三道堰市场调查2013810

1、三道堰市场(shchng)调查三道(sn do)堰镇市场调查2013.8共四十页目录(ml)目录(ml)一、三道堰镇概况二、三道堰镇商业市场分析三、三道堰镇住宅市场分析四、市场个案研展五、总结共四十页目录(ml)三道(sn do)堰地理位置三道堰镇位于成都市近郊，东与郫县团结镇毗邻，西与郫县唐元镇、新民场镇接壤，南与郫县红光镇相连，北与彭州市、新都区相邻。距成都市区19公里、15分钟车程，距郫县县城6公里，距绕城高速公路8公里。境内有国家级二级公路郫彭路纵贯南北，沙西线横跨全镇，以及连接沙西线和三道堰城区的水乡大道，中心位置突出，交通十分便捷，商贸活跃，对周边地区经济具有较强的带动的辐射作用。

2、共四十页目录(ml)三道(sn do)堰交通三道堰三道堰镇交通便利有沙西线和老灌公路连接成都市区并有成灌快铁和成彭快铁（即将开通）贯穿而过，三道堰镇到成都只需15分钟。共四十页目录(ml)目录(ml)二、三道堰商业市场分析1、三道堰主要商业区2、各商业区现况3、总结共四十页目录(ml)三道(sn do)堰主要商业区水乡路永宁路三道堰镇由于本地人口少，商业分散，不成规模，主要分为“两圈两街”。1、以堰桥广场为核心的“堰桥广场休闲商圈”。2、正在形成的“惠里美食街商圈”3、水乡街街区商业4、永宁路街区商业共四十页街道名称水乡街街区概况2车道，为三道堰镇主要交通要道，成都市区到三道堰镇的首选路线，成

3、都到三道堰公交车经过路线。该道路基本为一层临街商铺。多为拆迁安置房。底层商业租金情况8001300元（间）典型商家家电：长虹美菱专卖、海尔厨房电器副食小超市：红旗连锁、水乡副食超市服装：老北京步鞋家居建材：豪居装饰、新感觉布艺餐饮：惠源饭店娱乐：品郡楼、芙蓉花开KTV目录(ml)各商业区现状(xinzhung)分析共四十页街道名称水乡街街区业种数量家电7整体经营情况98%满铺，经营状况中等超市11服装2街长1300米家居建材48餐饮18娱乐7体量10000其它14合计107目录(ml)水乡街街区商业(shngy)业种占比点评：该街区主要以底商为主，少量1托2，其承租物业业种以家居建材为主，消费

4、档次主要以低端为主。这也反映了该地区房产交易活跃，以低端改善型养老需求为主。因为其多数时间在成都居住，只在该区域渡假，装修房层品质和装修品质都要求较低端。租金水平：使用面积在30平米左右的，临近堰桥广场位置可租到12001300元/间，其它的在8001000元/间。有少量空置商铺。水乡街虽然是成都至三道堰的交通要道，但商业氛围较差，人气不足。各商业区现状分析客户群体：主要为成都市区在此地购房者经营状况：随房产市场波动较大共四十页街道名称永宁路街区概况2车道，为郫县连接彭州的交通要道，过往车辆较多。沿街基本为一楼临街商铺。整体经营不太理想。底层商业租金情况9001500元（间）典型商家家电：海尔

5、电器专卖店、豪翔电脑副食小超市：华亿惠超市、鑫盛佳超市家居建材：豪居装饰、新感觉布艺餐饮：豆瓣抄手、水乡食府银行：成都农商银行通讯：中国移动、四川广电网络目录(ml)各商业区现状(xinzhung)分析共四十页街道名称永宁街业种数量家电18整体经营情况99%满铺，经营状况中等超市14服装1街长850米家居建材44餐饮30娱乐6体量7200通讯5银行1其它14合计133目录(ml)永宁街街区商业业种占比点评：该街区主要以底商为主，其承租物业业种(y zhn)以家居建材和餐饮为主，消费档次主要为中低端。虽然永宁街比水乡街人流量大，但业种(y zhn)都很单一。租金水平：临街商铺多为较老旧的安置房，

6、物业档次低，使用面积在20平米左右的，临近堰桥广场位置可租到12001500元/间，其它的在8001000元/间。有少量空置商铺。业态、业种单一，以满足日常基本生活为主。各商业区现状分析共四十页街道名称堰桥广场商圈概况以堰桥广场为核心向周边扩散，以茶坊和农家乐为主。客户群体客户群体为成都市及周边观光客户，多为老年客户、消费力差典型商家餐饮娱乐：水尚休闲会所、一品鲜鱼庄等人均消费元经营状况周六、周日：客户较多，集中在喝边喝茶，但饮食分散、有些客户自带干粮。周一至周五：客户较少，河岸茶坊基本座不满目录(ml)各商业区现状(xinzhung)分析点评：堰桥广场作为三道堰景区的核心，在客户吸引力上有绝

7、对的优势，加上交通便利（356路公交、363路公交）是三道堰旅客最集中的最方。客户群以成都市区及周边旅游客户，成都客户以老年人居多，所以整体消费能力不强。而且这些客户除已在三道堰购房者以外基本不会在三道堰过夜，一般下午6点左右就离开，对旅游经济的发展制约很大。共四十页项目名称惠里商业美食街品牌运营商四川堰韵商务服务有限公司面积区间40-2000租金30100元/开业时间待定车位待定楼层1-4层物业地址柏条河路二段目录(ml)各商业区现状(xinzhung)分析该项目目前整合了柏条路原有商家，向柏条河下游沿伸，新馆已经封顶。产品没有产权，只有40年使用权，开发商有三方：品牌运营商，当地政府、当地

8、村委会。目前招商政策和销售政策都还没确定。 调查该项目时，正值中午用餐高峰时段，但该项目基本没有客户。共四十页目录(ml)各商业区现状(xinzhung)分析惠里商业美食街分析产品分析：1、产品权属不清晰。由品牌运营商，当地政府、村委会共同开发，销售人员不能提供品牌运营商、政府和村委会合作相关文件。土地性质为租赁。2、政策性风险大。没有所有权，没有产权证。购买者只有40年使用权。考虑到时间跨度大， 并且由于是村委会等参与开发，有很大的政策不确定性。 3、项目位置偏僻、交通极不便利。没有主要道路连接。目前没有停车场。4、商业体量过大。从目前得到的资料分析，如果整个项目开发完毕，其商业面积至 少2

9、万平米以上，基本是目前整个三道堰镇所有商业面积总和的50%。5、客户群体不支持。商业美食街在成都及周边众多，成都客户选择性大，光是美食街不足以吸引成都高端消费群体前来消费。而郫县城区总体消费能力有限，能否 支撑如此大的商业项目还有待观察。共四十页目录(ml)各商业区现状(xinzhung)分析点评：惠里商业美食街整体体量过大，产品权属不清晰，地理位置偏僻，周边配套不完善等，缺点比较突出。能否得到市场的认同，还有待市场检验。没有规划停车位基本没有客户共四十页目录(ml)商业(shngy)总结1、目前三道堰镇经济向旅游经济发展趋势明显。2、目标客户以成都市区和郫县周边客户为主，但整体消费能力不高。

10、3、从目前整体经营状况来看消费水平较低，主要街道仍有少量商铺未出租。4、整体租金水平较低，800-1500元/间，经营状况中等。6、芙蓉山水项目临水乡街位置，前期有少量商铺，一楼小面积标价在25000元/平米，楼10000元/平米。5、目前在建商业项目体量过大，未来市场竞争激烈。共四十页目录(ml)目录(ml)1、产权性质分析2、推广渠道分析3、产品价格分析4、市场销量分析5、区域客户分析三、三道堰住宅市场分析共四十页目录(ml)产权(chn qun)性质分析三道堰房产市场从产权改性质主要分两类：一、大产权二、小产权什么是小产权？小产权和大产权有什么不同？所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建

11、设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%60%； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土

12、地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权证。共四十页目录(ml)产权性质(xngzh)分析小产权政策路线图2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2008年1月国务院下发通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，

13、坚决叫停各类小产权房。2010年2月国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。2010年5月14部委开始酝酿小产权房整治方案。对发现的问题，采取“一案一处理”，全国性处理将待小产权房治理方案出台后。2011年11月国土部再明确：“小产权房”等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。年月国土资源部今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准。2013年月国土部已和地方达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。共四十页目录(ml)产权性质(xngzh)分析数据显示，将近70%

14、的网友认为“不应该停建和停售，它可以解决一部分人低收入人群进城住房问题”。对已售小产权房问题上，67.7%网友认为“可转大产权，只须补交地价款转正”，不到5%的网友表示将违法建的小产权房一拆了之。在小产权房出现的原因的调查中，约36%网友认为是由低收入人群住房需求所决定，约23.9%的网友认为是国家城市化进程的必然产物。另外网友在对待小产权房问题上，61.3%网友认为由于价格低，会考虑购买小产权房。数据来源：凤凰网共四十页目录(ml)产权性质(xngzh)分析以上可以看出，小产权由于价格低，在市场有一定的认同度，特别是在2009年至2010年商品房调控期，由于不受政策调控，曾一度热销。但近两年

15、由于政策严厉控制和消费者对房产市场的认识不断加强，小产权已经没有了昔日的辉煌，三道堰小产权项目的开发数量和销量都大幅下降。并且销售方式也从大张旗鼓到半隐蔽的销售。市场前景暗淡。共四十页目录(ml)推广(tugung)渠道分析产权性质推广渠道整体效果比较大产权户外大牌渠道多元化，前两年在低价小产权的四面夹攻下，销售业绩不是很理想，但是随着市场政策环境的变化，这一现状有望得到改变。路口导示站台广告灯杆道旗行销派单老带新小产权行销派单因为小产权不能上正规渠道的广告，所以只能派单。虽然渠道手段单一，但因为产品价格底，效果还是很明显。老带新小产权由于推广渠道单一，老带新的奖励力度非常大。最大可以到奖励元

16、现金，对销售业绩有很大的带动作用。共四十页目录(ml)产品价格分析(fnx)大产权小产权3500元/平米4500元/平米整体价格水平：大产权在4250元/平米左右小产权在3000元/平米左右大产权和小产权整体价格落差在每平米1200元，加上小产权以后办证还要每平米另加300-500元不等的土地出让金，实际价格只相差800元。共四十页目录(ml)产品销量(xio lin)分析以芙蓉山水为例，该项目2012年6月开盘，推货量408套，销售205套，月均销售不足15套。（因为小产权项目销量数据无法准确统计，故不作细致分析）而在这一时期内的小产权，旺销时月销量可达40-50套，而且同一时间段，在售小产

17、权项目平均为6-8 个，因为其售价便宜，从销售的绝对量看，小产权远远大于大产权。共四十页目录(ml)客户(k h)分析 来源解析：客户主要来源于大成都 客户组成：本地客户细分为两种类型，一是成都市区养老客户，约占60%，二是甘阿梁等气候恶劣区域退休老人，约占40%。客户职业：离退休中老年人。客户置业目的及考虑因素：度假养老及刚性需求，大小环境及价格 产品需求：经济实用型 一房、二房客户来源途径：1 行销 2 老带新 3 户外大牌 4道旗三道堰镇区域客户解析：共四十页目录(ml)个案( n)研展1、商品房个案2、小产权经典个案共四十页项目名称柏林阳光华庭开发商成都万泉置业占地面积54773.44

18、建筑面积96100.58商业2479.04住宅86967.97总户数总：1010户容 积 率1.8绿 化 率 40%物业费待定面积区间5094实售均价4500元/入住时间014年月车位100楼层6+1多层带电梯栋数15栋物业地址郫县三道堰政公园斜对面目录(ml)个案( n)研展商品房共四十页目录(ml)个案( n)研展商品房柏林阳光华庭产品分析阳光华庭有三种户型，主力户型74平米套二，符合该区域客户需求。总的来看，该项目户型没有明显缺陷，但赠送面积较小，优势不明显。另一方面，其+电梯设计，虽然提高了品质，但也提高了成本，推高了产品单价和总价，在本片区价格敏感度很高的市场，直接降低了产品的竞争力

19、。项目临近市政公园也是其一大卖点，但目前市政公园尚有大部分没建成，直接影响客户购买热情。共四十页目录(ml)个案( n)研展商品房柏林阳光华庭推广分析推广语：安家公园旁，感司原味生活低密度多层电梯洋房20万起买多层电梯花园洋房整个推广说辞略显平淡，达不到让人印象深刻的效果推广渠道：道旗车站灯箱路口导示从推广渠道上看，该项目在该片区是做得最好的，在三道堰主要街道都有道旗广告，主要路口也有售楼部导示，同时项目施工现场没有利用围墙广告，施工现场管理也很混乱，品质感差。共四十页目录(ml)个案( n)研展商品房柏林阳光华庭综合分析该项目产品主力户型以套二，套一为主，符合该区域客户需求，项目 所处位置毗

20、邻规划的市政公园。但是产品定位较高，该区域客户价 格敏感度较高，与客户心理价格存在较大差距。推渠道上该项目在该区域是做得最好的，道旗、站牌、导示等都做得 比较到位，但是推广说辞较平淡，不能突出项目优点，不能刺激客 户的购买欲望。周未无暧场活动。项目售楼部为欧式风格，基本与产品风一致。走访时该售楼部只有两 部销售人员，销售时没有系统流程，项目基本信息也未熟练掌握。整 体销售氛围差。柏林河畔（同一开发商，同一片区）已经交房，在市场有一定口碑， 有部分老带新客户。共四十页项目名称芙蓉山水浣溪开发商四川省芙蓉置业有限公司占地面积27520建筑面积45000商业-住宅-总户数容 积 率1.8绿 化 率

21、40%物业费1.2元面积区间71178实售均价4300元/入住时间013年3月车位楼层6+1多层带电梯栋数物业地址成都郫县三道堰柏条河畔目录(ml)个案( n)研展商品房共四十页目录(ml)个案( n)研展商品房芙蓉山水浣溪产品分析整个项目采用组团式布局，规划为6+1的多层电梯洋房，户型面积区间控制在71178平米之间，以80平米左右的套二户型为主，适当配置了部分120余平米的套三户型，顶层为90-178平米的6+1跃层户型。项目最大的卖点就是临河，项目位置处于在三道堰的中心位置。共四十页目录(ml)个案( n)研展商品房芙蓉山水浣溪推广分析推广渠道：户外大牌两块 、沙西线，临近三道堰路口处

22、、堰桥广场附近 公交车身广告推广语：70-180河景洋房,准现房发售 70-90水岸“6+1”电梯洋房现房发售从推广的渠道上目的看，只有两块大牌，而在三道堰镇中心位置，没有道旗和项目导示。渠道单一，曝光率不足。从推广的内容上看，并没有突出产品的特色，突出差异化。没有在其项目优势“临河”上多下功夫。不能客户留下深刻的印象。而更多的陷入与小产权的价格战中。共四十页目录(ml)个案( n)研展商品房芙蓉山水浣溪综合分析该项目产品主力户型以80平米套二为主，产品最大的卖点在于毗临柏条河，而且该地块位于三道堰镇中心位置。产品在定位中高端，但是在推广中，没有让客户感受到项目的价值，产品差异化没有得到充分的

23、体现，从而陷入与周边小产权项目的价格战中，最终平均月销量只有15套。在推渠道上该项目只有两块大牌和公交车身广告，项目曝光率低。而是推广说辞更为平淡，完全不能突出项目定位中高端的优势。 项目周未也无暧场活动，不能带动销售氛围。项目售楼部位置设置不合理，过路车辆无法直接到达售楼部，制约了来访量。共四十页项目名称水乡中南海开发商 成都枫茂置业开发有限公司占地面积100050建筑面积180000商业住宅总户数容 积 率1.69绿 化 率 35.5%物业费0.8元面积区间52152均价3800元/入住时间012年6月车位楼层6+1多层栋数物业地址郫县三道堰镇（三道堰加油站旁目录(ml)个案( n)研展小产权经典共四十页目录(ml)个案研展小产权(chn qun)经典项目面积区间：52152平米 分析：目前余91套房源，其中118152平米的占90%,区域主要需求还是集中在80平以下户型。项目阳台：1.51.8米 分析：大阳台，加大赠送面积提高产品附加值；共四十页目录(ml)个案研展小产权(chn qun)经典广场喷泉流水池塘共四十页项目自身定位较高，产品规划以及房型面积控制都比较合理；项目名称“中乡中南海”。水景别苑是最大的卖点，涓涓细流从小区中穿插迂回满足人们对水的亲切体验；处处有水、开门见水极大提升产品竞争力，并且与项目名称相呼应。生活内