2021年4月广州房地产市场月报

1、供应成交宗数16025宗建面 151万环比+8%同比+82%热度维持多轮调控背景下，“银四”成交量小幅回落：房企积极备货冲刺5.1节点，供应环比翻 倍，调控政策密集出台，市场观望情绪开始显现；五一热度较高，但后市或有所降温 中心供应有所恢复，南沙调控后外地客减少：中心五区市场供应小幅增加，黄埔延续 供不应求；南沙受调控影响外地客明显减少，增城积极抢收外溢客户153.6万环比+111%同比+44%113.7万环比-9%同比+ 71%投资策略研究城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判城市进入研究城市/区域/板块深耕投资策略研究地块投资可研市场监测研究宏观及行业政策及影 响分析土地市场监测新房及二手

2、房监测典型项目剖析房地产市场趋势研判项目前期研究项目前策定位商业定位及运营研究产业规划及运营研究TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究目录Contents01土地市场特征及趋势研判020304宏观和政策环境政府工作报告、基建、产业、房贷政策商品房市场特征及趋势研判全市、分区新房/二手市场表现客户地图成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图PART ONE客户地图客户成交热力图4月成交量受调控影响小幅回落，中心供应有所恢复，成交回升，黄埔持续供不应求，热度较高；南沙外地 客减少，成交较为平稳；增城积极抢收外溢客户成交增长表现突出二手客户在增值税新政升级下加快入市，成交达近三

3、年次高，但花都、从化等外围区域表现不佳图：分区二手房同比图：分区新建商品住宅成交同比资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2019年4月荔 湾黄埔从化增城花 都白云天河 海珠番 禺南 沙天河2.6万9%供应量少，成交量不 足花都12.5万 126%供应充足，成交有保证白云8.3万165%受到中心四区带动， 去化有加快番禺20.5万 156%性价比优势凸显，吸引 市区改善外溢南沙22.9万 31%热度延续，但信贷、人才 购房政策有收紧，目前市 场平稳荔湾 8.4万24%广钢、芳村板块活跃度高海珠3.3万115%市场平稳，开盘项目表现好增城29.1万 62%供应量足，天河、黄埔客 户外

4、溢带动，部分项目小 幅涨价，地铁沿线楼盘为 主力成交黄埔20.7万 87%供应量较少，成交受一定 约束从化4.8万 43%市场平稳，持续续销越秀 天 河 海珠荔 湾黄埔从化花 都白 云增 城番禺南沙天河17万 65%54681元/花都14万 18%15373元/白云12.9万 69%30278元/从化5万52%9454元/增城23万 18%16419元/黄埔6.9万84%33118元/番禺25万 32%26829元/南沙11万 177%21140元/荔湾8.6万164%37347元/越秀10.7万 143%48797元/海珠16.8万 116%41285元/0% 150%100%-150%50

5、%-100%0%-50% 150%100%-150%50%-100%0%-50%0%荔从化增 城花 都白 云黄埔天河湾 海 珠番 禺南 沙天河2.6万63%供应量少，成交量不 足客户成交热力图秀海珠越 天 河荔 湾黄埔从化花 都白 云增 城番禺南沙天河17万 持平54681元/花都14万 5%15373元/白云12.9万 9%30278元/从化5万21%9454元/增城23万 14%16419元/黄埔6.9万6%33118元/番禺25万 18%26829元/南沙11万 35%21140元/荔湾8.6万24%37347元/越秀10.7万 11%48797元/海珠16.8万 2%41285元/0%

6、图：分区新建商品住宅成交环比花都12.5万 16%供应充足，成交有保证白云8.3万17%受到中心四区带动，去化有加快番禺20.5万 36%性价比优势凸显，吸引 市区改善外溢南沙22.9万 8%热度延续，但信贷、人才 购房政策有收紧，目前市 场平稳荔湾 8.4万22%广钢、芳村板块活跃度高海珠5.1万21%市场平稳，开盘项目表 现好资料来源：保利投顾研究院整理；备注：环比数据为对比2021年3月从化4.8万 8%市场平稳，持续续销增城29.1万 103%供应量足，天河、黄埔客 户外溢带动，部分项目小 幅涨价，地铁沿线楼盘为 主力成交黄埔20.7万 21%供应量较少，成交受一定 约束 150%10

7、0%-150%50%-100%0%-50% 150%100%-150%50%-100%0%-50%图：分区二手房成交环比0%4月成交量受调控影响小幅回落，中心供应有所恢复，成交回升，黄埔持续供不应求，热度较高；南沙外地 客减少，成交较为平稳；增城积极抢收外溢客户成交增长表现突出二手客户在增值税新政升级下加快入市，成交达近三年次高，但花都、从化等外围区域表现不佳持续上调，房贷不断收紧，预计整体偏紧态势仍将持续。6.005.805.605.405.205.004.804.604.404.204.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022

8、019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-045年期LPR图：广州首套房房贷利率走势（%）LPR利率：连续12个月持平表：各银行房贷利率加点情况购房成本指南房贷利率再度上调，贷款额度持续偏紧，预计整体偏紧态势仍将持续4月底广州房贷利率启动年内第三次上调潮，相比月初各上调10个BP，此前于1月下旬、4月初已上调两轮，较年初涨约35-45bp，涨幅远超大中城市平均水平，至此整体首套房贷利率水平居一线城市之首，且额度持续紧张，放款时间较年初延长1个月以上，农行收紧楼龄

9、30年以上步梯楼贷款和跨区二手贷业务。今年来广州严查经营贷违规流入楼市、首付款来源，利率首套房房贷利率（%）资料来源：保利投顾研究院整理银行2020年12月底2021年1月底2021年2月底-3月底2021年4月底放款时 间首套二套首套二套首套二套首套二套工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75+0.65+0.85至少3 个月建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75+0.75+0.85至少4 个月中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75+0.65+0.753-6个月农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+

10、0.75+0.75+0.95至少3 个月招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+0.8+0.60+0.8至少2个月农业银行广州分行下发个人住房贷款新政通知：对楼龄30年及以上的步梯房，最高按 揭成数不超过5成；楼龄30年以下的步梯房或者楼龄30年及以上的电梯房，最高按揭成 数不超过6成，优质客户除外。收窄跨区办理二手房贷款业务范围，城区行不得跨区 办理部分近远郊二手房贷款业务。越秀海珠天河荔湾（1宗）黄埔（3宗）白云（7宗）（4宗）花都（4宗）增城（18宗）南沙（5宗）番禺（5宗）45%以上和摇号地块20-45%0-20%0%流拍房企投资热力图资料来源：保利投顾研究院整理首批集

11、中挂牌48宗涉宅地，共出让42宗地出让，建面799万，揽金906亿元图：房企投资热度地图42宗地块成交，收金906亿元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黄埔、从化各3宗，荔湾1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石滩、朱村、增江），从化从化江浦1宗，白云钟落潭1宗。各区分区分化：(1)中心城区和近郊热度高，黄埔3宗地触顶摇号，白云区金沙洲地块、番禺桥南地块触顶成交；(2)外围区域南沙热度相对较高，横沥岛地块，触顶成交， 楼面价23604元/，刷新南沙地价纪录；增城除科教城板 块朱村地铁上盖地块、新塘地块高溢价成交，其他基本底 价成交；从化地块均底价成交。客户特征地图数据来源：保利

12、投顾研究院整理来访成交图：全市监控项目来访成交情况表：广州典型开盘项目信息区域项目时间推货套数成交套数价格及变化（万元/）当天去化率黄埔大壮名城5.51871875.5100%天河城投珠江天河壹 品5.83063066.5-8.5万100%番禺亚运城5.1100932.85-393%番禺山海连城5.566182.8较前期涨1000元/27%南沙中建弘阳湾璟壹 号4.293682252.3-2.761%增城华润公园上城4.30192702.8-336%增城佳兆业悦峰4.302041091.7-1.953%客户看房热度维持较高水平，热点区域备受追捧四月期间客户看房热度处相对较高水平，四月底首批“两

13、集中”土地开拍热点区域的热度较高，五一期间全市客户整体来访成交热度接近去年 国庆水平，五一前后热点区域项目备受追捧，多盘开盘即磬。PARTTWO宏观和政策环境宏观政策12广州发布新一轮调控政策，涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度广州市场热度高，70大中城市价格指数有多个月位居榜首，4月2日，发布新一轮调控，政策涵盖土地、金融、价格、市场监管等多维度，内容较体系，目的主要是引导市场预期趋于理性：加大土地端供应，部分区域限房价、竞地价；将出台一手房指导价；享受人才政策的购房者限售由2年延长至3年；严审经营贷。4月8日，住建部约谈广州等5市政府负责人，要求切实提高政治站位，坚决遏制投机炒房。图

14、：广州调控政策及影响背 景近期中心城区及黄埔、南沙等地楼市热度高，价格上涨。3月来广州调控趋紧、预售趋 严，部分热点区域取证少，供应放缓、贷款收紧影响下，新房成交对比今年1月和去年 12月有明显下跌，黄埔科学城板块有项目出现投资客退房。措施具体内容加大土地供应，部分区域限房价、 竞地价完善房价地价联动机制，在部分区域采用 “限房价，竞地价”出让，同时，通过统筹 增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁 住房的供应力度一手房指导价全市范围加强对新建商品住房价格指导限售调整通过享受人才政策购买的住房（含新建商品 住房和二手住房），限售年限从取得不动产 证之日起满2年延长到满3年加强金融监管等严格审查

15、经营贷款；禁止中介炒房；禁止网 络平台散布上涨言论影 响政策涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度，内容较为体系，目的主要是引导市场预期趋于理性：广州人才新政购房限售3年（以取证为时点，一般网签后约需2年才取证），上海限售5 年以网签备案作为时点，因此广州人才新政限售要求类同上海，结合信贷收紧，有望进一 步抑制钻人才新政空子投资投机空间，保障刚需购房需求。在大规模土拍前再提部分区域“限房价、竞地价”，将完善房价地价联动的出让模式， 并提出对一手房实行指导价（3月初已窗口指导天河、黄埔销售价格，珠江花城双合同被 爆料后封盘，目前两区项目取证放缓，热盘多缺货），利于控制即将到来的土拍热度。 3.

16、进一步精准监管经营贷，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押 成数，将进一步震慑资金违规流入楼市，引导预期回归理性。客户观望情绪有加重。资料来源：保利投顾研究院整理宏观政策421新政收紧人才购房政策社保要求，二手房增值税征免年限由2年提高至5年4月8日被住建部约谈后，广州发布421新政，继续收紧人才购房政策：继4月2日人才购房限售升级后，此次要求须提供一年人才认定所在区连续1年的个税或社保证明，并不得补缴，预计对南沙、黄埔等区影响较大；二手房增值税征免年限提高：除花都、从化外，增值税 征免年限从2年提高至5年，增加的税负较为明显；强化保障性住房及租赁住房建设，通过新建、配建、改

17、建等方式，增加租赁住房供给。区域新政前政策人才购房政策新政后 政策人 才购房 政策南沙本科或中级证+劳动合同+半年南沙流水（无社保要求）社保或 个税要 求提高 至区内 12个月、 不能补缴黄埔本科或中级证+劳动合同+半年本地流水+半年社保或个税黄埔区工作+广州人才绿卡=配偶、父母、子女均一套白云四镇全国一年社保+白云区劳动合同花都花都区/空港经济区工作=无房可购一套，限售3年花都人才绿卡持有者配偶、父母、子女无房均可购一套花都人才绿卡，需区内社保6个月。番禺番禺大学城本科在读/应届毕业生番禺区工作+双一流本科及以上番禺社保一年+中高管+大专中心五区双一流本科及以上或全球前500名境外一流大学本

18、科及以上+半年 社保或个税2年以下2-5年5年以上调控9区（新政）普通住宅全额*5%全额*5%免征非普通住宅全额*5%全额*5%差价*5%旧政普通住宅全额*5%免征免征非普通住宅全额*5%差价*5%差价*5%2年以下2-5年5年以上调控9区（新政）普通住宅2525（增加25万）0非普通住宅5050（增加37.5万）12.5旧政普通住宅2500非普通住宅5012.512.5新政前后增值 税对比购买2-5年，总价1000万住房（非普通住宅），差37.5万，总价500万（非普通住宅）住房，差25万。备注：非普通住宅以1000万、150为例，之前购房发票价750万；普通住宅以500万、100为例。点评

19、：提升人才购房限制，进一步抑制钻人才新政空子投资投机空间，南沙、黄埔等人才客户比较较高区域受影响大。应对：南沙部分项目接受延期网签，但多 要求一次性付款，对需求释放有较明显压制效果。图：421广州新政增值税征免年限主要内容图：421广州新政人才购房政策变化主要内容图：421广州新政增值税征免年限变化影响实例点评： “卖一买一”换房需求受到抑制，二手房流动性受到一定压制。资料来源：保利投顾研究院整理宏观政策指导备案价合理新房的备案价格，对不接受政府价格指导的，将暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案；“一房一价”，禁双合同经过政府备案价的新房，要执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售或“双 合同

20、”等限定方式，变相实行价外加价；不得向无购房资格的人出售商品房，不得投机炒作未交付商品房；打击投机中介机构不得配合业主以明显高于市场价方式挂牌，和以非正常方式频繁调 整已挂牌的房产出售价格。存量房整治无证销售、捂盘惜售，广告中出现升值或投资回报承诺、哄抬房价等违法违规行为。整治宣传与销售行为海珠区、番禺区跟进调控，提出禁止捆绑搭售和双合同、加强价格指导与调控等4月23日，海珠区跟进调控，主要提出合理指导新房备案价格，以及“一房一价”，禁捆绑搭售和双合同；4月25日，番禺区跟进调控，主 要提出加强价格指导与调控，严把人才购房审核关，深层次推进住房租赁市场试点工作。各区政策跟进调控，加强房价指导，

21、加强购房资 格审查，坚决遏制投机炒房，引导预期回归理性。图：423海珠跟进调控政策主要内容图：425番禺跟进调控政策主要内容一手限价进一步强化新建商品住房项目价格管理，对不接受政府价格指导的，将暂不 核发预售许可证或不予办理交易网签备案。人才严格审核严把人才购房审核关，在保障高层次人才购房刚需的基础上，严防假借人才资格炒房行为。严格实行新建商品住房预售价格和现房销售价格的价格备案指导。全区备案深层次推进住房租赁市场试点工作，共筹集公租房4197套，配租约2500套。完善住房体系持续整顿规范番禺区房地产开发企业、中介服务机构开发经营行为。强化执法监督资料来源：保利投顾研究院整理类型资讯内容点评行

22、业 政策4月2日，广州发布新一轮调控政策，涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度（见前面具体内容）4月3日，南沙率先跟进新政：加大人才公寓、共有产权住房、产业配套人才住房供应力度；重点加强人才购房 资格审核把关，伪造人才资格将移交司法机关；人才绿卡4月底到期，目前未见人才政策评估与修正动作。南沙作为热点区域，跟进广州调控，以引导 市场预期回归理性4月8日，住建部约谈广州、东莞等五城，要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，确保实现三稳目标要求提高政治站位遏制炒房，政策压力较大4月15日，广州约谈天河、黄埔、南沙等热度较高与不限购6区，强调“房住不炒”与稳地价、稳房价、稳预期目标同时强调

23、打击捂地囤地行为，加强新建商品住房价格指导。，6区政策或将有调控加码。4月21日，发布新政：收紧人才购房政策社保要求，且二手房增值税征免年限由2年提高至5年（见前面具体内容）4月23日，海珠区跟进调控，主要提出合理指导新房备案价格4月25日，番禺区跟进调控，主要提出加强价格指导与调控，严把人才购房审核关（见前面具体内容）4月28日，广州房贷利率再度上调10bp。此前于1月下旬、4月初已上调两轮，较年初涨约35-45bp。（见前面具体内容）4月30日，黄埔区发布通知称，人才绿卡制度政策将延续实施1年至2022年5月4日。人才客户购房门槛无变动南沙四大银行只接受本地购房者的贷款申请，不接受非本地无

24、五年社保人员或无法提供在南沙半年/一年真实流水的 购房者。各项目积极出台营销政策对冲影响热点区域南沙强化货币端调控，打击投资投 机行为，对需求释放形成一定约束市教育局发布招生指导意见（征求意见稿），提出推进义务教育学校招生免试就近入学全覆盖，取消特长生，有望 统筹实现公民同招，避免“掐尖”行为；优先发展公办学校；免试就近入读，学区房重要性进一步凸显。公积金新政征求意见：公积金贷款期限拟从20年延长至30年，二手房贷款期限与楼龄之和不超50年（目前40年）。延长二手房贷款期限，利好需求端释放据媒体消息，南沙、番禺、白云将出台限价新规，内容规定新房预售证备案价涨幅不可高于上一次取证备案价的3% 且

25、新取证备案价不可超过上一次网签的最高价，目前市场上部分项目正抓紧网签。，广州限价细则仍待观察资料来源：保利投顾研究院整理月度快讯PARTTHREE土地市场特征及趋势研判资料来源：保利投顾研究院整理首批集中土地出让首批集中挂牌48宗涉宅地，出让42宗地建面799万，揽金906亿元；仍有350余万待供应42宗地块成交，收金906亿元。其中，增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黄埔、从化各3宗，荔湾1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石滩、朱村、增江），从化江浦1宗，白云钟落潭1宗。各区分化，中心城区和近郊热度高，外围区域南沙热度相对较高，增城 和从化多底价成交。年内预计仍有350余万地

26、块供应，天河、荔湾等中心区稀缺地块多，南沙、增城等地仍将有较多地块供应。图：年内供应情况分析区计划供地面积计划供地数量已成交面积已成交数量待成交面积待成交宗数待成交典型地块黄埔78.351224.6553.77知识城改革大道以东地块，龙湖街九龙大道以东 地块、何棠下旧改花都98.76645.27453.492北站地块，花山镇平西村，平步大道北，花东镇保良村地块南沙127.881615.895111.9911横沥镇，横沥岛尖，榄核镇，金州街，万顷沙、 亭角地块增城96.502076.231620.274石滩镇、新塘、永宁，荔湖街地块白云61.971046.87815.12煤炭地质局地块，石丰路地

27、块，均禾街地块从化54.08614.86439.222太平镇，江浦街地块番禺38.98947.15（新增供应南站TOD）5-（已推大于计划）4南浦村、桥南街涌口村地块荔湾41.98133.45138.5312广钢新城，鹤洞，大坦沙，茶滘村地块天河21.2550021.255珠江新城冼村旧改地块，燕塘地块，梅花铝厂， 智慧城地块海珠14.32211.92-0-越秀000000-合计634.08992865035349-越秀海珠天河荔湾（1宗）黄埔（3宗）白云（7宗）从化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）南沙（5宗）番禺（5宗）45%以上和摇号地块20-45%0-20%0%流拍资料来源：保利投顾研

28、究院整理首批集中土地出让首批集中拍地表现：中心城区和近郊热度高中心城区和近郊热度高：4宗进入摇号，其中，黄埔3宗（知识城2宗）、番禺创新城1宗；楼面价最高为白云金沙洲地块，历经113轮竞价 后被华润以21亿元+2.34万配建竞得，折合楼面价42122元/，溢价45%；番禺桥南地块被卓越以29.97亿竞得，溢价45%；石碁地块被 天地源以12.43亿元+配建900竞得，楼面价1.8万元/，溢价39.5%。图：2021年首批集中挂牌典型地块具体情况区域行政区地块名称/位置建筑面积（万）拿地房企成交总价（亿元）溢价率折合楼面价（元/）中心城区南沙荔湾区海龙路兴达地块12.1越秀21.35%21387

29、白云区（共7宗）金沙洲地块7.4华润21.3+竞配建2340045%19853钟落潭镇福龙路12.6正荣20.921%16658石门街地块13.5弘阳+招商35.915%26643近郊番禺区（共5宗）新造镇广州国际创新城一期C 居住地块20.5越秀53.545%21819石碁镇南浦村（石基）7.8天地源12.440%18080桥南街蚬涌村大口涌以西地块13.9卓越20.7+竞配建360045%24705黄埔（共3宗）中心知识城起步区地块7.7越秀1245%27217中心知识城起步区地块5.7德信16.345%27044广汕路以北、黄埔军校小学西 侧地块10.4深振业25.645%24546图：

30、4月广州首批 集中供地分布情况越秀海珠天河荔湾（1宗）黄埔（3宗）白云（7宗）从化（4宗）增城（18宗）番禺（5宗）南沙（5宗）45%以上和摇号地块20-45%0-20%0%流拍区域行政区地块名称/位置建筑面积（万）拿地房企成交总价（亿元）溢价率折合楼面价（元/）远郊南沙区（5宗）南沙街进港大道南侧地块14.3融创10.125%19919横沥岛义沙涌以西地块8.9建发+竟配建360020.245%23604庆盛枢纽区块地块22.8招商41.336%18108增城（18宗）新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块4.8深振业7.340%15334中新镇新新公路东侧8.3金地9.232%11037朱村街朱村大道西

31、66.7（住宅23.3）上坤7.742%14262花都（4宗）北站东广场二期地块15.2中国旅游集团20.70%13610广州北站东广场一及广花公路西二地块64.163.39873中央商务区组团综合开发地块45.1广晟+中铁建31.910676从化（4宗）太平镇广从南路地铁14号线太平站7增城中建4.60%10002旺城南片区地块一5.3碧桂园3.93%7348旺城南片区地块二9.2华宇6.83%7356首批集中土地出让首批集中拍地表现：外围区域南沙热度相对较高外围区域南沙热度相对较高：建发以溢价45%摘南沙横沥岛地块，楼面价23604元/，刷新南沙地价纪录，高于2020年下半年1.8-1.9

32、万元/；庆盛地溢价36%；融创在进港大道拿地价近2万元/；增城18宗中4宗流拍，新塘地由深振业溢价40%竞得，楼面价超1.5万元/；朱村地铁上盖被上坤以溢价42.5%竞得，楼面价1.43万元/；其他多数地块底价成交。房企情况：越秀以总价108亿元斩获6宗（白云2、荔湾、 番禺、增城、南沙）；珠江实业4宗（增城2、白云2），融创3宗（增城2、南沙），金地3宗（增城2、花都），招商2宗（南沙、白云）； 正荣夺2宗首入广州（白云钟落潭及增城荔湖）；碧桂园、中铁建、建发、合生、卓越及中小房企力高、上坤等均有所斩获。图：4月广州首批集中 供地分布情况花都（4宗）图：2021年首批集中挂牌典型地块具体情况

33、资料来源：保利投顾研究院整理PARTFOUR商品房市场特征及趋势研判全市新房供求价050001000015000200002500030000350000501001502002502019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月图：全市商品住

34、宅供求价情况成交面积(万)成交均价(元/)1412108.9864220181036.1166007008009001000110012002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月图：全市库存及去化周期库存面积(万)去化周期6(月)供应153.6万，环比+111%，同比+44% 成交113.7万，环比-9%，同比+71%房企积极备货冲刺5.1节点，供应环比翻倍，成交受调控加码影响小幅回落4月全市新增供应153.6万，环比大增111%，同

35、比上升44%，房企积极备货冲刺5.1节点，增城、南沙两区供应量占全市 近半；成交量113.7万，环比下降9%，同比上升71%，本月调控政策密集出台，人才购房社保提高、人才房3年限售、9 区增值税“2变5” ，部分区域市场观望情绪开始显现，成交环比小幅回落。库存量随着供应增加有所回升，4月全市库存为1036万，较3月增加57万，去化周期8.9个月。供应面积(万)数据来源：保利投顾研究院整理数据来源：保利投顾研究院整理106.9-200%82.43%0%200%400%600%0204060801001202018.072018.082018.092018.102018.112018.122019

36、.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.022021.032021.04成交面积（万）同比全市二手房市场增值税新政刺激成交，4月二手成交16025宗，为近三年次高位4月二手成交套数16025套，成交面积150.9万，环比增长7.9%，同比上升82.4%，较2019年同期增长41.2%，4

37、月 二手房市场交投氛围活跃，本月新建商品房新批预售速度放缓，一手供应较少，二手市场补位；其中黄埔、天河等热点片 区处于断供状态，叠加受新政提高增值税使得部分消费者集中在新政生效前夜成交/网签，成交达近三年次高位。图：广州市二手房月度成交面积及同比（万；%）160150.91 1000%受疫情影响，去年同期基数较低140800%分区市场情况区域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存量(万)去化周期(月)天河总量2.292.617.030.99.7同比102%-13%139%/环比/-63%0%1.3万0.5月荔湾总量7.38.48.759.310.5同比18%56%

38、191%/环比/22%24%2.8万0月海珠总量7.55.116.831.514.7同比/136%128%/环比/21%2%2.9万-0.1月越秀总量10.7同比176%环比11%白云总量8.08.312.994.216.6同比-34%247%126%/环比58%-17%9%3.5万-1.1月（1）中心五区：供应有所恢复，新政后部分区域市场观望情绪转浓中心五区市场供应小幅增加，除越秀外各区均有新增供应，库存量有所回升，天河本月天河壹品取证，5月上旬推货，开 盘即罄。海珠高价项目推货，去化理想，带动成交走高；荔湾供应恢复，但下半月受政策影响客户观望情绪转浓；白云北 部项目开盘表现平平；二手市场方

39、面，新政前购房者集中网签带动中心区域二手成交量同环比普涨。图：中心区域商品住宅市场情况数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况区域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存量(万)去化周期（月）黄埔总量12.620.76.979.54.3同比28%78%82%/环比257%-21%-6%-2.7万-0.4月番禺总量17.320.525.313212.2同比162%125%90%/环比-15%-36%18%4.8万-0.5月（2）近郊：黄埔供不应求延续，番禺推货量不足，市场整体平淡，成交集中流量盘黄埔本月供应量虽有所回升，但整体仍处于供不应求态势，两集中土拍热度高，热度

40、传递至新房市场，新盘推货去化良好，热度 仍然高企，库存量与去化周期持续下行；番禺本月供应环比回落，前期热度较高的万博板块本月无新推，板块内明显缺货，市场 热度集中在亚运城，本月两次加推，价格小幅上涨1000元/左右，成交仍然较好。二手市场环比平稳，同比增长维持高位。表：近郊区域商品住宅市场情况数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况区域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存量(万)去化周期（月）增城总量46.629.123.1213.48.5同比15%52%132%/环比128%103%14%25.8万+1月南沙总量28.822.910.6143.57.1同比94

41、%157%279%/环比344%-8%35%6.8万0月从化总量8.64.84.97014.6同比158%41%-46%/环比48%-8%-21%5.1万+0.8月花都总量14.512.514.017615.6同比102%21%-19%/环比34%-16%-10%7.4万+0.3月（3）远郊：南沙调控后外地客减少，热度小幅下降；增城积极抢收外溢客户带动成交明显增长4月远郊供应相对充足，多盘推新。南沙调控新政后热度小幅下降，外地客来访总量减少20-30%，广州本地客维持平稳， 贷款政策收紧导致部分房企抢回款，横沥首盘入市，在18号线、金融岛概念包装下去化较好；增城本月供应充足，多个项目加推，价格优势以及渠道加持下持续吸引市区刚需客群，区域成交同环比涨幅明显；从化市场整体热度一般，时代项目涨 价1000元/，价格突破2万，但客户接受度一般。二手市场方面，从化、花都成交量同环比均有所下行。图：远郊区域商品住宅市场情况数据来源：保利投顾研究院整理区域项目时间推货 套数成交 套数价格（元/）当天