物业服务项目需求和技术方案要求

1、山东省作家协会物业服务项目需求和技术方案要求一、项目概况山东省作家协会办公楼位于济南市市中区舜玉路40号，占地面积约为6000平方米，建筑面积约为9800平方米，主办公楼1栋，地上五层、地下一层，地上停车场车位为20个，电梯2部，变压器3台。（一）物业服务内容包括：办公区安全、车辆管理及公共秩序维护。办公区公共区域卫生保洁、垃圾日产日清、垃圾外运，上、下水（雨、污）管道和井的清理、维护、维修，化粪池疏通清理。3.办公区绿化与楼内绿植的管理和养护。办公区配电室、电路照明、消防等设施设备日常运行管理、检查、养护及维修，水电暖、办公设备等相关内容的零星维修。监控系统、消防监控、红外报警系统、电气火灾

2、监控系统、烟感报警系统等设施设备的管理。.办公区相关消防与防汛工作的落实。.会议室卫生清洁与会议保障的专项报务。（二）定额维修费10万元，去甲醛绿化费用3万元，服务期间由采购方按照实际费用定期考核，监督使用。二、物业服务标准及要求（一）保洁服务1、内容：（1）公共卫生的保洁（包括办公楼和大院地面，墙面，走廊顶部，楼道楼梯、扶手，玻璃，门窗，以及楼外地面、绿化带等全部区域及指定办公场所等）。（2）电梯轿箱内（含电梯地毯清洗）的清理、保洁；轿箱及电梯门的保洁、养护。（3）公共卫生间的清理、保洁。（4）楼内走廊、楼梯环境卫生的清理和保洁，院落的清理、保洁，部分指定办公室的卫生清理保洁。2、标准及要求

3、：（1）办公楼内：公共部位地面、墙面、台面、镜面、门窗玻璃及附属设施无污渍、无蛛丝、无尘土、无印迹，洁具保持光洁明亮；卫生间、洗手间无异味、无污物、无痰渍、无水垢，器具光洁明亮，部分办公室的卫生清理与保洁符合釆购方的要求。（2）院落：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。院内设施包括灯饰、指示牌、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良贴物。下雪要及时清扫，必要时作防滑处理：落叶要及时清扫，组织好外运，不得在院区内燃烧落叶等可燃物。（3）垃圾收集清运：保证工作区良好的工作环境，垃圾及时清理，运至指定地点。院区的垃圾每天至少向外清运一次。做到日产日清，不得在垃圾桶内过夜。垃圾箱、桶要

4、定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。（4）雨水污井、落水管、化粪池：保持雨污水井落水管通畅、井盖无污迹：化粪池定时清理、保证正常使用，无污水外溢现象。（5）每天清理5遍，无灰尘、烟头、杂物，保持地面清洁。服务区域走廊、楼梯、扶手每天清理2次；窗户、大厅玻璃每周清理2次；办公楼地面每天防静电处理，一层大厅地面每年结晶处理1次。（6）不锈钢部件（含电梯门及轿箱）每周用不锈钢保养液保养2次以上。（7）保洁、传达室工具、设备必须齐全，服务到位，不得影响工作的正常进行。（8）管理人员每天对保洁情况巡查3次以上，并对巡查情况进行登记。（9）保证物业服务区

5、内的道路畅通，路面整洁，无阻碍。（二）公共秩序维护服务1、内容：对办公楼、庭院进行公共秩序维护服务，包括门卫秩序维护、巡逻、夜间值班、消防中控及安防值班。2、标准及要求：（1）秩序维护：大门岗位需要24小时值勤，加强日常巡视和监控，夜间要不间断巡逻并做好巡逻记录，积极与公安部门配合，作好安全防范工作，做好来访人员的秩序维护工作。（2）来访登记：值勤员要对外来办事人员、车辆进行登记、记录和引导，严格管理非办公时间外来人员的进入，值勤员要讲究文明礼貌、热情周到，同时做好报纸的分发工作。（3）监控室：监控员要24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，做好监控资料的管理、提供。红外报警设施每

6、天专人开启、经常检查。加强监控、红外、电气火灾监控、烟感报警等设施的管理，保证仪器和设备的安全，做到及时报修，确保其处于良好工作状态。（4）消防设备：每天进行消防安全巡查，及时消除事故隐患：定期对消防栓、消防管道、消防带、灭火器等消防设备进行检查，并做好检查记录。保证消防设备始终处于完好状态，有设备运行记录，确保消防通道功能完好。设备图纸、要案资料齐全，设备台账记录清晰，管理完善，可随时查阅。专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，经过专业培训。（5）停车场：按照划定车位停放，要求整齐有序，车头向外，并督促车辆锁闭，严防偷盗和事故发生，外来车辆要做好检查登记。（6）及时发现服务区域内水、电、火

7、、车辆、高空坠物等危险状况，并采取有效措施制止损害发生或减少人财物损失。（7）管理人员每天对秩序维护值班情况昼夜各巡查很多于3次,并对巡查情况登记。（8）应急处理：随时处理紧急情况和制止突发事件，维护正常办公秩序。（三）设施设备运行维护管理服务1、内容（1）消防系统：楼内每层设有消防栓、灭火器，负责定期维保消防栓、灭火器，做到日查、周检。消防中控室24小时值班。（2）弱电系统：安防监控系统等弱电系统的运行、维护和日常管理。（3）院内建筑包括主体结构、楼面、墙面、天花板、顶棚等日常巡视、保养及维护。（4）门、窗、锁具、隔板及办公家具等各种装修、装饰的保养和维修。（5）本项目区域内电力、供水等设施

8、的维护、运行和管理。（6）供电系统：负责供电系统、供电线路的运行、养护和管理。（7）电梯系统：负责电梯系统运行、日常管理和年检。（8）照明系统的养护、维护、维修和管理。（9）给排水系统养护、维修和管理：对供水管道、设备、排污系统等进行维护保养。室内外供排水管道、落水管、污水管、化粪池、检查井等的维护、管理。（10）空调及新风系统：负责空调及新风系统的运行、养护、维修和管理。2、标准及要求（1）零星维修随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种设施的正常使用；给排水管道的跑、冒、滴、漏零星维修，水阀、大小便器具的检修以及日常维护保养；房屋及辅助设施的小型损坏应及时报修；各种机械设备

9、和电器设备的简单修复，如：热水器、饮水机、供电开关、门窗等。上述维修及时率达到100%,20分钟内到位，维修完成不超过12小时。（2）水、电、暖运行记录：做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停水、停电应提前通知釆购人并做好解释工作，确保设备正常运行。检修记录：依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期安排专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。日常保养：定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐剂等。事故处理：发生设备事故造成停电、停水的，要提交事故报告，向釆购人说明事故原因、事故处理情况。电气火灾监控系统报警

10、后应立刻查处并排除隐患。应急情况处理：接到釆购人报告紧急情况时，维修人员应在最短的时间内到位处理，突发性故障影响职工工作的，应向釆购人详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大中修协助釆购人安排相关专业人员24小时值班督促维修，对在时限内不能完成的，要向采购人说明原因。（3）配电室：要定期进行安全巡查，并做好登记，对检查中发现的问题应及时维修或上报。（4）电梯系统，空调系统及新风系统维护：按相关规定巡视运行状况，处理随时发生的问题，使各系统始终处于最佳运行状态，保证设备运行率100%。保养：监督维保单位定期维护保养。检修：按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各种隐患。应急情况处理：设备

11、因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应情况，事故原因的查明，事故处理的结果和当事人受处罚及受教育情况。各项记录：做好值班人员、设备运行和检修记录以及保养记录等。（5）音响投影设备、显示屏设备因机械故障或其它原因造成停运、损坏时，要及时通知相关责任部门和维保单位及时抢修。（6）监控系统、红外报警系统、电气火灾监控系统、烟感报警系统等设施设备：应加强对以上设施设备的应用与管理，做到会用会管，做好日常的维护保养，对于发现的问题应及时维修或报修，确保设备完好率达到100%。（7）防汛安全：做好院区的夏季防汛工作，确保楼顶阳台的排水管道通畅。特别说明：（1）以上服务范围是釆购人重要区域，成

12、交供应商必须按照规定要求配备工作人员，严把安全关，安全工作放在第一位。各岗位如发现不安全因素及事故苗头，应按规程操作，快速维修、排除，并及时向甲方管理部门报告。如出现不报或瞒报，造成损失的，由成交供应商承担相对应责任。如出现安全事故，要追究责任人及成交供应商责任，并根据情节轻重处以警告或罚金，不排除追究刑事责任。（2）消防值班人员必须持资格证上岗，必须按操作规范操作设备,如因操作失误造成人员伤亡事故或设备损坏，成交供应商承担全部责任并赔偿对釆购人造成的一切损失。维修人员必须持证上岗，熟练操作规程及技术，了解所设备的性能要求及工作情况。（3）服务人员要严格遵守各项规章制度，坚守岗位，不得脱岗、离

13、岗、缺岗。认真填写设备运行和维修日志，妥善保管，以备查验设备运行技术状况及维修保养情况。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过两个小时，一般性设备维修不超过一天（以上均指自发生到维修完毕），紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。保证照明设施完好率达95%以上，水、空调、消防、采暖设备和设施完好率应达到100%。（4）成交供应商接管物业后需立即建立物业管理档案（包括服务范围内各种设备的工作原理，电路、管路走向，水表、阀门、开关位置等），确定服务目标。（四）绿化养护服务1、内容：负责院落内所有绿化计划、设计、施肥、浇水、修剪、消灭病虫害等工作。2、标准及要求绿化人员要有

14、专业技能，能够适合绿化工作的要求。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行除草、松土、培土、修剪、整形、浇水、施肥、油石灰水等养护管理，目视外观长势良好，无杂草；死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。定期防治花草、树木病虫害，每年打药很多于2次。绿化浇灌设施应及时进行维修及更换，绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。越冬植物要及时釆取有效措施养护管理，防止冻害。保持绿地内的清洁卫生及排水顺畅，做到一日两清，全日保洁，绿地内保持无垃圾、无积水。绿化需要的工具、肥料、杀虫药等均由供应商负责。能够根据院落发展情况提出合理建议或方案，使院落绿化效果不断提升，能够适时修剪，及时防治病虫害，根据天气情况制定灌溉

15、方案。(五)会议服务1、内容负责各会议室、接待室、报告厅等会议的准备及服务。负责来访人员接待和登记服务，以及负责普通信件和报纸的分发管理工作。2、标准及要求会议室要定期时行彻底保洁，要求办公桌椅、地面、窗台等表面洁净、光亮、无灰尘、无杂物；定期通风，门窗玻璃定时擦洗，保持室内环境整洁、空气清新；室内花草要及时养护加强管理。会议保障：做好会前、会中、会后的服务保障工作，包括场地的清扫、布置，会议物品摆放，开水准备、音响调试等，会间要随时更换需要的用品，做好茶水的保障工作，同时做到文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，达到随时具备使用条件。三、人员及供应商要求(一)人员及岗位设置人员数量须满足工

16、作需求，总人数217Ao管理和技术人员要求100%持证上岗。岗位设置人数年龄要求其他要求项目经理145岁以下持有物业经理上岗证书，3年以上物业服务管理经历。班长1由釆购方选配门岗及巡逻岗445岁以下中控室345岁以下具有职业技能鉴定中心颁发的消防中控室监管员或建（构）筑物消防员资格证书综合维修工140岁以下持有相对应岗位证书会务人员225岁以下女，形象好，气质佳，身高1.65米以上，1年以上工作经验。保洁445岁以下2年以上相关工作经验。绿化140岁以下合计17（二）供应商要求1、供应商符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定，须配备的物业经理持有物业经理上岗证书。2、供应商须配备的物业服

17、务人员必须统一着裝，挂牌上岗。特殊岗位应持证上岗。建立24小时值班制度，设立服务电话，对釆购人有关报修、求助，建议、问讯、投诉等各类信息进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。3、供应商须具备质量、环境、职业健康体系认证，且国家认证委可查。4、供应商须配备的物业服务人员，上岗前须经采购人面试同意,不得随意调整，如调整须经釆购人同意。工作期间，严格遵守合同的各项规定，严禁脱岗、离岗、缺岗，否则采购人有权提出调整岗位或按违约予以处罚，情节严重时将终止合同执行。本项目物业服务员工应保持稳定，如需更换应提前征得釆购人同意。5、供应商必须为全员缴纳五险。注：以上加部分为条款内容，如不满足，按无效投标处理。四、其他要求1、维修服务更换的保洁耗材（卫生纸、擦手纸、洗涤剂等）及单件价值20元以上且每月累计200元的综合维修材料费由釆购人承担,物业服务所需工具、装备、办公家具类及化粪池清运、垃圾外运费用等均由成交供应商承担。2、报价含完成本项目所需的人工费、设备检测、维修、维护费（含电梯、空调、新风、消防、监控及房屋、水、