土地政策对土地估价的影响ppt

1、土地政策对土地估价的影响岳晓武国土资源部利用司一、土地政策发展带来了新的土地估价机会 二、土地政策发展会直接影响地价水平三、土地政策发展要求估价技术、方法同步发展土地政策对土地估价的影响我国土地估价的产生、发展，始终与我国社会主义市场经济体制改革进程相伴随，特别是伴随着土地制度与政策的发展而发展：土地价格与土地估价土地估价与土地政策:土地政策直接涉及土地供求关系、土地产权关系和土地收益关系土地政策发展带来新的估价机会 土地估价的产生上世纪八十年代，为征收城镇土地使用费和城镇土地使用税的需要，开始探索土地评价城镇土地分等定级：-巢糊(84),在城市规划中探讨城市土地综合等级划分;-上海、北京、武

2、汉(85)等城市探索开征土地使用费，一些学者探索土地分等定级方法：级差收益测算法等；-88年国家开征土地使用税，提出了城镇土地等级评定需求。为此，国家土地局起草了城镇土地定级规程（征求意见稿），并在上海、抚顺、福州、宜昌、岳阳、双城等地布置了土地分等定级试点：多因素综合评价法结合收益测算法;1989年9月，颁布城镇土地定级规程，确立了多因素分值和级差收益测算法的定级思路。土地政策发展带来新的估价机会 1988年，宪法和土地管理法相关条款修改，开始了土地有偿使用制度改革和市场配置土地资源的进程，与此相应，开始提出土地价格和如何确定土地价格：-1987年，深圳的实践突破，协议和招标、拍卖价格；-1

3、988年宪法和土地管理法修改，提出了土地价格需求；-1990年，国务院55号令颁布，土地使用权出让、转让，提出估价要求：出让价格、优先购买权等土地政策发展带来新的估价机会 -1989年开始，国家土地局在土地分等定级基础上开始探索土地估价，89年在南京、宁波、大连布置了试点，1990年5月，在北京召开城镇土地估价方法研讨会，研究土地价格体系与土地估价方法：基准地价、标定地价、交易价格；收益法、比较法、剩余法、成本法、历史地价发现法、级差收益测算法等（没有地价信息）主要是为了发现城市地价-与此同时，出让土地、抵押等也提出了估价要求，深圳等地开始出现土地估价机构土地政策发展带来新的估价机会 上世纪九

4、十年代初开始的国有企业改革和现代企业制度试点（股份制企业试点办法），为土地估价提出了最直接的需求，也带来了大量的商业估价机会，直接催生了估价机构和估价行业：-1992年7月，国家土地局、国家体改委联合发文股份制试点企业土地资产管理暂行规定，明确提出，国有企业改制涉及的土地必须估价、必须处置；土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产额-1993年10月，国家土地局、国家体改委印发关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知，提出了出让、作价入股和租赁等处置方式，并明确：国家土地局向企业推荐若干具有土地资产评估资格的评估机

5、构，企业可从中选择并委托一家或数家评估机构进行土地资产评估，评估结果由企业报国家土地局确认。-估价机构、委托等土地政策发展带来新的估价机会 -上海金山石化海外上市土地估价探索，与此相应，一批估价机构诞生发展-1995年，国家土地局、国家体改委联合发布股份有限公司土地使用权管理暂行规定，明确：改建或新设公司使用的土地必须评估，改建或新设为上市公司的，必须选择A级土地估价机构，其他应选择A或B级机构；接受委托的，必须签订委托评估协议，按规程评估土地政策发展带来新的估价机会 1992年，国家土地局发布划拨土地使用权管理办法，第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按

6、标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。-明确了划拨土地转让要进行估价，提出了标定地价评估确定的需求土地政策发展带来新的估价机会 估价行业诞生和发展：-1992年，国家土地局组织首批土地估价师培训和认证考试：国防大学-1993年6月，国家土地局颁布城镇土地估价规程，确立了我国地价体系和估价方法；同年，颁布土地估价师资格考试暂行办法和土地估价机构管理暂行办法；全面分省培训考试、资格认证-1994年开始全国统一考试；1994年，中国土地估价师协会成立-1995年，国家土地局、工商局发布关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知，取消事前资格审批，改为工商登记后备案管理。土地政策

7、发展带来新的估价机会 1995年1月1日实施的城市房地产管理法，从法律层面明确了土地估价需求和土地估价行业的地位：-采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。-土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。转让、出租、抵押规定年期规定土地政策发展带来新的估价机会 -基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。-国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公

8、开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。-国家实行房地产成交价格申报制度。土地政策发展带来新的估价机会 1998年，以土地管理法的全面修订和国土资源部的组建为标志，土地管理开始了向用途管制的转变，土地估价体现用途管制要求：估价必须考虑土地利用总体规划要求，农用地、建设用地、未利用地-国有土地租赁、作价出资或入股成为法定的土地有偿使用方式，估价范围进一步扩大土地政策发展带来新的估价机会1999年7月，国土资源部印发规范国有土地租赁若干意见，估价范围进一步扩大到承租土地使用权价格及其评估：-国有土地租赁的租金标准应与地

9、价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。-国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等

10、建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。土地政策发展带来新的估价机会2001年，国务院下发15号文件，2002年，国土资源部颁布11号令，2003年颁布21号令，推行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权制度，土地估价范围、信息进一步发展：-确定协议出让最低价公布制度；-出让地价确定前的土地估价；-招标拍卖挂牌发挥市场定价机制，地价信息进一步公开，为土地估价提供了良好的信息渠道土地政策发展带来新的估价机会2001年，国土资源部印发44号文件关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知，取消了

11、土地估价结果确认，确立了土地估价机构独立执业、独立负责制度，特别需要指出的是，该文首次明确了划拨土地使用权权益及其价格确定办法，拓展了土地估价领域： -改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门 将直接给予备案。-明确企业的国有划拨土地权益。企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要 用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法

12、定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使 用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地 经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合 法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的， 应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算

13、租金或增 加国家资本金、国家股本金。土地政策发展带来新的估价机会2003年以来，以国发200428号文件和200631号文件为标志，土地管理开始从专业的资源管理向参与宏观调控转变。每次调控政策的出台，必然涉及土地供应总量、结构、时序的变动，与此相应，必然带来响应的估价机会和地价水平变动：土地能参与调控吗？国际做法?运用土地政策参与宏观调控，是中央根据我国特有的土地制度、特殊的国情和特定的发展阶段作出的特殊选择。土地政策发展带来新的估价机会28号文件带来的土地估价机会：-征地补偿需要的区片综合地价；-经营性基础设施逐步实行有偿使用；-划拨地经批准进行经营性开发建设的，按照市场价补交出让金；-划拨

14、使用权经批准转让的，在有形市场公开转让，按照市场价补缴土地出让金 土地政策发展带来新的估价机会31号文件带来的土地估价机会：-征地补偿安置的变动；-出让价款管理的变动；-新增建设用地有偿使用费、城镇土地使用税的提高；-工业用地出让最低价统一公布制度、招标拍卖挂牌出让制度。土地政策发展带来新的估价机会2006年，国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让规范和协议出让规范，进一步规范了各类出让中的土地估价，包含有大量的估价机会，估价师和估价机构需要认真研究：-招标拍卖挂牌出让；-供地环节的协议出让；-原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 ；- 划拨土地使用权转让中的协议出让 ；-出让土地改变用途等土地使

15、用条件的处理 土地政策发展对地价水平的影响土地政策必然会对土地供应总量、结构、布局产生影响，对土地产权设定和收益关系产生影响，这些必然影响土地供求关系、土地产权和收益关系，从而对地价水平产生影响。因此，估价必须关注土地政策及其影响：土地政策发展对地价水平的影响1999年1月1日， 新土地管理法和土地管理法实施条例实施，地价水平明显提高：-土地用途管制、严格耕地保护等，控制了新增建设用地总量，供求矛盾加剧；-征地补偿安置标准提高，直接提高了建设用地取得成本；土地政策发展对地价水平的影响2003年2月，国土资源部印发关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，优化了供地结构，对别墅等高档房地产

16、用地价格水平产生影响：-停止别墅类用地供应，-严禁圈占农民集体用地进行房地产开发， 土地政策发展对地价水平的影响28号文件对地价水平产生的影响：-供地总量控制；-征地补偿安置标准提高；-集约用地、用地投资强度要求； 土地政策发展对地价水平的影响31号文件对地价水平的影响：工业用地地价提高40-60%，房地产用地基本稳定：-通知强调经济手段的运用，着重调整完善利益机制，理顺中央与地方、政府与用地者以及被征地农民等多方面利益关系：将社会保障费用纳入征地补偿安置费用、提高征地成本是调整政府与被征地农民利益关系；提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准是调整中央与地方政府的利益关系；统一制订工业用地最低

17、价标准属于调整不同地类用地者之间的利益关系等。这些利益调整措施的实施，将不可避免地会对地价构成和水平产生影响。从当前地价构成看，大体包含三部分，1、取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、2、开发成本（几通一平费用）3、政府收益（相关税费和土地纯收益）。这三块中，被征地农民的补偿安置费明显偏低。通知明确的政策调整后，从一些试点城市的测算看，征地补偿安置费大体要提高1倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降，但对不同用途的地价水平影响不同：土地政策发展对地价水平的影响对于工业用地，出让价格和租金将上涨40-60%，但也只是恢复到基准地价的水平。这是因为，工业用地价格一般是成本价格，目

18、前，工业用地出让最低价是按基准地价的70%确定的，各地工业用地实际出让价比这还要低，成本提高必然提高工业地价水平。适度提高工业用地价格，也正是通知要达到的目的，可以从经济上抑制工业用地低成本过度扩张，有利于促进各地招商引资质量的提高和用地结构优化。对于房地产用地价格将基本不会有影响。这是因为，房地产用地是全部采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场决定，取得成本只占土地价格的一定比例，成本变化基本不会影响市场价格；同时，从某种意义上看，这些措施还有利于房地产用地的供应和价格稳定，过去地方政府为了招商引资而压低工业用地价格，一方面大量土地低价出让用于工业，另一方面常常会将由此造成的成本转嫁到商品

19、房用地方面。政策调整后，工业用地价格提高，一方面地方政府不用再用房地产用地收益补贴工业用地的亏本；另一方面会从经济上约束工业用地数量，政府可以拿出更多的土地用于建造廉租房和中低价位普通商品住房，供求关系平衡了，自然有利于房地产用地价格稳定。土地政策发展要求估价技术、方法同步发展土地政策发展，必然会进一步细化土地权利，必然会进一步关注各个主体的利益关系，这些都要求估价深度、广度进一步扩大，要求估价技术、方法不断进步土地政策发展要求估价技术、方法同步发展1999年7月，国土资源部印发规范国有土地租赁若干意见，要求解决承租土地使用权价格如何评估问题：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权

20、可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。承租土地使用权是一种土地使用权，权利人有使用、收益和部分处置权，就应有相应的价格（尤其对于长约年租制而言），例如，出租人将租约未到期的承租土地使用权提前收回时，必须给予承租人补偿；承租土地使用权人将承租土地使用权转让（民间称顶让）时往往可取得一定的权利金等。判断承租土地使用权有价具体可从实际缴纳租金与市场租金的关系进行分析，对于国有土地出租，如果承租土地使用权人实际支付的租金比市场租金低（绝大多数情况），使用权人就会获取一定的租金净收益；即使当时实际支付租金与市场租金水平一致，由于租金要35

21、年才调整一次，当市场租金上升而实际租金尚未调整或者租金的调整赶不上市场租金的上涨时，二者之间就会有差值；此外，承租土地使用权人还有一些其他的优先权，如在租约期间可以优先取得出让权，在租约到期时可以优先续约等，因此，意见明确了承租土地使用权估价方法。土地政策发展要求估价技术、方法同步发展承租土地使用权价格的评估和确定，一般可以采用市场比较法或收益还原法。此时的收益还原法，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原利率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值，用公式表示如下： PPR/r1-1/（1+r）n 式中：P出租土地使用权价格 PR赢利租金（Profit

22、Rent）,即市场租金与实际支付租金的差额； r出租土地使用权还原利率； n收益年期。 需要注意的是由于出租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此，在采用收益还原法时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。下面列举两个例子来说明租金差额还原法的应用原理。 例1、某甲于10年前以国家出租方式取得商业用地使用权，目前实际支付的年租金是6万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为8万元，当地出让土地还原利率为7，则甲所拥有的出租土地使用权价格可按如下方式求取： 1、年租金差额PR862万元 2、还原利率确定：

23、出让土地使用权还原利率为7%，出租土地使用权还原利率可取83、出租土地使用权价格2/8%1-1/（1+8%）10=13.42万元。 土地政策发展要求估价技术、方法同步发展例2、某公司于11年前以国家出租方式取得20年期商业用地使用权，土地租赁合同约定每5年可调整一次租金，但每次调租幅度最高不得超过前期租金的20%。去年进行了调租，调租后该公司实际支付的年租金是6万元。据调查，目前同类商业用地市场年租金为8万元，当地出让土地还原利率为7，则该公司所拥有的余期承租土地使用权价格可按如下方式求取： 1、还原利率确定：出让土地使用权还原利率为7%，承租土地使用权还原利率可取8；2、该承租土地使用权剩余

24、年期为9年，其余期前4年实际支付年租金为6万元，后五年根据合同可进行调租，调租后年租金最高应为6万元12=72万元；假定今后土地市场稳定，租金水平不会发生大的变动，则前4年年赢利租金为2万元，后5年年赢利租金为08万元。 3、前4年承租土地使用权价格=(2/8%)1-1/（1+8%）4=6.62万元 4、后5年承租土地使用权价格 0.8/8%（1+8%）41-1/（1+8%）5=2.35万元。 5、余期承租土地使用权价格=6.62万元2.35万元 =8.97万元土地政策发展要求估价技术、方法同步发展2001年， 国土资源部印发44号文件关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知，要求

25、解决划拨土地使用权权益价格评估问题：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”这段话实际上就是明确了划拨土地使用权价格评估原则。-如何评估？-划拨土地权益的认定、划拨地收回、转让等土地政策发展要求估价技术、方法同步发展招标拍卖挂牌出让规范、协议出让规范提出的估价新要求：-出让中的地价评估与底价确定市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据城镇土地估价规程，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有

26、土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。估价人员应当有土地估价师资格。有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让中的地价评估-应当对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。申请人应缴纳土地使用权出让金额分别

27、按下列公式核定：（1）不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格（2）改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格划拨土地使用权转让中的地价评估应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出

28、让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格出让土地提前续期中的土地估价出让土地使用权续期原则上应在原出让合同约定的使用年限届满时办理，并至少提前一年提出申请。但对于一些年期过短影响土地开发利用，使用者申请提前续期的，报经市、县人民政府批准后，可提前办理续期手续，签订国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订国有土地使用权出让合同，将使用年期延长至不超过最高出让年期，并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的

29、土地出让金。应补交的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格出让土地使用权改变用途中的土地估价经出让方和规划管理部门同意，可以协议变更的，应由原土地使用权人与市、县国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格出让土地使用权提前收

30、回中的土地估价 法律规定:城市房地产管理法土地管理法 提前收回的条件：收回程序 补偿标准-有地上物按拆迁补偿标准(房地产市场价格,含土地使用权市场价格和地上物重置成新价格);-无地上物,按剩余年期土地使用权市场价格土地政策发展要求估价技术、方法同步发展征地制度改革对土地估价方法提出的新要求：-征地范围如何界定？公益性与经营性？-为了公共利益需要，建立认定程序和标准-如何规范程序？-土地增值归农还是归公？归哪个农？-征地价格如何评估？（当前的区片价？以后？）（土地征收价格应当包含的5部分）支持“三农”的举措：土地收益更多用于“三农”，31号文件的要求土地政策发展要求估价技术、方法同步发展土地产权

31、细化对估价提出的新要求产权法定产权设定产权登记改革以来已经发生的演变市场经济发展的进一步要求下一步可能的演变:-使用权进一步充实完善;年期?到期处理?-权利进一步细化;使用权类型细分、共用使用权、他项权利？土地权利细化客观要求：-市场发育；-产权意识提高；-集约用地；实践要求：-电力线路铺设；-输气、输油管线铺设（西气东输）；-城市地铁建设；-地下商场建设；-地下停车场建设； 管道通过权属于他项权利，一般是从土地主权利分割而来在他人土地上享有的土地权利。一般而言，国有土地使用权的设定和取得往往是在政府供地环节，通过市、县土地行政主管部门与土地使用者之间的使用合同进行约定，土地行政主管部门是直接

32、的设定者； 他项权利的设定则不同，对尚未确定使用者的国有土地或国有土地虽有使用者但政府原来供地时并未将相应的土地权利全部授予使用者的，国有土地行政主管部门可以将他项权利直接设定给他项权利人；其他情况下，国有土地行政主管部门不一定是直接的设定和参与者，而是由他项权利人与土地使用者或集体土地所有者、使用者协商，并根据协商结果签订相应的合约进行设定，他项权利人向土地主权利人支付购买他项权利的价款或其他代价，并办理土地登记后取得土地他项权利。通过权的设定应通过管道公司与土地主权利人签订相应的他项权利使用合同约定：属于集体土地的，应由管道公司与集体土地所有者、使用者协商和签订合同；属于已有土地使用者且相应地下通过权利已经设定给使用者的国有土地，应由管道公司与土地使用者协商和签订合同；属于已有土地使用者但地下通过权并未授予原使用者的以及属于无使用者的国有土地，应由管道公司与土地所在地市、县土地行政主管部门协商和签订合同。管道通过权具体权能的设定，应由管道公司根据工程管道埋设、使用、维护等需要，按照上述原则与相应的土地权利人协商并通过合同进行约定。 国外管线通过权的价格确定办法 1、支付方式。 管线通过权一般是一次性支付给土地所