江（海）景项目开发模式操作手册_secret

1、 第1操作环节：稀缺资源价值最大化模式 步骤A。为新生代豪宅注入鲜活内涵 *集团的*拥有极佳的中心区天然海景资源， 善做精品的*集团自然把眼光放在豪宅开发上。 面向二十一世纪，城市豪宅应该如何设计开发?这是任何一个负责任的建筑设计师所必须面对的问题，也是众多有眼光的发展商所倍加关注的问题。 深圳，这个国内最具活力的现代新型城市，其住宅建筑，尤其是豪宅亦与人们的生活时尚、行为方式保持同步。从“注重户型面积”阶段到“注重小区环境”阶段，是豪宅发展的前两个阶段。其中对“小区环境的关注”虽是一大进步，但还不是豪宅的最理想境界。豪宅要想形成强大的第三次冲击，就必须要充分注重对外部自然景观的深层开发和综合

2、利用。 稀缺景观资源，作为现代豪宅一项不可或缺的要素， 曰益成为衡量现代豪宅的硬标尺。*集团开发设计的“*”， 以其独有的无以匹敌的中心区天然全海景绝对优势， 为“新生代”豪宅注入了鲜活内涵，并正在形成一股来势迅猛的“第三冲击波”，全面影响人们对现代豪宅的再认识。步骤B。利用稀缺景观资源，奠定豪宅的价值基础 天然钻石是高贵的象征。它所以高贵，既不是因为它有多么漂亮，也不是因为它有多强的硬度，而是它在地球上只有极少的含量。 真正的豪宅也一样。既不是由于其有多大的面积，也不是由于其处于多么便利的位置，而是因为其拥有稀缺的不可再生的资源。 在建造*之前，*人曾到欧美、新加坡、香港等地专门对豪宅实地考

3、察。在美国比华利山庄，*人明白了为什么那么多的富人为在比华利山有个公寓而骄傲，而决不会为在德州有一个几百平米的别墅感到自豪。 在香港浅水湾和半山一带，*人发现，100多平米的面积也可以做成顶级豪宅。*人由此明白， 富豪们所追求的是一种与众不同的生活方式。他们不能忍受平庸，他们追求无限空旷的视野和广阔的想象空间。在住宅上，这些珍稀的资源是指那些不可再生不可复制的自然资源，其代表就是人们常说的无敌海景和山景。 深圳市虽然属于海滨城市，但海滨豪宅却屈指可数。华侨城和南山一带虽然有深圳湾海景，但是在不停的填海过程中，今日的海景豪宅在明日就可能是城中的陋居；深圳的东部虽然有海景，却路途遥远*前拥有辽阔的

4、深圳湾海景，近处有绿意盎然、群鸟振翅的红树林自然保护区， 又位于深圳市中心区，10分钟可到华强北，20分钟到火车站。*是建造真正无敌海景豪宅的绝版地段。 步骤C。进行客观大胆的市场定位 对于深圳豪宅的市场容量，我们曾做过一个粗略的统计，特区内富裕阶层约为4万户，其家庭财富至少在200万元以上。如果按150万元一个单位计算，每年市场可消化的豪宅数量在4300套左右。而实际上，市场上并没有这么大的供应量，这也就是说深圳豪宅市场潜力没有被充分挖掘。 而且从深圳本身的城市特点来看，风险意识和投资意识都比较强，深圳人大多数都很年轻，还处在创业阶段，享受还暂且排在其次，这是一个颇具潜力的消费群体，如果确实

5、能有不断升值的产品，相信会调动起他们的消费欲望。 因此，深圳豪宅市场可拓展的空间很大，深圳豪宅不是没有市场，而是没有满足市场需要的豪宅。 由此来看深圳豪宅存在的问题，是真正具备稀缺的独有自然资源太少。绝大多数所谓“豪宅”本身并不具备开发豪宅的天然条件，周围景观极差，在这样的地段开发豪宅本身就是定位错误，即使一时受到追捧，也难长久。步骤D：对中心区豪宅极限的超越 *的独特环境资源优势，正是其成为跨世纪豪宅典范的首要因素。这一点，有如国际上评判五星级宾馆的标准一样，五星级宾馆除了自身设施达标外，还要具备一项先天的条件：周边必须有得天独厚的天然环境优势! 先天环境是不可选择的，也是不可替代的。中心区

6、的豪宅不止一家，但拥有天然全海景这一稀缺景观资源的豪宅，却极为罕见! *恰恰有了这一双重优势。她位处市中心区繁华地带(广深公路旁，沙嘴路福荣路交汇处)，同时坐拥深圳湾大面积，无遮拦全景式海洋景观。远眺碧波长天，对岸香港天水围历历在目；俯瞰绿树葱茏，红树林自然保护区群鸟振翅。 中心区的豪宅从超大面积户型到精心策划小区环境，似已接近极限，但*的出现，以大自然景观的引入，在中心区豪宅的极限上又有了新的提升和飞跃。 第2操作环节：强化“海文化”概念的具体策略 策略A，名师操刀，演绎建筑海文化 *除了拥有先天环境资源优势，还在建筑风格上， 引海景入建筑、室内及小区规划中。建筑和环境设计由*设计公司和*公

7、司主笔。花园的规划设计思路具有鲜明的“第三波”特征一一最大限度地挖掘和发挥稀缺的天然海景优势。 以往的住宅建筑设计，更多的是注重硬件(道路、广场)的设计，而往往忽视弹性要素(阳光、空气、水、海洋、土地、绿化等)的设计。*人开发的*，不仅在兼顾硬件质量的基础上充分发挥弹性设计的优势，而且还深刻挖掘出现代居住概念的文化底蕴，营造出一个弥漫着海洋文化气息的住宅社区。策略B；小区全患延伸海文化*以全海景为理念，小区园林内处处可见海景，并在环境的设计规划上发掘“海”与“人”的共生关系，处处体现海文化特色。每一尺寸， 以至每一个 海之城10栋28至31层建筑群，疏朗有致，矗立于蜿蜒曲折的海岸线上，284的

8、低容积率，使得楼距舒展，呈带状排列，绵延500米，形成磅礴的气势。建筑立面采用大幅度波浪式造型，颜色采用海蓝色的淡雅基调， 与海洋文化氛围自然合拍，跳荡着流畅华美的韵律。全架空层设计，通透空灵，视野开阔。4万8千平方米的占地面积，其庭园式绿化面积就达4万l千平方米!*的小区环境规划设计处处体现“海文化”理念。总体上，她就象是一处海滨度假胜地，豪华，但不奢靡，更不偏僻。*的环境定位的核心是“海景”!在*，“海景”的涵义不是一种空洞的概念，而是通过合理的建筑，被实实在在地普及到了每家每户的每一个窗口。为方便观景需要，主题建筑群在设计上，既考虑低容积率开阔疏朗的特点，又兼顾建筑群体的整体感和成序列性

9、。户型设计采用一梯四户，四个单位呈蝶形分布，确保户户向海。巨型玻璃大弧度凸窗，提供270度观景角度。透明阳台拦板，使业主居于室内，即可尽览海景。线条都以“海洋化”的建筑语言体现对人的关怀。象这种主题性规划设计在国内地产界难得一见，它把建筑赋予灵魂，这才是大师之作。两道长达450米的“海湾大道”和“海堤大道”东西横贯小区，绵延迤逦，展示出了花园的海湾特性与磅礴气势。其架空层“渔村”主题景区，洋溢着浓郁的海洋文化气息。在花园小区内更有儿童乐园区域、山水园林区域等大型主题设施及景区近20余处。小区人造瀑布沙滩旁边，椰林摇曳；雪白的新材料拉膜顶篷在曰光蓝天映衬下，熠熠闪光；会所建筑的圆型屋顶， 华美流

10、丽，俨如雄居海滨的巨型珍珠。小区内各项环境设施均与外部海洋的环境意韵一脉相承， 真正一座精彩华美的“海洋之城”!第3操作环节：精品楼盘创新技术示范房子是用来住的，不是当摆设的，所以舒适方便、经济适用是最基本的要求，但却最容易被人忽视。*的设计者们却把它看得很重。在“铸造精品”的过程中，细节方面设想周到，每一个细微处都体现出*人“以人为本”的服务宗旨。他们在以蝶型结构创造出漂亮的波浪式外观，保证房房向南向海的同时，想尽一切办法让业主居住得宽敞舒适，令房子方便实用。创新A蝶式户型平面 首先，它保证了户户面海，视野开阔，最大限度地满足了观景要求， 及充分的采光需要。*的主人房180度落地弧形玻璃窗，

11、宽阔玻璃露台，将美景延纳入户，对业主来说无疑是一种非凡享受。其次，极富动感的波浪型外立面，提高了建筑的品位。 再次，这种平面每层户数较少， *一梯只有24户，配备电梯， 出入非常安静舒适。 创新B：大平面住宅 比如一梯两户的大平面(205212平方米)， 客厅就有58平方米，主卧32平方米，5间房有4间朝南看海，再加上可独立使用的宽敞前室(独立过廊)，轻松舒适，尽显高尚 住宅的本色；170平方米的4房2厅复式结构，那50余平方米大厅的宽敞和楼上居室的悠游，体现出高尚生活的自在和洒脱；128平方米的4房2厅，客厅325平方米，主卧23平方米，4间房3间看海(工人房除外)，轻松愜意。创新C：灵活户

12、型分割 为了给客户提供处理住宅的方便，对户型的分合作了精心的设计。比如，一套223平方米的六房两厅住宅， 根据需要可以分割成118平方米和1 05平方米的两套三房两厅。可以出租出售，任意处理，也很适合一个大家庭， “合中有分，分中有合”，兼顾私密性和天伦亲情。创新D：独特的“降板技术” 独特的“降板技术”，更给住户带来诸多好处。卫生间、厨房是管线最密集的地方，由于给排水口固定，住户按照自己的意愿设计装修的难度极大， 而且管道暴露在外，既不美观，维修也非常不方便。“降板技术”的采用，完全解决了这些“头疼的问题”。 楼板降低后，给排水管网全部进入住户室内，预留一个给水口，一个排口，业主可以随心所欲

13、设计水龙头位置和地漏、排污口位置，而且将来要改线都很简单，方便。另外，填充抹平后和楼板共同组成隔间层，不仅美观，而且彻底消除了楼层间的进排水噪音，同时楼板进行了严格的防水处理，住户永无漏水之忧，可谓一举数得!创新E：动态管线布置 房间的布局摆设，由于大多数房子每间房只有一套接头，往往令住户颇费心思。为了让业主能按自己的设计随意布置居室，在起居室、主卧房侧墙上分别安装了两套电源插座、电视天线和电话线接口。空调管线也是提前预埋好，厅房还按照柜式和挂式两种需要，准备了两套，业主安装空调时接上即可使用，极其方便。创新F：零噪音居家环境 最大限度地保持家的宁静，是每个人的心愿。因此，把噪音降到最低点，为

14、用户创造舒适幽静的居家环境，成了设计者孜孜以求的目标。 为此，他们请来全国最著名的声学专家献计献策，发明了“双层交错式开启窗”。这种窗户，使室内噪音降到国家高等级标准要求，同时又保证了良好的通风。 第4操作环节：高保真价值营销策略策略A：高保真价值传播 *作为深圳市豪宅的跨时代作品和2l世纪豪宅的典范， 其诞生掀起了深圳豪宅市场的第三波浪潮，而它所采用的价值传播营销策略，也必将给以后豪宅的开发带来深刻的影响。 如果说稀缺资源是豪宅价值的基础，而建筑师智慧是豪宅价值的挖掘，那么， 高保真的价值传播，则是豪宅价值的市场兑现。高保真的传播不但重视楼盘的基本面，更重视楼盘的特质。 *有无数可以细细道来

15、的优秀之处。名发展商的开发、国际建筑环境大师的才情演绎、名厂名牌的优质材料、高层低密度住宅小区等等。但是*跨时代的豪宅特质，来自永无遮挡全海景豪宅资源，高保真的传播使*的最动人之处展示无遗。 a、高保真的传播不但重视楼盘的形象， 更重视楼盘的内涵。*凝结了无数人的聪明才智： 国际建筑大师的精心设计，*人的倾心浇铸一该项目的设计规划时间就达到一年以上。为了探寻*设计的卓越理念， *公司的规划设计专家几乎拜访了中国所有著名建筑院校。*是精彩的， 但真正的精彩来自于楼盘背后的那无数故事。 b、高保真的传播来自于整合传播理念的运用。房地产营销中，必须克服开发商和消费者之间的“信息不对称”，*的营销中，

16、着重采用报纸(综合报纸、专业报纸)、杂志、电视、直邮、路牌多种媒体在信息传播上的相互渗透， 以确保潜在购房者对*有全面、深刻的了解。 C、高保真的传播来自于对信息传播进行合理的时段分配。楼盘的不同发售阶段需要提供给市场的信息不一样，不同的竞争环境要求我们着重强调的信息也不一样，以合理的，有预见的信息传播内容和手段进行时段安排，是使潜在购房者不断接受信息的有效方法。策略B：全方位的深度推广 *集团精心推出的*，以其匠心独运、别人一格的展台设计和现场气氛营造，在众展台几乎千遍一律的“平铺直叙”中，独具先声夺人之势，倍受观者瞩目。展台设计采用复式结构，在展销大厅内“独此一家， 别无分店”。不仅仅为了

17、标新立异，更在展台的二楼悬挂大屏幕，播放*的广告宣传片，使现场观者在人潮人海中身临高处， 初步体验到“傲视远海， 极目云间”的超脱感觉；应邀而来的深圳市交响乐团的小型弦乐队，在人流稍减的午时段现场演出：表演者盛装华服，琴声悠扬高雅，衬出*作为现代豪华居所的豪情逸趣；请到展台咨询的客户填写精心设计的客户调查表，对热心参与的客户， 凭表赠送一年的投资导报或录有*宣传资料的vCD光盘一张， 以加强对潜在客户群的研究和互动*曾经在深圳市房地产业创造了多个第一，这次的*，又是第一个引入“海文化”、“海之城”、“城市社区”等，概念展销会上的诸般创举，可算是*面市之初的小试锋芒。春季交易会的展销现场， 几乎

18、囊托了深圳的知名地产开发商及其楼盘， 在这样一种白热化的竞争态势中， 虽然*被业界誉为中心区无可取代的绝版、大型、顶级、海景豪宅建筑群，但在群雄环伺之下首次亮相，要凸显*地产的品牌实力和*的现代豪宅形象， 先声夺人的气势和敢为人先的胆略必不可少。“不仅如此， 我们在展销会上至少还有两大收获”，负责交易会现场宣传和推广的销售部经理助理朱克亮说，“收集的客户情况调查表是一份具有长期价值的研究和联络资料；赠送投资导报和金湾花园vCD，其口耳相传的影响力， 对*品牌和*的宣传作用，也不容低估。”与此同时， 另一条战线在*的售楼现场也开始打响。现场展示大厅面积超过1000平方米，其布局和设计豪华、大气，

19、 彰显“特別为尊贵业主度身订造”的现代豪宅气派，设计现代、结构优雅、布局宽敞、格调高贵的样板房，采用超阔落地玻璃窗和玻璃露台， 实现了“海之浪”及“海之韵”的建筑概念，同时将深圳湾及对岸香港的蔚蓝海景延引室内， 凸现出“海之城”的“海文化”魅力。第5操作环节：江景项目成功操作示范江(海)景资源是豪宅项目的最佳土壤*位于广州大桥珠江南岸的桥西区，占地仅万余平方米， 比起*来要小得多，三幢31 33层全江景豪宅， 共才328套。以中海的实力和一贯作风，这十分稀缺的临江宝地，无论如何得出精品。精雕细琢，独具匠心。建成后的*，首两层架空层为各具特色的主题园林，三幢楼宇间以艺术观景长廊相连，每幢塔楼均为

20、一层四户，两户全江景单位每个房间都朝江，另两户既朝南又朝江，“江景”概念在此发挥得淋漓尽致，是豪宅市场亮点中的亮点。“一切为了江景”的成功设计典范（*） 广州“*”位于广州市桥西区24一l号地块，其北，临珠江，与环境优美的文化、教育和高级住宅区二沙岛隔江相对。南邻滨江大道，东面紧靠着广州大桥的桥头公园，西面的242号地块也将作为高级公寓开发用途。周边环境开阔、地理位置优越、景观价值高，是深具发展潜力的高级住宅开发项目。 该地段基地形状为狭长梯形，东窄西宽、北边退后30米作为珠江沿江绿化带。本工程占地面积为12149m，其中可建设用地面积为7515m2。总建筑面积496157m，含地下室面积(8

21、2m)，总建筑高度100米。本工程为一类高层建筑，耐火等级为一级，按七度抗震设计，地上最高三十三层，地下两层，在地下二层修建了六级人防地下室。 (1)建筑布局 由于地块本身最显著的特点是北临珠江，而且与江对岸的二沙岛遥相呼应，所以如何利用江景，美化江景成为本规划设计的关键。充分考虑并利用地块的环境特点，把紧靠珠江这一地理优势发挥到极致。 *由Al、A2和A3三栋高层建筑住宅组成，建筑物分为东西两组，单体平面注重与用地协调，构图均衡。两组建筑物既有呼应关系又避免单调雷同。东面为两栋并排相接的连体塔楼，塔搂标准层有4个住宅单位，平面扁长，从而能够尽可能深入地插入东面较长的地形之中，用地西面则布置了

22、一栋每层4户的独立塔楼。连体塔楼与独立塔楼之间通过二层架空连廊和入口广场有机的结合在一起，丰富了小区内空间层次。 会所和物业管理等配套设施，结合独立塔楼裙房布置。这样配套设施侵占绿地面积能够减至最小，并且会所打破了独立塔楼住宅严整的格局，增加了空间的趣味变化，活跃了小区入口的环境气氛。 (2)场地环境设计 贯彻环境配套与建筑融为一体的原则，连体塔搂住宅底层基本架空，绿化、小径贯穿其中，为居民提供了良好的生活休憩场所。环境小品和地面铺砌也精心地布置了富于动感的曲线，使小区空间关系更为灵活通透、 自然流畅。在圆形入口广场北面，靠着30米宽沿江绿化带结合小区会所设计了一个室外游泳池，一方面能改善小区

23、的环境，提高住宅区的档次，另一方面还可以担当室外消防水池的作用。 (3)道路系统 交通组织从滨江大道引入，主要人流可通过由圆形入口广场进入小区，住户由此到达会所、泳池及住宅大堂，亦可从住宅大堂下到北面30米宽的沿江绿地活动。地下车库出入口分别设在基地东西两端。一般机动车仅在用地南面出入，以保证北面绿化休闲区的安静和安全。消防车道按规范要求设计，完全满足消防通道和消防登高的要求。消防通道仅在火灾时供消防车使用。 (4)竖向设计 本工程在0。0000设计标高相当于绝对标高(广州高程)845米，场地雨水采用平坡有组织排水方式，通过雨水干管排入市政雨水管。 (5)建筑设计 本设计首先满足规划和消防等国

24、家规范及地方法规要求，结合地段的实际情况，充分考虑使用的合理性和营造的经济性。由于地块北临st-江，而且与江对岸的二沙岛遥相呼应。因此，如何使每户享受优美的江景，同时创造良好的建筑形象，与优美的周边环境相映生辉成为*建筑单体设计的关键。基于以上几个方面的考虑，根据业主的有关要求，方案采用Al、A2和A3三栋住宅单体。其中Al、A2栋住宅标准层有4个住宅单位，均为三室两厅的套型。A3栋住宅标准层沿江两个单位为两室两厅的套型，另外两个为三室两厅的套型。每一住宅单位的主要房间均有大面积窗户朝向江景，争取了最大的景观空间。厨房、卫生间、工人房等辅助用房不仅均有自然采光通风，而且尽可能集中，便于设备管线

25、集中隐蔽布置。楼梯间、电梯间均有外窗，交通面积十分紧凑，实用率较高，三种类型住宅均配有复式或并联单位、为整个小区提供多种套型选择和合理的户型比例。立面造型结合当今潮流，新颖独特，力求突破传统住宅的风格，表现其轻盈舒展、明快飘逸的特征，顶部处理成通透的构架，与整体轻松浪漫而又富于现代气息的风格协调一致。一所自然概念的高品质楼盘， 除了拥有一流的视野，整体规划设计也应尽可能与自然融为一体，成为自然景观的一部分，使居住其中的人全面地体验自然生活的乐趣。在设计思想上，可尽量满足所有住户充分欣赏自然的权利， 无论一砖一石，一草一木，都应从住户的角度出发，去仔细考量，判断，取舍。这是自然概念楼盘的未来趋势。在环境功能的设置上，设计者合理地把观景区、休闲区