州市，形成了自身 独特的综合优势。基础配套：至2000年止，广州开发区自有发电 能力67.7万千瓦，建有专用配电房19座；建 成2个供热厂，每小时供汽能力达 38吨；供水 管道达130公里，日供水能力15万立方米；建 成排水、排污管道560公里。为适应信息化发 展的要求，投入大量资金完善区内电信系统，电 话交换机装机容量8万门，建成了 EDI （数据交 换）网络中心和广州开发区局域网、广域网，并 与国内外电脑网络连