2014年版智能高档写字楼项目定位分析及设计要点报告（绿色智慧）1

1、智慧建筑在xx中心应用的报告2014年3月xx写字楼产品分级智慧建筑介绍物联网的应用客户感知能效管理平台运营节能物业集控平台项目展示xx写字楼产品分级智慧建筑介绍物联网的应用客户感知能效管理平台运营节能物业集控平台项目展示xx写字楼产品分级产品分级引领方向代表楼盘主要概念第一代纯正商务信息大厦3A第二代绿色办公xx国际xxIFC准5A第三代智慧办公xx中心长沙xx6E （有非卖品）第一代产品 纯正商务郑州首个纯写字楼项目中原首家采用日本SKK金属外墙漆全国首家采用GRF高强薄壁空心管信息大厦4.2万1三层挑空大堂、空中花园外幕墙采用复合一体化保温板荣获绿色生态写字楼先锋奖荣获“鲁班奖”xx国际

2、8.6万2第二代产品 绿色办公中原首个LEED银级认证商务群郑州金融机构最集中的商务群xxIFC 23.5万3第二代产品 绿色办公中原首个文化商务区中原唯一采用VAV 空调的商务楼xx商务传媒港40万4第三代产品 智慧办公中原首个文化商务区中原唯一采用VAV 空调的商务楼xx中心项目8座、9座4第三代产品 智慧办公长沙xx国际长沙首个纯正金融聚核业态写字楼项目公司首个国内二星级绿色认证项目长沙xx国际28万5xx写字楼产品分级智慧建筑介绍物联网的应用客户感知能效管理平台运营节能物业集控平台项目展示 智慧建筑定义：是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及

3、它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境 智慧建筑是信息时代的产物，是计算机技术、弱电技术、通信技术、控制技术与建筑技术密切结合的结晶，将对城市和区域的规划以及人类生存环境的未来发展产生深远影响xx写字楼产品分级智慧建筑介绍物联网的应用客户感知能效管理平台运营节能物业集控平台项目展示智慧建筑管理商务生活物业企业形象展示及接待功能综合业务外包服务移动办公智能会议中心高速WiFi健康小屋睡眠中心智能饭堂公共信息查询出行预约儿童托管服务智能来访智能车库智能安防室内空气质量监测和改善管家功能目录智能服务平台一、商务类 1）超级打印、扫描、复印、集中装订 为在智慧办公综合体中

4、入住的企业集中提供打印、复印、扫描、装订外包服务。由项目搭建的线上综合办公智慧平台，寻找外部专业化资源进行统一管理。 减少重复性事务工作，减轻传统公司的组织架构，降低企业运营成本和风险。 2）移动办公 大楼内设立移动办公系统，打破楼层之间，以及不同城市之间实体空间的限制。利用全新的云办公和云桌面技术，让在同一栋大楼中不同楼层，或者全国范围内不同智能大楼中办公的人们实现移动办公。 企业员工在任意电脑或iPad终端的云桌面输入个人账号后，电脑会自动从云端同步之前的工作资料，真正实现随时随地访问办公资料。同时，固定电话机/移动终端也会自动关联相应的分机号，实现线上线下资源同步共享。3）智能会议中心

5、通过建立的线上智慧办公平台，在个人电脑，手机、iPad移动端实现智能会议室的在线预订，以及建立和参加视频会议。 线下针对企业提供智能会议服务，打造带有高清智能视频系统的会议中心，配置有高清视频传输设备，实时音响，使开会人员可以便捷地与远距离与会人员进行“面对面”对话。4）高速wifi全覆盖 通过设立wifi信号发射器，实现智慧办公综合体内全面覆盖告诉wifi信号。一方面为一栋办公提供网络支撑条件，方便企业员工和访客办公及查询信息。另外也可以免除工位上的网络传输线路和网口点位，降低弱电施工成本。 高速WIFI仅建议设置于商业公共区域，如设置于办公区域，按面积设置，AP点位过多，造成投资成本过高，

6、故建议办公WIFI由小业主自行搭建。商务类 除智能会议与无线办公外其余均可由专门的办公软件设计单位实现，建议集团集采或由当地商管及营销部门提出具体要求，由软件外包公司实现，根据我司搜集到的信息现有华为、思科及三星可提供完整的解决方案。 其中智能信息平台应能实现xx以开发项目的所有物业中心的联网与监视功能，满足打印报表、远程检查、参观展示功能需求。二、生活类 1）智慧健康中心（健康小屋） 在办公大楼内设置健康小屋，可以为用户提供自助式专业体检服务，包括日常体质监测、运动与睡眠监测、血糖血压监测等，还有简单的疾病诊断。通过线上智慧办公平台，支持网站、手机移动终端进行体检预约，实现利用个人碎片时间进

7、行日常体检，降低排队等待的时间成本。线下连接医疗健康中心，所有检测及诊断数据实时传输到个人信息门户，方便客户自助查询，打印。2）智能饭堂 建议和本楼设置的门禁做成一卡通系统，本项目各租户公司可在月初或月底以福利的方式将餐费统一打在员工门禁卡内，员工可持此卡在本项目商业及食堂消费，这样给物业增加先进流的同时，为本项目员工提供了便利。3）睡眠中心 在办公楼里设有与“睡吧”类似的自助式睡眠中心，以“半小时”为计量单位为员工提供休憩场所。员工可以通过个人电脑、手机移动端、iPad多种途径登陆综合办公智慧平台进行预定，获得预定号后，可以在指定时间到相应房间进行休息。 在中午或晚上加班后，睡眠中心可以作为

8、大楼中工作人员提供安静舒适的休息场所，在平时也可以利用碎片时间进行小憩。此外，还可以提供叫醒服务、营养餐等增值服务，也可以对于那些睡眠有障碍的顾客进行睡眠治疗等。4）城市航站楼/交通枢纽（出行预约 ） 线上商旅服务平台作为综合平台的一项功能，可以为商务人员的出行提供机票、火车票的查询预定。同时，大楼内设置城市航站楼/交通枢纽，为商旅服务平台提供线下配套服务. a）实现办公大楼内即可办理换取登机牌、托运行李等登机手续，减轻员工出行负担。 b）与出租车公司合作建立基于电话和网络的出租车自助呼叫系统，可以为员工提供便捷的交通服务。生活类 其中睡眠、体检及健身由商管、物业及营销核算成本后，在本项目设置

9、独立的区域，线上平台可由软件设计单位实现，此项不建议设置在弱电系统承包范围内。三、物业类 1）智能访客管理 若邀约访客，可预先在系统上登陆来访人基本信息，例如姓名，公司名称，手机号，访问人等，系统会发送一条包含临时二维码的彩信或微信。来访人员用二维码对着读卡器一刷，门禁便会自动开启。如此可以省去访客在前台的登记和证件抵押过程，同时也可以对来访人员进行控制，提高安全性。2）智能停车管理系统 登陆智慧办公平台可实时查询大楼的空余车位数量，并支持企业员工和访客使用移动端预定车位。于东成功后，会收到一条带有二维码的信息，告知所定车位的楼层和编号。当车辆到达时，在车库门禁刷二维码，会有指示牌和箭头等信号

10、指引停车到预留车位。 车辆听到预定车位的同时，系统会记录下车位地理位置。在离开时，提供反向寻车功能，结合内置的电子地图，在手机上生成大楼车库的寻车线路图，帮助客户方便快捷的找到自己的车辆。反向寻车3）个性化办公环境 通过设置空气与水质的净化监测系统，对办公楼内的PM2.5、空气质量、水质进行监测与处理，相应数据会在大楼的信息屏上实时公布，同时大楼内人员也可以通过手机客户端实时查询。四、管家服务类 1）会议室预约 2）企业会客厅预约 3）移动办公位预约 4）停车位预约 5）出租车预约 6）体检预约 7）健身预约 8）票务服务 9）订餐服务 10）订报服务 11）订花服务服务平台企业类员工类总结

11、智慧建筑的管理是以智能办公信息平台为核心，以弱电系统的基础设施建设为基础实现的。智能办公信息平台可由专门的办公软件设计单位实现，建议集团集采或由物业、商管及营销部门提出具体要求，由软件外包公司实现。基础设施建设在前期的设计中应放到首要位置，因为软件及设备均可后期采购或升级，但是基础设施建设在施工阶段结束后就很难再升级改造了。因此在前期的设计和方案中，应考虑到一定的超前性与先进性。xx写字楼产品分级智慧建筑介绍物联网的应用客户感知能效管理平台运营节能物业集控平台项目展示我们算一笔账：xx国际物业费用8.8元每平办公区域7.0万平米每月物业管理费用：8.8*7=61.6万每年物业管理费用：61.6

12、*12=739.2万年支出人工工资：100*3.5=350万电梯费用：500*0.25*0.8=100万空调电费：500*0.4*0.8=160万物业年其他支出：100万年收入740万 年支出710万我们还没有计算外墙清洗等费用今后我们自持物业怎么办？ 能源管理解决方案管理者的苦恼摆满电脑的监控室繁杂的报表缺少能耗监测系统居高不下的费用支出庞大的管理团队一体化解决方案电力监控系统水、电表系统电力监控 用能计量能耗监测一体化解决方案传统设计为两套互为独立的单一系统，无用能计费，在管理上需要单独资源，且缺乏申请绿色建筑必须的能耗监测系统。天溯一体化解决方案，整合了原设计中电力监控、用能计量系统，在

13、管理和维护上拥有统一和共用的特点，且附加能耗监测系统，满足绿色建筑的需求。智能照明方案概述电力监控用能计费配电房高压保护设备和低压计量仪表的监控针对所有写字楼和商户的远程用能计费能耗监测智能照明符合住建部要求的能耗在线监测、动态分析基于国际通用KNX/EIB标准化技术的公共区域智能照明控制系统能源管理能效管理解决方案电能量管理用能计量能耗监测能源管理平台电水气暖高压微机保护低压监测系统Intranet能耗监测软件方案整体架构智能照明方案网络拓扑方案价值分析各省、自治区、直辖市人民政府。国务院各部委、各直属机构： 发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案已经国务院同意，现转发给你们，请结合本地

14、区、本部门实际，认真贯彻落实。 国务院办公厅 2013年1月1日绿色建筑行动方案-国务院办公厅2013.1批准住建部方案 国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆体育馆等建筑，单位建筑面积超过2万平米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑自2014年起全面实行绿色建筑标准。 加强公共建筑能耗统计、能源审计和能耗公示工作，推行能耗分项计量和实时监控，推进公共建筑节能、节水监管平台建设。满足国家政策要求使用国际化标准接口的系统天溯一体化能源管理平台（采用国际化标准接口）第三方管理系统第三方系统或智能终端A第三方系统或智能终端B第三方系统或智能终端N提升运营效率多系统统一的平台提高运维效率

15、完备的设备台账管理提高设备运行效率多系统全面的数据展示为管理层提供数据参考一站式缴费提高物业服务效率能源管理平台建设成本运维成本其他全面降低建设、运维成本1、统一的平台，自动抄表、报表，一站式缴费等功能，减少运维人员，节约人力成本；2、预付费、漏窃电防护等功能挽回电费损失；。1、充分利用建筑智能化网络；2、能耗监测系统充分利用电力监控、用能计量系统数据；3、开放的平台，可接入第三方设备，便于产品选型；。1、统一的安全策略，节省多套系统的多套安全策略；2、统一的数据库，节省多套系统的多套数据库；。降低成本电力监控系统高压微机保护低压电能监测电力谐波分析电压无功补偿故障记录报警实时数据采集报表分析

16、打印网络WEB查询变配电保护和管理系统1、实时监控实时数据显示，控制操作。谐波监测，实时告警。客户收益配电系统运行操作的全面可控，保证用电安全。电能质量和电气设备状态数据透明化。电力监控系统功能2、故障记录报警故障录波分析。事故追忆，事故反演。客户收益停电、事故跳闸、故障快速定位与原因分析。值班人员故障及时排查处理，保证供电可靠性。电力监控系统功能3、电压无功控制变压器设置，容抗器设置。时段设置，实时监控。客户收益采用软件无功优化，改善电压质量、降低网损。提高供电质量，改善经济收益。电力监控系统功能4、多接口业务支持OPC服务器，客户机。WebService ， MODBUS ， IEC系列，

17、以太网， RS232/485 等其它接口。客户收益为其他工业智能和应用系统提供电气系统全方位数据。提高系统兼容性和可扩展性。电力监控系统功能供电系统环境监测安防系统视频监控在线监控电力监控系统界面实时数据采集实时显示前端采集过来的遥信、遥测、遥脉数据，并可根据设定的时间间隔进行画面的循环显示。系统界面控制操作根据实际情况对前端设备进行遥控、挂牌、置数等操作，保障用电设备的安全和可靠运行。xx写字楼产品分级智慧建筑介绍物联网的应用客户感知能效管理平台运营节能物业集控平台项目展示 通过搭建IP网络和数据库系统，融合视频、监控、IP电话、OA等系统，提高日常办公、经营管理、人力资源、业务拓展工作效率，减少不必要的开支。水电气能源费用的不断上升。 “节约”是永恒的话题。能源消耗“人力资源”已经成为困扰企业发展的第一大难题。 如何提高企业的人力资源管理效率？提高员工的岗位工作效率，是每个管理者头疼的事情。 物业成本和人力成本持续涨价挤压了企业大部分的利润空间，各类成本的结算和采购成本如何得