标杆地产企业成本管理体系解析

1、房地产企业成本管理体系解析2015地图全貌及点评地产企业成本管理战略地图地产企业成本管理战略地图企业战略目标企业内部管理财务目标运营目标发展目标制度流程信息系统绩效考核成本管理全面预算年度利润项目盈利资金计划成本控制目标成本动态/结果计划体系建立计划体系跟踪成本计划 形成/落实项目储备客户忠诚战略合作核心价值成本策划能力成本合理投入制度规范作业流程效率效益专业集成成本制度流程成本接轨专业成本软件 信息接轨成本责任落实过程考核问责全面IT化管理专业软件系统关键绩效全面考核指标体系导向/落地 投资可控 投资价值最大化客户满意度投资者层面：公司与客户层面：内部运营层面（专业端口）学习与创新层面前期策

2、划规划设计工程管理组织架构I T工具制度流程采购管理成本管理战略地图-财务指标：成本预算 控制度投资回 报率利润率与 IRR公司绩效满足度每股收益率现金流回正时间财务管理物业管理资产周转率供应商 满意度。项目拓展运营计划管理专业集成管理PART 1聚焦房地产投资与开发企业价值链分析1成本管理与全面预算 ： 全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。是企业全过程，全方位及全员参与的预算管理房地产投资与开发企业价值链分析1全面预算组成： 全面预算体系包括利润预算、资本性支出资金平衡预算、现金

3、收支平衡预算、资产负债预算、现金流量预算等。 利润预算包括销售收入预算、产品成本预算、财务费用预算等。项目开发成本一级计划二级计划三级计划时间维度1.公司3年策略规划二级计划土地获取计划各部门月度/周工作计划2.公司3年盈利预测设计/工程管理计划3.公司年度经营目标 采购/成本管理计划营销/策划计划公司融资/资金计划房地产企业三级计划体系房地产投资与开发企业价值链分析1深圳区域成员公司三年经营计划（20102014）目 录第一部分、三年发展战略与策略第二部分、关键目标与实现策略1。关键目标一：(财务维度)2。关键目标二：(客户维度)3。关键目标三：(内部业务流程)4。关键目标四：(学习与发展维

4、度)附件一：关键目标与衡量指标汇总表附件二：深圳区域成员公司经营管理指标库（定义、计算方法、统计要求、用途）成本计划目标成本房地产投资与开发企业价值链分析1项目策划设计管理采购管理工程管理租售管理客服/运营管理物业/资产管理项目论证项目拓展投资决策项目开发资产管理越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！价值链中段是整个房地产开发（投资）实现区间，决定了利润（收益）的最终实现大小！ 越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和企业长远价值产生重要影响。房地产投资与开发企业价值链分析1项目策划设计管理采购管理工程管理租售管理客服/运营管理物业/资产管理项目论证项目拓展投资决策项目开发资产管理

5、成本管理关键词： 成本管理关键词： 成本管理关键词： 决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划 向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理房地产投资与开发企业价值链分析1100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80% 的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20% 投资。Wootoon（1982）认为项目

6、总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。房地产投资与开发企业价值链分析1房地产企业成本管理特点与手段2地产企业成本组成土地成本前期费用建造成本配套成本环境成本期间费用发生时间：涉及项目全过程发生内容：涉及全部业务环节特异性：不可比性多变性：与时俱进核算不同步与滞后全过程管理全员参与预控与时间接轨与市场接轨目标成本管理动态成本监督与控制责任成本管理与问责制IT工具地产企业成本特点地产企业成本管理要求地产企业成本管理手段标杆企业成本科目表从地产企业财务结果要求导入：-为了确保企业财务结果的真实性， 建立成本目标及动态成本控制成为必须！地产企业财务报表报表与收入报表与成本报表与工期报表与时

7、间报表与分摊原则全面预算管理与成本管理接驳利润表一、营业总收入万科其中：营业收入 利息收入二、营业总成本其中：营业支出 利息支出营业税金及附加销售费用管理费用 财务费用资产减值损失三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出 四、利润总额减：所得税五、净利润房地产企业成本管理特点与手段2偏差成本信息月报分析动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订）PDCA目的：成本盈利监控编不出来?信息不靠谱?房地产企业成本管理特点与手段2房地产企业成本管理要点策划与设计阶段采购与实施阶段动态盈利监控策划阶段成本估算如何靠谱设计阶段成本管理介入度目标成本清晰并与设计匹配设计动态调整与成本目标合约规划的实现采购

8、是否真实受控与成本洽商成本及时反馈开发计划对成本影响动态成本报表过程决策管理房地产企业成本管理特点与手段2PART 2对标19万科模式公司制定了：使用成本管理软件：项目确定后：项目开发过程中：子公司财务管理部门负责：标杆房地产企业目标成本管理对标1目标深度要求：制度流程建设：责任落实：责任成本落地信息化建设：动态管理要求：财务风险控制：按需规划；升级；接轨财务监管要求责任；落地统一；专业支持前提；执行；一贯性万科模式核心分析万科项目目标成本分析标杆房地产企业目标成本管理对标1Step 1土地投资论证阶段项目启动阶段项目方案设计阶段项目初步设计阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目

9、标形成目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版标杆房地产企业目标成本管理对标1Step 1工程实施阶段工程实施阶段项目竣工阶段项目结算阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目标实现目标分解与合约规划动态成本回顾项目竣工成本项目成本后评估标杆房地产企业目标成本管理对标1龙湖模式的优势：1、明确目标测算深度2、明确合约规划项目合约规划分析标杆房地产企业目标成本管理对标1动态成本管理变更签证控制如何建立目标如何下达目标目标建立目标控制目标实现目标建立在二三审批流考核万达模式：商业开发标准化标杆房地产企业目标成本管理对标1下课了PART 3要点目标建立-成本目标经营目标/盈

10、利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位自身管理能力合作资源资金来源政策与市场环境项目开发节奏/现场施工房地产企业全程成本管理要点解析1目标实现-成本目标采购、招标合同签定合同履行动态成本监控合同结算房地产企业全程成本管理要点解析1对接投资者：对接市场：对接客户：内部责任：成本策划工作要点案例1： 项目策划阶段的成本策划成本 客户需求市场产品盈利关于七对眼睛专业集成形成测算依据：过程控制目标形成：对接财务形成盈利监控：内部责任：成本目标确定工作要点1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品

11、各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成轨迹：横向制约指标?关于限额设计我们对设计计划体系的要求设计计划的统筹性-万科的要求-常州政府的要求-某企业制度体现设计成果的交圈审核精装修案例：问题到底在哪里？干挂石材案例：谁这么“二”？园林反复改造案例：能事前事中解决这些问题吗？。都是设计惹的祸？还是设计背黑锅？常见案例分享：到底是谁惹的祸？3造型一：普通平板石材幕墙造型二：表面抽20*5凹槽石材幕墙造型三：叠加成形30*25凹槽石材幕墙奥亚啡麻石材分格按600*900（高度*宽度），投影面积为0.

12、54m2 造型一（平板石材幕墙）造型二（表面抽20*5凹槽石材幕墙）造型三（叠加30*25凹槽石材幕墙）石材厚度25mm30mm（抽槽石材必须加厚）25mm（厚度虽然减小，但用量增加）石材单价206元/m2222元/m2206元/m2石材二次加工类型无宽度方向抽20*5凹槽并磨光宽度方向石材叠加，凹槽三面磨光石材及二次加工费用无抽槽磨光单价18.9元/m,长度为0.9米，共计17.01元叠加磨光单价21元/m,侧面磨光单价10.5元/m，长度为0.9米，共计28.35元单位面积石材二次加工造价017.01元0.54m2=31.50元/m228.35元0.54m2=52.5元/m21、采购与成本

13、管理的衔接1）关于标杆企业的合约规划与采购成本控制清单：-合同清单与成本清单如何做好对接（科目）万科工程管理策划对合约的策划龙湖合约控制清单中航对工程类合同的规划若干企业合同中对界面的约定（案例）目标成本如何形成合同控制清单1、动态成本的概念与目的2、如何确保动态成本信息靠谱？-采集-录入-考核3、目标成本能否调整？-行业案例:基于企业背景确定原则-基本原则如何形成对目标成本执行的检视-动态成本管理参与案例动态成本是：通过对动态成本进行检查可以：项目开发主线专业管控目标成本采购招投标管理合同管理非合同管理动态成本成本控制与分析投资分析策划论证设计管理报批报建施工营销竣工入伙项目计划项目进度、质量、安全管理项目分析项目评估 +源于