加强安置小区物业管理工作的几点建议

1、加强安置小区物业管理工作的几点建议一、安置小区物业管理存在的主要问题一是部分小区物管费用收缴难。早期的拆迁安置小区由于拆 迁安置量小，且多为多层建筑，物业费全部由政府承担。之后的 高层建筑物业费高，政府参照多层建筑补贴标准，不足部分由居 民承担。这种模式在安置量小的情况下可以勉强维持，随着安置 房数量和规模的扩大，财政压力势必不断增大。与此同时，物业 费居民承担部分收缴难度大，导致物业公司不得不降低服务质 量。二是小区综合管理难。安置小区内车辆乱停乱放、私人废旧 物品长期堆放楼道、小区绿地成为“菜地”、违章装修、装修建 筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能对外出租、破墙开店、 倚门设摊等违规

2、情况较多，并带有群体性特征，增加了小区物业 管理难度。三是物业管理整体水平不高。部分物业服务企业服务 项目、服务内容的量化标准和费用收支出情况不够透明公开，日 常服务粗放，管理水平和服务质量不高，居民满意度差；一些小 区仅局限于垃圾清运、停车收费等基本物管项目，离有物管的商 品房小区管理水平还有较大差距。二、加强安置小区物业管理的几点建议建立健全物业管理体制。一是建立小区综合管理和物业管 理协调制度。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同” 原则，建立县、乡镇、社区三级管理制度，明确各自职责。根据 安置小区实际，适时组织和引导小区业主做好业主大会、业主委 员会组建和换届改选等工作，并加强

3、对业主大会、业主委员会日 常工作的指导监督。二是健全物业纠纷化解机制。形成多方联动 的投诉纠纷快速处理机制，确保物业纠纷及时有效得到处理。社 区居委会应充分发挥原有的村调解组织作用，协调处理业主、业 主委员会与物业服务企业的关系，减少投诉纠纷的发生。三是加 强物业服务行业管理和监督。县、乡镇两级主管部门应建立物业 服务企业诚信档案定期公示制度，规范物业管理行业有序进入和 退出机制。规范物业管理模式和内容。按照“因地制宜”和尊重居民 意愿的原则，通过“以民主促民生”的办法，确定安置小区是物 业管理模式。同时要规范物管内容和标准，特别是社区化准物业 管理实施主体应根据进一步提高公共区域保洁、安全秩

4、序维护、 停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、 房屋共用部位维修管理等服务水平，提高物业管理服务水平。明确物业管理费收缴办法。按照“谁受益、谁付费”和 “建管衔接”的原则，确定安置小区物业管理费收缴机制。安置小区物业管理费的收缴可采取由原村集体经济合作组织将物业 管理费计入成本，或有盈利后先交费再分红等办法，统一缴付物 业管理费。对村集体经济薄弱，或小区住户由多个村拆迁安置户 组成、各村集体经济发展水平极不平衡的小区，采取直接向住户 收取物业管理费的办法。针对向住户直接收取物业管理费带来的 收缴率低的问题，可由社区协助上门收取，并将物业管理费收缴 工作列入乡镇对社区考核的

5、重要内容。安置小区物业管理的开办 费应由建设单位列入建设成本，并于建成交付时统一支付到所在 乡镇或社区。同时，针对部分小区在建成交付初期，由于整体开 发建设周期长、入住率低、大市政配套滞后、配套管理用房不到 位等因素带来的不利于收缴物业管理费、影响物业管理“造血功 能”问题，可在此类小区建成交付13年内或入住率达到一定 比例前，物业管理费由建设单位列入建设成本并统一承担，并采 取住户先缴纳后报销的办法支付物业管理费，以培养居民缴费意 识，为今后收费打下基础。实行物业管理相关扶持政策。肥东的安置小区物业管理总 体上还处于起步阶段，面对部分拆迁安置群众由于生活困难一时 难以全额负担物业管理费、部分

6、物业服务企业由于物业管理费收 缴标准和收缴率较低造成经营困难的现状，有必要采取针对性的 扶持措施，确保物业服务的平衡推进。如对持有县民政部门核发 的有效期内困难家庭救助证的安置小区住户，经当地社区公 示无异议后，可予以减半收取专业化物业管理服务费用或免交社 区化准物业管理服务费用。对为安置小区进行专业化物业管理的 物业服务企业，可制定相应的财政扶持政策，县财政设立安置社 区物业企业专项奖励资金，对提供优质服务的物业企业通过奖励 的形式由财政予以支持。强化对小区居民业主和租住户的教育引导。加强安置小区 物业管理，必须充分依靠居民和社会各方的力量，在全社会形成 自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛

7、围。尤其是要把加强对 安置社区居民及租住人员的教育和引导作为一项重要工作来抓， 通过宣传群众、组织群众、动员群众、引导群众，促进安置小区 真正向成熟的城市社区转型。应开展形式多样的宣传教育活动， 加强物业管理有关政策法规宣传，强化城市生活消费观念教育， 倡导文明生活方式，引导“农转非”居民及租住人员改变农村生 活习惯，纠正各类违章行为和不文明习惯，使崇尚文明、崇尚清 洁、崇尚和谐成为广大被安置居民及租住人员的普遍追求。加强 主人翁意识和家园观念教育，提高被安置居民及租住人员共建共 享美好家园的自觉性和参与意识。及时总结推广物业管理先进小 区典型和成功做法，组织各社区、村干部和代表参观学习，营造 良好的社会氛围