成都新津县花源创意田园项目顾问工作建议书ppt课件

1、成都新津县花源创意田园工程顾问任务建议书谨呈：四川中西置业成都新津县花源创意田园工程开发 顾问咨询任务建议书主要内容第一部分：工程背景及工程初步了解第二部分：对工程中心问题的梳理第三部分：世联类似工程的运作阅历第四部分：本工程任务的切入点分析第五部分：工程任务大纲第六部分：技术支撑和团队保证15245159693201工程背景及工程初步了解0304020105063工程位于成都新津县东北部，距双流国际机场约10公里，总规划面积18.4平方公里新津工程区位：工程位于成都新津县东北部，距成都市区约20公里，距新津县城约7公里，距双流国际机场约10公里工程四至：地块北至新津县界，西至金马河东岸，东至

2、老川藏路工程规模：总规划面积约18.4平方公里双流国际机场 约10公里新津县城 约7公里本工程工程根本情况48km双流航空港本工程临近双流空港，无可争议的交通优势带来大量客流、货流和资金流工程位于双流机场以南约8公里处，和空港之间有多条道路联通，可共享航空港带来的客流、货流和资金流的辐射效应国际航空枢纽综合功能区的产业定位：以航空枢纽为主导产业的综合功能区，其中包括航空枢纽、航空物流和综合效力功能区。 空港相邻区在机场周边的6km范围内或在空港交通走廊沿线15分钟车程范围内。主要是借助航空运输的快速性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展。高科技产业，会展中心，跨国

3、公司的总部等等都会在这里聚集。5依托临空经济综合功能区，产业开展环境优越双流航空港本工程外围环 15km制造配送环 6-15km商务效力环3-6km中心机场环3km临空经济综合功能区构造临空经济综合功能区构造呈环形分布，本工程属于商务效力环与制造配送环，可利用利用机场的交通优势开展高时效性，高附加值的相关产业因此本工程开展资金和技术密集型产业以及综合效力功能的产业环境优越研讨案例：奥黑尔机场,美国洛杉矶机场, 美国希思罗机场, 英国桃园中正机场, 台湾戴高乐机场, 法国6区域拥有水系、林盘等优质生态资源，促进了周边城市片区的开展和高端休闲气氛的构成金马河牧马新城大件路老川藏路金马河梁筏共和洪川

4、串头花源社区东华官林长乐方井杨柳河牧马新城花源镇城市片区花源欧风小镇川西林盘7本工程是区域中心城市、城市近郊区、大规模区域开发工程首先，成都作为四川省省会城市，是四川省独一的中心城市：特别是西部大开发的推进和建立、区域交通网的完善与建立，区域产业晋级与转移等一系列艰苦利好的刺激，将面临宏大的开展机遇。本工程在此战略机遇期下，其开展潜力宏大。其次，工程毗邻双流国际机场，离成都约10公里，具有宏大的交通优势，随着临空经济综合功能区的开发与建立，本工程产业、城市功能等进一步完善。最后，本工程属于大规模的新城开发工程：工程总体规划区面积18.4平方公里，属于大规模开发，可以经过多种功能组合和内部功能完

5、善，提升工程价值和工程的城市影响力，具有较大的操作空间。工程属性界定区域中心城市城市近郊大规模的新城开发8世联对本工程开展目的的了解提升新津产业效力功能，到达实现新津产业晋级与功能晋级的目的，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡打造具有竞争力和特征鲜明的综合性新城，充分利用比邻航空港的优势条件，打呵斥都独一的临空创意田园新城实际成都 “世界现代田园城市和花源“生态休闲城镇的目的，打造城市扩容进程中的理想人居空间，并实现城乡统筹开展提升城市土地价值目的一：产业提升、城市价值提升目的二：综合开发、提升竞争力目的三：环境友好、提升城市质量目的四：继续增值、提高土地价值9目的一：产业提升-提升新津

6、的产业效力功能，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡中新津的产业定位：重点开展临空经济综合功能区、水上运动休闲产业中心、金融后台中心花源镇是成都市14个优先开展重点镇之一，将成为全域成都开展休闲相关产业的前沿潜力区域，定位为新津县对接成都的桥头堡本区域如何将产业的开展与周边区域的开展、与城市的开展相结合，是工程胜利的关键产业开展城市开展推进反作用第一性第二性县域经济晋级产业推进10目的二：综合开发-打造具有竞争力和特征鲜明的田园新城发掘本身优势产业潜力整合区域范围内的资源依托区域主导产业实现差别化定位特征竞争力可继续开展城市新亮点11目的三：环境友好-打造城市扩容进程中的理想人居空间，并实

7、现城市统筹开展成都在成为西部重要城市的进程中，人口的添加和快速城市化是必然的趋势，构建成都的理想人居空间将是城市开展中非常重要的环节本工程是成都城镇化试点和 “田园城市 新亮点工程作为二环绕城高速内最大的开发工程，其规模优势决议了其具有承当此任的根底工程的规模性工程的战略意义打造理想的人居空间决议具备条件时间时间人口促进人口的添加加速城市化的进程城市人口非城市人口12目的四：土地价值-提升城市土地价值以此工程的开展为契机，配合区域的开展，实现对城市产业、笼统方面的带动，实现区域胜利开发并树立区域笼统的根底上，实现土地价值的最大化，满足政府运营城市的需求工程的胜利开发推进 城市产业开展提升 城市

8、笼统树立 区域价值笼统实现 区域土地价值的最大化13诸多资源利好将为工程高起点开发提供了良好的外部机遇 工程开展时机城市开展轴：工程位于被称为“成都平原城市群脊梁的南北开展主轴上；同时处于成都田园城市功能分区的提升型开展区和优化型开展区的交界处，兼有城市特征和乡村特征；花源镇是成都市14个优先开展重点镇之一，将成为成都开展休闲相关产业的前沿潜力区域临空经济带：工程毗邻双流国际机场，将推进其与机场等周边区域相互浸透构成临空经济带，良好的区位交通和经济根底将促进工程在可利用机场资源方面获得开展先机，未来以更快的速度与国际对接优质生态资源：众多水系、特征的川西林盘促进了周边城市片区的开展和高端休闲气

9、氛的构成14但由于遭到市场、消费者、竞争等要素影响，实现工程的胜利开发仍能够面临着诸多问题与挑战工程区域认知受非房地产开展区域与交通间隔等多重影响，如何选择市场站位才干最大化提升房地产价值、实现高溢价？价值实现问题本地市场规模有限，应如何进展客户定位、发掘客户需求，才干支撑大规模的土地的继续开发？市场实现问题工程周边新区集聚，内部自然、人文资源丰富，如何利用才干实现资源价值的最大化？资源利用问题现有规划的市场风险多大？功能配比如何确定才干实现经济效益最大化？规划实现问题工程开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才干实现事前控制，防止为他人作嫁衣？控地风险问题工程规模大，前期需求大量资金投入

10、进展根底配套开发与建立，如何制定工程盈利方式保证资金层面的平安？资金运营问题15价值实现问题：工程区域属于待开展区域、非房地产开展主流区域多重影响，如何选择市场站位才干最大化提升房地产价值、实现高溢价待开展新区：本工程作为成都待开展的新区，目前仅仅实现根底设备的交通网络，要迅速经过区域定位和关键设备、工程开发确定工程在城市中的位置和在市民中的笼统。区域相对陌生：非房地产开发热点区域，房地产开发价值认知低。交通间隔：距新津、机场约8公里，郊区的认知进一步加剧了购房置业的心思间隔。改动传统认知，发掘价值、重新站位都市生态区？产业配套区？人文旅游区？生态休闲区？卫星城镇？城郊居住区？工业开发区？16

11、资源利用问题：工程周边大量新开发用地，内部自然、人文资源丰富，如何利用才干实现资源价值的最大化？众多资源如何整理利用、如何分阶段构筑竞争力？哪些资源利于提升区域价值？哪些资源利于房地产销售？新区集聚，如何为工程所用房地产业开展工业开展推进人口聚集：促进城市化程度经济开展：提升房地产开展环境消费力提升：提高收入程度需求群体添加有效需求增多未来开展潜力自然、人文资源丰富，怎样维护和利用自然资源：水系丰富、贯穿地块东西。人文资源：自贡是四川省最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建制市之一 同时使川南有名的历史文化名城 。17规划实现问题：土地规划的市场风险多大？功能配比如何确定才干实现经

12、济效益最大化？主要用地功能：居住用地、旅游开发用地、商住用地、商务会议用地、公共绿地主要物业与配套红线内：住宅、商业、商务会议、行政办公、湿地公园、等工程规划的功能与配套关键问题能否都具有市场实现性？哪些是盈利来源、哪些是增值手段？用地配比能否是最正确比例？如何确定功能组合与配比，平衡投入与产出，实现利润最大化？就本工程而言，必需根据工程前期研讨的开发目的和开展定位，进展本工程的功能规划和规划建议，进展规划的建议！18控地风险问题：工程开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才干实现事前对房地产开发用地有效控制？一二级联动开发能够遇到的问题控地措施的详细实施针对详细情况采取不同的控地方法组合

13、，平衡企业与政府的利益关系：一级开发协议的详细签署责权益关系确实定利益分成方式确实定与当地政府、居民关系的处置出让用地与二级开发用地的详细确定其他二级用地控地措施的提早规划控地方式：规划控地、开发主体控地、设备控地、附加条件控地、取地战略控地地方政府换届人员变动，能够导致企业相关利益得不到相应的保证；企业假设没有获取区域规划控制权和实施权，政府能够侵蚀企业利益；政府能够引入其他投资者，挤占企业即得利益；政府责权益模糊，相关区域开发任务推进不力；土地出让和物业开发的组合关系模糊，利益贬损；优质地块和盈利地块关系不清，失去盈利地块的控制权；19资金运营问题：工程规模大，前期大量资金投入酒店、公共配

14、套开发与建立，如何制定工程盈利方式保证资金层面的平安？培育期区域成熟度生长期成熟期大量投入根底配套建立配套逐渐完善系统土地后续增值收益工程前期需求大量资金投入进展根底配套开发与建立，一旦市场不能实现，资金层面面临宏大的风险；区域开发的盈利方式必需放在时间上来统筹把握。确定盈利方式：确定盈利来源：土地转让、物业开发、物业运营、产业运营确定现金流的表现：快速回现？后期溢价？确定投入与产出的关系：量的关系、时间的关系确定融资方式：融资渠道、融资时间、融资规模区域工程的常规投入-产出关系20本工程作为大规模区域开发，要系统的处理开发过程中的诸多风险，从而实现工程的胜利启动与继续开发胜利开发政策变化风险

15、运营管理风险市场实现风险资金保证风险客户认识风险规划实现风险经过工程定位与开发方式设计系统化躲避风险。如不加防备，任何一条风险都能够导致工程开发失败！2102工程中心问题梳理03040201050622根据世联对此类工程的阅历，结合本工程详细情况，必需对以下四方面的问题进展梳理和解答工程开展定位与功能构建规划建议与规划指点开发方式与实施战略开发节拍的把握与首期启动23在成都开展、新津的扩张或晋级过程中，本工程可以承接哪些功能？定位与功能构建成都城市快速开展新津立意建立“田园城市城市开展进入新的阶段需求新津开展必需进展转型与晋级对城市的功能和笼统提出新的要求扩张晋级承接双流航空港的功能辐射是本工

16、程思索开展定位的重要方向之一承接哪些外溢功能？发明哪些新的时机？如何实现价值最大化？能否有根底接受辐射？应该自动抓住那些时机？可以开展哪些新型产业？地缘优势政府支持24自然资源、航空资源、产业资源应该如何利用，以确保区域开发的价值实现最大化？本工程北临航空港，拥有丰富的自然资源；从现状阶段来看，这些资源精彩而非精致，珍贵而非稀缺，因此：一方面，如何把工程的资源范围扩展；另一方面，如何把现有的资源精细化和合理改造；是本工程价值实现最大化的重要任务内容航空资源自然资源产业资源区域开发精细化处置、合理化改造适度的利用、必要的维护提升区域价值实现对资源最大化、最优化 的利用25新津在西部开发建立背景下

17、，本工程如何突出重围，实现差别化开展，是工程坚持竞争力和可继续开展才干的关键城市晋级功能再造产业开展休闲安康新城航空新城商贸新城特征竞争力可继续开展城市新名片创意田园新城建立背景下，各地涌现出大量的开发工程：发掘工程本身特征整合城市与区域资源发扬区域产业根底优势特征化、差别化的开展道路26如何保证本工程总体规划的市场可实现性，需求建立多个评价体系来确保规划的市场优化功能与目的评价用地方案评价经济可行性评价进程实现性评价运营本钱与难度规划评价KPI体系功能构成评价：规划功符合工程定位，满足开展目的；功能目的评价：功能配比符合开展目的要求，满足实现工程定位并尽量实现区域价值最大化功能分区评价：分区

18、符合资源禀赋要求，有利于价值实现；整体分区评价：整体分区符合功能交融性，有利于整体价值地价测算：开发机构收支平衡点的地价市场能否实现；开发机构投入测算：要保证规划可实现，开发机构支出能否合理规划有利于启动，有利于在估计的时间内完成建立；按规划建立完成后，区域管理的难度与本钱能否在合理范围。27结合工程定位和功能构建，如何协调城市规划、区域规划的关系，如何处置好城乡统筹开展是工程顺利开展的前提工程开展定位及功能与工程构建明确推进落实到与用地规划方案的结合上一级的分区规划的调整牵涉花源创意田园工程本身的总体规划的调整和深化上级规划部门各规划设计单位确保一级土地运营和后续开发的胜利规划功能工程协调一

19、致协调我司在这方面的阅历和技术力量充分，将尽力协助贵司处理这方面的问题28对投资企业、金融机构、政府资源的整合和把握，是工程能否顺利实施的关键资源的把握和整合一级开发二级开发金融机构投资企业政府开发企业运营管理企业投资协作招商协作、投资关注的中心问题是什么？主要需求是什么？如何对待工程？能否认可工程价值并情愿投资或协作参与？如何建立本工程与他们利益的最正确结合点？如何建立他们对工程的自信心和剧烈兴趣？本工程的开展谋划必需重点思索及处理这些问题，必需结合投资企业、商家及金融机构的需求确定功能构建及投资开发方案，如此才具备实操性29开发节拍、资金平衡的把握和启动期确实定，对工程能否继续开发、胜利运

20、营起着决议性的作用开发节拍：时间与空间上的如何合理分配与促进？分期开发过程中资本投入与报答如何实现更好平衡？如争取政府给予土地补偿各功能板块的开发节拍如何控制？各自利益如何实现、彼此的促进效应如何表达等？启动期确实定至关重要：首期地块的开发方案？开发战略？开发方案 工程启动期 快速开展期 成熟开展期居住商务商业工程各阶段各物业开发量表示图工程净现金流量表示图：继续、创新、增值时间 工程启动期 快速开展期 成熟开展期开发量净现金流3003世联阅历03040201050631咨询+实施 全面处理客户问题世联在客户效力方面获得胜利的关键，在于具备在全国范围内将房地产顾问咨询与市场实施相结合的才干。我

21、们的各个咨询业务部门经过不断获取市场知识，构成深化见解，从而积累了大量专业案例，为客户提供最正确决策支持；而我们的实施团队，由于在全国范围内积累大量的客户资源、了解客户的真实需求、协助客户发掘与本身利益的切合点等，可以进一步协助客户实现工程的价值。咨询提供最正确决策市场实施兑现工程价值提供从工程前期定位规划到招商引资等全程的效力32固安开发区行政上隶属廊坊，区位上居京南门户，占地约20平方公里工程所在地固安县行政隶属于位于京津之间的廊坊市但从地理位置和区域经济开展的角度来看，工程所在地固安无疑已是“大北京地域区域经济开展和城镇体系架构的重要组成部分典型案例33工程面临的困局：不在京津冀一体化开

22、展格局下重点开展的三轴线上，也没有对其明确定位，吸引力有限以为，北京作为中心城市应做到“有机疏散与区域范围的“重新集中相结合，实施双中心或多中心都市圈战略，对中心城市无序的过度集中进展“有机疏散，缓解空间压力。三条轴线的开展将缓解北京旧城和密集建成区的压力，带动区域开展。京津冀一体化进程，正由学术界的呼声转向政府决策部门的落实。北京的新一轮规划必然和津冀两地产生更为严密的关系。固安资料来源： 34世联占位大北京区域开展的格局，以市场为导向，经过高规格的战略定位推进固安自动迎接北京城市的新开展在北京城市功能向南部疏散空间开展战略的机遇指引下大北京开展格局下周边区域市场的竞争分析固安资源条件的分析

23、思索的方向低高高竞争位置城市开展吻合度低区域产业现代制造业区域物流高新技术专业效力教育物流基地生态 农业打造以现代制造业为主体的工业区，建立京南地域最大的现代制造和加工基地；打造生态农业休闲体验度假区，成为大北京地域的“第三生活空间 ；发扬固安进京驿站的城市功能，建立区域仓储物流基地。第一阶段整体定位与规划建议35并基于工程价值点的梳理明确区域的价值定位和功能定位，奠定工程开展的气势价值定位固安大北京第三地功能定位现代文明与田园文化的交融之地正式任务与生活之余的第三空间这是一个具有国际化、现代化水准的集加工制造业、仓储物流和生态农业体验、度假休闲及高尚居住于一体有机交融的新兴工业园区。36在区

24、域定位根底上以中心问题为出发点，经过四步走的战略应确定怎样的功能规划来实现工程定位和土地价值最大化三大中心问题预估工程定位后的土地价值应采取怎样的措施进一步提升土地价值类似定位下的案例自创，包括指点区域功能规划、功能目的体系等工程本身资源条件及空间特质的解析区域资源再造、区域设备功能完善区域竞争对手目的体系对照37制定固安开发区的开展战略和目的体系1集中商业用地356亩 容积率11.52集中商业用地324亩， 容积率11.53集中商业用地381亩， 容积率11.54普通多层住宅公建配套1487+447亩容积率11.25普通多层住宅配套商业520+46亩，容积率11.26普通多层住宅配套商业72

25、1+88亩，容积率11.27商业零售中心用地300亩， 容积率0.30.48超低密度住宅，879亩，容积率 0.49生态度假村用地400亩，容积率 0.20.310普通多层住宅708亩，容积率11.211普通多层住宅配套商业1159+59亩、容积率11.212低密度住宅1511+127亩容积率0.40.613生态农业园用地2236亩， 容积率014普通多层住宅配套商业979+76亩、容积率11.215中央生态农业绿地6275亩，容积率016多层住宅配套商业882+171亩容积率0.60.817新行政中心2653亩18仓储物流工业用地781亩，容积率1.01.219仓储物流工业用地796亩，容积

26、率1.01.220普通多层住宅配套商业609+35亩，容积率11.221普通多层住宅配套商业1882+198亩 容积率11.2工程总用地规模合计27,082亩18平方公里，其中建立用地15,918亩10.6平方公里106国道廊涿公路12345678910111312京九铁路纺织工业园1415161718192021永定河生态景观带38根据客户目的及约束条件，采取MECE方法来分解客户面临的中心问题，从三大层面进展研讨怎样直接获得土地增值收益？怎样间接获得土地增值收益？自营开发？结合开发？如何实现工程目的？开发商在区域开发中的角色开发商在区域开发中的权益和利益点华夏在本工程中的竞争优势土地的增值

27、收益怎样实现？招商的佣金怎样实现？二级开发收益怎样实现？本工程各地块详细操作方案取地次序开发次序及经济测算我们建立怎样的盈利方式获得利益？基于此盈利方式，我们采取怎样的战略实现利益？本工程采用怎样的方案实施战略？战略层面：利益实现研讨操作层面：实施方案研讨战略层面：盈利方式研讨第二阶段开发方式39确定固安开发区综合用地总体开发方案12号地块先期开发100亩生态庄园第二居所2号地块先期50亩集中商业的开发市场检验建立开展衰落或重建设定方向成熟与稳定阶段划分土地出让&开发方案关键举措区域规划征地、拆迁补偿根底设备建立区域笼统建立纺织工业园及汽车工业园的招商与建立区域营销征地、拆迁补偿根底设备建立公

28、建配套建立工业园继续招商引资扩展开发建立-启动期 2年生长期 2年继续开展期34年稳定期 23年下一个周期重要设备建立生态农业园包括部分休闲文娱设备永定河生态文化景观带9号地出让开发生态度假村酒店分批次出让8、12号地开发低密度住宅分批次出让1、3号商业用地开发建立出让6号综合居住用地开发普通住宅整合农林资源打造中央生态绿轴新行政中心开工建立区域仓储物流基地开场建立分批次出让东部22、23、24号地块开发低密度居住区分批次出让新行政中心两侧16、20、21、25及26号综合居住用地约4800亩出让7号商业用地建立区域零售商业中心商业街批次出让4、11及14号地块部分综合居住用地约3200亩征地

29、、拆迁补偿根底设备建立公建配套设备建立环境建立工业园区继续招商引资扩展开发建立特征风情商业街区域仓储物流基地二期建立侍机灵敏开发&出让固安工业园区内剩余可供开发地块约1500亩。资产运营管理根底设备改善环境改善-40并进展合理测算确定固安工程区域开发各阶段的投入与产出流量下一个周期生长期启动期继续开展期稳定期2年2年34年23年10年开发胜利实现61亿元收益第二阶段后期实现盈亏平衡0.9亿1.8亿产出投入22.2亿17.1亿59.7亿16.4亿17.5亿3.7亿41经过S-C-Q根本构造的分析我们确定工程启动阶段的矛盾与冲突R1R2冲突一：短期VS长期冲突二：无序VS规范冲突三：土地价值不平衡

30、，未充分发掘土地价值VS土地价值最大化冲突四： 1400亩实现几千万的收益VS14平方公里实现15亿的收益冲突五：众多开发商瓜分争食VS有战略的招商与引入冲突六：纯房地产开发VS工业新城的开发冲突七：现状VS笼统C:矛盾冲突期望结果想得到其它结果区域规范开展非期望结果由特定情境导致的特定结果第三阶段启动战略42提出要实现从R1到R2所面临的中心问题矛盾冲突问题界定冲突一冲突七问题一：采取什么样的方式成功控制起步区土地，实现土地增值收益？冲突三问题二：怎么样挖掘土地价值，实现区域土地价值最大化？冲突二、冲突四、冲突五、冲突六问题三：资金投入条件下，如何快速启动区域开发市场，实现区域规范化发展？冲

31、突七问题四：采取什么样的措施建立区域形象？43综合四个问题的构造化分析结论，世联建议客户现阶段必需关注的三件大事与国际知名的规划设计公司协作，制定14平方公里起步区的总体规划方案及启动区的详细规划方案，以利于控制土地、制定区域开发建立纲领、勾地战略及土地出让继续进展服装产业基地的招商，加强建立力度，扩展产业在本区域的开展规模 区域笼统建立，对106国道进展改造44并明确固安工程起步区开发阶段投入与产出关系启动期开展期稳定期1年2年2年5年开发胜利实现26.3亿元的收益第一阶段中后期实现盈亏平衡产出投入7.3亿5.9亿23.1亿1.6亿29.7亿11.7亿45在世联的全程效力下，固安开发区开展迅

32、速，成为大北京地域最具投资潜力和投资价值的地域获得的荣誉开展现状2021年7月19日，北京，首届“中国最具投资潜力开发区评选揭晓，固安工业园区入选“最具投资潜力省级十强开发区 2021年10月21日，获得“优秀通讯产业基地的荣誉称号2021年6月12日，河北固安工业园区在“中国城市建立与环境提升大会暨颁奖盛典上，获得“中国最具投资价值十大环保园区的荣誉称号2007年11月18日，固安工业园区被中国国际跨国公司研讨会、结合国全球契约组织、结合国环境规划署结合授予 “跨国公司最正确投资开发区的殊荣构成以峻凌电子、京东方为龙头的电子信息产业集群；以亚新科、正兴车轮为龙头的汽车零部件产业集群，园区新签

33、约工程累计157个，总投资171亿元，实践利用外资2亿美圆。2021年推进县财政收入增长29.2%，远高于全市平均程度46北京顺义建筑总部基地工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：北京顺义空港南侧工程规模：占地约300亩 工程资源：顺义国门商务区，空港南侧委托客户：北京市甄氏集团 工程阶段：工程主要目的为贯彻政府理念，并结合客户想法，推开工程实施，从而保证客户土地一级开发顺利进展客户问题工程如何做出有高度的整体定位？建筑产业中哪些行业适宜进驻本工程开展？本工程应具备哪些功能？顾问内容工程整体定位及笼统定位根据对建筑产业链的研讨，选取适宜进驻本工程开展的行业及部门工程的功能定位和功能分区

34、效果评价：客户高度认可世联提出的工程开展定位47北京顺义华夏文化产业基地工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：北京市顺义新城工程规模：占地5平方公里，可建立用地3.5平方公里工程资源：毗邻机场及会展中心，拥有大面积代征绿地委托客户：华夏东鸿文化开展工程阶段：前期规划阶段，争取政府的认可客户问题工程整体定位工程功能定位及功能配比顾问内容北京及顺义文化艺术产业研讨国内外文化产业基地案例研讨工程整体定位效果评价：获得后沙峪政府信任，工程进入取地阶段天北路机场北线13.6公顷5.37公顷48委托客户：北京某房地产开发工程阶段：改造和土地出让前期，着手编制规划北京世纪国际艺术城工程 根本情况委托

35、背景效力内容顾问效果工程位置：朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达东部各重要功能节点工程规模：总占地1200亩，其中建立用地105亩客户问题本工程作为文化艺术产业带中心位置的开展时机是怎样的？适宜的开展规模、承接的功能和产业构造？工程综合效益最大化的开发方式和运营方式？顾问内容工程整体定位及开展战略艺术城中心功能定位及功能分区艺术城分区功能定位工程总体功能配比启动区定位及物业开展建议运作阶段：规划编制效果评价：开发商对工程思绪、整体任务成果、CAD概念的提出以及A、B区的联动战略等表示了高度认可，并协助开发商向政府汇报任务进程49上海浦东北蔡文化商贸园工程 根本情况委托背景效力内容顾问效果工程

36、规模：占地49.1公顷 工程界定：位于城市区域商业以及公共效力中心的大规模区域开发委托客户：上海市浦东新区规划建筑设计 工程阶段：有初步的工程定位和规划意向但没有完全确定客户问题如何利用工程所处区位优势进展开发，提升区域现有笼统，实现区域地价的大幅增长？ 顾问内容对工程进展整体定位，确定工程的开展战略制定工程的产品方式，提供有效的物业建议基于经济评价、开发目的及工程条件制定工程的开发方式获得当地域政府认可，报告规划建议也在落实中浦东新区规划公司对工程组给与了高度评价，报告专业性强，落实性高50广州白云新城书画产业中心工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程规模：占地约150亩工程界定：城市副中

37、心中心区、优质景观资源文化产业工程委托客户：深圳市德业基投资控股工程阶段：工程前期谋划阶段、压服政府获得工程开发权客户问题找到顺应城市产业开展趋势并符合地块特质的既具有前瞻性又具有针对性的产业定位。工程开展战略、中心功能是什么顾问内容工程开展目的开展战略想象功能定位空间规划开展战略工程效益分析工程的定位和开展战略得到政府认可，经过多方努力，目前德业绩公司曾经和政府达成意向，得到了工程开发权。51广州TIT纺织服装创意园工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：广州市海珠区工程规模：占地面积9.3万平米工程特点：老厂房晋级改造委托客户：深圳市德业基投资工程阶段：前期拿地客户问题如何打动政府获

38、取土地进展开发。如何突出纺织服装的主题，和将文化主题融入其中。顾问内容确定了既能带动纺织服装产业晋级，又能带动城市功能完善和配合城市退二进三政策的执行的“纺织服装创意园的定位为实现纺织服装创意园的胜利开发和运作铺平道路提出了功能构成分析、空间规划分析和开展战略分析确定了支撑定位和功能实现的重点工程运作阶段：协作开发效果评价：世联的定位获得了政府的认同，德业基曾经与政府就本工程展开了协作52深圳述古堂南山文化创意产业园根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：深圳市南山区荔枝公园工程规模：900亩工程特点：南山区区政府背后，紧邻深圳大学和深圳科技园委托客户：深圳市德业基投资工程阶段：德业基曾经和

39、政府就工程事项谈妥，但需求第三方提供可行性研讨客户问题协助德业基压服政府给出可行理由顾问内容深圳文化创意产业研讨荔枝公园打造文化创意公园的意义北京琉璃厂文化产业园以及北京、上海和厦门画家村实证案例研讨利税和文化影响分析运作阶段：由于不可控缘由，目前该工程仍处于前期阶段效果评价：世联团队向南山区政府进展了汇报，得到了政府认可53罗湖水贝珠宝产业聚集基地定位研讨根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：罗湖区水贝工程规模：0.56平方公里工程特点：特殊产业研讨，深圳市老工业区，物业复杂，产业分散委托客户：中国规划设计研讨院深圳分院工程阶段：工程规划编制阶段客户问题区域位置政府作为区域整体功能定位区

40、域功能比例分配区域容积率建议经济测算顾问内容产业链、背景和产业聚集研讨产业园区研讨产业基地功能研讨功能互动、分区以及规划各地块目的建议效果评价：改造根本完成，曾经成为文博会固定的分会场效果评价：中规院采用了顾问研讨成果，对规划的编制起到了指点作用54青岛中少上扬动漫基地工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：山东省青岛市崂山区北宅村 工程规模：规划总用地1100亩 工程资源：位于青岛崂山山区，并拥有水域委托客户：青岛中少上扬公司工程阶段：开发商处于向政府提交一个良好的工程开展规划，从而进一步获得土地开发权客户问题在未知盈利点的情况下，处理动漫产业与房地产业的结合，做出规划报告，满足政府需

41、求，使政府予以批地如何盈利？协调产业与地产的结合指点规划设计顾问内容初步判别主题乐园是实现动漫产业和地产结合的桥梁，是动漫产业盈利化的一种方式，因此对主题乐园盈利方式进展了全面研讨经过动漫产业研讨，得出本工程动漫功能的开展时机整体定位和功能确定开发时序和经济测算运作阶段：由于工程用地审批的问题暂时搁置滨海大道天水路北山 55 三亚崖州湾创意新城生活配套工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：三亚西南部崖洲湾工程规模：总占地约159亩，总建筑面积22万工程特点：创意新城配套用地，要求在笼统示范和实现居住配套功能的要求限制下实现经济利益委托客户：政府下属企业三亚城投工程阶段：城投公司委托世联

42、从市场角度对工程的开展方向和战略定位提出建议，并制定合理的开发方案客户问题部分工程持有，研讨租售比、专家楼比例销售物业的如何实现市场价值？如何打造创意园区的笼统示范？顾问内容资源条件解析和市场价值发掘整体定位及开展战略创意园示范区案例研讨经济评价运作阶段：前期规划阶段效果评价：遭到客户好评，积极推进租售比例范围测算专家公寓物业研讨规划规划及开发方案产品建议56丽江束河古镇国际艺术村工程根本情况委托背景效力内容顾问效果工程位置：紧邻丽江束河古镇工程规模：占地约243亩 工程特点：束河古镇为世界文化遗产，国家AAAA景区，现已开展成为国内较为知名的休闲度假胜地委托客户：丽江鼎业房地产开发运营工程阶

43、段：鼎业公司委托世联从市场、区域开展等角度对束河古镇国际艺术特征民居工程的定位予以论证，对物业开展建议进展研讨客户问题对工程国际艺术村定位的可行性进展论证？客户定位？别墅户型如何设计？顾问内容工程资源条件解析国际高端度假别墅户型特点分析中国高端财富人群对本工程价值敏感点分析中国高端财富人群在丽江度假行为特征分析中国高端级度假别墅户型价值体系运作阶段：工程进入规划设计阶段效果评价：鼎业公司对世联的任务表示高度认可，并表达出继续协作的意向束河路束河古镇悦榕庄5704本工程切入点03040201050658结合上述阅历，对于前面梳理的中心问题，我司以为本工程的任务应主要从以下几个方面进展切入研讨：1

44、城市开展角度2区域运营角度3市场可实现性角度4产业市场研讨的角度5土地增值角度6成熟案例研讨角度59切入点一：从城市开展的高度，寻觅本工程的开展时机重点关注要素：本区域在成都平原城市群的位置；本区域在成都市的位置；新津城市功能晋级；本工程与成都其他功能区的协调互动关系；本工程与新津其他功能区的协调互动关系从开展现状出发，寻觅城市目前的功能缺失，是本工程确定功能定位的根底；从未来城市格局的位置出发寻觅工程未来开展的机遇，是本工程远期开展的根本出发点；充分思索本工程与其他区域的竞合关系，以到达开展完善本区域城市功能的同时，完善成都市和新津县的相关功能新津花源成都双流机场花桥镇金马河60房地产业旅游

45、休闲产业教育文化产业创意田园切入点二：在区域运营的层面，建立本工程的中心竞争力和区域影响力重点关注要素：不同资源的强势度比较；区域资源的整合；区域笼统的建立；区域营销价值点的发掘与整合；成都城市功能拓展新津城市功能拓展开展格局清点区域资源发掘区域价值有效的区域定位和营销区域运营建立中心竞争力传送中心竞争力奠定区域影响力途径结果国际航空枢纽综合功能区61切入点三：经过建立规划的市场评价目的体系，以确保工程规划市场实现的最优化重点关注要素：不同功能物业市场情况；投资者的需求与对本区域未来开展的看法；消费者的需求与对本区域未来开展的看法；62切入点四：建立产业挑选模型，以选取最符合本工程的产业，实现

46、区域的可继续开展力和竞争力重点关注要素国家的产业政策；成都及新津的产业根底、开展趋势；区域的产业资源优势；各区域的竞争要素；目的产业1目的产业2目的产业3目的产业4目的产业5目的产业6目的产业7目的产业8产业根底产业资源优势产业开展趋势国家产业政策竞争要素产业1产业5产业863切入点五：经过合理的评价体系确定每个地块的价值，从而进展不同定位以确保土地价值实现最大化重点关注要素：工程交通条件、自然资源、人文资源、周边情况清点与评价；土地的价值分级；资源在区域开展中发扬的价值；资源与不同功能物业的互动；资源的维护与开发；地块资源价值评价体系工程交通条件区位条件自然、人文资源周边情况地块一地块二地块

47、三商业价值居住价值土地各用途价值分级评价不同价值的地块实现不同的定位和功能；确保土地价值实现的最大化64切入点六：经过国内外类似区域的开展阅历总结，为本工程的开发提供可靠的根据初步思索案例案例1案例2案例3汉正街重点关注要素：案例的适用性；规划规划原那么 ；功能特征；产业特征；城市意象特征；案例自创是本工程寻觅功能定位以及规划落实原那么的关键要素，需求自创国内外类似区域胜利实现大规模开发的开展阅历，以实现功能定位以及规划的前瞻性和先进性。6505任务大纲03040201050666基于工程的开展现状，世联可提供三个阶段的专业效力地块划分功能建议 规划目的建议规划调整意见地块踏勘宏观经济背景研讨

48、区域开展研讨城市开展规划研讨产业研讨区域功能开展现状研讨类似区域案例研讨规划功能市场及目的研讨处理区域的功能/价值/笼统定位功能的分区及技术经济目的针对现有规划提出优化调整建议主要任务处理问题工程投资匡算及资金需求模拟工程运营相关战略建议第二阶段规划跟进与规划建议第一阶段开展战略、整体定位第三阶段开发方式与实施战略实施战略物业开展建议本工程驱动方式与价值点衔接启动区配套设备建议指点开发执行如何启动产品的详细表现方式发掘价值实现价值67第一阶段：工程整体定位与开展战略研讨该部分的研讨将从成都城市群、城市开展及区域价值角度构成对工程确切的主题定位，并根据区域的环境条件、交通条件、产业影响、配套成熟

49、度、拆迁进度等要素对地块价值进展分析，提出符合实践的定位建议，用以指点工程规划的功能规划和目的等的安排。同时从工程整体思索，从市场实践情况出发，在企业财务目的的约束下制定工程的开发次序与盈利方式。任务时间：60个日历天提交报告共分为5个部分进展研讨68第一部分：工程根底研讨部分 第一篇：成都城市群开展研讨a) 成都城市群开展现状及特征b) 成都城市群空间开展规划研讨c) 成都城市群产业开展规划研讨d) 成都城市群未来开展趋势分析e) 成都城市群中卫星城开展研讨第二篇：新津经济开展及城市规划情况a) 新津近年宏观经济及产业开展现状分析b) 新津经济开展在成都城市群中的角色c) 经济开展对本区域带

50、来的挑战与机遇d) 空间构造规划对本区域的影响e) 交通系统规划对本区域的影响第三篇：新津产业开展需求分析产业构成及产业规划相关产业开展内外环境变化分析产业转移及产业晋级产业规划产业政策未来产业开展趋势及本工程时机分析第四篇：土地资源清点a) 区域概略b) 区域用地现状土地规模土地权属土地现状地块四至土地规划功能土地开发限制条件开发难度评判土地自然资源价值评价工程内部人文资源价值评价其他限制条件69第二、三部分：问题的构造化分析与类似区域胜利开发案例研讨第一篇：问题构造化分析多方主体目的分析根据根底资料的研讨，运用金字塔模型寻觅工程的中心问题理清工程的问题构造，分出问题的层级与逻辑关系第二篇：

51、工程目的体系的建立客户目的限制条件研讨问题的界定战略目的确实立战略目的确实立 第三篇：案例研讨自创区域开展背景区域总体定位区域功能构成与规划区域中心区的功能与开展区域的标志与笼统区域的交通与对外联络区域的产业构造与客户构成区域开展的关键胜利要素区域开发的启动方式区域开展资源分析区域人文资源利用分析第四篇：案例启示分析不同类型的方式分析胜利运作的KPI体系失败需改良的阅历总结适配性分析70第四部分：研讨结论部分第一篇：整体定位及开展战略a) 区域竞争分析b) 总体开展战略d) 区域功能定位d) 区域产业定位e区域笼统定位第二篇 产业开展研讨产业开展方向产业选取原那么备选行业挑选确定中心产业确定相

52、关产业集群循环产业链条的建立产业开展与人口构造的关系第三篇：规划规划研讨本工程整体规划规划原那么工程各功能比例工程功能分区及组团规划各组团内重点工程工程关键节点的城市设计原那么各组团土地利用性质及开发强度分布中心区位置、规模、功能规划中心区位置选择建议中心区规模建议功能规划建议第四篇： “新津方式研讨将本工程的整体开发思绪上升到运作方式层面“田园城市与区域产业的相互关系“田园城市与区域开发的相互关系“新津方式的操作框架体系“新津方式的“田园城市 目的体系“新津方式的“复制性分析71第五部分：研讨实施部分第一篇：开发方式总体开发原那么开发周期分析盈利方式区域开发流程研讨区域开发政策开发次序与期限

53、开发节拍与土地控制第二篇：经济测算土地整理及根底设备配套本钱估算工程投资及收益估算工程综合效益评价工程盈利才干分析工程风险分析72第二阶段：规划跟进效力规划跟进效力内容：世联在效力过程中，对于规划设计曾经构成了“设计交底、过程把控、结果把关的成熟效力方式，确保工程规划设计和建筑设计顺利进展，缩短运营周期，提高决策效率。本阶段重点处理问题：整体定位以及规划调整建议落到实处，把控规划过程。本阶段主要动作以及成果：主要经过三方会议来推进规划落实，次数为3-5次，任务时间根据规划设计单位的时间安排。1、设计开场前阶段：1如有需求，世联将协助贵单位调查、确定适宜的规划设计单位；2完成规划设计义务书，并与

54、贵单位进展沟通；3组织由贵单位、设计单位、世联三方参与的设计交底会，同时汇报工程定位与战略，就有关工程整体开展思绪、地块规划中的问题和事项与设计单位进展沟通和交底。2、概念设计阶段含规划草案阶段：1设计单位提供35个不同的概念方案并汇报方案思绪，贵单位、世联就各方案进展讨论，初步确定12个优选方案；2与设计单位进展沟通，提出修正方案和详细建议，设计单位完成优选概念方案。73第三阶段：开发方式与实施战略研讨主要为本工程提供系统性的处理方案方式，经过控地战略、投融资、组织架构等手段，处理启动区土地一级开发次序、政策保证、土地出让以及运作战略等问题研讨，讨论启动区开发运营中的盈利方式、控制手段，制定

55、符合区域开发目的体系的开发方案。任务时间：50个日历天提交报告74第三阶段任务大纲第一篇：工程定位与开展战略回想工程定位工程开展战略工程分期开展战略第二篇：工程实施战略启动区位置及规模启动区的产业选择启动区功能构成及比例启动不同功能的关联分析启动区的实践操作要点启动区的土地利用分析启开工程与产品定位启动区的客户定位第三篇：开发运作方式分析参与主体责、权、利的研讨机构设置土地出让战略区域开发政策各开发阶段关键行动不同性质用地增值举措区域开发纲领的制定第四篇：工程风险分析工程开发运作流程梳理 一级开发流程 二级开发流程协作风险分析市场风险分析政策风险分析第五篇：启动区经济测算阶段本钱分析阶段效益分

56、析阶段的资金平衡与运作远期收益与近期收益的关系投资模型7506技术支撑团队保证03040201050676世联参与本工程的十大保证体系全国视野90多个城市实操性的市场阅历逾1000个工程 高学历的人才构成丰富的客户资源及政府机构效力阅历城市及专业数据保证强大的平台资源逾10000条信息沉淀12456严厉的运作流程7世联15年房地咨询效力阅历形本钱工程效力的十大保证！工程质量控制管理8科学的任务方法9 综合性的业务覆盖面31077作为一流的地产顾问，世联为全国的客户提供优质效力100个城市环渤海区域长三角区域珠三角区域 ( 总部 )600家机构客户超越1000个工程顾问3800人23家分支机构P

57、ositioned to serve China 超越1000个谋划和代理工程78世联的工程保证体系市场阅历 + 市场视角我们的角度政府角度 开发商角度 投资商角度 小业主角度 世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘谋划代理、工业区研讨、主题地产等方面多个工程具有实践案例操作阅历，提出具有 实践可操作性 的建议。79世联的工程保证体系综合性的业务覆盖面世联中国 代理sales & marketing顾问Development Consultancy 评价 Real Estate Appraisal 经纪 Property Brokerage 研发Research & Development研讨与

58、数据效力 Research & Data 住宅谋划代理效力 residential services写字楼谋划代理效力 office services商铺谋划代理效力 retail services战略顾问效力 strategic consulting 住宅顾问效力 Residential consulting商业顾问效力 office & retail consulting机构评价效力 land & building appraisal个人评价效力 personal property appraisal投资咨询效力 Investment Advisory Service房屋租售效力 2nd property selling & leasing机构安家效力 co