b8海_龙湾1号_龙湾1号9月别墅开盘定价报告

1、龙湾一号9月别墅开盘定价报告一、近期市场情况分析宏观市场走势继今年4月国土部颁布的“禁墅令”后，6月份两部委重申“住宅容积率不得低于1.0”，从操作层面上看，相关政策的推出将低密度别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。然而央行三年内的连续2次降息却为改善型置业者提供了良机，其结果有助名企精品别墅交易的攀升。但对于金山等较为封闭的区域性市场，客群面更为偏窄，政策释放的利好恐难以在市场上体现。7月中央多次表态“房地产调控绝不放松”，严格执行限购政策，而向来作为改善或投资需求的别墅物业，受到限购的直接打压影响最大。本身别墅物业需求弹性更大，限购后大量别墅库存所形成的去化压力更超过普通公寓住宅。伴随着新

2、一轮中央督查的结束，尽管对于上海有着相对满意的评价，但8月楼市政策环境收紧的可能性仍然很大。原来冀望政策放松，限购取消，现在来看这种幻想要再度无奈破灭。这会鼓励买家对于价格方面的要求，因此，与普通住宅有很大不同，在别墅领域，以价换量的格局难有改变。金山区市场走势数据截至8月25日2012年以来，金山区1-8月（截止8月25日）联排共成交189套，成交面积2.97万平米，成交均价11459元/平米。而金山新城板块成交占整个金山区的6成左右，该板块1-8月（截止8月25日）公寓共成交96套，成交面积1.76万平米，成交均价11978元/平米。3、金山新城主要项目成交情况排名2012年1-8联排别墅

3、成交情况名称成交面积（平米）套数总金额（万元）成交均价（元/平米）1绿地金山名邸45014056543781125622红树林家园2149927931369129963御景龙庭1454714599991100404现代御墅1348518086289134215御龙名邸1030511135115108167金悦华庭473247221069981合计109556813301865112142数据截至8月19日金山新城在售联排别墅楼盘成交均价主要集中在10000-13000元/平米，而这一价格段亦是成交去化良好售价区间。其中绿地金山名邸销售状况最好，主要是因为该盘户型面积较小，联排面积集中在100-

4、130平米之间，虽然单价相对较高，但是总价低，主力价格仅在120-150万元之间，市场接受度高。另外现代御墅项目因为毗邻百联购物中心，且距在建中的22号线金山新城站不远，交通生活便利，区位优势更为明显，故均价达到了13421元/平米。4、主要竞争对手成交情况1-8月红树林家园联排别墅销售情况（截至8月25日）销售套数9套7月份销售均价12996元/主力成交面积189-200、248、284最近营销活动无最新销售动态无1-8月御龙首府联排别墅销售情况（截至8月25日）销售套数7套7月份销售均价10040元/主力成交面积205最近营销活动无最新销售动态无竞争项目分布图：红树林家园金山区政府欧尚超市

5、金山小学本案御龙首府从竞品的位置来看，红树林家园东临欧尚超市，也最靠近金山区政府，具有一定的区位优势。本项目离商业中心较远，但更靠近金山小学，学区房优势突出。而御龙首府离商业及行政中心都最远，所以区位处于最弱地位。相较而言，本项目区位在三个项目中处于第二。近阶段推货情况分析（1）红树林家园推盘房源情况面积段（m2）189-200平米248-250平米284-285平米套数合计172418红树林家园于2012年3月28日上市59套联体别墅，共14376平米。红树林家园本次推出189-200平米的联列住宅17套，248-250平米的花园住宅24套，284-285平米的花园住宅18套。推盘房源位置红

6、树林家园开盘时间2012年3月推盘货量共计59套销售均价13124元/推盘户型189-200248-250284-285推盘户型套数17套24套18套销售套数2套4套2套销售均价11971元/12469元/15057元/目前优惠信息无红树林家园新推248-250平米的别墅24套，去化了4套，去化率为17%。189-200平米和284-285平米的别墅去化较慢，分别推出17、18套，均去化了2套，去化率约为11%。2012年红树林家园联排别墅成交分析3月底开盘至今红树林家园的联排别墅去化较为缓慢，其中5月份由于加推了一批联排别墅房源，所以当月成交了4套，其余月份每月去化不超过2套。2012年红树

7、林家园联排别墅的平均交易价格为12996元/平米，最高的时候在6月份，达到了13599元/平米，主要是由于交易了一套285平米的大户型，该户型属于双拼房源，单价达到了15000元/平米，拉升整体均价。（2）御龙首府（别墅）推盘房源情况面积段（m2）200-205平米210-225平米套数合计9442御龙首府于2011年3月8日上市136套联体别墅，共28492平米。御龙首府共推出200-205平米的联排别墅94套，210-225平米的联排别墅42套。推盘房源位置御龙首府开盘时间2011年3月推盘货量共计136套销售均价10296元/推盘户型200-205210-225推盘户型套数94套42套销

8、售套数50套16套销售均价10328元/10202元/目前优惠信息无御龙名邸共计推出200-205平米的别墅94套，去化了50套，去化率为53%。210-225平米的别墅共推出42套，总共去化了16套，去化率为38%。2012年该项目的销售状况不佳，仅去化了3套204平米的房源。2012年御龙首府联排别墅成交分析2012年至今御龙首府的联排别墅去化非常缓慢，总共成交了5套，且每月去化不超过2套。2012年御龙首府联排别墅的平均交易价格为10816元/平米，最高的时候在8月份，达到了11574元/平米，主要是由于交易了一套214平米的双拼房源，单价为12005元/平米，拉升整体均价。市场情况分析

9、小结1、调控政策持续收紧，限购不放松的大环境下，别墅市场客群受打压首当其冲，虽然“禁墅令”和降息在市场上释放了一定利好，但由于金山房地产市场整天表现的封闭性等特征，别墅市场的去化压力依然巨大。2、主要竞品个案红树林家园的成交均价在12996元/平方米，御龙首府的成交均价在10816元/平方米，近期月平均成交速度在2套/月，可作为本案定价的基本参考。3、从竞品的位置比较来看，红树林家园最佳，本案次之，御龙首府最差。二、叠加、联排价格制定建议1、联排、叠加货量盘点联排、叠加货量盘点供货套数54套供货户型比（住宅）六联端套六联中间八联端套八联中间叠加平层叠加复式237-239217198197120

10、203-2478162622022.62%10.71%11.90%11.90%11.90%11.90%供货面积（住宅）11537.61联排叠加供货套数32供货套数22供货面积6971.44供货面积4566.172、前期联排别墅去化分析（2012年1-8月）从前期联排去化看，双拼成交均价为12600元/平方米；4联排端套均价为12154元/平方米，中间套均价为12368元/平方米；6-8联排端套均价为10800元/平方米，中间套均价为9300-9600元/平方米。房源类型双拼4联排6联排8联排端套户型面积273-296238237-239/成交套数414/成交均价12595元/12154元/10

11、819元/中间户型面积/218-220217217成交套数/2123成交均价/12368元/9552元/9362元/3、竞品成交情况汇总楼盘红树林家园御龙首府本案小套户型面积189-200/197-198推出套数17套/8套成交套数2套/未入市去 化 率12%/未入市成交均价11971元/未入市中套户型面积248-250200-225217-239推出套数24套136套24套成交套数4套66套未入市去 化 率17%48%未入市成交均价12469元/10296元/未入市大套户型面积284-285/推出套数18套/成交套数2套/去 化 率11%/成交均价15057元/4、叠加、联排价格制定建议1）叠加价格建议建议叠加（33#、37#）备案均价33#10594 元/m2，37#10625元/m2，整体控制均价9690元/m2，其中：33#，控制均价9500 元/m237#，控制均价10000