知名企业标准化研究-户型-44p

1、标准化研究STUDY ON STANDARDIZATION苏南万科VANKE SUNAN研究背景 Background 市场变化及趋势 各项目户型现状库存、去化周期商品住宅供求 分产品线库存表现307首置高端263再改24首改12去化周期库存面积14_51613_5813_9去化周期可售面积+24%-31%供应放量成交萎缩16库存去化周期逐步攀高24352014年5月(截止5月25日)商品住宅成交面积40万方，同比下降31%；成交均价12816元/平米，同比持平市场供应放量同比上升24%，导致存销比大幅攀高再改、高端库存去化周期高企苏州市场环境趋于严峻：供应放量，成交放缓，库存走高背景4092

2、+24%-*14_57413_5销售面积供应面积平均单价注：截止日期5月25日可售面积、去化周期商品住宅供求 分产品线库存表现高端290再改35104首改281首置10去化周期库存面积14_413_913_417去化周期可售面积-49%-25%供需疲软22去化周期拉长35672014年4月商品住宅成交面积同比大幅下降25%；再改、高端产品库存去化周期大幅攀高，后市面临极大压力14年4月均价8164元/m2，环比下跌5%，同比持平再改以上产品线去化周期高企无锡：市场供需疲软，库存高企，持续低迷-*-*14_4323313_443平均单价销售面积供应面积背景严峻市场环境下，竞争对手的产品创新也层出

3、不穷红星国际广场：102平米3房3厅2卫户型一层二层华润城立方：3房2厅2卫B户型红星国际广场万科城竞品：超大赠送，高性价比与附加值产品 102平米空中叠墅（改造后为3房3厅2卫）户型，预计赠送面积达37平米华润城立方VC小镇竞品：自主改造，高附赠空间 推出全复式95-122平米户型，客厅采用中空挑高设计，客厅层高5.8米 通过改造95可变三房，122变四房，高附赠空间，灵活变通背景产品竞争日趋激烈和同质化，对产品打造提出更高的要求万科城 89 3房2厅1卫滨江城 89 2+1房2厅1卫“假通透”设计已为市场上高层中间户普遍采用万科城：竞品中间户基本为2+1房紧凑设计，均能做到3面宽朝南雍华府

4、 97 2+1房2厅1卫背景公司优秀产品的打造思路，应当予以借鉴和适度继承VC小镇：小高层93平米3+1房，同样作为刚需类产品，价格实现度高于同期小高层的86平米3房VC小镇：93平米 3+1房2厅1卫背景研究背景 Background 市场变化及趋势 各项目户型现状各项目户型现状金域缇香 87 2房 面积段偏大，不再具备竞争优势各项目户型现状金域缇香 100 3房 面积段偏大，不再具备竞争优势各项目户型现状金色里程 90 3房 缺少公共收纳 餐客厅空间不完整 三房一卫，使用冲突各项目户型现状VC小镇 93 3+1房 +1房 只有一间南向卧室各项目户型现状MIX TOWN 120 4房 餐客通

5、厅 +1房 两卧室朝南 主卧套房 通过大赠送控制面积 无普适性，需进一步控制面积研究思路 Philosophy 研究思路面积更小：核心筒最经济、厅房尺度更紧凑功能更多：+1房、收纳、分离式卫生间、套房成本更低：体型规整、结构合理、配置集约工业化： 大趋势厅房尺度 Room Scales用有限的成本做更出更多的卖点刚需产品对空间尺度上的舒适度不敏感核心原则就是控制套型面积95100三居85三居户型面积减少510m2如何满足使用功能？空间尺度研究对首置产品套内使用面积及房间面宽进行优化分析：精确研究化满足基本功能的最小尺寸以下均为净尺寸空间尺度策略严格控制每个户型厅房尺寸的“离散度”，保证功能性的

6、同时确保溢价竞品项目主卧尺寸与标准值的偏差尺寸小，影响使用功能；尺寸大，增加套型面积，降低溢价卫生间 Toilets6:0023:0022:0021:0020:0019:0018:0017:0016:0015:0014:0013:0012:0011:0010:009:008:007:00卫生间研究：“小太阳”家庭空间使用现状早高峰 抢卫生间：一人如厕，其他人都无法使用卫生间晚高峰 抢卫生间：一人洗澡，其他人都无法使用卫生间小区内跳舞散步早锻炼买早点带小孩外出散步、买菜带小孩、准备午饭、吃午饭休息、带小孩给小孩洗澡、睡觉看电视带小孩吃晚饭老人午睡回家玩玩具、午饭洗澡、睡觉外出晒太阳、玩耍起床、吃

7、早饭游戏活动吃晚饭玩耍小孩起床洗漱化妆更衣工作下班回家吃晚饭看电视、看书洗澡、睡觉在家早饭出门上班饭后带小孩在小区内散步、玩耍哄小孩睡觉夫妇主卧室次卧室客厅餐厅厨房卫生间小区公共空间卫生间研究马桶与其它洁具同室设置：马桶冲水时扬起的飞沫，夹杂大量细菌，污染卫生间内的牙缸、牙刷、毛巾日本户型座便间的分室设置，在很大程度上是出于对卫生的心理需求卫生间研究90m2三居尝试在基本不增加面积的前提下，设置两分离卫生间105m2三+1居户型尝试在主卧设置两件套卫生间卫生间研究传统卫生间的格局无法满足“小太阳”家庭给孩子洗澡的需求0-4岁，两个大人用浴盆给孩子洗澡2-6岁，大人蹲着用淋浴给孩子洗澡卫生间研究

8、盥洗室的空间尺度充分考虑了“小太阳”家庭的使用需求核心筒 Cores核心筒传统剪刀梯核心筒Vs.分离核核心筒核心筒交通核(不含走廊)面积：52.3m2交通核(不含走廊)面积：47.3m2按照消防要求，楼梯间必须设置前室或阳台，设置阳台在面积上有一定优势核心筒剪刀梯核心筒面积稍小且电梯效率高核心筒 中户交通紧凑，利于压缩套型面积 电视墙上门较多，效果欠佳，且电视墙过短 北侧外型较为零碎核心筒决定中户入户位置对户型格局有影响核心筒 电梯集中布置，使用效率高 中户过道交通面积稍大 中户过道面积与入户开间位置有关核心筒决定中户入户位置对户型格局有影响户型 Units配置70m2 - 中户85m2 -

9、中户90m2 - 端户105m2 - 端户120m2 - 端户面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离105m23+1房1.5卫120m23+1房2卫户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积46.87m255.62m24.27m271.55m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离105m23+1房1.5卫120m23+1房2卫户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积46.87m267.06m24.27m2约 83.80m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+

10、1房1卫端户90m23房1卫，分离105m23+1房1.5卫120m23+1房2卫户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积59.00m270.62m24.36m2约 90.00m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离105m23+1房1.5卫120m23+1房2卫户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积71.56m284.70m23.84m2105.59m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离105m23+1房1.5卫120m23+1房2卫户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积85.20m299.92m27.42m2122.76m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离105m23+1房1.5卫120m23+1房2卫楼型 Layouts楼型套内建筑面积本层分摊后建筑面积标准层得房率标准层建筑面积南户55.62m271.55m277.74%324.77m2端户70.62m290.84m2楼型套内建筑面积本层分摊后建筑面积标准层得房率标准层建筑面积南户67.06m285.26m278.66%350.08m2端户70.62m