新一线城市居住报告郑州篇

1、2021 年新一线城市郑州居住报告前言：大数据记录着城市发展与居民生活的真实变迁，而持续研究其背后的发展脉络，则赋予了数据更多意义。2021 年 5 月 27 日，贝壳研究院发布了2021 新一线城市居住报告（以下简称“报告”）。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。本文结合新一线城市郑州情况，对郑州居住生态进行客观描述。以期待向政府、公众描绘出相对形象的郑州城市居住画像。PART 1置业特征购房年龄：受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为 36.6 岁和

2、 37.2 岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。郑州新房置业年龄 33.2 岁，二手房置业年龄 34.2 岁不同城市能级置业年龄对比37.236.6363534.53438373635343332一线新一线二线二手-平均年龄新房-平均年龄数据来源：贝壳研究院郑州分院35城市客群新房/二手房购房年龄对比珠海市北京市39.538.33637.6深圳市宁波市上海市杭州市福州市大连市38.337.537.236.636.436.136.53636.93536.936.5东莞市西安市厦门市昆明市广州市成都市天津市无锡市青岛市363635.83534.934.934.63

3、4.434.133.833.535.636.636.335.435.435.438.3佛山市烟台市苏州市34.1343434.734.736.5南宁市重庆市 南京市 济南市 石家庄市哈尔滨市长沙市 郑州市 合肥市 南昌市 长春市 太原市 武汉市 贵阳市 沈阳市33.933.833.633.633.533.433.233.233.232.832.632.63231.130.535.934.535.635.534.337.33534.234.13636.334.635.43635.3051015202530354045新房-平均年龄二手-平均年龄数据来源：贝壳研究院郑州分院购房性别：在高学历女性占

4、比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，“她经济”崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到 48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。郑州女性置业占比达 46%PART 2 如何衡量“住得好不好”？居住竞争力榜：一线城市中，深圳、广州竞争力较高，新一线城市中，杭州、成都、苏州、武汉及长沙竞争力较高，郑州排名 14，二线城市中，福州、厦门、珠海、烟台及宁波竞争力较高。一线城市中，深圳在楼盘品质及居住便利方面排名较高；广州居住负担较小，人居环境方面，排名比较靠前；北京在人均环境方面排名较低，上海在楼盘品质方面比较靠后，导致这两个城市在一线城市居住竞

5、争力方面并不靠前，但在 35 城中排名仍居于前位。新一线城市中，东莞、佛山、杭州、长沙及苏州等城市楼盘品质排名较高；成都、杭州、苏 州、武汉及南京等城市居住便利性排名较高；长沙、沈阳、佛山、郑州及苏州等城市居住负担较小；郑州、苏州、合肥、佛山及武汉等城市人居环境排名较高。二线城市中，佛州、宁波、太原、厦门及大连等城市楼盘品质排名较高；珠海厦门、南宁、烟台及大连等城市居住便利性排名较高；烟台、南昌、无锡、哈尔滨及贵阳等城市居住负担较 小；太原、无锡、石家庄、烟台及宁波等城市人居环境方面排名较高。数据来源：贝壳研究院郑州分院PART 3 科学分析“住房焦虑”1、居住负担：一线城市居住负担明显高于其

6、他城市级别，城市级别越高，居住负担相应越高。114 个城市中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。郑州居住负担排名 42对于新青年群体而言，面对一线城市相对高企的上车门槛，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入，也带来了购房需求，在房住不炒的政策影响下，那些人才涌入较多的城市，房地产市场保持着较高活力。而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企。二线城市厦 门、珠海、嘉兴、福州及长春等区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居住成本

7、，居住负担指数相对于其他城市较高。负担指数平均数89.165.263.559.355.1一线新一线二线 三线 四线数据来源：贝壳研究院郑州分院居住负担指数TOP40城市99.594.0392.5989.4181.8476.9171.6570.8270.5369.2969.0268.6668.4368.3468.267.9967.8567.4767.1766.9666.866.6466.4765.965.2765.1864.9564.8964.7564.564.4664.3863.9563.9163.5663.4263.3763.1262.43深圳上海厦门广州天津福州南京长春廊坊武汉温州西安合肥

8、重庆成都台州徐州漳州太原宁波数据来源：贝壳研究院郑州分院2、购房负担：一线城市房价收入比整体要高于新一线城市，深圳、北京、上海、厦门及三亚房价收入比较高，郑州排名 49四个一线城市中，深圳居百城房价收入比之首。深圳、北京和上海的房价收入比超过 20，这意味着普通居民家庭不吃不喝需要 20 多年才能够买得起属于自己的一套房子。新一线城市中，房价收入比较高的城市包括杭州、天津、南京、东莞及武汉等，其中杭州房价收入比较高，甚至超过了广州。二线城市中，厦门、福州、珠海、嘉兴及廊坊等城市的房价收入比较高，其中，厦门房价收入比为 20.7，仅次于深沪京。厦门属于旅游型城市，对省内城市有明显的虹吸效应，购房

9、需求较大但供应相对不足，导致房价增长过快，与城市基本面发展产生显著背离。而长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低，其中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。长沙房价的增长基本与其城市基本面发展相适应，得益于政府调控政策的适时出台，有效遏制了炒房投机行为。房价收入比TOP40城市27.0925.1422.2820.717.4515.4314.6413.8913.7613.6913.5713.2113.1412.8412.7812.4412.2212.1711.8411.8311.7211.6411.4811.2911.211.081110.910.8910.810.7810.7710.

10、5110.4810.4610.4510.3510.3410.32深圳北京 上海 厦门 三亚 杭州 广州 天津 福州 珠海 嘉兴 廊坊 南京 泰安 东莞 邯郸 武汉 温州 西安 盐城 合肥 台州 苏州 石家庄济南 青岛 徐州 昆明 大连 长春 漳州 海口 湛江 重庆 成都 宁波 绍兴 临沂 济宁数据来源：贝壳研究院郑州分院3、租房负担：新一线城市租住压力较小，重庆房租收入比最低，郑州排名 39房租收入比TOP40城市46.5837.0935.0530.6228.526.9526.4324.723.4122.5622.3922.1621.3521.0521.0420.9320.9220.7220.

11、6920.6820.6520.0619.9919.7319.5919.5519.5219.419.3319.319.2219.219.1518.9618.8618.5118.3918.3418.1三亚上海深圳北京杭州湛江长春大连海口菏泽南宁珠海邯郸厦门重庆天津南充成都乌鲁木齐广州泰安 宜宾 江门 武汉 西安 嘉兴 贵阳 赣州 太原 宜昌 南京 温州 济南 青岛 吉林 盐城 福州 郑州 哈尔滨数据来源：贝壳研究院郑州分院从全国的角度来看， 郑州不论是购房压力还是租房压力均相对较小，郑州还处在一个快速发展的阶段，整个城市的居住竞争力有待提升，下面我们看一下郑州居住的特征及需求。PART 4 郑州居

12、住人群画像1、收入及学历：本科、大专人群为购房、租房主力军学历占比76.92%12.98%7.69%2.40%本科学历专科学历研究生及以上高中学历数据来源：贝壳研究院郑州分院2、住房焦虑：对于自有住房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑。对于租房人群而言，租房时房东涨价是最大的焦虑安心居住你的焦虑是什么租房时房东涨价买不起自己的房购房后房价下跌5.00%47.73%11.36%34.17%10.34%60.83%自有房人群租房人群数据来源：贝壳研究院郑州分院3、租房人群：总价段 100 万以下刚刚需接受度高租房人群购房目标总价万元50.00%34.00%11.30%2.27%2.87%1

13、00万及以下101万-200万201万-300万401万-500万301万-400万数据来源：贝壳研究院郑州分院4、自有住房人群：3-5 年换房需求大，总价段 200-300 万元改善房接受度更高32.50%20.83%19.17%12.50%10.83%4.17%没有5年以后3年内2年内10年以后1年内换房打算自有住房人群换房目标总价万元25.83%15.00%11.67%10.83%3.33%0.83%201万-300万100万及以下301万-400万101万-200万401万-500万500万以上数据来源：贝壳研究院郑州分院5、自有住房人群换房因素：居住空间改善是换房最大的因素，2016

14、 年及以后换房的核心因素主要是子女教育换房核心因素12.35%40.74%46.91%婚姻子女教育居住空间改善数据来源：贝壳研究院郑州分院6、改善性购房：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。有 41%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，人们对于睡眠环境的要求排在首位改善性住房，您最关注哪类居住空间41.35%12.98%8.17%7.69%7.21%6.25%5.77%4.81%3.37%1.92%0.48%安静没有噪音的卧室能和朋友聚会的大客厅温馨有设计感的厨房专业的书房能用于种植、休息的阳台专门

15、的储物间家庭室内健身房专门的衣帽间 咖啡角或小吧台精心设计，可以泡澡的卫生间专门设计的宠物房数据来源：贝壳研究院郑州分院7、智能家居设备：社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验，对空气净化器、净水器、扫地机等需求加大智能家居，您认为必要的58.65%54.33%53.37%45.67%45.67%25.48%24.04%23.08%17.31%空气净化器/净水器全自动扫地机指纹/人脸识别门锁智能除臭清洗恒温马桶智控油烟机能按摩的床可触屏智能浴室镜智能感应垃圾桶可以一边泡澡一边看电影的智能浴缸数据来源：贝壳研究院郑州分院8、社区服务设施：消费者追求更加美好的居住体验，身心愉悦，对健身器材、图书馆的需求强烈社区服务设施，您认为必要的63.46%46.63%41.83%32.21%31.25%25.96%24.04%13.94%健身器材图书馆维修中心（水电、家电）停车场娱