房地产制度与政策概述课件

1、第二章 房地产制度与政策概述第一节 房地产概述第二节 住房制度改革第三节 房地产宏观调控政策第一节 房地产概述 一、房地产 房地产是可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房产 建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育、办公用房等以及其相应的权利地产 土地(含水面、海域)及其上下的一定空间(包括地下的各种基础设施和道路等)以及相应的权利。二、房地产业 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 在国民经济产业分类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服

2、务的部门。三、房地产法的渊源宪法法律行政法规部门规章地方法规地方性法规高级人民法院的司法解释宪法具有最高的法律效力,一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。行政法规的效力高于地方性法规、规章。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力,在各自的权限范围内施行。7.2.1放射性污染的测量放射性监测方法样品采集放射性沉降物的采集 沉降物包括干沉降物和湿沉降物,大部分来源于大气层核爆炸所产生的放射性尘埃,小部分来源于人工放射性微粒。 对于放射性干沉降物样品可用水盘法、粘

3、纸法、高罐法采集。 湿沉降物系指随雨 (雪)降落的沉降物,其采集除上述方法外,常用一种能同时对雨水中核素进行浓集的采样器。7.2.1放射性污染的测量放射性监测方法样品采集放射性气溶胶的采集 这种样品的采集常用滤料阻留采样法,其原理与大气中颗粒物的采集相同。其他类型样品的采集 对于水体、土壤、生物样品的采集、制备和保存方法与非放射性样品所用的方法没有大的差别。7.2.1放射性污染的测量放射性监测方法样品预处理 预处理的目的是将样品处理成适于测量的状态,将样品的欲测核素转变成适于测量的形态并进行浓集,以及去除干扰核素。 衰变法 共沉淀法 灰化法 电化学法 其他预处理方法7.2.1放射性污染的测量放

4、射性监测方法环境中放射性监测水样的总 放射性活度的测量水样的总 放射性活度测量土壤中总 、总 放射性活度的测量大气中氡的测量大气中各种形态 131I的测量7.2.1放射性污染的测量放射性监测方法个人外照射剂量 个人外照射剂量用佩戴在身体适当部位的个人剂量计测量,这是一种能对放射性辐射进行累积剂量测量的小型、轻便、容易使用的仪器。常用的个人剂量计有袖珍电离室、胶片剂量计、热释光体和荧光玻璃。7.2.2放射性污染的评价放射源强度对放射性核素具体测量的内容有放射源强度、半衰期、照射量等。 放射源强度 A 又称为放射源活度,是指单位时间内发生核衰变的数目。 其单位为贝可 (Bq), 1Bq 表示每秒钟

5、发生一次核转变。 为衰变常数,是与该种放射性同位素性质有关的常数。放射源活度等于衰变常数乘以衰变以后剩余原子核的数目。7.2.2放射性污染的评价半衰期半衰期是指放射性的核素因衰变而减少到原来一半所需的时间。式中 M 反应前原子核质量; m 反应后原子核质量; t 反应时间; T 半衰期。第二节 住房制度改革 1949年中华人民共和国成立后,国家对城市房地产逐步实行国有化的政策。一方面,大量城市房屋经过私房社会主义改造运动转化为国有;另一方面,政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用,形成了具有中国特色的公有住宅体系。 一、改革开放前的城镇住房制度 新中国成立后的70年里,公有住宅的总

6、量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程。新中国成立初期,私房总量远远大于公房总量。城市私房国有化改造以后,城市公有住宅数量又远远大于私有住宅。 改革开放以后,国家确立了住房商品化方针,一方面,大力发展商品房市场;另一方面,积极鼓励和支持向职工和居民出售公有住房,私有住宅数量又迅速超过公有住宅数量。 长期以来,我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式,这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征: 一是住房投资由国家和国营企业统包; 二是住房分配采取实物分配; 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。二、城镇住房制度改革 1978年邓小平同志提出

7、了关于房改的问题。1980年6月,中共中央、国务院批转了全国基本建设工作会议汇报提纲正式宣布将实行住宅商品化的政策。1986年2月,成立了国务院住房制度改革领导小组 ,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心一低租金。1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议 ,同年2月,国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 (国发198811号),标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。1991年6月,国务院颁发了关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 (国发199130号)。1

8、991年11月,国务院办公厅下发了关于全面进行城镇住房制度改革的意见 ,这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件,这标志着城真住房制度改革已从探索和试点阶段,进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1992年2月,国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。上海市住房制度改革方案的实施对全国的房改产生了巨大影响和推动作用引起了所谓上海效应1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年,国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,取消住房实物分配,开始实施住房分配货币化。房改的基本内容可以概括为三改四建“三改”即改变计划经济体制

9、下的福利性的旧体制,包括:改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,包括:建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。1998年7月3日发布国务院关于进一城制度改革加快住房建设的通知 (国

10、发199823号) ,宣布从1998年下半年开始全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。1998年7月3日发布国务院关于进一城制度改革加快住房建设的通知 (国发199823号) ,宣布从1998年下半年开始全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是:1.停止住房实物分配,实行住房分配货币化;2.建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系;3.继续推进现有公有住房改革,培育和规范住房交易市场;4.采取扶持政策,加快经济适用住房建设;5.发展住房金融;6.加强住房物业管理。 房地产生产方式改革，推行“统一规划、合理布局、综合开发,配套建设开发”规模的综

11、合开发模式。综合开发后的住宅小区呈现的三个特点 数量多 规模大 建筑水平与配套设施设备得到突破性提升三、住房保障制度 目前,我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上,推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行,探索发展共有产权住房,并通过棚户区改造等方式,积极改善其他住房困难群体的居住条件。四、公共租赁住房管理 (一)公共租赁住房的概念 根据公共租赁住房管理办法第三条的解释,公共租赁住房,是指限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。(二)申请公共租赁住房的条件

12、申请公共租赁住房,应当符合以下条件; 在本地无住房或者住房面积低于规定标准 收人、财产低于规定标准。 申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限 具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。(三)公共租赁住房轮候和配租1.公共租赁住房轮候对象的确定 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,对申请人提交的申请材料进行审核。2.公共租赁住房轮候期 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求,合理确定公共租赁住房轮候期,报本级人民政府批准后实施并向社会公布,轮候期一般不超过

13、5年。3.公共租赁住房配租方案公共租赁住房房源确定后、市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。(四)公共租赁住房的租赁合同 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设(住房保障)主管部门应当制定公共租住房租赁合同示范文本。 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。(五)公共租赁住房的使用 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的身修养护,确保公共租赁住房的正常使用。 政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业务设施租金收入解决,不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房修养护费用由所有权人及其委托

14、的运营单位承担 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。（六）公共租赁住房的租金 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额,应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁房租金标准确定。(七)公共租赁住房承租人的禁止行为 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的,应当取得公共租赁住房的所权人或其委托的运营单位同意。 承租人拒不退回公共租赁住房的,市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回:逾期不退回的,市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。（八）公共租赁住房的腾退 承租人累计6个月以上拖欠租金的,应当腾

15、退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。承租人有下列情形之一的,应当腾退公共租赁住房; 提出续租申请但经审核不符合续租条件的。 租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的。 租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。五、住房公积金制度 住房公积金制度是指由职工所在的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及职工个人缴纳并长期储蓄一定的住房公积金,用以日后支付职工家庭购买或自建自住住房、私房翻修等住房费用的制度。 2019年3

16、月24日(国务院关于修改部分行政法规的决定)对住房公积金管理条例进行了修订，进一步简化了办理住房公积金的相关手续。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有。住房公积金缴存 国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。 有条件的地方,城镇单位聘用进城务工人员,单位和职工可缴存住房公积金;城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 职工缴存的住房公积金和单位为职工

17、缴存的住房公积金,全部纳入职工个人账户。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资,原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。 缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5%,原则上不高于12%,具体缴存比例由住房公积金管委会拟订,经本级人民政府审核后,报省自治区、直辖市人民政府批准。第三节 房地产宏观调控政策 房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导,监督、调节和控制,促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化,实现房地产

18、业与国民经济协调发展的管理活动。一、19931996年 19931996年,我国第一次对房地产业进行宏观调控。二、1998-2002年 1998-2002年,促使住宅业成为新的经济增长点,核心是房改。三、2003-2005年 2003-2005年,确立房地产为国民经济支柱产业。四、2005-2007年 2005-2007年,调控以稳定房价为主要任务。五、2008-2010年 2008-2010年、调控出现反复。 2008年上半年“适度从第”改“从紧”，下半年界金融危机的影响扩大,央行宣布“双率”齐降，“从紧”向“适度宽松”转变。2009年,调控由“去库存”转变为“搭泡沫。2010年第一季度、房市神话继续上演,房价持续攀高。六、2011-2013年 2011-2013年,调控反复。七、2014年以来（一)去库存 2014年,全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。（二）住房转让限制从2