物权法与国有土地上房屋征收与补偿问题汇总2014年

1、物权法与房地产管理法问题汇总1 、 设有抵押权的不动产征收补偿如何进行？ 条规定： “担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等， 物权法第174 被担保债务的赔偿金或者补偿金等优先受偿。担保物权人可以就获得的保险金、 履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 ”被征收房存在抵押的，被征收人选择产权调换的， 应当将安置房屋办理转移登记的同时一并办理抵押登记。 如果安置房是期房的，可以办理抵押权预告登记。物权法第191 规定： “抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债

2、务人清偿。抵押期间， 抵押人未经抵押权人同意， 不得转让抵押财产， 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 ”城市房屋拆迁管理条例第 26 条规定： “对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的， 由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。 抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的， 由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。”在搬迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；然后，经与抵押权人、被征收人协商， 能够解除抵押权的可以达成一致意见后， 将征收补偿款交付应当办理

3、新的抵押登记或者办理抵押权预告登进行产权调换的，给相关权利人。 记。如何补偿？?2 、未登记房屋的所有权人如何界定未登记房产如是本人购买的要提供购买时的交易合同， 购房发票， 或其他能 证明你拥有房屋的证明，如法院的裁决书、赠予合同和公证书、遗嘱等。自继承或者受遗赠第物权法29 条规定： “因继承或者受遗赠取得物权的， ”首先，可根据继承关系予以确认权利人； 其次， 由于房屋所有开始时发生效力。 房屋的所有权人存在不权尚未从被继承人名下办理到继承人 （受遗赠人） 名下， 提供其合法享有该房屋物权的确定因素， 征收部门应当要求继承人 （受遗赠人） 证明材料， 以免日后发生纠纷。现实中因买卖、赠与

4、、继承、强制征收、法院判决等及其他法律上当然产生物权变动的原因与物权变动的结果作为两个的物权变动，其在发生物权变动时， “当法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。 物权法第15 条的明确规定：除法律另有规定事人之间订立有关设立、 变更、 转让和消灭不动产物权的合同， ”或者合同另有约定外， 不影响合同效力。 自合同成立时生效； 未办理物权登记的，这条法律规定本质上就对基于合同契约在法律上当然产生的物权变动的所有权但已签进行了确认。这就意味着在房屋买卖的环节中，虽然没有办理产权证书，并且开发商基于售房合同已经客观上将房屋实际交付给了房屋购买署售房合同，作为房屋购买者仍然是房屋所有权人。同理，当

5、事人因买卖、赠与、继承、者,根据当事人基于合同公用征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，合同一方当事人客观上已经将物权之所有权依法交付于合同另一方当意思表示，合同另一方使合同另一方当事人已经合法占有该物权之所有权，那么，事人时，但合同另一方当事人当然取得物权之所当事人理所应当合法获得物权之所有权。则首先必须进行变更登如果要对其取得的物权之所有权作进一步处分，有权后，记，未经过变更登记则其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押、不得对抗善意的第三人。 不妨采用占有的权利推定规在仍然无法确定未登记房屋的所有人的情况下， 则。 对于房屋的建筑情况， 实际占有人的使用情况只有当地村（

6、居）民、基层组但绝大多数都是经织最为了解，有些房屋的建设并未得到行政部门的认可批准，从而使基层组织在证明该房实际占有者的情况上具有先天的过基层组织的同意，因此基层组织所出具的证明并不能起到房屋所有权证的优势和不可替代的地位。 效力，但其对于房屋的占有使用情况的证明作用，还是应该采信、认可的。 “市、县级人民国有土地上房屋征收与补偿条例第二十四条第二款规定： 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑政府作出房屋征收决定前， 应对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的， 认定和处理。进行调查、当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 ”3、共同共有的不动产（房屋

7、）征收时如果共有人补偿意愿不一致如何进行补偿？物权法第93 条规定： “不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 ”第 94 条规定： “按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第95 条规定： “共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。 ”第 97 条规定： “处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。 ”因此， 政府在征收设有共有关系的房屋时， 应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议，切忌漏列当事人。 4 、 房地产转让的合法程

8、序有哪些？什么情况下房地产转让不合法？房地产转让，应当按照下列 第 城市房地产转让管理规定 7 条规定： “ 程序办理：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；日内将房地产权属证30（ 2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门当事人的合法证明、 书、 提出申请，并中报成交价格；日内做出是否15 （3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在受理申请的书面答复； 并根据需要对转让的房地产进 房地产管理部门核实申报的成交价格，（4）行现场查勘和评估； （5 ）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 房地产转让当事人凭过户单办理产权过房地产管理部

9、门核发过户单。（6） ”户手续，领取房地产权属证书。 城市房地产转让管理规定第 6 条规定： “下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二） 司法机关和行政机关依法裁定， 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形根据城市房地产管理法第 37 条的规定： “公民的下列房地产不得转让：、以出让方式取得国有土地使用权的，没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，或者没有按照出让

10、合同的约定进行投资开发的。、 司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3、依法收回土地使用权的。4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5、权属有争议的。6、未依法登记领取权属证书的。7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。 ”房地产转让有上述情形之一的，一律认定为无效。5、产权人去世或下落不明等特殊情况，征收补偿如何处理？房屋拆迁补偿时， 原产权人去世的情况有两种情况， 登记机关在为其办理权属登记时的处理方法也不同。原房屋所有权人在实施拆迁前已死亡的， 因所有权的权利主体灭失， 所有权也不复存在。 按继承法规定， 继承已从被继承人死亡时开始， 此时应先由继承

11、人办理房产继承手续， 由继承人与拆迁单位签订补偿协议， 再凭该协议办理权属登记手续。如果原房屋所有权人在实施拆迁时尚未死亡， 而是在签订了补偿协议以后死亡的，则情况有所不同，双方虽签订了协议，协议也真实有效，但其效力是一种“债”的效力， 在进行权属登记前， 因补偿所得的房屋尚未取得物权的效力。 但是按原协议办理权属登记显然又不可能， 因为原产权人已不能作为房屋所有权的权利主体。拆迁当事人签订的补偿协议产生的是债权， 而债权也是财产权的一种， 同样可以作为继承的标的。 因而， 可由原房屋所有权人的继承人凭有效的继承证明和拆迁补偿协议等要件直接申请权属登记。对产权人下落不明的房屋， 在拆迁公告发布

12、后， 不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安置事宜， 拆迁人均应申请办理证据保全， 并将补偿、 安置方案报拆迁主管部门批准。 房屋补偿应按拆迁法规的相关条款计算， 计算后的房屋及其附属物补偿款， 拆迁人应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。同时拆迁人还应将应偿还的安置房，交房屋主管部门代管，直至合法产权人出现，再由拆迁当事人双方进行结算。 、小区内公共车位，物业公司出售是否合理？如不合理，作为业主 6应当向什么部门反映？ “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应：74 物权法第条规定 当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人

13、通过出售、 附赠或者出租等方式约定。 ”占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 “物业管理区域内规划用于停放汽车： 15 条规定山东省物业管理条例第的车库（包括专用车库和共用车库内的车位， 下同） 的归属， 由建设单位与物业约定属于买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。 出建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、建设单位所有的， 售或者出租给业主。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于全体业主共 ”有，建设单位不得销售。按照物权法及山东省物业管理条例的相关规定， 小区内的公共道路属于全体业主共有， 物业管理公司无

14、权处分。 在未经业委会或业主同意的前提下，物业公司出售小区内的公共车位是不妥的。5 条规定： “国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活 ”动的监督管理工作。 山东省物业管理条例第 5 条规定： “省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门） ，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业

15、管理有关的工作。 ”山东省物业管理条例第 6 条规定： “街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、 指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作， 监督业主大会和业主委员会依法履行职责， 调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、 监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 ”因此，如果物业公司出售小区内公共车位，作为业主应当向市、县（市、区）政府房地产管理部门或者建设行政主管部门反映。物业公司如果与业主产生纠纷，可由小区所在的社区居委会进行协调解决。7、业主对建筑物内的专有部分享有所有权，他人无偿利用屋顶以及

16、其专有部分相对应的外墙等共有部分的，是否为侵权？最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 4 条规定： “业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要， 无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的， 不应 认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。但其利用必须是合理的。 合理的标准有一是无偿利用， 一是不得违反法律、 法规、 管理规约或者损害他人合法权益。8、业主专有部分以外的共有部分建筑物包括哪些？物权法第七十条规定： “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同

17、管理的权利。 ”业主的共有部分是指， 建筑区划内的建设用地使用权， 专有部分以外的建筑物部分， 以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、 公用设施等。 业主共有部分， 因供给所有者共用， 其权利应归属于全体或一部分所有者共有。 共有部分中， 有些在性质上或构造上属于当然共用，例如地基、公用楼梯等，称为“法定共用部分” 。有些属契约上的共用部分，如停车场、娱乐室、小区配套服务楼、人防设施、幼儿园、 会所等等， 其构造和利用上虽有独立性， 但依所有人的契约而成为共用部分。约定共用部分本来具有结构上和使用上的独立性， 只是根据区分所有权人之间的自愿约定将其变为共用部分， 当然， 这种约定不得损害其他

18、区分所有权人的利益。因此， 业主对专有部分以外的共有部分享有共有权， 即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以 及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。 9、怎样理解用益物权、地役权、物权客体？用益物权定义：中华人民共和国物权法第 117 条规定： “用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 ”具体特性：用益物权作为物权之一种， 着眼于财产的使用价值。 用益物权除了具备物权的一般属性和他物权的基本属性之外，它与担保物权相比，具

19、有以下特征：1 目的的用益性。 用益物权是他物权， 是对所有物的利用。 从物权的分类来看，他物权包括用益物权和担保物权， 与担保物权相对应， 设立用益物权的目的就是对他人所有的财产进行使用、 收益， 即为了追求物的使用价值而对他人的物在一定范围内进行支配。 与此相应， 用益物权的内容也主要是行使使用、 收益的权能。2地位的独立性。用益物权为独立物权，是对所有权的限制。用益物权是非所有人对所有人的物在法律规定的限度内独立支配的排他性权利， 是一种独立的权利。 用益物权人在法律规定或合同约定的某种权利的具体支配范围内， 可以对抗一切人，包括所有权人，从而形成对所有权的限制。例如，建设用地使用权人依

20、法享有对国家所有的土地占有、 使用和收益的权利， 有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。3客体的限制性。用益物权客体的限制性有三个方面：一是用益物权的客体必须具有使用价值， 客体的存在形态或使用形态发生变化， 会对用益物权人的利益产生直接影响，甚至丧失。例如：设定土地承包经营权，必须是可耕种、种植、 养殖的土地， 如该土已经成为沙漠， 无法耕种， 则不能设定土地承包经营权。而担保物权则要求担保物具有交换价值； 二是用益物权的客体以不动产作为主导，在法制史上，用益物权的范围一般较为广泛，可以扩及一切法律上的物，法国、瑞士法上的用益物权至今仍然可以在动产和不动产上设立， 但德国、

21、 日本及中国台湾地区的用益物权主要以不动产为标的物而不适用于动产， 一些国家法律甚至直接规定，在动产上不能设定用益物权，只能设定债权关系，如租赁权。中国物权法草案也把用益物权的客体限制在不动产。 而担保物权则既可以在动产上设立，也可以在不动产上设立； 三是用益物权的享有和行使必须以对客体的实际占有为前提， 否则使用和收益无从谈起。 而担保物权则不必要求权利人一定要直接占有标的物，如在抵押权中，抵押权人就不直接占有抵押物。与所有权、担保物权相比，用益物权具有以下特征：1 用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重对物的使用价值，并以对物的占有为前提。这区别于担保物权注重物的交换价值的特点。

22、2用益物权除地役权外，均为主物权；担保物权为从物权。3用益物权虽然也可以在动产上设立，但是从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，这主要是便于通过登记公示。4用益物权是直接支配他人的物的权利。用益物权人可以直接支配标的物，不需要他人行为的介入。地役权定义：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以条： 156 第物权法提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 ”第 157 条： “设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 ” 地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利

23、用目的和方法； （四）利用期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。地役权， 是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不 动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权 是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设 的用益物权。特征： （一）地役权是存在于他人不动产之上的物权（二）地役权是以他人不动产供自己的不动产便利之用的权利（三）地役权具有从属性1 、地役权不得与需役地分离而为让与2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭3 （四）地役权具有不可分性1 、分生上的不可

24、分性2、消灭上的不可分性3、享有与负担上的不可分性物权客体：定义：物权作为一种支配权， 必须以特定物作为其支配的客体。 因此只有那些能够为权利人所能支配和控制的物， 才能成为物权的客体。 现代社会中物权的客体的范围是十分广泛的， 因为任何物在法律上都具有自己的归属， 即使是无主物， 最终也会找到其归属。因此不管是生产资料，还是消费资料；无论是自然物，还是劳动产物；不管是流通物，还是限制流通物，都可以作为物权的客体。作为物权的客体，必须满足作为权利客体所应具有的一般特征。这些特征是指，凡是存在于人身之外， 能够为人力所支配和控制， 能够满足人们的某种需要的物。首先，作为物权客体的物，必须是存在于

25、人身之外。因为人本身不能作为客体， 而附属于人体的各个器官和组织等， 在于人体发生分离之前， 本身不能成为物权的客体。其次，作为物权客体的物，必须能够为人力所支配。如果无法为人力所支配或者控制，就无法有效确定权利归属和范围，自然也无法成为物权的客体。例如空气、云彩、天体等，无法为人所控制和支配，谈论其归属和利用关系是没有意义的，因而他们都不能成为物权的客体。最后，作为物权的客体的物，应当具有价值（包括使用价值和交换价值） ，能满足人类一定的生产生活需要。那么赋予对对其占有和利用便无法形成一定的财产关系，如果物本身没有价值，于无价值的物以财产权利，就毫无意义。物权客体的特征：1 、物权的客体应当

26、是特定物2、物权的客体主要是单一物。物权的客体原则应当是单一物。 所谓单一物， 是指在形态上能够单独地、 个别地存在的物。如一栋房屋，一个茶杯等，这些是人为的单一物；而树木、牛马为天然的单一物。 单一物是相对于集合物而言的， 集合物通常分为两种， 一是事实上的集合物， 又称物件集合， 指因为当事人的意思或经济上的目的， 多数单一物或合成物集合成一体， 如商店内的全部商品， 图书馆的全部书籍。 二是法律上的集合物， 又称为权利义务的集合， 指多数物和权利在法律上被视为一体， 也有人将其称为集合财产， 如夫妻共有财产。 随着市场经济的发展， 各类物和权利都进入了交易领域， 而以集合物作为交易的对象

27、， 可以减少交易成本， 使交易更为简便、迅速。 既然集合物在交易观念上可以独立存在， 则只要适当改进公示方法， 应当可以作为物权的客体存在。 从实践开看， 许多成为集合财产的财产， 如失踪人的财产， 企业财产， 营业财产等都可以作为一个整体的财产而为交易或抵押的对象，社会经济的发展要求在其上设立一个物权。 因此集合物在特殊情况下可以成为物权的客体。 物权法第 2 条第 2 款规定： “本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 ”因此在法律上有特别规定的情况下， 集合物也可以成为物权的客体。 例如物权法规定浮动担保制度， 这就承认了集合物在例外情况下可以成为物权的客

28、体。310 、天然孳息与法定孳息怎样理解？法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。 物权法第116 条： “法定孳息，当事人有约定的， 按照约定取得； 没有约定或者约定不明确的， 按照交易习惯取得。 ”法定孳息指因法律关系所获得的收益， 如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。定义法定孳息一般按持续的时间来收取。如日本民法典在第 89 条中规定： “法定孳息，于收取权利存续期间，以日计算取得。 ”我国台湾民法典第 70 条第 2 项规定： “有收取法定孳息权利之人，按其权利存续期间内之日数，取得其孳息。 ”不过，用益权人取得天然孳息的，相对人向其收取的法定孳息的数量，还

29、要考虑天然孳息的数量和质量。以法定孳息换取天然孳息，是对价表现之一。例如，某甲将一头牛租给某乙用于繁殖（用益租赁） ，仅以租赁持续的时间计算法定孳息有明显的不足。法定孳息的物质表现形式原则上是货币货币为一般等价物， 不但财产的交换价值用货币衡量， 用益价值也适宜用货币衡量。 法定孳息的物质形式是可以有例外的。 瑞士债法典 第 275 条第 2 款规定：（用益租赁）“租金可以由现金支付，也可以是果实一部分或者出租人参与收益分配。 ”用益租赁的承租人对收取的果实，取得了所有权，即用益债权人依债权取得了天然孳息的所有权。 承租人用一部分果实向出租人支付， 出租人取得的是法定孳息，但不是货币。法定孳息

30、既然原则上是货币， 宜应统一对法定孳息请求的诉讼时效。 我国 民诉讼时效期间为一年。在我，条中规定“延付或者拒付租金的” 136 法通则在第国，对其他用益收入（法定孳息）都是二年的诉讼时效。笔者认为，不支付租金和拒绝支付租金的诉讼时间太短， 不利于保护出租人的合法权益。 应当将收取法定孳息的诉讼时效统一规定为二年或者统一规定为二年以上。利益天然孳息与原物是两个物之间的关系， 而物的增值是一物的交换价值的增加， 不涉及两个物的关系。 法定孳息是用益的对价， 需有他人用益的法律事实， 而增值利益是该物本身的交换价值增加， 并不要求有他人用益的法律事实。 所以， 增值利益既不是天然孳息，也不是法定孳

31、息。注 :婚姻法司法解释（三）第 5 条规定： “夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。 ”这也表明孳息和自然增值不存在包含关系，而是相互区别的独立概念。区别法定孳息与天然孳息都有孳息之名， 从世界各国和地区现有的立法例看， 多将其并列规定，但它们本质并不相同，而且分属不同领域。两者区分的基础，在于法定孳息是交易之物。天然孳息是派生之物。（一）物质形式不同法定孳息因为是用益（用益物权和用益债权）对价，因此原则上用一般等价物来衡量。即法定孳息的物质形式原则上是货币、是种类物。天然孳息可以是种类物，也可以是特定物。 前者如收获的小麦， 后者如产下的一只熊猫。

32、但天然孳息进入交易状态后， 才有区分种类物和特定物的法律意义。 天然孳息都是动产， 法但笔者并未发现实故在逻辑上也可以是不动产，定孳息因允许当事人自由约定，务中有这样的例子。因为，不动产的价值一般较高，作为用益的对价，一般是得不偿失的。（二）“收取”的性质不同“就一般言，天然孳息之收取，应依物权法之规定，法定孳息之收取，应依债法之规定。 ” 法定孳息在取得前，是债权请求权;取得后（货币或其他动产占有后）是物权。对天然孳息的收取是（直接）取得物权。天然孳息，是原始取得;法定孳息，是传来取得。或者进一步说，天然孳息作为产出，是原始取得;法定孳息，作为对价是传来取得。天然孳息的法律规范，主要是静态归

33、属规则;法定孳息的法律规范，都是动态的交易规则。法规物权法第 197 条： “债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形， 致使抵押财产被人民法院依法扣押的， 自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息， 但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先冲抵收取孳息的费用。 ”物权法第 213 条： “质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。”前款规定的孳息应当先冲抵收取孳息的费用。 11 、集体土地该如何征收，保证村民的权益不受侵害？一、办理用地申请基本工作流程在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地

34、的，用地单位应按规定办理征用集体土地的各项手续。. 征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。.征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。申请内容用地单位提出用地申请时， 应当提交建设项目用地申请书， 申请书中应包括以下各项主要内容：. 申请单位名称;.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。二、拟定征地方案基本工作流程日内拟 30 行政主管部门收到用地单位提出的

35、征用申请后，应自申请之日起定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：1.农用地转用方案， 2.补充耕地方案3.征用土地方案， 4.供地方案，行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：. 建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。.建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地方案。.建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。中报文件 TOC o 1-5 h z . 农用地转用方案;.补充耕地方案;.征用土地方案;.供地方案。三、征地审查基本工作流

36、程1. 编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用 2.土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。3.上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。主要内容行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：1. 项目用地安排情况;.拟使用土地情况;.其他应说明的呈报内容。申报文件行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本

37、农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图 ;由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;地籍资料或者其他土地权属证明材料;以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;为实施城市规划和村庄、 集镇规划占用土地的， 还应当提供城市规划图和 村庄、集镇规划图。 四、征地审核与批复基本工作流程. 征用土地的审核： 有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5 日内报经同级人民政府审核。.征用土地的审查： 同级人民政府审核同意后， 逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政

38、主管部门审查。.征用土地的审定： 有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、 补充耕地方案、 征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后 30 日内审查完毕。.征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后 5 日内将批复发出。中报文件. 农用地转用方案;.补充耕地方案;.征用土地方案;.供地方案 ;建设项目呈报说明书。 5.五、征用土地方案的公告基本工作流程. 征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民

39、集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。.公告的实施： 被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起 10 个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。.征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。.补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。申报文件. 征用土地方案批准文件;.征用土地方案公告。六、制定征地补偿安置方案基本工作流程经批准的农用地转

40、用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。七、征地补偿、安置方案的公告基本工作流程. 征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡 （镇 ）农民集体所有土地的，在乡 （镇）人民政府所在地进行公告。.征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45 日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。.征地补偿、安置方

41、案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、 安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的， 应当在征地补偿、安置方案公告之日起10 个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。.征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的， 应当举行听证会。 确需修改征地补偿、 安置方案的， 应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。.征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、 安置方案报人民政府审批时， 应当附具被征地农村集体经济

42、组织、 农村 村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。.征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后， 有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。 人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、 安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布， 以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。中报文件1. 征地补偿、安置方案;征地补偿、安置方案的公告。 2.12 、怎样理解利害关系人可以申请异议登记？物权法 第 19 条： 权利人、 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误

43、的，可以申请更正登记。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的， 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉， 异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。该条第 2 款明确规定，只有利害关系人才能申请异议登记。之所以物权法第19 条第 1 款规定权利人和利害关系人均可申请更正登记，同条第 2 款却只规定利害关系人可以申请异议登记， 理由在于： 异议登记只能针对登记簿上出现权利事项错误时提出， 而只有物权未被记载入登记簿、 未

44、被正确的记载、 被不正当的注销或被错误的于其物权上记载了负担的人， 才会与登记簿上的此种权利错误具有法律上的“利害关系” ，才属于利害关系人。作为更正请求权人，利害关系人需要申请更正登记。 而在登记簿记载的权利人不同意更正时， 利害关系人为了避免他人因登记簿上的权利事项错误而善意取得不动产物权导致其权利消灭， 就需要申请异议登记，以便在更正登记完成之前暂时切断登记簿的公信力。例如，甲乙按份共有的房屋被错误登记为甲单独所有，甲属于登记权利人，而乙虽然在实体法上是房屋的所有权人之一， 但是并未被正确地记载于不动产登记簿， 故此乙属于与登记登记簿记载的权利事项的错误具有法律上利害关系之人。易言之，

45、只有那些会有可能因为第三人的善意取得而使自己的物权被消灭或款规定的利害关系 2 条第 19 的人，才属于物权法第）如抵押权（被设置负担人。至于物权法第 19 条中的“权利人”是指那些物权已被正确的记载入登记簿的人。他们虽然也属于更正登记的申请人，但不是更正请求权人。作为“权利人” ，他们申请更正的是登记簿上的非权利事项错误。这与“利害关系人”要更正登记簿上的权利事项错误是不同的。 既然权利人只是申请更正登记簿上的非权利事项错误，而这些事项也没有公信力， 物权法第 19 条第 2 款自然就没有必要 也将他们作为异议登记的申请人加以规定。 13 、怎样理解不得对抗善意第三人？所谓善意第三人， 是指

46、该第三人不知道法律关系双方的真实情况， 通常是指合法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。善意取得， 是指无权处分他人动产的占有人， 不法将动产转让给第三人以后， 如果受让人在取得该动产时出于善意， 就可以依法取得对该动产的所有权， 受让人在取得动产的所有权以后， 原所有人不得要求受让人返还财产， 而只能请求转让人 （占有人）赔偿损失。这里的第三人就是善意第三人。法律依据：最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见 （试行 ）第89 条指出： “第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。 ”物权法第106 条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所

47、有权人有权追回； 除法律另有规定外， 符合下列情形的， 受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记， 不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的， 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 物权法第106 条第 3 款规定： “当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 ”可以善意取得的其他物权，是质权、留置权、所有权、土地承包经营权、没有抵押权。法律另有规定的除外。 ,地役权、宅基地权、建设用地使用

48、权、产权不明晰的，该如何征收？72 %产权的。未交完全款的。有纠纷的。由于权属存有争议的房屋属于产权不明确的房屋， 应当由征收部门提出补偿安置方案， 报政府同意后作出补偿决定。 搬迁前， 征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全， 并且将征收补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的，可以在提存补偿金并办理证据保全后搬迁。根据“物权法定”的原则，政府无权解决产权争议。产权争议应另行解决，但这不是政府的职责。 考虑产权争议的解决需要时间， 但征收工作不等人， 政府征收部门可作好房屋设施调查登记， 并办理公证证据保全， 在公

49、告安置补偿方案的基础上，根据批准的安置补偿方案和调查核实的材料作出补偿决定，并将补偿款额办理提存手续，待权利人产权争议解决后办理分配手续。 、承租户与产权人有矛盾的，该怎么办？征收导致所有权丧失， 从法律关系上讲， 给予补偿的应当是被征收房屋的所有权人。 实践中承租情况较为复杂。 承租人大致分为公房承租人和私房承租人。 公房分为政府直管公房和单位自管公房。 政府直管公房由于所有权本就属于政府， 理应不属于本条例适用范围。 考虑到实践中各地公房情况不同， 形成的历史原因不同， 各地政府对承租人的保护政策也不同， 对公房承租人的补偿问题难以在全国层面上做出统一规定， 还是由各地政府根据实际情况制定

50、有关政策为宜。 至于私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系， 合同法第94 条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的， 当事人可以解除合同。 国家征收致租赁合同无法履行的， 作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权， 可以直接根据合同法第 96 条规定通知承租人解除合同，自通知到达承租人时合同即解除。对承租人如何进行补偿，可以在租赁合同中约定。 、 “民宅商用”该如何征收？土地及其地上的房屋是紧密结合的， “民宅商用”并不单纯是房屋用途的改变，随之而来也包括土地用途的改变。 而在城市规划区内改变土地用途的， 依照国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的规定， 不仅需要征

51、得出让人的同意，更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准。 城市房地产管理法第 43 条也有相同的规定。建设部在1993 年对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函 （建房函字 1993 23 号）中明确： “在 拆迁中， 对于私房非住宅， 应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定， 当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋， 其房屋所有人应在房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。 对私有房屋使用性质虽已变更， 但没有办理房屋使用性质变更登记的， 应首先补办房屋使用性质变更登记手续， 补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订房屋补

52、偿安置合同。”这一答复适用于征收决定后房屋用途改变的定性。国务院办公厅国办发明电（ 2003 ） 42 号关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知第四部分规定： “各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的历史遗留问题。 对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿， 各地可根据其经营状况、 经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。 ”该精神适用于征收决定作出之前 “民宅商用” 问题的处理。 、业主是否有权将住宅改为经营性用房？物权法第77 条规定： “业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、 法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：1 、原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规