基础班79讲讲义

1、【特别提示 1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免（二）契税征税对象的规定（）契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的、赠与、交换。P388-389，列示 5 项。【相关】这里要注意辨析土地使用权出让与土地使用权转让之间的差异。第二节契税法契税是以中民境内转移土地、房屋权属为征税对象，向承受人征收的一种税。一、纳税义务人和征税对象（一）契税的（）契税的纳税义务人是指在中民境内转移土地、房屋权属，承受的和个人。【归纳】对于转让房地属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：出让金而减

2、免契税。【特别提示 2】买房者不论其目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。【特别提示 3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视屋，由承受人按房屋现值缴纳契税。具体情况基本含义特点国有土地使用权出让国家以土地所有者的 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为土地的一级市场土地使用权的转让土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权出售、交换、赠与等再转让的行为（不包括农村集体土地承包经营权的转移）土地的二级市场转

3、让方承受方（销售不动产、转让土地使用权）城建税和教育费附加、地方教育附加印花税（转移书据）土地企业所得税（或个人所得税）印花税（转移书据）契税（2）以作投资或入股，应按规定办理房屋交易和变更登记手续，视屋，由承受方按入股现值缴纳契税。【注意特例】以自有作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理变更手续，故不缴纳契税。【特别提示 4】注意辨析与房屋赠与有关的规定：（1）房屋的赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为，应由受赠人按规定缴纳契税。房屋的继承要区分法定继承与定继承，法定继承不征契税，定继承属于契税的征税范围。（2）以获奖方式取得房屋的，其实质是接受赠与，应照章缴纳契

4、税。（3）按照中民继承定定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。赠与征税；但存续期间夫妻之间变名或加名的免征契税。（财税 2014 年 4 号文件）【例题多选题】下列行为中，应计算缴纳契税的有（）。A.个人将自有无偿赠与朋友B.企业以自有投资于另一企业并取得相应的股权C.企业以自有等价交换另一企业的D.个人以自有投入本人独资经营的企业【】AB（4）视同土地使用权转让、房屋或赠与而缴纳契税的特殊规定还有：以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。【例题单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（

5、）。（2009制度）A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免予缴纳契税【】A二、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率3%-5%的幅度比例税率。（二）计税依据和应纳税额计算（掌握，能力等级 3）计税价格或收入也不含。【难点解释】这里的易的考点有两个：一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补交的土地

6、使用权出让费用或者土地收益。【例题 1多选题】甲企业在 2007 年得到 无偿划拨来的一处 ，2018 年补办该房产的土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地使用权，甲企业将 连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（ ）。A.甲企业补办土地出让手续、缴纳土地出让金,应缴纳契税【特别提示】“营改增”后，成交价格等契税的计税依据不含。核定的征税对象计税依据税率计税公式国有土地使用权出让承受方成交价格【提示】国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税3%-5%的幅度内 , 各省、自治 区、直辖市人民 按本地区 实际情况 确定应纳

7、税额=计税依据 税率土地使用权转让买方房屋买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额B.甲企业将转让给乙企业应缴纳、城建税C.甲企业将转让给乙企业应缴纳土地D.乙企业取得甲企业转让的应缴纳契税【】ABCD【例题 2多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（）。（2014 年）A.的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付款方式的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据【】ABD【例题 3单选题】赠与房屋时,确定契税计税依据所参照的

8、价格或价值是（）。（2017 年）A.房屋原值B.摊余价值C.协议价格D.市场价格【】D【】土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋的市场价格核定。【例题 4单选题】甲企业 2016 年 1 月因无力偿还乙企业已到期的3000 万元，经双方协商甲企业同意以自有偿还。该的原值 5000 万元，净值 2000 万元，评估现值 9000 万元。乙企业支付了差价款 6000 万元，双方办理了过户手续。则乙企业计缴契税的计税依据是（）。（2016 年）A.2000 万元B.6000 万元C.9000 万元D.5000 万元【】C【】以房抵债的，应由承受人，按房屋现值缴纳

9、契税。本题契税计税依据为 9000万元。由于本题业务发生在“营改增”之前，故不考虑问题。【例题 5单选题】居民乙因拖欠居民甲 180 万元的款项无力偿还，2010 年 6当地有关部门调解，以抵偿该笔，居民甲因此取得该的并支付给居民乙差价款20 万元。假定当地省规定的契税税率为 5%。下列表述中正确的是（）。（2010年）居民甲应缴纳契税 1 万元居民乙应缴纳契税 1 万元居民甲应缴纳契税 10 万元居民乙应缴纳契税 10 万元【】C【】契税的为承受的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该是用 180 万元债权外加 20 万元款项，故计税依据视为 200 万元，应纳契税=（180+20）5%=10

10、（万元）。由于本题目业务发生在“营改增”之前，故不考虑。三、（一）契税的一般规定（）【提示】注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。个人住房有不同的契税政策，其前提有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：【例题 1单选题】以下选项一定可以享受减免契税待遇的是（）。城镇职工公有住房的房屋所有者之间互相交换房屋的社会团体承受土地权属用于办公楼建设承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的【】C【例题 2单选题】山东省某市居民张先生和太太 2016 年 3 月以 50 万元一套 74 平的住房用作结婚新房，2017 年 8 月生子后，改善住房条件，以 94.5 万元（注明价款 90 万

11、元，4.5 万元）了第二套 100 平的住房，则张先生一家两次共缴纳契税（）。A.1.85 万元个人住房契税政策城镇职工按规定第一次公有住房（含按政策经批准的房、房改房）免征契税个人 家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年 ，下同），面积为 90 平方米及以下的减按 1%税率征收契税个人家庭唯一住房，面积为 90 平以上的减按 1.5%税率征收契税个人家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的（不含、广州、的住房）减按 1%税率征收契税个人家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米以上的（不含、广州、的住房）减按 2%的税率征收契税B.2.3 万元C.2.6 万元D.3.

12、2 万元【】B【】第一套 90 平以下住房按照 1%税率征收契税；第二套改善性住房超过 90 平，按照 2%的税率征收契税。张先生一家两次共缴纳契税=501%+902%=2.3（万元）。（二）契税的特殊规定（）分为企业改制、事业改制、公司合并、公司分立、企业、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权（）转让等方面。这些规定主要归纳为下表：特殊行为具体情况契税政策企业改制企业整体改制，包括非公司制企业改制为公司或，公司变更为，变更为公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（）比例超过 75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企

13、业土地、房屋权属免征事业改制事业 按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、 ）比例超过 50%的，对改制后企业承受原事业 土地、房屋权属企业合并合并为一个企业，原投资主体存续，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属企业分立分立为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对分立后企业承受原土地、房屋权属企业债权人承受企业土地、房屋权属以抵偿的免征非债权人承受企业土地、房屋权属，与原企业 30%以上职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的免征资产划转对承受县级以

14、上人民或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的，免征同一投资主体所属企业之间土地、房屋权属的划转包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转债权转股权经批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属免征划拨用地出 让或作价出 资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业划拨用地的，不属于规定的免税范围对承受按规定征收契税【提示】两个特殊税务管理规定：（1）根据、仲裁的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，不能取得销售不动产的，可持执行裁定书

15、原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。（2）新建商品房的在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被列为户等原因，致使不能取得销售不动产的，在核实有关情况后应予受理。【契税小结】本节作为小税种，需把握计税依据和税额计算的内容。契税与其他税种之间的关系：（1）“营改增”后，计征契税的房地产成交价格不含。（2）与土地的关系：契税作为取得土地使用权所支付的金额的组成部分，成为计算土地增值额可扣除的【例题 1单选题】下列关于契税征度的表述中，正确的是（）。（2011 年）对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权

16、属免征契税对个人普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税以自有作股投资于本人独资经营的企业应按的市场价格缴纳契税【】A【例题 2多选题】下列各项中，符合契税规定的有（）。城镇职工按规定第一次公有住房免征契税获得一套不含市场价格为 60 万元的住房，应以 60 万元为计税依据缴纳契税在股权转让中，承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税甲向乙无偿一套不含市场价格为 60 万元的住房，同时乙向甲一幅不含市场价格为 20 万元的书画作品，乙应以 40 万元为计税依据缴纳契税【】ABC【】选项 ABC 符合税定；D 选项错误，乙应以获赠房屋的市场价格 60 万元作为计税依据缴纳契税。四、征收管理（）、基本要点主要规定纳税