东财往年期末考试答案物业管理-助手

1、物业管理试题（A 卷）课程号： 51110262课序号： 01开课学院： 投资工程管理学院（2014.6）一、单项选择题(共 30 题，每题 1 分，共 30 分)1.D； 2C； 3B； 4A； 5D； 6D； 7B； 8C； 9C； 10D；11D；12C；13D；14C；15C；16C；17A；18B；19D；20D。二、多项选择题（共 10 题，每题 2 分，共 20 分）1A、C、D；6A、B、D；2A、C、E；7B、C、E；3C、D；4B、D；5A、C、E；8A、C、D； 9A、B、C；10A、B、E。三、简单题（共 4 题，每小题 5 分，共 20 分）1.。促进房地产市场的发展

2、、延长物业的经济使用、为用户创造和保持良好的生活和工作环境、物业保值与增值、房地产开发商形象，促进项目销售（每项各 1 分）2联系：竣工验收是前提和基础，物业接管验收是在竣工验收基础上的再验收，可以并行（1 分）区别：产业类型上，分属房地产业和建筑业活动；性质上，分属企业和行政管理行为；主体上，分别是企业和部门与企业参与；工作内容和侧重上，前者更重硬件质量、环境、和服务资料，后者侧重结构安全和设备设施质量；移交对象上，前者是建设向物业企业移交，后者是施工向建设移交。（4 分，每少一个减 1 分）3物业管理档次与物业管理对象相适应；反映业主和使用人的需求水平；以招标书设定的管理目标为依据；合法合

3、规、合情合理。（共 5 分，每少一个减 1 分）4完善物业使用功能、改进具体设计方案、监理施工质量、使后期管理更为顺畅（共 5 分，每少一个减 1 分）五、案例分析题（共 4 题，每题 10 分）1. 答：楼上业主的理由是 L 先生将住宅改为商业用房，并对利害关系人造成影响。物业公司越权批准 L 先生的改造，应承担连带责任。（2 分）本案例涉及两个，一是住宅是否可以改变为其他用途，二是改变用途是否涉及对周围邻居的。（2 分）物权法第 77 条规定，业主不得以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。L 先生要改变住宅用途，要满足的条件有以下几项：小区业主大会通过的管理规约允许业主将住宅改为商业用途；

4、L 先生变更房屋用途得到了城市规划、建设、消防等行政管理部门的批准；此外，变更用途还需得到有利害关系的业主同意；最后，改造方案还需经过物业管理企业的审核同意。（3 分）物业企业的责任是物业管理区域内的正常生活秩序。在业主擅自改变房屋用途时，物业企业没有尽到的管理义务，反而收取费用，是不可取的。（3 分）2. 答：首选应该弄清，供暖和物业服务企业是否为同一主体；其次需要辨明，供暖是否履行了供暖系统的维修义务和供暖前试水义务。以上两点是分析责任承担的基础，根据以上原则，可作如下假设和分析。（2 分）一是物业服务企业不负责小区供暖，在此情况下，无论供暖是否存在过错，小区物业服务中心都不应承担漏水的责

5、任。（2 分）二是物业服务企业负责小区供暖，而且物业服务企业已发出检修通知，但没有通知到人；个别业主因为没有在小区内居住，没有得到信息，双方都有过错，都应承担一定的责任。（2 分）三是物业服务企业负责小区供暖，而且已多次通知业主，但业主不配合检修，由此导致的损失应由业主个人承担。物业服务企业应保存好相关，以便在中自己的权益。（2 分）四是物业服务企业负责小区供暖，只发出试水通知但没有发出检修通知，业主不知道室内供暖系统存在的隐患，并直接导致损失。这时物业管理承担全部责任。（2 分）3.答：双方的行为都有不尽合理的地方。（2 分）物业管理公司方面对业主反映重视程度不够。一方面没有及时与开发商沟通

6、，组织小区业主大会的筹建工作；另一方面，物业公司在工作中忽视对个别业主要求的回应，回避，实际上并不利于双方长期互利合作关系的建立。（2 分）Z的行为也有不妥之处。首先，作为业主应以合法方式表达意见，以个人名义在小区公共场所张贴通知，有可能造成小区内正常公共秩序的，而且以个人业主的名义组织业主大会，也不符合物业管理法的有关规定。（2 分）业主个人应采取合理合法段来自身的合法权益，可以首先向社区、街道等基层社会管理机构或所在区的房地产行政主管部门反映问题，推动相关机构加快业主大会筹建的进程。（2 分）物业服务企业和业主个人之间，往往会因物业服务质量和标准问题产生。作为物业服务企业，应主动物业管理服务标准和依据，便于广大业主监督。（2 分）4.答：本案例中，对车位及业主和物业公司双方签订的停车位使用协议的性质认定，是支持双方申诉理由的问题。（2 分）首先，车位属于人防工程的组成部分，其属于国家所有。按“谁投资、谁受益”的原则，开发商建造了工程，可以取得车位的使用权。物业服务企业从开发商手中取得地下车位的管理权限，可以通过出租的方式为业主提供停车位。（2 分）从物业服务企业角度看，由于停车位使用协议中约定停车属于使用费，而非保管费，出现安全问题概不负责，业主应尽到看管自己财物的义务，因此不予赔偿。（3 分）从业主的角度看，由于物业服务企业已经设置了出入车场的门禁设施，而且派有专人