浅析宏观调控下的房地产企业开发成本控制

1、浅析宏观调控下的房地产企业开发成本控制宏观调控是传销吗2011年，国家对房地产实行“限购”、“限贷”、“限价”、加快保障住房建设等一系列调控政策。一线城市商品房成交量急剧萎缩，楼盘降价潮此起彼伏，二三线城市楼市整体也发生了变化。今年政府工作报告提出，要继续搞好房地产市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。在国家调控的大形势下，房地产行业已告别暴利时代，开发企业特别是中小开发企业如何提高生存和发展能力，实现利润最大化，成为面临的紧迫问题。随着一些房地产企业兼并潮的涌现，开发企业除了向规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，在保证开发品质的前提下，严格控制开发成本，提高产品

2、性价比，从而提高在市场中的竞争能力，这也是房地产企业生存的根本。一、房地产开发成本的构成1、房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。2、房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。具体如下：1）土地费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费等。开发企业在决定是否开发项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和规划部门设定的容积率的换算，计算出未来所开发的商品房每平方米建筑面积所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来评估项目的可行性。由于多种因素不同，各地的土地价格不一，按楼面地价计算，一线城市有

3、的万元以上，一些三线城市仅数百元。在住宅商品房价格构成中，随着国家对土地出让的控制和动迁成本逐年提高，土地费用有进一步上升的趋势。2）前期工程费主要指项目开发的可行性研究、地质勘查、前期规划设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。3）建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。4）市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区道路、给水、雨水、污水、电力、热力、燃气、通讯、电视、照明、景观绿化等的建设费用；公共配套设施费

4、用指建设为小区内居民提供配套服务的各种公用设施，如物业管理用房、会所或活动中心、社区居委会用房或卫生服务站、托幼园、地下车库等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。5）管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理项目的开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、养老保险费、差旅费、办公费等，在整个成本构成所占比例很小。6）贷款利息指在开发经营过程中开发企业通过借贷筹集资金而应支付给借款人的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。7）税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营

5、业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。8）其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售代理费、广告费及各种不可预见费等。以上也可概括的划分为三部分：土地费用、工程费用和运营费用。二、房地产开发成本的控制措施1、不同阶段的开发成本控制一般来讲，房地产开发过程可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。在前期决策阶段主要开发成本是土地的购置费用。由于我国房地产开发等经营性土地的价格，是由各地政府土地部门实行招拍挂的方式确定的，开发企业只能根据其已有的资金

6、、土地储备情况及融资能力，结合市场行情，分析论证项目是否可行，确定土地价格能否接受。土地费用的大小是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的重要经济指标。总的讲，在地价高的地方，前期的选点就很重要。要对项目周边的市场调研如目标客户定位、宏观微观经济形势变化的判断、产品品质以及人性化产品设计等，这可以在一定程度上对于意向目标地块的合理性价比提供建设性参考，避免投资决策的失误，人为提高项目运营成本。可行性方案的选定和投资估算是开发成本控制的源头，对以后各阶段的开发成本控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳

7、组合，作出科学的决策。随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。企业策划人员必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的成本的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制开发成本和正面影响决策的作用。要合理确定与有效控制开发成本，可从以下三个阶段入手。1）设计阶段的成本控制优秀的工程设计是有效控制建筑安装和基础设施等工程造价（以下简称工程造价）的前提。现阶段，开发企业、施工企业都把建设项目的投资效益作为关注的焦点，这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性，而且要考虑经济上的合理性，要结合现场的地理环境因素，合理地选择安全系数。开发企业可从以下四个

8、方面来控制：一是实行设计方案招投标制度。开发企业在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。二是实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益。对于一个建设项目，开发企业要做到心中有数，科学地把施工图设计和预算结合起来，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工

9、的可行性和经济性。三是开展价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。四是加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前，组织工程负责人、经营负责人和预决算负责人，对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。对确实必须发生的设计变更，采取审核会签制，组织企业各部门讨论决

10、定。杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。2）施工阶段的成本控制这一阶段的给水、电力、热力、燃气、通讯电视等配套设施工程，各地政府一般规定必须由有资质的专业公司施工安装，工程造价一般由专业公司核定。但对主体工程和其它配套设施工程造价，开发企业可以做好以下三个方面工作。一是认真编制招标文件，严格工程合同的签订与执行。工程建设主要是通过招投标实现的，在招标阶段，工程量清单的编制尤其重要。在评标前应当做好内部标底，从而能够合理的定位报价，已实现低价中标。对投标书的审查首先是施工企业的审查，这是保证施工质量的关键。签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同

11、的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，遵守建筑行业相关法律法规，再根据拟建工程的特点和招标文件以及双方谈判结果来起草。要对合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序。二是严格材料、设备的定价和订购。一般来说，钢筋、水泥等主要建筑材料，价格相对稳定，以市场行情为主适当的调整即可。但安装装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由开发企业订购或者由施工企业推荐几种同类型材料的品牌和价格由开发企业确认后

12、购买。这样才能既控制造价又保证工程质量。设备造价涉及金额大，主要由开发企业采购的。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。开发企业也可以建立专门的采购网站，对外及时刊登招标及采购公告，再由评标人员根据每个供应商所报的价格及质量，选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。三是严格工程款的支出。目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发企业一般不需支付工程预付款，也可以要求施工企业对工程主体进行部分垫资。这样，既缓解开发企业的资金占用压力又能考察施工企业实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。3)竣工阶段的成本控制竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，必须予以高度重视，

13、严格把关。工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，开发企业对施工企业提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免施工企业在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。综上所述，在房地产开发成本控制的各个阶段对成本的节约度是不同的。前期的决策阶段和规划设计阶段，作用是巨大的，应该重点加强管理；施工和竣工阶段加强管理也是很有必要的，否则可能造成浪费和成本增加。只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。2、资金成本的控制现金流是企业的生命线。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此

14、，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要。自2010年10月以来，央行频繁加息并调整存款准备金率，银行房贷谨慎。部分开发企业紧张，通过信托等方式高息融资，就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。1）加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。房地产企业筹集资金的渠道有很多：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。2）严格按工程拨款计划拨付资金。3）加快应收款项的回收和在途资金的入帐。应收帐款实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收。开发企业应收款的形成主要是应收的售房款，对其追收应建立严密的、行之有效的制度。在途资金是指开发企业所取得的支票、汇票等需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这类资金，自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时将这些资金入帐产生效益。三、结语总之，房地产企业