成都房地产市场半年报

1、目录Contents010203040506城市机遇楼市政策 土地市场住宅市场商办市场 后市展望PARTONE城市机遇全国人口第四城，迈上2000万新台阶。重大规划利好，天府国际机场正式运营、青白江升级国家级经开 区，助力成渝双城经济圈加速发展。城市机遇：人口加速集聚，人才吸引能力不断强化1591.761604.4716331658.12093.780.79%1.78%1.54%26.28%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500100015002000250020162020成都常住人口破2000万，增长率38.49%，全国排名第四，人才吸引政

2、策支持力度加大5月26日，根据第七次全国人口普查主要数据情况，成都市的常住人口首次突破2000万大关，达到2093.8万人，成为继重庆、上海、北京后， 我国第四个人口超两千万的城市。人才落户政策放宽至全日制应届大专学历，成都市人才办2021年1-5月新吸引落户青年人才8.47万人，月均 新落户约1.7万人，是去年同期的2.6倍。成都市2016-2020年常住人口走势图20172018常住人口（万人）2019同比增长率城市常住人口（万人）排名城市10年常住人口增量（万人）排名重庆3205.421深圳713.61上海2487.092广州597.62北京2189.313成都5823成都2093.78

3、4西安448.64广州1867.665郑州397.45深圳1756.016杭州323.66天津1386.607重庆320.87西安1295.298长沙300.38苏州1274.839武汉254.29郑州1260.1010佛山230.410城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划打造“轨道上的双城经济圈”，加速路网及港口成形，成渝1小时通勤圈已基本形成，利好轨道建设6月，国家发改委印发成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划，旨在加强建设“轨道上的双城经济圈”，现状铁路和高速公路里程离 目标仍差距占14%、30%；港口铁路多处于建设期，未来将加速路网及港口成形；成渝1小时通勤圈已基本形成，

4、将进一步辐射二级城市。发展目标现状轨道交通总规模达到10000 公里以上，其中铁路网规模达到9000 公里以上成都城市轨道运营557.8公里，重庆城市轨道运营370公里；四川铁路里程5312公里，其中高速铁路1138公里，重庆铁路里程2400公里。铁路里程与发展目标差距1288公里。建成“轨道上的双城 经济圈”大宗货物年运量150 万吨以上的大型工矿企业、新建物流园区铁路专用线力争接入比例 达到85%，长江干流主要港口基本实现铁路进港宜宾港铁路2018年底开工建设，预计2021年底建成；泸州港铁路2011年建成；万州港铁路2022年6月 建成；涪陵港铁路2022年4月建成；江津港铁路2020年

5、底已建成；奉节港暂无规划。多数港口铁路处 于建设阶段。公路通达能力进一步提升，高速公路通车里程达到15000 公里以上。四川高速公路8140公里，重庆3412公里。高速里程与发展目标差距3448公里内外通达服务能力大 幅提升世界级机场群航线网络通达全球，国际航空枢纽地位日益凸显川渝地区现有3座国际机场，双流机场开通国际航线128条，江北机场国际航线105条，天府机场6月27 日投入运营国际铁路港竞争力进一步提升川渝地区主要有三个，成都国际铁路港（青白江）已投入运营，西南（自贡）国际陆港、重庆国际物流枢纽园重庆长江上游航运中心基本建成2020年11月，重庆提出加速长江上游航运中心建设都市圈1小时

6、通勤“双核”之间以及“双核”与成渝地区双城经济圈区域中心城市、主要节点城市1 小时成渝城际高铁已实现1小时通达通达，重庆、成都都市圈内享受1 小时公交化通勤客运服务成渝城际高铁发车频次日均单边约100趟，发车间隔5-10分钟智能绿色安全发展水 平明显提高5G网络覆盖交通重点场景中心城区机场、火车站、地铁、部分公交已实现5G覆盖重庆、成都中心城区绿色出行比例超过70%，公交、环卫、邮政、出租、轻型物流配送全部使用新能源或清洁能源车辆截止2019年底，成都汽车保有量519万辆，其中新能源车12.3万辆，2021年新增公交全部为新能源。2021年，重庆汽车保有量400万辆，其中新能源车10万辆健全共

7、绘共建共享共 治机制港口、机场等领域协调发展取得更大进展，一体化的市场管理政策、协调机制基本建立2020年两会川渝达成协同推进低空空域管理改革、加快两地通用机场建设共识，重点发展航空维修产 业将大力发展枢纽经济，以机场、高铁客运站点、轨道站点及大型公交枢纽等为重点，推行 TOD开发模式。目前成都TOD开发已如火如荼，TOD用地开发机会大、以机场、 高铁客运站点、 轨道交通站 点、 大型公交枢纽、 国家物流枢纽、 港口等为重点，大力发展枢纽经济推行 TOD 开发模式， 以轨道交通站 点为中心， 合理规划站点地区开发范围、 业态和规模， 形成满足居住工作 购物娱乐、 公共服务等需求的多功能 绿色低

8、碳社区以成都天府国际机场、 成都天府站、 简州站等为示范， 高质量打造综合客 运枢纽“零距离” 立体换乘体系推进成都站、 成都南站、十陵站等既 有综合客运枢纽改扩建，提升一体化 衔接换乘水平培育壮大枢纽经济新业态成都双流 国际机场成都天府 国际机场成都东站火车南站成都站天府站成都西站简州站十陵站图：成都主要综合交通枢纽分布示意图图：成都首张轨道TOD热图城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划主要任务加快探索现代化城市发展新路径，构建“区域城市+产业功能 区+新型城镇+公园社区”的城市架构加快营造区域协同发展新格局，打造成渝相向发展先行示范区加快构建现代化产业新体系，培育先进制造业新优

9、势加快建设国际开放合作新门户，把天府国际机场打造成为国家 门户枢纽机场加快打造高品质生活宜居地，推进“完整社区”建设，打造15分钟生活圈2021.1新增“未来医学城片区”，东部新区十个综合 开发片区正式确定加强核心枢纽区域东部新区空间规划建设，基础设施和交通运输全面发展5月，成都东部新区官网发布成都东部新区国土空间规划近期实施方案（征求意见稿），东部新区近期实施布局各类建设项目403个，已确定选址项目总规模64290. 48亩，其中基础设施和交通运输用地共占43.7%，而居住用地总量占比14.33%。首要解决基础设施薄弱的问题而非卖地，可见政府对于打造东部新区的决心 和态度，对未来区域楼市形成

10、较大利好。6月19日，省政府办公厅正式印发关于支持成都东部新区发展的政策措施，明确“强化成都在成渝地区双城经济圈的极核 地位和国家中心城市功能，努力把成都东部新区打造成为成渝地区双城经济圈高能级发展新平台”，并提出支持政策措施。2021年上半年东部新区主要节点：2021.2签约6个重大产业项目，包括智能硬件、新能源汽车、高端装备、 高端生活服务、航空物流、工业互联网平台2021.4落户政策落实，35岁以下全日制大专学历可申请落户，同时积分 落户三项加分指标的加分分值高于其他区域2021.5签约4个医疗健康类项目和3所学校共计7个公服项目2021.5十个综合开发片区设计草稿陆续公示完毕重点项目建

11、设东部新区核心枢纽：1、航空：天府国际机场，2021年6月已通航（至机场18号线直达）2、高铁/铁路：形成“5横4纵”铁路线网，包括成渝中线高铁、成 自铁路、成都城际外环线等，融入国家“8横8纵”铁路通道，实现 8小时直达京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。3、高速：与成都联系：4条高速路6条快速路2条城市轨道，已建成3条高 速路2条快速路与周边城市联系：至德阳凯州新城、眉山东部新城、资阳临空经 济区至少规划1条高速路2条快速路1条城市轨道重点综合片区开发天府奥体公园、未来科技城、未来医学城、智能制造园片区、龙马 湖CAZ片区、沱江活力湾区、龙泉湖智慧科创城、淮州新城的通航 产业片区、成都

12、国际职教城片区、产城融合示范区已公布草案城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划成都天府国际机场正式通航，成都双机场格局形成，助力建设世界级机场群航线网络通达全球6月27日，天府国际机场正式通航，成都成为继北京、上海之后，中国大陆第三个拥有两座国际机场的城市。对于成都打造国际航空枢 纽，打造我国内陆开放战略高地具有重要的支撑作用。 推动成渝经济群相向而行，支撑成渝地区双城经济圈建设成为世界级城市群。天府机场规划占地50平方公里，分2期进行建设。一期工程按满足到2025年旅客吞吐 量4000万人次、货邮吞吐量70万吨目标设计，建设“两纵一横”共3条跑道、71万平 方米的航站楼(T1、T2

13、) 、246个停机位。远期工程规划建成6条跑道,航站楼总面积126万平方米,按满足到2045年旅客吞吐量9000万人次、货邮吞吐量200万吨需求进行规划。成都市生产性服务业发展总体规划加快布局“48+14+30”国际航空客货运战略大通道，形成覆盖全球48个重要航空枢纽城 市、经济中心城市的精品商务航线，覆盖14个全球重要物流节点城市的国际全货运航线。48条商务航线：形成覆盖全球48个重要航空枢纽城市、经济中心城市的精品商务航线14条货运航线：覆盖14个全球重要物流节点城市的国际全货运航线30条文旅航线：30条服务对外交往、国际消费的优质文旅航线城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划港

14、口建设蓄力，建设国际铁路港经济技术开发区，成都北部门户规划升级6月，国务院正式批复青白江经济开发区升级为国家级经济技术开发区定名为成都国际铁路港经济技术开发区，青白江区迎来重大发展 利好。规划面积为12.24平方公里，涉及青白江区、金堂县，共包含青白江国际铁路港、青白江欧洲产业城和淮州新城三个产业功能区。区位优势处于环成都经济圈东北部核心区，是成渝相向发展的重要节点，是成渝共建“世界级城市群”和协同开放的重要门户。战略意义国家向西开放的主要通道和亚欧国际贸易物流的桥头堡，中国（四川）自由贸易试验区三 大片区之一。成都北部地区未来将依托国际铁路港辐射带动，建设北改-国际铁路港大港 区，以铁路港为

15、核心，联动青白江、新都、金堂、彭州、广汉、中江等区域，形成高能级 的协同发展区，推动区域一体化要素流通。发展目标持续抓好经开区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水平、提升经济发展质量， 打造改革开放新高地，全力将成都国际铁路港经济技术开发区打造成为现代化国际化成都 北部中心的核心支撑。城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划PARTTWO楼市政策2021年楼市调控政策开始全面收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律，土地、金融、市场及开发 政策等方面全面收紧，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的。成都2021年上半年楼市政策一览受市场热度影响，2021年楼市调控政策开始全面

16、收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律，以防止房价过快上涨，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的时 间新增政策政策具体措施政策解读2月约谈二手房业主 下架二手房成交数据继年前1月27日成都住建局发布关于严厉打击哄抬房价等违规行为，切实维护房地产市场正常秩序的通告后，2月住 建局约谈了中海左岸小区“房价沟通群”，3月3日贝壳下架二手房小区成交记录数据。约谈业主及下架成交数据，核心是降低房价预期，体现出政府调控市场手段的多维性以及 反应的及时性3月“322新政”全面调控土地端：增加20住宅用地供应，中心城区商品住宅用地实行“双集中”、“双限”出让模式；需求端：中心城区认房认贷（原为认房不认贷

17、，新政后认房认贷首付由3成提升至普通住房4成、非普通住房5成），热门项目（登记购房人数在当期 准售房源数3倍及以上）限售期限由3年延长到5年，法拍房纳入限购、限售政策范围；行业端：建立二手住房成交参考 价格发布机制；超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人不得参与土拍土地端，“加供应、限房价”一定程度抑制土地市场过热，促使房企理性取地，对房企 资金链及市场判断能力要求更高；市场端，供应集中释放，新房项目竞争加剧，而二手 房市场因大量客户首付门槛提高加大置换压力，对新房改善市场冲击较大；销售端，土 地供应节奏下新房开发及销售周期将加快，考验开发商的产品力打造及获客锁客能力4月4.

18、1用地计划公布 正式宣布两集中计划住宅用地1050公顷，占总供应比例22。更为重要的是，文件中还明确，住宅用地将实行集中供应，自此，成都也正 式成为继青岛、郑州、天津、苏州、无锡等城市之后宣布供地两集中的城市。文件中还明确落实“增存挂钩”机制，加大“批 而未供”和闲置土地处理力度。主要有以下几点，坚持“房住不炒”，“稳”是前提；鼓励使用存量用地，控制新增 建设用地供应规模，切实提高土地利用效率；环城生态区是新的供地重点，开发和购房 均需关注；全市商品住宅类用地增长21%鼓励土拍竞自持性租赁租房、人才公寓等。5月5.7完善商品住房摇号规则登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上，但复核后具备购房资

19、格的人数不足房源数3倍时，差额人数由登记购房的普通 购房家庭参照无房居民家庭排序规则依序递补，直至参与公证摇号排序选房人数达到房源数的3倍。对于登记人数1.2倍 房源数的楼盘，开盘后有剩余或退出房源，开发商需要在购房登记系统中发布相关房源信息，然后由进入摇号池的购房人 再进行第二轮选购，如还有剩余，开发商才可向其他购房人顺销。此次政策是对于摇号、顺销规则的微调完善，利好普通购房资格客户，增加开发商销售流 程5月5.28发布二手住房成交参 考价第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考 价格。发布二手房成交参考价，普遍低于目前市场挂

20、牌价，影响公积金贷款核价、购房门槛抬高6月6.8发布成都市新建成品 住宅装修管理规定精装房在“普通包”外可自愿选择“升级包”，升级包自愿与开发商另签协议，费用不计入备案价，装标按不超过3000元/ 执行；交付样板房将作为成品住宅的交付标准，新建成品住宅不但要设置和开放交付样板房，还要设置和开放工序样板 房；鼓励开发商现房销售成品住宅，一轮供地部分地块出现现房销售条件，新规提出现房销售在不超过价格红线的基础 上会额外给予10的价格空间，并对开发商予以信用加分；鼓励实施装配式装修该项政策力求在“稳房价”和“保品质”之间达到平衡，既减轻了普通购房者的负担，也 有对个性化升级需求的支持；对于开发商而言

21、，短期来看加大了监管、规范要求及成本， 但长期来看可避免客诉纠纷，升级包的开放也利于利润获取，整体“有保有压”成都2021年上半年楼市政策一览银行及国家机构购房/租赁人群开发企业年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用 超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为 的竞买人，不得参与我市土地竞拍地比例不低于65%一级市场中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让 增加租赁住房建设用地供应，住宅用地供应计划中单列租赁住房用地，占比不小于10%实施“限房价、定品质、竞地价”的住宅用地出让方式二级市场实施差别化住房信贷政策调整严厉打击捂盘惜售、恶意炒作、发布虚假广告、借名买 房、哄

22、抬房价、诱导规避调控政策等违法违规行为购买人才公寓规定面积可享受购房款8.5折，租赁人才公 寓可享受租金补贴并可按照入住时市场价格优惠购买普通购房家庭参照无房居民家庭排序规则依序递补，增 加普通购房家庭的购房机会登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购 商品住房限售期限由3年延长到5年开发企业可提供升级装修方案供购房人自愿选择严格工程建设进度预售资金支付节点管控稳步推行装配式建筑和绿色建筑，加强成品住宅装修管 理，加强建设质量管理商业、办公类建设项目应当严格按照规划用地性质及规 划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变用途对新建商品住宅共用部分、套内空间、室外环境等区域 关键性指标

23、进行细化、明确三级市场建立二手住房成交参考价格发布机制购买二手住房办理住房公积金贷款的，住房价值按住建 部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部 门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷 额度 “法拍房”等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管 理 新建租赁住房建设成本补助，项目资本金补助目前成都楼市政策调控全方位、无死角，包括土地市场、住宅市场、信贷政策、开发政策等方面， 除此之外，成都陆续出台规范性文件，精细化指导的方式对市场做出更加明确的要求。土地端加强供应并附加严格出让条件，二手房、法拍房纳入监管范围。强调租售并举，差异化细分购房人群，人才公寓租购、普通购房 家庭获政策支

24、持，“网红盘”限售延长。房企资金、工程进度、交付品质等受到全方面监管，同时也获得建设补贴和“精装包”的支持。利好支持调控收紧核心政策影响-土地2021.6.1补助支持2021.6.7定品质为贯彻落实“限房价、定品质、竞地价”的要求，进一步明确新建商品住宅建设品质，对套2021.6.7提门槛2021.6.8留空间根据租赁住房建筑面积计算，按1200元/标准进行建设成本补助30%新建租赁住房项目资本金补助支持自持租赁住房经营，每年100元/ 经营奖补。自持租赁住房扶持住宅用地供应总量增长20%中心城区涉宅用地实行集中公告、集中出让中心城区涉宅用地实施“限房价、定品质、竞地价”确定集中供应模式对成都

25、市中心城区新建成品住宅建设管理模式、样板间管理、装修信息公示、成品住宅竣工 验收和交付管理、开发企业主题责任和参建单位责任、监督管理等做出规定。重点提到开发企业可提供升级装修方案供购房人自愿选择，交付样板房作为成品住宅的放交宽付标精准装。限制踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单。严控金融风险内空间、室外环境、共用部分等技术管理规定细项进行详发细规布定商。品房品质管理规范区域板块可开发体 量()净用地面 积(亩)成交楼面 地价(元/ 平米)溢价率集团简称清水限价限价地价 差自持租赁 住房比例青羊区外金沙2289722.91680010%融信24100730030%天府新区科学城986

26、0059.18128009%德商置业 &人居置 业22550975036%天府新区科学城6400038.44117009%龙光地产21000930036%天府新区科学城14420086.551260010%天投22550995037%天府新区科学城10510063.11104009%龙光地高新南区新川12671776.031350010%远达20200670059%两集中确定后，住建、财政等行业管理部门相继出台针对性配套政策，包括保障房屋建设品质，利用“精装包”的放开、自持租赁补贴等政策直接间接扶持开发企业，形成完整的土地政策闭环。从政府视角，此次调控有效控制地价增速

27、，较高的自持租赁比例有利于扩大租赁住房供给；从购房者视角，客户对地块房价天花板较为明确，限定品质后，对房屋质量可以更加放心；从开发商视角，市场竞争较为充分，高租赁比例考验房企运营能力的同时，精装限制的放宽给开发商留有利润空间。部分高自持比例地块2021.3定双限核心政策影响-信贷银行资金端央行联合银保监会在2020年最后一天发布了通知，将所有银行分为 五档，分别设置房地产贷款和个人住房贷款占比两个指标上限。该政策于 2021年1月1日生效。需求端居民家庭本市无住房且无住房贷款记录，最低首付比例 30%居民家庭本市无住房但有已结清住房贷款记录、本市已拥有 1 套住房但 无住房贷款记录、 本市已拥

28、有 1 套住房且已结清住房贷款， 购买普通住 房最低首付比例 40%，购买非普通住房首付比例 50%登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售 期限由3年延长到5年法拍房纳入限购、限售政策范围严查消费贷、经营贷行业端超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人不得参 与土拍热点片区、重点楼盘开始，建立二手住房成交参考价格发布机制B郫都区红光109-128170-21010%1-2%C温江温江133240约40%0%成华区沙河堡198-228500-700约20%0%项目行政区板块主力面积()主力总价（万元）受影响客户比例退房比例A天府新区麓山麓湖108-1261

29、71-250约50%0%200-400万刚需刚改客户对首付提高存抗性，但普遍决定筹钱凑首付，退房比例少老城D新都大丰105-125190-23550%以上3%E成华二仙桥110-149300-40050%以上0%F武侯区红牌楼150-180500约30%0%G400-500万级大面积非普通住宅置换首付增2成，客户影响较大，2-3成客户选择退房H青羊外光华143420约30%20%I青羊区外光华143-178360-52050%以上30%银行“两道红线”政策引导银行优化贷款结构，322全面加码，其中信贷收紧及严查购房资金来源影响尤甚，尤其改善市场受信贷政策较大影响成都房贷利率保持高位，目前主流银

30、行首套房利率6.13%，二套房利率6.27%，远超一线城市房贷利率水平，且由于贷款额度监管，平均放款周期拉长，部分银行二手房贷款业务暂缓接单，客户贷款受到影响。PARTTHREE土地市场成交量价同比增长，上半年仅完成年度供应计划42%。六成区域楼面价环比上升，整体地房价比0.46。 首轮“双集中”地块全部成交，出让条件限制严苛。土地成交情况供销量回升，溢价受限保持稳定上半年大成都涉宅土地供应7304亩，同比增加19% 。成交6946亩，同比增加15%。排除受疫情影响严重的2020年，土地供应量同比略低 于2019年同期，但成交量更多。楼面地价6944元/，环比上涨11%，整体溢价率9%。出让土

31、地可开发体量771.7万，同比增加3%，为 近五年上半年供应高位。2016-2021.6大成都住宅类土地供销价供应面积(亩)成交面积(亩)楼面地价(元/)120009000140010000800060008000700060005000400012001000800600 1161.11009.6946.4959782.7751.4771.7687.2649.2540.940003000400200020001000200207.40002016-2021.6大成都住宅类土地供销价住宅可开发体量(万）各区成交情况中心城区成交占比七成，近郊出让地块平均面积百亩以上主城近郊远郊成交占比分别23%

32、、36%、41%。“供地大户”成华区以7宗、391亩居主城出让面积首位。近郊郫都区成交983亩，居大成 都第一，成交5宗土地中有4宗含有产业要求；高新西区时隔9年迎来非人才公寓宅地成交。远郊大邑出让10宗地块居首，均为底价成交；上 半年彭州零供应无成交。024681012020040060080010001200成华区天府新区 金牛区 武侯区 青羊区 高新南区 锦江区郫都 龙泉驿 双流区 温江区 新都区 高新西区大邑 简阳 青白江新津 崇州都江堰市邛崃 金堂县蒲江主城远郊2021H1成都各区住宅类土地成交近郊成交面积(亩)成交宗数1623.262500.36332241050010001500

33、20002500主城2021H1成都分圈层住宅类土地成交3000 2822.84454035302520151050近郊成交面积(亩)远郊成交宗数供应计划完成情况供地力度逐年加强，预计下半年地块出让进一步提量2021年大成都住宅类土地计划供应16500亩，同比增加21%，其中中心城区10500亩，远郊600亩。上半年出让6946亩，计划完成度42%。 从历年供地完成情况来看，实际完成度均超过100%，其中2018年实际供地完成率达到了145%，预计本年度供地计划能足额完成，且上半 年完成率较低的区域也将加快节奏。97801300013600165009017880014980157541425

34、47304201720182019202020212017-2021涉宅土地供应计划及实际出让面积涉宅用地实际出让(亩)涉宅用地供应计划(亩)已完成39%未完成61%中心城区年度土地供应计划完成度已完成47%未完成53%远郊年度土地供应计划完成度成交地价水平成交楼面价冷热不均，六成区域楼面价环比上升，整体地房价比0.46主城名义楼面价均价全部破万，武侯、天府新区环比涨幅明显；近郊温江、双流价格领跑，并诞生两宗万元地均位于双流；远郊邛崃 地价首破6K；锦江区、高新南区、郫都区、都江堰降温明显。七成区域地房价比上升，中心城区普遍60%以上水平，若计算自持、配 建等条件则成本进一步抬高。最高名义楼面

35、地价融信9.55亩18700元/，地块规模小总价地，虽为所在区域最高价，但距成都历史 “地王”楼面价20700元/仍有差距。区域平均楼面地价(元/)楼面价 环比去年2021地房价比2020地房价比区域平均楼面地价(元/)楼面价 环比去年2021地房价比2020地房价比成交楼面价TOP10排名区域拿地企业面积(亩)名义楼面价(元/)主 城青羊区15449-11%0.590.31远 郊简阳498793%0.460.261金牛区融信9.5518700成华区1508910%0.720.67新津40951%0.60.242青羊区爱情地产69.9317500武侯区1490946%0.60.42高新南区13

36、485-23%0.440.65崇州376015%0.360.333青羊区融信22.916800金牛区1347235%0.640.444天府新区永利10.5416400青白江36348%0.420.31锦江区12326-29%0.510.635成华区华润置地63.0516400都江堰3084-25%0.30.37天府新区1216849%0.580.286成华区融创10016000近 郊温江区89862%0.740.35蒲江298653%0.370.24双流区8878-10%0.510.457成华区人居置业24.716000邛崃2919-8%0.320.32新都区739821%0.60.428成华

37、区人居置业35.1516000龙泉驿6255-19%0.330.39金堂230014%0.280.49锦江区华发集团54.5616000高新西区570042%0.82大邑165619%0.230.1810武侯区鼎仁12.9215700郫都3227-41%0.240.39土地出让附加条件限价地价差主要集中在6000-9000，自持比例增加，操作空间进一步压缩“双限地”出让前已明确清水限价，以及销售品质，开发操作的空间更加透明。成交楼面地价与清水限价差值普遍在6-9K水平，并在此基础 上多附加有自持及配建要求，比例环比上升。对房企成本管控能力、自持部分运营变现能力提出了更高要求。产品规划上或将出现

38、尽量多建 地下以增加货值的擦边球方案。2020-2021.6出让土地移交/自持情况时间成交 宗数移交/自持 宗数占比平均移交/ 自持比例2021H11106155%18%2020H21482920%11%2020H1941112%12%区域楼面地价水平(元/)清水限价水(元/)限价地价差（元）主城锦江区105002265012150武侯区15100221007000青羊区16800-1750024100-248007300金牛区12800-1870021700-260007300-8900成华区14600-1640023000-234007000-8400高新南区13000-145002020

39、0-230006700-8500天府新区10400-1640018550-281508150-11750近郊高新西区5700130007300龙泉驿6050-903016000-166007570-9950双流6200-9975160506075-9850温江9020-968015500-160006310-6480郫都2500-37409800-122006060-8800新都7245136006355远郊青白江3400-43008940-98005500-5540新津3500-660011800-138007200-8300首次实行“两集中”土地出让出让条件趋严的同时，留给房企更多空间20

40、21年首次实行“双集中”供地，在之前“限地价、竞移交”基础之上，土拍规则、出让条件、报名条件、交付品质再做升级。全部 出让地块均“限地价、限房价、定品质”，且多带有配建要求，出让要求难度空前。严格管控的同时，配合出台租赁住房专项补贴和 升级”精装包“政策，给与房企更多运作空间。20202021土拍规则竞配建+限地价+限清水售价竞自持+限地价+限清水售价供地计划专项供地、合理供地加大住宅用地供应、“两集中”出让报名条件无特殊要求禁“三道红线、重大失信”企业 精装标准限定最高精装价格降低精装标准，加强监管配套政策无配套支持租赁住房补贴，允许升级“精装包“房企拿地表现本土平台公司一骑绝尘，头部房企表

41、现稳定上半年已有50余家房企成功获取土地。本土平台公司人居拿下成交宗数和成交土地面积双冠，头部房企表象依旧稳健，龙湖、华润、 招商均入围前十。联合拿地收获颇丰，以人居、德商、电建为代表的房企依靠合作收获多宗土地。成交土地面积 TOP10人居 612亩中瑞天悦 462亩龙湖 414亩源昌 392亩五矿 377亩空港兴城 288亩成都轨交 260亩邛崃国投 188亩招商 175亩华润 175亩成交土地宗数 TOP10人居 6宗龙湖 5宗德商 5宗电建 4宗德信 3宗大发 2宗华润 2宗佳兆业 2宗龙光 2宗融信 2宗*含联合拿地地块*含联合拿地地块“双集中”下的企业特征腰部及本土房企表现抢眼，联合

42、体拿下多宗地块，非头部房企拿地占比大特征一：腰部房企、本土公司表现抢眼本轮土拍，腰部房企和本土公司表现十分亮眼，出让40宗地块其中35宗尽入囊中。电建分别以德商、中交联合体形式夺得4宗地，人 居独立以及与德商联合拿下4宗地，并列成为数量状元。除此之外龙光地产硬杠平台公司，在兴隆湖板块连下两城也是行业津津乐道 的热议。德商地产、爱情地产、融信地产表现不俗，均有地块进账。特征二：平台公司稳定发挥，头部房企表现平淡平台公司延续了过往强势的表现，共收纳10块战果。人居房产在多宗地块的竞价当中都进入最后三轮，表现十分抢眼。相较腰部房企 高歌猛进，头部房企在本次的表现就较为平淡，一线房企当中，万科和龙湖分

43、别进账2宗、1宗产业配套地块，华润夺得升仙湖地块。特征三：新面孔踊跃竞争，联合体拿地成为常态不出预料房企联合体也成为主流形式，前文提到的电建+德商/电建+中交，还有德商+德信双德联合，新希望+美的，国锐+大唐等都 有地块进账，有9宗地都是由联合体竞得。同时，本次也有部分新面孔出现，武汉卓尔夺得新津147亩地块、重庆银河夺得双流84亩 地块、中骏夺得高新西区98亩地块。PARTFOUR住宅市场信贷、预售全面收紧，成交量价齐升，整体呈现供不应求。中心城区供应断崖式减少50%以上，远郊成 交分化明显。低密、改善物业成交占比增加。整体成交量限价压力下取证难，整体成交规模因信贷、供应收紧降低，开盘去化持

44、续升高、供不应求上半年大成都商品住宅供应871万，同比减少16%，环比下降51%。成交1376万，同比增加23%，环比降低2%。去年底供应集中放量 之后阶段性回落，加之预售核价落实到各区县，取证难度加大，导致上半年供应下滑。房贷收紧背景下，客户购房门槛大大提高，致使6月 整体成交明显回落。但观之近三年的开盘成交，开盘去化率到达50%及以上的同比去年增加了13个百分点。201620172018201920202021.1-6供应面积(万)25911982291826862796871成交面积(万)355529612603234625161376成交均价(元/)736481319754115801

45、3305152041600014000120001000080006000400020000150010005000200040003500300025002016-2021.6大成都商品住宅供销价供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)开盘去化率201920202021H1趋势90%及以上20%21%22%50%-90%11%36%47%50%69%43%31%表：大成都近三年开盘去化情况整体成交价成交均价稳步上涨，总价段能级普遍提升大成都商品住宅上半年成交备案均价已达到15204元/，环比增长7%，同比增长17.5%。从总价段成交表现来看，2021年上半年大成都 主力成交总价段为100

46、-200万，但100万以内产品迅速收缩，200万及以上的产品比例相比2020提升了8个百分点。-20003000800013000180002300020190120190220190320190420190520190620190720190820190920191020191120191220200120200220200320200420200520200620200720200820200920201020201120201220210120210220210320210420210520210611027元/2019H12019-2021.6大成都商品住宅成交走势12672元/129

47、43元/14218元/2019H22020H12020H215204元/2021H150%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%大成都商品住宅各总价段成交套数占比201920202021H1持续上升持续下降供应大幅收紧成交升温，价格环比上涨有限上半年主城供应整体断崖式下跌仅225万，同比环比分别减少24%、65%，金牛武侯尤为严重，青羊成华高新供应发力，需求持续释放。 整体成交相对平稳，同比增长19%、环比减少4%。受严格限价影响，整体成交均价环比微涨8%主城住宅市场区域供应成交面积（万）同比环比面积（万）同比环比均价（元/）同比环比主城225.2-24%-65%470.01

48、9%-4%2211817%8%青羊区25.6322%-57%43.2413%32%260560%-7%锦江区21.6-23%16%26.88%-23%244624%9%金牛区8.0-85%-88%33.9-39%-58%199327%-2%成华区54.243%-57%89.5110%8%210197%7%武侯区11.8-58%-83%43.214%-16%2419339%25%高新南区28.9820%-54%65.9178%123%2431910%9%天府新区75.1-47%-69%167.5-17%-7%2059021%9%整体供不应求，成交量价企稳，郫都新都供销领跑近郊供应293万，环比减

49、少近一半；郫都为供应动力足，环比增长56%，与新都共同领跑，高新西区依然零供应。成交量价整体延续去 年下半年热度，环比微降。温江双流受供应收紧影响大，成交环比减少超两成。近郊住宅市场区域供应成交面积（万）同比环比面积（万）同比环比均价（元/）同比环比近郊292.715%-45%424.368%-1%1387416%-2%龙泉驿区50.246%-60%83.595%4%1723220%10%新都区84.794%-41%113.8134%23%1170010%-4%温江区36.3-24%-58%57.318%-22%1108226%1%郫都区76.158%56%75.0104%23%1308718

50、%8%双流区45.3-44%-56%94.526%-23%1647110%-5%高新西区0.00%-100%0.2-60%18%5768-11%-35%远郊住宅市场区域供应成交面积（万）同比环比面积（万）同比环比均价（元/）同比环比远郊353.0-26%-45%482.02%-14%887110%4%青白江区51.5-29%-61%89.7-14%-30%84059%7%都江堰市40.1-41%-64%55.88%-31%94422%1%金堂县22.0-19%-54%40.123%14%71699%1%蒲江县13.5-7%-47%13.817%-3%78657%3%彭州市42.9-35%-38

51、%54.0-1%-24%759612%8%新津区56.0-34%-33%89.814%6%1068810%2%邛崃市31.8105%10%30.8106%32%892416%8%崇州市39.4-22%-26%44.3-20%-24%83342%-1%大邑县16.6-9%-46%17.3-13%-20%752521%6%简阳市31.6-42%-37%39.78%0%103004%2%高新东区7.63%101%6.7-35%-4%906144%10%远郊青白江都江堰金堂蒲江彭州0.730.570.720.550.980.79新津邛崃崇州大邑简阳高新东0.621.030.890.960.801.13

52、青 白 江金 堂彭 州都 江 堰崇州大邑邛崃蒲 江新 津高新东区简 阳供销比小于远郊平均0.73供销比大于远郊平均0.73供销量跌价涨，邛崃表现抢眼除邛崃和高新东区(基数少)外，远郊9区供应环比减少普遍30%以上，青白江都江堰减少超6成。成交482万，同比基本持平，环比减少 14%；成交量各区分化明显，一梯队青白江新津接近90万，二梯队都江堰彭州崇州金堂简阳约40-50万水平。邛崃上半年5个新项目集 中入市，加之土地市场竞争火热给予市场信息，住宅供销齐升。2021H1远郊各区供销比产品-物业形态59%53%50%37%43%46%4%4%5%0%20%80%100%201920202021H1

53、低密物业占比递增，高层别墅套均面积扩大低密物业作为目前实现溢价的主要手段，供销占比逐年增加。小高+中高层产品增长尤为明显，上半年供销占比分别46%、41%。大成都 范围高层和别墅产品套均面积同比增加，小高+中高套均微降。2019-2021.6大成都供应结构40%60%高层小高+中高别墅62%60%56%34%36%41%3%3%3%0%80%100%2021H1202020192019-2021.6大成都成交结构20%40%60%高层小高+中高别墅高层小高+中高别墅大成都120+3123-1194+8主城134144210近郊112118188远郊108110123产品-面积段主城、近郊面积段

54、改善明显，120-160产品增加明显，远郊100-120刚需主导主城区域改善化趋势最为明显，120-160首改再改为市场主流，其中140-160产品占比超越120-140，180-240深改相比2020也 提升了4个百分点；近郊区域承接主城外溢，100-120为市场主流，120-140占比上升。远郊区域以内生需求为主，近几年均以80- 120刚需为主，尤其是100-120户型，刚需户型微有回升。圈层年份80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200-240240-300300-400400以上主城20187%18%26%22%13%7%3%2%

55、1%0%0%20193%8%23%24%18%11%5%3%3%1%0%20206%9%22%25%16%11%5%3%2%1%0%2021H14%5%20%23%24%10%7%5%2%1%0%近郊201811%32%29%18%7%2%1%1%0%0%0%20199%22%32%21%9%3%2%1%0%0%0%20205%18%35%23%11%4%2%1%1%0%0%2021H13%18%34%25%11%5%2%1%0%0%0%远郊201810%28%37%17%5%1%0%1%0%0%0%20197%26%40%19%5%1%0%0%0%0%0%20205%24%40%22%6%1

56、%0%0%0%0%0%2021H15%27%39%20%7%1%0%1%0%0%0%注：主城区包括锦江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区、高新南区、天府新区；近郊包括郫都、双流、新都、龙泉驿、温江、高新西区；远郊包括崇州、大邑、都江堰、新津、邛崃、彭州、蒲江、青白江区、简阳、东部新区产品-项目表现-140以下普通住宅中心城区140以下占比基本维持在50%-60%之间，近远郊140以下普通住宅为绝对主场面积段一圈层二圈层三圈层201920202021H1201920202021H1201920202021H1供应套 数占比140以内55%61%49%84%85%84%91%91%94%140以上

57、45%39%51%16%15%16%9%9%6%成交套 数占比140以内59%61%56%85%87%85%93%93%94%140以上41%39%45%25%13%15%7%7%6%项目名称物业形态面积区间（）销售均价（万）开盘去化成华区A高层123-1481.72021年5月开盘推售124套，去化124套，去化率100%天府新区B小高110-1432.612021年4月开盘推售300套，去化172套，去化率57%龙泉驿区C小高110-1402.02021年1月开盘推售150套，去化108套，去化率72%温江区D小高90-1131-1.32021年4月开盘推售300套，去化274套，去化率9

58、1%郫都区E高层98-1301.6021年4月开盘推售175套，去化59套 去化率34%青白江区F高层85-1181.12021年4月开盘推售150套，去化150套，去化率100%新津G小高93-1081.32021年5月开盘推售66套，去化48套， 去化率73%邛崃H高层99-1350.932021年5月开盘推售156套，去化112套，去化率72%，表：2021年主城/近郊/远郊普通住宅情况表：2019-2021年主城/近郊/远郊普通住宅供销占比产品-项目表现-160以上大平层项目名称物业形态面积段区间（）销售均价（元/）开盘去化备注A高层22129741（装标1756）2021.3.13推

59、120去化120套，去化100%天府新区临麓湖高端改善板块+产品力（园林、精装）+品牌B高层125-18729216（装标3200）2021.4.29推577去化577套，去化100%高新中和低供区域+TOD优势C高层139-19233778（装标3779）2021.6.27推282去化274套，去化97%锦江塔子山豪宅版块+产品力（展示+ 精装）D小高层125-18130272（装标3779）2020.5.14推202去化170套，去化84%武侯区临二环低供区域+户型尺度大+ 配套发力E高层142-21033560（装标3779）2021.3.17推169去化133套，去化79%高新区上游大

60、源板块+区域低供+地段F高层168-22831673（装标3778）2021.2.28推188去化140套，去化74%科学城核心板块+产品力（全端户+U型阳台）G小高层/高层171-18330851（装标2382）2021.3.27推230去化161套，去化70%中央商务区+产品力（精装、展示）+ 品牌H高层206-46525502（装标3644）2021.4.27推116去化58套，去化50%高新区核心板块+产品力（270观景阳 台）+品牌I高层150-1933.3w开盘去化24%优质地段，但总价较高+品牌影响不足J洋房161-2253.3w开盘去化18%同区域同价格高价项目竞争，但地段及