中国商业地产战略投融资策略课件

1、24 七月 2022中国商业地产战略投融资策略1、现状(situation) 两大一单自有资金加大（High equity）,土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多次封顶）或取消、银根紧缩房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险融资渠道单一（mono-financing）中国商业地产战略投融资策略2中国商业地产战略投融资策略3中国商业地产战略投融资策略4中国商业地产战略投融资策略5中国商业地产战略投融资策略6中国商业地产战略投融资策略7中国商业地产战略投融资策略82、应对措施：三个创新一个保障金融产品创新：学习美国，大

2、众乃至世界的钱投入房地产（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.制度创新：产权制度、法律制度、金融制度企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力中国商业地产战略投融资策略93、与外国资金对接（谈多成少）形势：政府限制外资进入房地产，外资看好中国地产对接方式：股权、经营性物业直接持有、基础设施投资（土地开发）、信托、借贷中国商业地产战略投融资策略10提 纲中国资本市场的投资机会回顾与展望企业资本运营基本理念与实证分析房地产企业与资本运营中国商业地产战略投融资策略11中国资本市场的投资机会回顾与展望1、中国资本市场投资机会回顾2、中国资本市场机

3、会分析与展望中国商业地产战略投融资策略12中国资本市场投资机会回顾之一国债流通市场的缺位使国库券的地下交易形成暴利股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大财富效应内部职工股使少部分人先期在股票市场淘金宏观经济形势的变化使国债期货产生多空激烈博杀中国个体亿万富翁产生中国商业地产战略投融资策略13中国资本市场投资机会回顾之二股市政策效应使转配股成为暴利产品私企改制上市发行形成中国个人、富人集团资本市兼并收购造就财富神化专家理财产生价值投资理念，蓝筹股行情在投资理念转轮中产生海南特区的建立与土地泡沫造就投机者中国商业地产战略投融资策略14中国资本市场投资机会分析与展望创业板市场在培育高新技术企业的同时，

4、为风险投资、战略投资者创造财富机会国有股减持与国有资产转让资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投资收益（避险工具与指数期货）管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积累树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济高成长成果中国商业地产战略投融资策略15企业资本运营基本理念与实证分析1、企业资本运营战略2、企业资本运营的主要内容3、企业的收购与兼并4、企业的上市与重组中国商业地产战略投融资策略161、企业资本运营战略企业资本运营概述怎样成为现代企业生产经营与资本运营资本运营的意义及推动力中国商业地产战略投融资策略17一、企业资本运营概述 资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对企业的总体资源

5、和生产要素进行合理分配、使用、组合、命名，使其实现最优化配置，最终实现最大限度的发展和增值目标。中国商业地产战略投融资策略18二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备两个重要的支点：即生产经营战略和资本经营战略，两者缺一不可。 在市场经济体系中，没有资本运营战略的企业不是现代企业。中国商业地产战略投融资策略19三、生产经营与资本运营对比对 比 内 容资 本 运 营生 产 经 营收益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利

6、润中国商业地产战略投融资策略20四、资本运营的意义及推动力资本运营使资源配置跨进更高境界资本运营应具有财富的放大效应资本运营推动企业经营思想的创新资本运营催生国际化企业资本运营最大化的发挥人力资源的作用中国商业地产战略投融资策略212、企业资本运营的主要内容金融资本运营产权资本运营无形资本运营中国商业地产战略投融资策略22金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较 项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营 运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等 运营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进

7、行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换同有形资本结合，实现有形资本增值中国商业地产战略投融资策略233、企业的收购与兼并企业兼并收购的法律含义企业并购的意义企业并购的类型 横向并购 纵向并购 混合并购中国商业地产战略投融资策略24企业的收购与兼并企业并购模式的设计企业并购的操作和程序企业并购必须重视的问题企业并购的回顾与趋势企业并购案例分析中国商业地产战略投融资策略25企业并购必须重视的问题制定恰当的并购战略建立并购联盟控制交易成本充分重视并购后的文化整合充分重视并购后的人事整合中国商业地产战略投融资策略26企业并购的回顾与趋势 我国企业并购的历史回顾 我国企业并

8、购的发展趋势及特点 国际企业并购的几个发展阶段及趋势中国商业地产战略投融资策略274、企业的上市与重组概述：企业上市的基本条件企业上市重组的模式设计企业上市资产重组的内容及操作要点现有企业改制的操作程序企业上市重组与企业整合借壳上市的意义、财务、模式、操作企业上市重组案例分析中国商业地产战略投融资策略28发行人与主承销商双向选择组建IPO小组尽职调查上市前重组制定发行方案编制募股文件申请股票发行路演确定发行价格股票发行墓碑广告绿鞋期权IPO中国商业地产战略投融资策略29分拆上市上市母公司子公司A子公司B上市母公司子公司A上市公司B公众股东分拆上市前分拆上市后中国商业地产战略投融资策略30买壳上

9、市其他股东股东A上市公司股东A股东B上市公司其他股东买壳上市前买壳上市后控股控股现金股份中国商业地产战略投融资策略31企业的上市与重组企业上市重组的模式设计扩张性重组收缩性重组结构性重组中国商业地产战略投融资策略32企业兼并收购收购方出售方反收购方并购是扩张性重组 并购是收缩性重组 并购是结构性重组 中国商业地产战略投融资策略33扩张性重组的一般流程聘请中介机构确定并购动因和买主类型评估并购风险选择合适的交易规模筛选候选企业首次报价与目标公司接触尽职调查谈判融资签署法律文书并购后的整合中国商业地产战略投融资策略34借壳上市的意义、模式、操作上市公司“壳”资源的价值上市公司“壳”资源的利用模式

10、企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计中国商业地产战略投融资策略35房地产企业与资本运营 中国商业地产战略投融资策略36 房地产企业与资本运营一、房地产企业资本运营的回顾与总结二、房地产企业所面临的金融环境分析三、前一时期房地产企业资金运作模式四、房地产企业的直接融资五、债券市场与房地产企业融资六、未来房地产企业资金运作模式的展望中国商业地产战略投融资策略37房地产企业与资本运营七、房地产企业资金供给渠道创新八、房地产企业与投资银行九、房地产企业与国际资本十、房地产企业与民间资本十一、房地产企业投资十二、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨 中国商业地产战略投融资

11、策略38一、 房地产企业资本运营的回顾与总结1、我国房地产行业的生命周期与目前所处的阶段2、在房地产企业发展初期，由于资金供给充裕，形成投融资模式单一，最后导致其资本运营滞后，投融资创新能力不足 3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资呈现大幅波动状况4、房地产行业资本运营落后于其他行业，房地产企业家资本运营观念滞后 中国商业地产战略投融资策略39 二、房地产企业所面临的金融环境分析中央银行及各级政府的限制政策造成房地产企业资金供给趋紧，经营风险加大原有的融资模式与宏观政策相矛盾，整个行业融资处于无序化货币政策对房地产行业长期从紧，银行加息使企业运营成本增加房地产行业融资模式创新势在必行，创新程

12、度决定企业存亡中国商业地产战略投融资策略40 三、前一时期房地产企业资金运作模式1、直接融资成为房地产企业主要融资模式2、直接融资培育房地产明星企业3、杠杆效应得以充分发挥 中国商业地产战略投融资策略41四、房地产企业的直接融资 1、IPO模式：发行股票国内上市2、海外股票市场直接上市 3、国内股票市场借壳上市4、海外股票市场借壳上市5、案例分析 中国商业地产战略投融资策略42五、债券市场与房地产企业融资 1、房地产企业与可转换债券2、房地产企业与企业债券 3、开发债券新品种，扩大债券融资比例4、海外股票市场借壳上市5、案例分析 中国商业地产战略投融资策略43六、未来房地产企业资金运作模式的展

13、望1、民间资本将成为房地产企业的主要资 金来源2、海外资金，尤其是东南亚地区资金将成为房地产企业的资金蓄水池3、融资产品创新和科学融资模式的建立，成为解决资金问题的关键 4、从杠杆经济进入实力经济 中国商业地产战略投融资策略44七、房地产企业资金供给渠道创新 1、信托融资：近期房地产行业 2、房地产基金：房地产行业健康运营的重要基础 3、投资银行：一个不可忽视的资金桥梁 4、过桥贷款：能解燃眉之急的资金运作方式 中国商业地产战略投融资策略45八、房地产企业与投资银行 1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道

14、5、项目计划书 中国商业地产战略投融资策略46九、房地产企业与国际资本 1、房地产企业与国际资本的结合点 2、国家资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同国际资本接轨 4、国际资本在中国房地产业的运作模式中国商业地产战略投融资策略47十、房地产企业与民间资本 1、房地产企业与民间资本的结合点 2、民间资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同民间资本接轨 4、民间资本在中国房地产业的运作模式中国商业地产战略投融资策略48十一、房地产企业投资 1、房地产企业与风险投资 2、房地产企业与科技创新 3、房地产企业多元化投资选择 中国商业地产战略投融资策略49 十二、房地产未来发展模式： 逐渐与国际接轨 1、一

15、个痛苦的过程，一个必须的选择 2、国内外房地产模式的比较 国际：地产基金 长期经营 收益回报 国内：银行贷款 项目开发 楼盘预售 收回投资并获取利润3、美国房地产基金发展的三次浪潮 中国商业地产战略投融资策略50中国香港、中国、美国的各种融资比例中国商业地产战略投融资策略51房地产企业资本的四个象限公开发行私募债权融资股权融资上市可换股债企业债券信托基金可换股债短期融资债贷款非上市股权（不同的股权结构优先、普通等）中国商业地产战略投融资策略5219502025年美国房地产企业的演进年 份宏观经济环境商业性房地产市场条件政府最关心的问题开发企业最关心的问题房地产市场的地域范围房地产开发的重点组织

16、特点房地产资本市场情况开发资金的来源19501960稳定成长平衡开发前期立法哪里有资源集中在地区市场郊区、成片住宅，地区商业中心很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模式）非综合性的建筑商19611970快速增长平衡刺激住宅生产哪里有资源以地区市场为主旧城改造，商业街、新社区、大型商业广场发展商和经纪人的结合模式扩张投资机构19711975萧条供给过剩如何组织资金和资本市场如何获得资本全国市场开始形成郊区写字楼开发独立的投资工具（如不动产信托投资基金 REIT）多样化合股经营者19761980快速增长平衡略有过剩土地使用控制如何获得用地批准多种类型市场并存新建城区主要写字楼

17、及酒店覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心的联合创造性开发企业和银行1981-1985急剧变化略有过剩到过剩税收刺激如何避税、选择谁进行管理以全国市场为主城市公寓、写字楼、工业物业跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大型组织过剩专业从事避税性投资的投资人，华尔街银行人士中国商业地产战略投融资策略5319502025年美国房地产企业的演进（续）资料来源：房地产市场分析方法，郑华，电子工业出版社。Stephen E.Roulac. The evolution of real estate decisions. The American Real Estate Society。转引于胡彬制度变

18、迁中的中国房地产业P18-19和尹哲” 演绎金融新概念2004年地产股市投资展望”湘财证券研发报告。19861990经济重组同时持续增长严重过剩环境责任管理国内哪个市场有机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿险公司的加入过剩投资管理机构和银行，国外投资人19911995下降且不稳定严重过剩贷款控制市场风险如何国际化趋势智能化多功能物业企业重建与重组收缩银行专业人士及基金会19962000巩固与完善过剩住房补贴发展战略如何管理国际化趋势智能化多功能物业恢复主要财务机构20012010迅速发展过剩缓和到平衡新项目的财务影响哪个国家有机会国际化公共房地设施扩张主要财务机构20112025稳定增长平衡影响的消化那一种房地产债券国际化公共环境与私人物业关系的调整持续多样性跨国企业中国商业地产战略投融资策略542006年二季度房地产开发资金各项来源增长变化资料来源：国家统计局、RE