《众信置业单县住宅的项目整体定位的报告(25页)-精品课件

1、2019年10月10日众信置业单县住宅项目整体定位报告1-项目地位于单县开发区，为省级经济技术开发区，同时作为单县行政新区，城市化发展快于产业发展，发展态势良好单县经济技术开发区位于县城东部，西起平乐路，东至东外环路，北至北外环路，南至南外环路，规划面积24.3平方公里。按照“高点起步、规划先行、借助外力、综合配套的思路，划分了行政办公、工业商住、文教卫生、生态公园用地等九大功能分区。开发区定位为以发展制造业为主，集科、工、贸于一体，多功能、综合性的现代化花园式新城区。近年作为单县行政新区，城市化发展进程快于产业发展。老城区行政商务文化区域中心经济开发区（东城新区）尚舜工业园四君子工业园【项目

2、区位】2-项目位于单县新区南部，东侧毗邻东沟河沿河绿化带，北向通往新城中心，西向通过单州路通往老城核心配套区本项目位于舜师路以南，县政府广场以东，园艺路以西，东沟河沿河绿化带以东。项目区域与新政府隔河相望，随着建设架构的展开，是未来新城建设的重要拓展方向之一。项目北向临近新区核心区。西向临近老城核心配套区，南向通往临近村镇及外省砀山、虞城等地。目前地块较为陌生，但是由于临近新区及老区，随着周边住宅建设，区域将区域成熟。老城区舜师路单州路平原路君子路东沟河 虞城 砀山外环路园艺路新城中心经济开发区（东城新区）【项目区位】3-项目位于东城新区南部边缘，临近孙溜镇、黄冈镇、龙王庙乡等单县重点乡镇，为

3、项目带来人气以及潜在购买力孙溜镇地处单县县城东部新区内，人口3.3万人，现已形成林果、畜牧、民营经济三大主导产业。被评为菏泽市优质林果产业化示范基地。龙王庙乡位于单县城东南10公里，人口5.4万。是全国著名的粮棉、木材、桑蚕、山药生产基地，该乡农业基础好，畜牧业发展强劲，工业基础较好黄岗镇位于单县城南15公里处，是单县农村第一大集镇、菏泽市重点发展乡镇、山东省人民政府确定的中心镇，8.3万人。黄岗镇产业优势突出。商业繁荣，市场活跃，商贾云集。蔡堂镇位于单县的最东南边缘，苏、鲁、豫、皖四省八乡结合部。全镇53000人，是鲁西南重要的交通运输中心和商品集散地。杨楼镇位于单县城东南20公里处，人口5

4、.2万。畜牧业是杨楼镇的主导产业，也是全县蔬菜生产发展最快的乡镇。项目地与南向乡镇联系紧密，通过省道256、905、351孙溜镇、龙王庙乡、黄冈镇、蔡堂镇、杨楼镇等乡镇可方便到达项目地，【项目区位】4-临近新单县一中、单县家政学院、东大医院等，为项目带来购买力。毗邻新县委县政府及各县直属机关。紧邻百寿坊羊肉汤总店，以及新建的商业区，具有商业气息。东大医院百寿坊食品家政学院单县一中政府机关舜师商贸城东沟河巴黎商贸城舜师商业步行街中心医院单县一中实验中学实验二中职业中专师范学校南城办事处北城办事处第一圈层的配套对外道路系统完备，通过舜师路、湖西路、单州路等城市干线，老城商业、教育、医疗等生活配套设

5、施的服务半径亦可涵盖项目地。【周边环境及配套】项目因地处新城，周边基本生活配套设施尚不完备，但毗邻学校、医院以及新城行政中心，具有发展潜力。且通过完备的道路系统，老城区的生活配套服务半径尚可涵盖项目地第二圈层的配套5-【项目地块小结】项目劣势项目目前属于开发区中地理较为偏僻的区域。从现状看，较为陌生，但未来周边住宅项目云集，将成为核心居住区。项目地周边尽管路网系统良好，然路况较差，影响区域形象，影响交通出行。区位价值优势交通便利优势地块资源优势项目区域位于东城新区南部，项目与新政府隔河相望，随着建设架构的展开，是未来新城建设的重 要拓展方向之一。项目所在区域是经济发展最核心的区域，未来周边居住

6、比例较大，居住氛围浓厚。项目距离千山公园、文化中心、新一中、新实验小学等文教公园区域不远。项目位于新城区南部，周边交通路网良好，通过舜师路与君子路的连接，与老城 区生活配套设施联系便捷紧密，偏而不远项目紧邻东沟河及沿河景观绿化带，为项目带来最具价值的景观面。但目前较为由于绿化层级简单，没有人气，较为荒凉。未来人气会随着区域开发成熟而改善。项目优势6-Part 2 单县城市背景研究城市总体概况城市经济发展状况城市规划建设状况7-【城市背景研究小结】区位优势位于山东省西南，地处苏鲁豫皖四省八乡交汇之地，境内旷野坦荡，地阜物华。自古以来就是沟通中原和齐鲁的要道，人口集中、商贾云集的商品货物集散中心，

7、未来随着公路系统的完善，商贸物流页将加快发展。物产资源及旅游资源较为丰富，且尚未有效开发，后续城市发展优势较明显，未来随着资源有效开发，城市发展将有较大的空间。单县县城自然环境良好，商贸氛围浓厚，医疗教育等水平高于菏泽水平，城市居住环境及生活配套完备，具有吸引周边乡镇城市化进程的优势优势条件。单县农村人口较多，依托特色农业、资源型工业以及外出经商等，就业基础良好，具有将强的人口和经济基础，是构成单县城市化进程的重要力量。产业基础城市化基础消费力基础8-Part 3 单县房地产市场及发展趋势研究单县房地产板块研究单县市场总体状况单县市场客户研究房地产市场竞争态势9-老城区经济开发区（东城新区）淮

8、海现代城时代广场东方国际新城上海花苑东城美地舜师名园阳光家园中央花园上东名府舜和雅苑凤来邑御景园凤凰城时代花园九瑞花园锦绣花园堤香水岸北辰新都大名城天成帝景单县房地产板块研究单县县城房地产项目分布及板块图10-【房地产市场总体状况】单县房地产市场基本从2019年起步，保持平稳发展态势，2019年底以后进入快速发展期，尤其体现在2009年-2019年，价格增长较快。上海花苑是最早的小区，当时2019-2019年，那个时候房价是800-900元/平米还是求着客户买，2019年卖到了1200元/平米。 去年这个时候，价格平均下来是1700-1800元/平米，就是今年开始涨起来了，平均涨了接近1000

9、元/平米。现在均价在2500-2700元/平米。小高层价格在3000元/平米。 单县地产业内人士1700-19002500-2700800-9001200-15001500-17001900-2100数据来源：项目市场调研、政府官员/客户及行业人士访谈2019年2019年2019年2019年2009年2019年上海花苑舜师名园 锦绣花园福鑫花园佳裕花园仲源新天地时代花园上海花苑福鑫花园佳裕花园舜师雅苑凤来邑堤香水岸淮海现代城北辰新都天成帝景舜师步行街巴黎商业街温州商业街大名城天成帝景凤凰城旧改项目东方国际城上东名府东城美地天成帝景中央花园本项目东方国际城凤来邑淮海现代城湖西广场东城美地九瑞花园

10、房地产起步阶段4年时间。06年开始，老城一家，新城一家。价格走势，从开始900、1200、1300、1500、1800、2000、2200到目前均价2500-2600。较差的有200的差距，尤其是08、09年价格上升很猛，一季度调一次价的比较普遍 单政协委秘书长 08年均价在15001700，现在中央花园团购2100，高层超过3000，房子的均价一年涨了700多，我们都觉得不可思议 。 单县规划委黄主任11-【市场板块研究：新城区】新区依托政务新区及较好的自然居住环境已成为单县居住置业的核心区域，有着较好的居住环境，成为单县近几年的住宅项目开发主要区域。舜和雅苑凤来邑淮海国际城东方国际新城中央

11、花园上东名府东城美地12-【相关板块研究：新城区舜和雅苑】总体规模：总占地面积为182亩，规划总建筑面积17万平方米，容积率1.5。建成后容纳近1483户入住。产品类型：6层多层。2019年9月三期开盘共推出500套左右房源。户型面积一、二期88-110平米两居110户，110-120平米三居一厅一卫264户，最大137平米。三期户型91平米、102平米、110平米、128平米、131平米。一期的开盘价1830，二期均价23002400，三期一共500套，先开盘250套，均价估计2500元至2600元。商业最开始卖4000多、5000，现在卖到7000多。地块北接向阳路、东依顺河路和仟山公园，

12、具有较好的区位优势。同时也是单县最早开发的楼盘之一，以园林景观为主要特色。客户主力是上面各乡镇，有些是为了方便孩子上学，有些是外地打工回来的。新区开发最早的项目，在小区景观方面做了一定的创新，形成了一定的口碑优势，价格一直高于同区域内的其它产品，目前已开发到第三期。13-总体规模：项目占地165亩，总建筑面积15万平，容积率1，41.6%的绿化率。产品类型：整个项目共37栋，由7栋中式退台景观洋房和16栋多层情景洋房以及14栋德式小高层组成。一期共12栋，其中9栋，户型在90-150平米，有202平米的复式。另外3栋，平面户型在130多平米，顶层202/217平米。目前一期除了顶层202平米的

13、复式，已经全部销售完毕。18个单元，约180多户。二期正在蓄客阶段，交定金10万元。共4栋楼，共10个单元，约120多户。主要户型为110平米，117平米，132平米。其中110平米户型2栋，132平米做的不多,117平米约一栋楼。一层剩余顶层复式价格在2100元/平米，价格还能有小幅优惠，总价在40-45万。二期价格预计开盘价格在2500-2600元/平米。【相关板块研究：新城区凤来邑】新区开发项目中通过产品创新型成独特效果的楼盘，地理位置及周边环境有一定优势，但项目管理缺乏总体性和系统性，造成后继发力不足，产品价值未能推动产品价格的上升。14-在位置并不在优势的情况下，通过长期的客户培育形

14、成了一定品牌口碑的新成区项目【相关板块研究：新城区东方国际新城】总体规模：总占地面积700亩，建筑面积100万平米，一期占地146亩，建筑面积14.6万平米，容积率1.5。产品类型：多层、小高层、高层。产品类型一期以多层为主，共15栋楼，544套。二期未开盘有4栋高层、7栋小高层产品、12栋多层。约13.3万平方。一期户型户型主要为72 ，89 ，98 ，102 ，117 ，121 ，126 ，98 。目前一期剩余主要是6层产品，销售率约为90%。客户群体主要周边乡镇，选择户型是90-110平左右的三居为主。小区包括一个商业中心，两个学区，三个广场。项目宣传手段独特，以上风上水区域为概念，配合

15、藏水聚水优秀风水布局吸引客户。15-总体规模：总占地面积73亩，建筑面积13万平米，容积率2.5。产品类型：12层小高层，共9栋。一期5栋，共440户左右，户型90、100、130、150；二期2栋， 6#户型93 、97 、104 、140 、145 ；7#楼114 、119 、121 、156 。二期2019年开盘，119剩11户，121剩13户，150平方米剩1户，140平方米剩8户。一期销售价格2000元起，中间提过几次价。二期均价在3000元，以6层位标准层，6层以上每层每平米加70元。商业建面在93266之间，售价7000元/，目前只剩266平。购买人群主要有教师、财政局和周边乡镇

16、农民。【相关板块研究：新城区东城美地】新成区内地理位置优势突出的项目，独享景观公园，坐拥学区优势，同时在同区域内进行较强产品类型差异化，销售及口碑排名均在。16-【相关板块研究：新城区淮海现代城】总体规模：总占地面积152亩，建筑面积17万平米，其中商业步行街建筑面积4.8万平方米，容积率1.7，总体绿化率38%。产品类型：多层、高层、商业街。共建设居民住宅楼28栋，商业楼5栋。一期总建筑面积8万平方米的13栋住宅楼。二期建筑面积4.2万平方米，包括5栋商业楼和10栋住宅楼，三期建筑面积4.5万平米的5栋住宅楼。多层住宅已基本售完，只剩部分阁楼。高层住宅剩余量较多。商业未售完。户型105、11

17、4、117、123、128、133、136、141、151、157；阁楼70-80。住宅均价2688元，阁楼价格1300-1400元。商业临街4100元/，背街4000元/，二层2700，部分底商只租不卖。有一栋开发区少有的高层住宅产品，销售情况40%，1梯3户，产品品质较低。在新区内的唯一个与商业结合的社区，底商配套面积较大，不仅包括邻里商业，还包括一条步行街，现有家具城等业态入住，正处在培育期17-【相关板块研究：新城区中央花园】总体规模：总占地面积323亩，建筑面积42万平米，容积率2。产品类型：6层多层、9层、10层、11层、12层的小高层、17层的高层塔楼，33层的高层板楼。一期总建

18、面20万平米，2009年7月开盘已基本售完。二期主要以高层为主，目前处于在建中。开盘均价均价18001900，小高层2100。目前多层均价2400，小高层5层以下近3000，5层以上每层加30元。地理位置优越该项目地位于新区政府后面，被业主认为是单县最好楼盘之一。以政府及各企业事业单位为主要客户源，同时团购的声势也引来了重众散户关注。项目位于老城与开发区的中心地段，与政府新址相邻，与湖西人民广场、湖西商业广场组成单县城九个片区之一的中央花园片区，区域优势明显18-【相关板块研究：新城区上东名府】总体规模：总占地面积为187亩，一期建筑面积约为7万平米产品类型：多层、小高层。预计2019年第一期

19、开盘。项目分多期开发。项目沿街布置小高层，中心景观区布置多层。项目所处位置优势明显：东侧临近仟山公园、与新县政府一路之隔，南侧有医院等城配套目前上未开盘，但据销售人员说已有几栋楼被事业单位团购。项目位于向阳路与人民路交汇处，打造全西班牙风格社区，目前尚未开盘，有部份政府及企事业单位团购19-【房地产市场总体状况】单县房地产市场基本从2019年起步，保持平稳发展态势，2019年底以后进入快速发展期，尤其体现在2009年-2019年，价格增长较快。上海花苑是最早的小区，当时2019-2019年，那个时候房价是800-900元/平米还是求着客户买，2019年卖到了1200元/平米。 去年这个时候，价

20、格平均下来是1700-1800元/平米，就是今年开始涨起来了，平均涨了接近1000元/平米。现在均价在2500-2700元/平米。小高层价格在3000元/平米。 单县地产业内人士1700-19002500-2700800-9001200-15001500-17001900-2100数据来源：项目市场调研、政府官员/客户及行业人士访谈2019年2019年2019年2019年2009年2019年上海花苑舜师名园 锦绣花园福鑫花园佳裕花园仲源新天地时代花园上海花苑福鑫花园佳裕花园舜师雅苑凤来邑堤香水岸淮海现代城北辰新都天成帝景舜师步行街巴黎商业街温州商业街大名城天成帝景凤凰城旧改项目东方国际城上东名

21、府东城美地天成帝景中央花园本项目东方国际城凤来邑淮海现代城湖西广场东城美地九瑞花园房地产起步阶段4年时间。06年开始，老城一家，新城一家。价格走势，从开始900、1200、1300、1500、1800、2000、2200到目前均价2500-2600。较差的有200的差距，尤其是08、09年价格上升很猛，一季度调一次价的比较普遍 单政协委秘书长 08年均价在15001700，现在中央花园团购2100，高层超过3000，房子的均价一年涨了700多，我们都觉得不可思议 。 单县规划委黄主任20-【房地产市场总体状况】从目前总体销售状况来说，从2019年至今，总体消化量约为240万平米，其中2019年

22、-2019年，消化约160平米，表明2019年以后消化能力明显加快上海花苑是最早的小区，当时2019-2019年房价是800-900元/平米，还是求着别人买，后来买到了1200元/平米，现在都涨到了2400元/平米了。房价是在去年经济复苏的时候开始涨的，去年舜和雅苑的房子是1800元/平米。二手房代理人 数据来源：项目市场调研、政府官员/客户及行业人士访谈项目名称建筑面积（万平米）开盘时间上海花苑4.682019舜师名园 16.82019锦绣花园112019福鑫花园2.32019佳裕花园3.252019仲源新天地212019时代花园15.22019合计74.33去年到今年，土地整理约6000多

23、亩，住宅的供应量今年是230-260万平米，包括在建和即将建设的。明年是350万平米，2年大约是600万平米的量。如果按照3期来建设，估计建设期到14年。 单县政协官员近几年的每年土地出让量在700-800亩，今年的量最大，主要是旧城改造，像政协、老政府这些都是商业。旧城改造量大概在1000亩。 土地资源局2019年2019年2019年单县房地产以2019年为结点，在近三年内供应量大幅攀升，拉动市场需求大规模释放。项目名称供应面积（万平米）开盘时间锦绣花园62019淮海现代城172019东方国际新城14.52009绿洲湾92009舜和雅苑122009中央花园252009东城美地32009北辰新

24、都82009天城帝景5.62019凤来邑42019九瑞花园92019时代广场432019大名城102019合计16621-从总体供应量来说，进入2019年以后，土地出让量激增，市场进入大规模开发期，即使不考虑未来土地出让量，就可见的后续供应量将近620万平米数据来源：项目市场调研、政府官员/客户及行业人士访谈2019-2019土地出让量年份土地出让量（亩）建筑面积（万平米）20199601152009206422320192491296合计5515634【房地产市场竞争态势】2019年至2019年单县出地出让总量为5515亩，预计可建面积634万平米。2019年在建房地产项目占地3973亩，预计总体建设面积为483万平米，2019年前建成约330万平米2019年预计开工项目占地约为3026亩，预计总建设面积490万平米。计划开工项目项目名称占地面积（亩）建筑面积（万平米）总建规模2019年建成名城嘉园163250浙江商贸城391400张六开发片区3807