房地产投资与理财

1、 房地产与理财第10章 房地产本章学习目标 掌握房地产投资的基本知识； 了解房地产估价及其影响因素； 学习如何制定一个合理的房地产投资计划； 掌握房地产投资策略及其应用。10.1 房地产概述10.1.1 房地产的特性和种类房地产是指土地、建筑物及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。我国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。从性质上划分，我国的房地产有以下几种类型：（1）商品房。（2）安居房

2、、解困房和经济适用房。（3）房改房。10.1.2 房地产投资的优点和缺点1房地产投资的优点（1）现金流和税收策划。（2）价值升值。某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。从各国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的部分时间，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10%15%时，大部分房地产投资的收益率保持在15%20%之间，有的甚至更高。因此对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。（3）使用财务杠

3、杆。表10-1 房地产投资财务杠杆使用例表不使用财务杠杆 使用财务杠杆 所有者投资额 1 000 000 100 000 借款额 0900 000 总投资 1 000 000 1 000 000 息税前收入 130 000 130 000 减项：利息 0 90 000（利率10%） 税前收入 130 000 40 000 减项：所得税（税率28%） 36 400 11 200 税后收入 93 600 28 800 投资回报率9.36% 28.8% 2房地产投资的缺点（1）缺乏流动性。（2）需要大笔首期投资。（3）房地产周期与杠杆带来的不利影响。（4）高风险。10.1.3 房地产的投资方式（1）

4、直接购房投资。直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向户主或房地产开发商购买住房，并适当装修后，或出售或出租以期获取回报。这是一种普遍的投资方式，也是房地产投资者最常用的一种投资方式。如果投资者以贷款的方式购得住房，然后出租，用租金来偿还银行的利息，也就是“以租还贷”。（2）期房投资。期房又称预售房，指开发商在楼盘并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约定销售价格的20%，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。期房投资则是购买期房

5、的投资者在房屋还没有完工交付使用时便将购房合同更名转让，赚取差价。对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款比例就可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的投资风险。（3）以旧翻新。所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公司周围的楼房。另外，在装修前，一定要结合地段经营状况及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质和未来购买或租住的人群。（4）以租养租。所谓以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不断提

6、升租金标准的方式转租，从中赚取差价。以租养租这种操作手法又称做“二房东。有些投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产投资，资金严重不足时，这种投资方式比较合适。（5）以租代购。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所拟定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产开发商出售房屋的一种变相方式，但对消费者来说，也不失为一个投资理财的好办法。（6）到拍卖会上淘宝。目前，许多拍卖公司都拍卖各种类型的房产。这类

7、房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70%左右，且产权归属明析。10.1.4 我国房地产投资的交易成本1房屋买进的交易成本（1）购买商品房。在现房买进时，购买方需缴纳的税费有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通住宅需按房价的1.5%缴纳；高档住宅需按房价的3%缴纳。印花税数额不大，有两种：一种是契约印花税，按合同交易金额的0.05%缴纳；一种是产权印花税，为5元/户。如果需要按揭或者抵押贷款，还要交律师费、房屋保险费、评估费和公证费。律师费是0.25%0.3%，公证费是200元/份；保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确

8、定数额，大约占贷款额的1.5%。另外，在正式入住时还应当按购房款2%的比例向售房单位交纳维修基金，此基金为售房单位代为收取的。维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。综上，各种费用约占购房总额的5%。（2）购买二手房。二手房的买入除不需要交纳维修基金外，与商品房的税费基本相同，只不过在需要抵押时的程序和费用有所不同。如果买方需要使用银行按揭购买，卖方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此时便可以进行转按揭操作，卖方将房屋和所欠贷款一并转让给购买者，此时使用贷款的费用便是转按揭操作成本，大约为贷款金额的1%。如果卖方的房屋不是按揭房屋，那么往往需要委托房屋中介公司向银行申请贷款。因为有公司担保

9、，此时需支付一定的委托贷款费和担保费，一般也为1%。如果委托中介购买二手房，还需交付房屋中介公司费用，大约为房款的1%。（3）购买二手期房。如果投资者购买二手期房，则只需交纳购买金额1.5%的契税，0.05%的印花税及每平方米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3%。同样，交易时也可以采取转按揭方式。如果委托中介购买，费用也为1%左右。2房屋卖出的交易成本（1）现房卖出。需缴纳的税有印花税、营业税和个人所得税。印花税按合同交易金额的0.05%缴纳；营业税的规定为个人购买并居住超过一年的免交此税，但不满一年的应按销售价减去购入原价后的差额征收5%的营业税，并按营业税计征7%的城建税和3%的教育

10、费附加；个人所得税按销售价减去购入原价后的差额征收20%的所得税。如果出售的是个人购买的公产房，则由相应的办法核定成本价；如果在住房出售1年之内再购房，按照购房金额大小相应退还纳税保证金；如果购房金额超过原住房出售金额则全额退还；如果低于原住房出售金额则按比例退还。因此实际上必定发生的税收只有0.05%的印花税，投资者只要购买住房超过1年，并在卖出后的1年内重新投资新的房产，便可以规避其他税费。同样交易手续费为每建筑平方米2.5元。如果委托中介卖出，费用在1.5%左右。（2）期房卖出。如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额1.5%的契税，0.05%的印花税和每平方米3元的交易手续费。如果是高档房，

11、契税为3%。如果委托中介卖出，费用为1.5%左右。3非住宅买卖对于非住宅买卖，买方应缴纳交易金额0.05%印花税和3%的契税；卖方应缴纳交易总额0.05%的印花税、5%的营业税和个人所得税及土地增值税。个人所得税应纳税额的计算公式为：纳税额（售房价购入价交易的税费）20%。如果土地没有增值或者增值在20%以下的将免缴增值税。如果超过限额，将按土地增值税适用四级超率累进税率，税率分别为增值额的30%（增值未超过50%），40%（增值未超过100%），50%（增值未超过200%）和60%（增值超过200%）。 10.2 房地产投资分析10.2.1 选择房地产投资的城市（1）就业。在人口流动越来越快

12、的今天，某城市原来人口的增加和缩小对城市规模的影响基本上不起什么作用，而就业机会是影响城市规模的一个重要因素。如果一个城市的就业机会很多，人口就会流入，相应的配套设施和服务就能发展起来，从而促使其不断扩张。分析一个城市的就业机会，应分析该城市主导产业的增长情况。所谓主导产业通常用其创造的国民生产总值占整个城市的国民生产总值的比例来衡量，一般如果该产业的比例高于全国的平均水平，那么就可以看做其为主导产业。（2）城市的基础设施。城市的交通、电力、市政服务等基础设置对经济的发展来说是至关重要的。因此，良好的基础设施有利于吸引更多的企业来此投资建厂，从而创造更多的就业机会。我国沿海地区的发展就是一个明

13、显的例子。例如，在缺乏资源的日本，各种产业和大部分人口都集中在交通便利的港口城市或交通枢纽，房地产在这些地区兴旺发达。美国也是如此，大城市都集中在交通便利、矿藏丰富的五大湖地区。（3）气候。气候条件影响着人们居住、工作和生活的质量，也直接影响着城市的发展潜力。10.2.2 对房地产进行估价正确估计房地产的价值，对于房地产投资有着非常重要的意义。投资者都希望自己的投资能得到良好的收益，但是面对千变万化的市场价格，选择什么样的购置时机就显得格外重要了。如果投资者能事先对某项房地产的价值进行合理判断，那么他就可以争取在该项房地产的市场价格低于其价值时购买，从而保证未来取得增值收益。现金流贴现估价模型

14、为：式中 V现有的现金流；CFi各期的现金收入；r贴现率。一旦估计出现金流，确定贴现率，就可以进行房地产估价了。很多房地产投资的现金流形式为租赁收入或租金收入，因而能够运用现金流贴现模型进行估价。（1）现金流入。来自于房地产投资的现金一般表现为租金或租赁收入。在估计未来年限的租金时，必须考虑的因素有：过去的租金的变化趋势、房地产供需状况和宏观经济环境、闲置率（即在一定时期内未能出租的时间的百分比），以及需要过多长时间才能租出去，需要的时间越久，房地产预期产生的现金流也就越少。（2）现金流出。房地产投资的费用包括固定费用和变动费用两种。固定费用指与居住无关的费用项目，如财产税、保险、修理、维修等

15、；变动费用指与居住有直接关系的费用项目，如煤气、水、电、有线费、电话费等。（3）预期增长率。在估计现金流时，一个关键的因素是租金和费用的预期增长率，决定预期增长率的要素是预期通货膨胀率。在一个稳定的房地产市场中，现金流的预期增长率应该接近于预期通货膨胀率。而在一个低闲置率的市场中，租金的增长率就有可能高于预期通货膨胀率，至少持续到市场短缺的情况消失以后。反过来也是一样，在一个高闲置率的市场中，租金的预期增长率就有可能低于预期通货膨胀率。（4）期末价值。在所有的现金流模型中，一个关键的数据是被估价资产的期末价值。有两种方法用来估计资产的期末价值。假定资产的当前价值按照预期通货膨胀率增长以达到期末

16、价值。因此，如果预期通货膨胀率是3%，则一项当前价格为100万元的房产，在10年后的价值将是134.4万元。另外我们还可以假定最终年份（投资期的最后一年）的现金流将会按照一个稳定的比率增长下去。如果这一假定成立，那么房产的期末价值将是资产的期末价值预期式中 r折现率；第t年的现金流；g永远增长率（即预期在未来保持不变的增长率）。10.2.3 如何确定具体的投资目标投资目标的选择通常很适合中长期的投资者，因为城市房地产价格通常是一种均衡的状态。在这种均衡状态下，随着城市规模的扩大，城市的房地产的总容量也不断增加。这种增加一是通过向城市外围的扩张来实现，另一方面，随着城市中心地价的提高促进城市中心

17、的建筑向更高的空中进行扩张来实现。现实中，这种均衡状态基本上不可能存在，因此对短期投资者来说，选定某一区域后，要进行供求分析：在供给方面主要考虑房屋的损毁和新建成的数量；在需求方面应考虑该区域人口、收入增长的情况。通过对供求的分析来判断房产的价格，以此发现那些估价过低的房地产并进行投资10.2.4 房地产投资时机的把握1宏观经济波动与房地产2在萧条时买入，在火爆时卖出10.3 房地产投资策略10.3.1 期房投资策略预售房屋与期房销售的一个重要的不同之处是，无论银行按揭还是用自有资金购买，都必须向开发商付全款，并且房屋也必须在封顶后才能申请预售许可。而投资期房所付款项只是一种定金的性质，也不需

18、银行介入便有杠杆投资的效果。1期房投资的优点。（1）价格便宜。（2）设计新潮。（3）选择余地更大。（4）升值潜力高。2期房投资的缺点（1）资金成本较高。（2）出现不能按时交房或者质量、面积、配套设施不合格等情况。（3）房地产市场下跌的风险。如果房地产市场下跌，那么投资者就花了冤枉钱。（4）周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。3期房投资的策略（1）关注市场的走势。在购买期房时，一定要对所在地的房地产价格的大趋势进行理性的判断，以避免所购期房入住后出现贬值。（2）避开信誉差的开发商。（3）多走多问。根据我国房地产销售有关办法，凡是预售房屋必须从国家房屋管理部门取得商品销售许可证。因此，查验房

19、地产是否具有其资格非常重要。另外，还有其他的一些法律文件，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、土地使用权证等都要查验清楚，以保障投资者产权的顺利过渡。10.3.2 二手房投资策略1二手房投资风险（1）房屋的权属。目前房屋的产权、使用状况十分复杂。其中存在不少产权与使用权分离的住房、已抵押的住房、因历史问题解决不了权属的住房等，因此投资者为此有可能造成此后的纠纷。（2）中介公司不规范。目前，二手房交易的中介机构采取了收佣金、吃差价的做法，损害了买卖双方的利益。（3）按揭贷款较难。很多人在购买二手房时犹豫不决的原因，就是因为二手房按揭贷款的手续非常复杂，如果机构或者卖方没有诚

20、意配合的话，就会使买方陷入进退两难的境地。2投资策略（1）注意交易主体进行二手房交易的资格是否符合。例如，考察卖方是否有房产证，产权是否明晰；若是期房需要开发商做担保等。另外，可到房地产交易中心查询房屋是否抵押及其产权情况，向周边邻里询问相关的房屋情况。（2）在评估房产时注意房屋土地价值是否贬值。（3）注意房屋的质量。（4）通过中介进行交易。10.3.3 拍卖会上淘房策略想在拍卖会上淘房的投资者应注意下面几个方面：（1）及时获得信息。（3）根据房地产投资的估价方法对其进行合理的估价，确定自己的心理价格。如果在竞拍中发现价格已经超出了自己的承受价格，应果断放弃，因为高于心理价格5%以上的房产已不

21、具备投资价值了。（4）鉴于付款条件的苛刻，想做房地产拍卖的投资者，要有充足的资金实力。（5）另外根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，应有其他共有人的书面同意，否则不具备法律效力。因此投资者在遇到此类房产时需要注意，以免白白浪费时间和精力。10.4 房地产投资的风险管理10.4.1 房地产投资风险的特性房地产投资的风险是指投资的实际收益与期望收益的偏差。表现为以下几个方面。1普遍的投资风险（1）风险和收益的对称性。投资房地产既可能带来收益，也可能造成损失。收益和风险是并存的，收益和风险是成正比的，承担多大的风险，就可能获得多大的收益。（2）多变性。房地产投资风险的性质和程度受国家政策、法规及

22、经济发展水平等因素的影响而呈现动态变化的特征。投资环境中任何一个因素的变化都会引起房地产投资风险的变化。（3）可预测性。通过对各种统计资料、投资条件和市场状况的分析，投资者可以对房地产投资风险发生的概率及其可能造成的损失做出判断，从而预测或度量可能发生的风险。（4）可控制性。房地产投资风险的可控制性体现在投资者可以采取合理的投资方案来规避风险。通过对多种投资方案进行风险评估，选择出最佳方案，或利用组合投资来降低风险。2房地产特有的风险（1）流动性风险。房地产是无法移动的固定物，其买卖存在区域的特性。如果急需变卖房产，但不容易找到买家，这时无卖方可能就不得不降低售价来吸引买家。所以，投资房地产的

23、变现能力较差。（2）市场风险。房地产风险受经济周期性的变动、社会政治环境、供求关系的影响。如果政治稳定、经济繁荣，房地产的价格可能看涨，反之则会下跌。如果对房地产走势把握不好的话，将会受到损失。因此，不要在房地产价格泡沫过大的时候进行非理性投资。（3）利率风险。市场利率变动会影响房地产的成本，在房地产预期收益一定的情况下，市场利率越高，房地产投资价值越低。利率变化对获取租金收益的房地产投资者及利用银行贷款进行房地产投资者的影响尤其明显。（4）购买力风险。虽然房地产投资具有抵御通货膨胀的能力，但如果房屋价格和租金的上涨幅度低于通货膨胀率，则房地产的实际收益仍会减少。而且在通货膨胀时，如果大幅提高

24、房地产的售价，又会影响对房地产的购房能力和消费需求，形成供大于求的现状。（5）交易风险。房地产交易市场的信息不对称，使投资者购买房地产时可能产生交易风险，现实中所产生的许多买卖纠纷，都是由于信息不对称所造成的。（6）意外风险。房地产还可能遭受自然灾害和人们意外的过失行为所带来的风险，如地震、海啸、台风等自然灾害，意外的火灾和水灾等人为事故，都可能使房地产受到损毁，从而造成损失。10.4.2 房地产投资风险的决策1风险决策的影响因素（1）风险成本。由于风险的客观性，任何人想完全回避风险是不现实的。要降低风险必须付出相应的代价。由风险导致的费用即风险成本，包括风险本身所造成的损失，对风险的前期预防

25、费用及后续的风险防范费用。例如，给房地产投资进行财产保险。（2）风险收益。风险收益是因承担风险进行投资而获得的额外的回报。房地产投资的预期收益比无风险收益更高，这部分的收益是补偿风险成本的收益，又称为风险溢价。（3）信息。随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素就会减少，提高了投资者决策行为的正确程度，降低了决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不准确，那么就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加决策风险。即使获取信息也要付出成本，但与投资决策风险所造成的损失相比，还是值得投入的。10.4.2 房地产投资风险的决策2决策方法根据投资者对待风险的态度和所掌握信息的情况，可采

26、用不同的决策方法，主要有如下几种：（1）最大可能法。（2）期望值法。（3）概率不确定情况下的风险决策。10.4.3 房地产投资风险防范与策略1房地产风险防范的措施（1）做好充分的调查准备工作。首先应了解投资者的风险承受能力及投资目的，包括风险偏好的类型、个人财力、自身知识结构、投资动机等。其次要调查市场环境，以及投资房地产的基本情况。对房地产信息的掌握应尽量详尽。（2）优化分析。在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最优方案。10.4.3 房地产投资风险防范与策略2房地产投资的合理组合对于资金实力雄厚的个人投资者，可以考虑房地产的组合投资，即在对房地产市场分析的基础上，选择不同类型的房地产和不同的投资时机进行组合投资。例如，投资者可以考虑投资期限长短的结合，高中低档房地产的有机搭配、投资区域不同、组合不同用途的房地产等。房地产的组合投资并不是固定不变的，任何影响房地产市场价格的事件发生或即将发生时，投资者都应顺应形势，及时做出判断分析，调整房地产组合的结构。本章小结1房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的