成都市房地产市场与教育概况

1、肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈 成都市房地产市场与教育概况一、成都市房地产现状 近年来，在城市化进程提速的带动下，国内房地产快速发展，房地产投资、消费对国民经济的拉动作用日益明显。住房面积的显著增长，也在一定程度上解决了人们的住房需求。就成都来房地产市场来说，也经历了从无到有，从小到大，从计划福利分房发展到了成熟的市场化阶段,几乎所有的知名开发商都已来到成都.2004年20052007200820092010住宅项目城区均价343237255394491768459862商业项目均价950011750132191248914171157692004年住宅项目城区均价：3432元，商业项目均价9500元。2

2、005年住宅项目城区均价：3725元，商业项目均价11750元。2007年，成都市房地产市场供销两旺，价格持续快速上涨，空置率持续下降。2008年，受“512”地震和金融危机的影响增长率有所回落。2009年，成都市场在销售面积和销售金额上都大大增长，但完成投资却完全不及全国及西部水平。从成都市分区房价看：南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声，三环内4000-5000元/m2 ，三环外3800左右。西南有“西贵”的说法，城西的土地和居住价值得以回归，价格分布在4500元/m2左右，光华片区靠三环在3500左右，五大花园片

3、区30003500，部分核心地段的项目均价已达到5000。 成都东面的房地产开发目前正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程，一二环超4000，二三环超3500，高档楼盘已接近4500关口。城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场，城北均价3330元，二三环的城北楼盘，均价达到3800，交大片区上涨相对惊人，部分高端项目达到45005000元左右。 观察与分析08-09阶段成都商业用房供给量、成交量以及成交价格来看，不难看出其住房价格的攀升。而造成房地产价格攀升到高位的原因有很多，正如我们之前所说，影响房价的因素有交通，绿化面积，商场数量，医疗水平等等。再者由于学区房的横空出世，在房地产与教育之

4、间建立了不容小觑的关系，学区房由于直接与教育挂钩，给本以存在泡沫的房价更滋生出攀高的空间。而房地产的这一资本属性很大程度上可能对宏观经济的周期波动产生负面影响。近年来，随着“就近入学”政策的实施，“学区房”概念的出现，教育水平也成为新的关注点。甚至有些消费者单纯为了给孩子提供良好的教育水平而选择购买重点学校服务区内的住房。在价值规律的作用下，这样的需求便使某些重点学校附近的房价远远高于同等质量的其他区域住房。二、成都市基础教育现状在改革开放之初，中国的基础教育制度沿袭了传统的精英主义模式：在小学、初中、高中等各个阶段设置不同级别的“重点学校”，集中行政区域内的优质教育资源，按照考试成绩择优招生

5、录取。但是，随着社会发展的新形势以及人们教育观念的变化，我国的相关教育政策也发生着变化。特别是21世纪以来，随着中国素质教育的不断推进，成都市的基础教育状况也发生了巨大的变化。“素质教育”的理念日益深入人心，社会对教育质量的要求也不断提高。对于基础教育，作为孩子思想日益成熟的起步阶段也愈来愈受到重视，成都市在这方面也做了许多工作。例如成都市大力推进素质教育，减轻中小学生的学业负担；积极为贫困学生提供必要的生活补助；为教育提供专项保证资金；建设统筹城乡教育综合改革试验区等等。但是，在这些改革的过程中反而有一些负面的因素被扩大化。首先，为了推进“素质教育”，实现教育公平，成都市追随国内其他一些大城

6、市的步伐，实行了在小学与初中阶段实行了“按片划分、就近入学”的招生制度改革并逐渐得到强化，此政策催生了各种形式的择校和选拔机制，例如：“特长班”、“艺术班”、“实验班”等等。2005 年8 月，教育部、监察部等部门发布紧急通知，要求义务教育阶段全面实行“一费制”，禁止任何地方、任何学校收取择校费。之后成都市出台了限制中小学跨区招生的政策。但是，尽管就近入学的制度不断强化，普通家庭的择校行为受到抑制，“关系生”、“条子生”等行政权力对教育资源分配的干预却仍然存在。部分学校的教师坦言，由于“条子生”家里条件好，父母素质高，平均质量优于按片划分的学生，学校其实乐于接收他们就读（徐轶青，2007）。其

7、次，“重点学校”结构划分日益明显，成都市一般把中小学分为全国重点、省级重点、市重点以及区县重点等四个等级. 总揽成都市的整体学校层级分布，在推行素质教育诸多年之后我们感受到的依然是强烈传统的精英主义模式。我们通过数据整理得出仅在成都市区（包括青羊区、武侯区、成华区、金牛区、锦江区）就有11所全国重点小学，21所市重点小学，14所全国重点中学，11所省重点中学。很明显在众多的中小学中，这种冠以各种重点的学校将对广大家长产生很大的导向作用，同时在政府的教育发展规划中，这些学校也将享受到更多的政策支持，从而导致层次高的学校发展条件越来越有利，而层次低的学校条件越来越恶劣，进而教育资源的不均现状将进一

8、步加剧。再次，教育的层次化同样加剧了教育资源的浪费，优质教育资源不断向高层次学校集中，低层次学校（特别是办学条件不好的学校）的优秀老师不断流失导致在这些学校几乎无法正常招生，以至于使这小学校处于空转状态，资源严重浪费。本文就将依据成都市房地产、以及教育、交通等公共品方面的数据，主要通过建立计量模型，对各个因素对房地产价格的影响程度进行估计从而确定教育对房价的影响。为了更具有实证性，我们特别选取了成都市第七中学新校区建设这一自然实验加以验证。三、新校区建设 成都七中创建于1905年，具有一百多年的辉煌历史。1986年，首批被四川省教育厅确定为省级重点中学；1986年，被确定为教育部在四川的定点联系学校；2000年，首批被四川省教育厅评定为国家级示范性普通高中，并被教育部确定为国家级示范性高中建设项目样板学校。为了适应成都市的教育需要，成都七中高新校