标杆企业成本管理授课打印版ppt课件

1、房地产本钱精细化管理方法第一讲 房地产本钱管理概述一、经典案例；二、行业内几个典型企业的本钱管理方式概论第二讲 标杆企业的本钱管理方式与方法1、概述：全幅度、全深度的管理2、全过程本钱管理工具与方法3、设计阶段本钱管理4、采购阶段本钱管理5、工程实施阶段本钱管理6、预结算实施阶段本钱管理7、小结1、全过程：零浪费方案、目的本钱与动态本钱管理、规范化、信息化系统、本钱分级体系；2、设计阶段：本钱对标、本钱前置体系、本钱缺陷手册、图纸审查体系；3、采购阶段：采购谋划、规范合同、市场数据库与参考价体系、集中采购；4、工程实施：工程谋划、台帐管理 ；5、预结算实施：规范定额套价模版、本钱数据库 ；关键

2、词提纲：龙头企业本钱管理的深度与广度引见：1、零浪费方案来自日本本钱管理：杜绝一切浪费；以杜绝、减少工程开发中一切浪费为切入点，全面系统地毯式管理本钱构成的过程；目前实施深度：约150个切入点举例：1)插座上的插孔之本钱管理2)厨房门锁3)排砖龙头企业本钱管理的深度与广度引见：2、信息化系统：借助EAS系统平台构成的本钱作业流程闭环现阶段国内信息化系统情况引见与选择万科：金蝶EAS中海：用友、明源龙湖：明源稳定有效可实施的ERP目前国内尚未出现；万科本钱管理软件-EAS本钱管理软件：研发周期2年，全面上线运用2年EAS：研发周期1年半，全面上线1年万科信息化逻辑：量价分别、控制分析兼顾中海信息

3、化逻辑：合约管理、控制为主旨龙头企业本钱管理的深度与广度引见：3、目的本钱与动态本钱管理几个名词：可研本钱：在工程未获取阶段，根据有限的信息测算工程运作的能够本钱；目的本钱：工程获取后，为实现估计效益与躲避市场风险，根据较完好的信息制定的经过努力可实现的本钱结果；动态本钱：工程实施过程中，以一定周期动态反响的工程实践本钱；结算本钱：工程实施终了后，最终实现的本钱结果。新工程开展规划设计 扩初设计施工图设计施工与采购 开工结算可研本钱目的本钱动态本钱结算本钱分析可研、目的、动态、结算本钱的运转表示图：上述每个本钱概念都有其特殊含义，好好待之，不要偏废。龙头企业本钱管理的深度与广度引见：3、目的本

4、钱与动态本钱管理a、目的本钱管理完善的；编制人员要求；考核编制时间要求；风险费；执行：目的本钱超支审批：目的本钱与投资额管理；责任本钱的实施情况；制定文件是包括目的本钱在内的本钱数据管理的先决条件。文件应包括以下内容：确定本钱对象的方法；-高层、多层、别墅利润结算，产品决策本钱分摊原那么与方法；-地价、建安费用、景观管网、间接费分期各项本钱科目的设置与定义；-本钱构成，计算的根底本钱计算的根本方法；-管理费、资金本钱文件应包括以下内容：确定本钱对象的方法；-高层、多层、别墅利润结算，产品决策本钱分摊原那么与方法；-地价、建安费用、景观管网、间接费分期各项本钱科目的设置与定义；-本钱构成，计算的

5、根底本钱计算的根本方法；-管理费、资金本钱正确归属与分摊本钱；才干做出正确决策序号成本项目可售单方别墅高层商业平均建筑面积3000015000010000190000占地面积500005000010000110000土地获得价款（方案一）400040004000 建筑面积分摊法销售定价11000750012000现场检验题：建筑面积分摊法：占地面积分摊法：序号成本项目可售单方别墅高层商业平均建筑面积3000015000010000190000占地面积500005000010000110000土地获得价款（方案二）？占地面积分摊法销售价格11000750012000正确的分摊方法有助于决策。1、

6、何时制定目的本钱？新工程开展规划设计 单体设计施工图设计施工与采购 开工结算1？3？4？5？2？A、思索目的本钱制定的时间，应首先对期望其发扬的作用给予准确定位： 是指点设计施工采购？还是根据设计施工采购编制？B、思索目的本钱制定的时间，必需思索不同阶段编制本钱的信息量： 地块获取后的信息量？概念形状 规划设计完成后的信息量？规划形状、客户定位、单体概念、初勘等 单体设计完成后的信息量？外立面形状、构造复杂程度等； 施工图设计完成后的信息量？ 构造目的 采购完成后的信息量？物料价钱 新工程开展规划设计 单体设计施工图设计施工与采购 开工结算1？3？4？5？2？实践本钱95%工程本钱90%测算本

7、钱70%80%85%目的本钱编制时间区间本钱确定度2、何人编制目的本钱？案例：令人愤怒的汇报。一份规划目的表编制目的本钱人员需求具备的几个条件：1、扎实的房地产根底知识；2、丰富的房地产任务阅历；3、良好的沟通才干；4、资历考试经过。阅历上，具备上述要求的本钱管理人员才干具备让人放心的目的本钱编制才干。2、何人编制目的本钱？几道检验题多项选择：3、借助本钱数据库编制目的本钱序号成本项目原始指标消耗量系数单位消耗量单价合价（万元)可售单方说明例外墙涂料建筑面积1.6m235墙地比例 铝合金门窗建筑面积2.2m2500窗地比举例：数据从积累中来；只需建立本钱数据库，才干将个人智慧转化为集体智慧；才

8、干为公司发明继续价值；可继续开展；4、各部门协作完成客户定位；设计费；立面资料；施工方案；销售费用；在很多本钱根据尚未确定的阶段编制目的本钱，需求广泛的沟通讯息；使得编制的目的本钱真正具备可行性；案例：推不动的目的本钱。目的本钱的执行：超目的本钱审批：目的本钱管理与投资额度管理强化本钱管理的新概念与好概念责任本钱实施总结与回想：2000年前提出：目的本钱-责任本钱动态本钱的管理链条2000-2021年：责任本钱推进实施2021至今：以规范化定型、本钱分级体系替代责任本钱实施：公司级文件。由相关部门担任人签字确认的、总经理签发的本钱指点文件；强迫力：二星：公司级文件。由本钱部门根据文件规定分解本

9、钱，责任到部门，并进展奖惩的目的本钱执行文件。强迫力：四星举例：责任本钱实施总结分析：责任本钱实施需求有“清查责任的文化土壤；责任本钱在分解、考核、责任清查方面都存在不便量化、分解不科学等问题；责任本钱是一种强迫力、约束力；对团队凝聚力有损伤。责任本钱的替代方法却大获胜利：规范化本钱分级体系b、动态本钱管理：2003年事件本钱月报几个动态本钱考核目的动态本钱是关键！很多老板的疑惑与感慨：前面通知我很赚钱，怎样最后就这么点？不到最后一笔工程结算完成付款完成，不知道有没有赚钱！四、动态本钱管理-最简单又最难管理的内容，误差千万级-百万级之路绝非易事。举例：1、已发生本钱的管理：A、已签署的合同的管

10、理 先回答几个问题-有完好的合同台帐管理吗？完好的合同台帐的管理主体是哪个部门？ 注：合同管理台帐都没有，怎会有正确的动态本钱； -合同的编号管理能否明晰？ 注：合同编号混乱，就会出现反复、脱漏；-谁担任将合同录入或登记到动态本钱系统？软件或任务表 注：人员责任必需非常明晰；-什么流程支持录入人员不会错过合同？ 注：没有流程支持，录入人员想干也干不了；-怎样检查与校核合同的录入任务？ 注：流程设计应减少人员个人要素的影响。 几个问题都能回答上来，这一关才算过了。 否那么，以下省略假设干字。某公司可供参考的合同管理方式：1、总办管理全部合同与合同台帐；采购、设计、营销等部门管理分别管理工程、设计

11、、营销等合同。大家每个月核对合同会议；2、合同编号由合同发起部门按规定编写；每个月在核对会议上交总办汇总检查；3、由本钱部门合同专员担任录入工程、设计类合同、财务部门录入营销类合同；4、合同审批流程中规定确保本钱部、财务部专员参与上述合同的审批；5、每月核对会议上检查合同录入情况；6、信息化系统保证与提高：a、审批系统与本钱管理软件系统对接，审批完的合同金额自动进入本钱管理软件系统；b、合同编号由信息化系统按照规那么自动生成；3、动态本钱反响的时间要求：关键词：月度；开盘定价前；年度；综述：动态本钱是定价的重要根据，是影响运营结果的关键要素；必需严谨严谨再严谨。五、目的本钱与动态本钱管理的衡量

12、目的：1、目的本钱绝对变动率2、目的本钱相对变动率3、本钱管理更精细的目的-科目目的本钱变动率 对目的本钱编制提出更高要求；拆东墙补西墙？no way！4、动态本钱动摇率：衡量动态本钱准确度的目的。责任本钱：目的本钱600元/m2，分解到采购、设计部门；会不会超标？讨价讨价，概率很大；超支后，处分；规范化：在600元/m2 的框架内，一切部品型号全部确定完成，施工费用估算完成，集中采购完成锁定价钱。全面推行实施。责任本钱 PK 规范化另一种重要的产品规范化与本钱管理手段解析：小结：在规范化日趋推进的情势下，本钱数据随产品模块固定而固定。本钱的可控性越来越强，本钱执行过程中，与相关部门之间的矛盾

13、日趋减少。制定规范化的内容，断定规范的合理性，成为了本钱人员日益重要的任务内容。设计阶段本钱管理：1、本钱对标2021年开场实施，在某公司无人不知；经济效益每年过十亿；构造目的、地下室规定、景观软硬景规定、门窗用量等七个主要设计经济目的作了强迫规定；不达目的，制止开工；力度之大，前所未有；效果之佳，前所未有；其影响将载入公司史册。龙头企业本钱管理的深度与广度引见：4、规划设计阶段本钱管理与优化引见：案例一：土地价值利用-被遗忘的土地案例二：哪条边最长？案例三：3栋33层？5栋20层？案例四：被拉直的道路案例五：组团？组团！案例六：尊重原始地貌案例七：产品组合案例八：公建与配套管理案例九：三层？

14、两层？模拟方案：单层停车101个两层地下室方案：单层停车56个三层地下室核武器：，发明的价值每年以十亿元计方案设计阶段本钱管理与优化引见：案例一：新古典？现代？4000万案例二：可怕的外墙系数？1.8-1.3案例三：外墙保温的差别案例四：百变车位：子母、大小、机械案例五：长长的排水管案例六：日本停车的启示案例七：构造选型案例八：地基与根底案例九：层高龙头企业本钱管理的深度与广度引见：5、龙头企业本钱管理的深度与广度引见：5、案例：龙头企业本钱管理的深度与广度引见：6、图纸审查体系：处理变卦签证多的必要手段之一；约15%；图纸错漏碰缺； 15%现场观感调整；销售要求与配合；现场管理；本钱优化；工

15、程委派；设计预备图纸资料工程预备指令资料变卦指令发起审批指令金额预估指令风险预判职能部门及指点审批变卦指令发出监理施工单位变卦指令执行变卦指令签证监理工程部变卦指令结算造价咨询审核本钱部复核软件操作一份变卦指令的“游览一份变卦指令流程完好走下来，平均需经过20个人。6、图纸审查体系：操作方式：结合、封锁式的审图；总办专人督促；条件：审图要点设计、本钱、工程、客服几个端口两天效果：800 VS 151、采购的概念与要领2、供应商分类与战略协作供应商现状；3、费率、工程量清单招标、模拟清单招标的现状；4、采购谋划；5、规范合同；6、市场数据库与参考价体系；7、集中采购；采购阶段本钱管理：1、“采和

16、“购是两个概念采：涵盖的是供应商调查、入围、确定、关系管理的范畴；购：涵盖的是定价、支付、完成买卖的范畴；采的实施主体是“采购部；购的实施主体是“本钱部；2、采和购的任务要领“采：货比三家-海纳百川的寻觅优秀资源一分钱一分货-留意分类管理三顾茅庐-珍惜优秀资源没有永远的朋友只需永远的利益-供应商关系曲线契约精神-以合约为处置关系的根底好马配好鞍-供应商资源均有其特异性；2、采和购的任务要领“购：笑里藏刀-让人心服口服的议价借刀杀人-竞争性是关键知己知彼-了解本身优势与他人的本质诉求，利益交换、双赢；市场为王-充分了解市场价钱才干制胜新供应商引入已有供方评价已有供方分类分类竞争缺乏供应商引入与评

17、价表示：费率、工程量清单招标、模拟清单招标的现状；几个主要观念：根据实践情况选择匹配的招标方式；选择错误解产生大问题；实际上，不同的招标方式不会对招标结果产生影响，竞争性才会；三种招标方式的百分比：工程量清单招标 10%模拟清单招标 50-60%费率招标 40-30%综合来看，现阶段模拟清单招标方式是较适宜的一种；工程量清单招标程序与线路施工图纸完成审图与修正 工程量计算 30天 双方一同计算发标 1天回标 3天工程量核对 7天再发标 1天回标 2天评标 2天定标 1天45天是一个起码的时间要求；国际上对应的是100天以上工程量清单招标优势：本钱可控性高，对现金流管理大有裨益；量价皆定，结算任

18、务简单；可以按照符合实践的施工工艺、工序报价；案例：土建赚钱装修亏对图纸有一个检查的过程，减少后期错漏碰缺与变卦合同明晰，利于付款管理；有利于施工企业的本钱核算；案例：总包从支出了解本钱到一本好帐计量单位工程量单价组成利润综合单价合价（万元）人工费主材费其他费钢筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 优势：1、占用工程开发的关键线路，影响进度；2、时间耗费大，相应的资金本钱大增；案例：30000万的地价支付，7%的银行贷款利率，45天利息多少钱？计量单位工程量单价组成利润综合单价合价（万元）人工费主材费其他费钢筋

19、工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 评价：国际通行的做法，在总承包领域国内实施将有一个逐渐顺应的缓慢过程；短少定额计价根据的景观、道路、管网、装修等工程广泛采用；工程量清单招标是一个系统过程，需求全面的思想与行为转变，需求全面的协调；费率招标发标-回标-评标-定标优势：不占用开发的关键线路，无需施工图纸，可提早定标进场预备；通行多年，行业熟习；优势：量价均不定，本钱可控性低，扯皮多，定额落后于实践费率招标，劣迹斑斑的AK471、定价随意性：同人不同价、不同人不同价；2、本钱不定，极易引起运营失误；3、价钱不定，

20、付款问题严重；4、过程扯皮不定价不干活、事后扯皮，影响协作与工程正常运作；评价：与国际脱轨，但国内通行的做法，将随着定额的消逝而消逝；国内总包招标普遍采用；套用及其200 _年、及其200_ 年，按_类地域、资料价钱按年第季度及中所规定的计价程序进展计取，总价下浮%。套用及其200_年，按_类地域、资料价钱按年第_季度 及中所规定的计价程序进展计取，总价下浮%， 最后报发包人审定。 模拟清单招标发标-回标-评标-定标优势：定价不定量、不占用开发的关键线路，无需施工图纸，可提早定标进场预备；优势：本钱可控性较低，扯皮多；根据模拟量定标有风险评价：国内逐渐普及的做法，较费率招标而言是提高；广泛用于

21、总包、景观、装修、道路、管网等工程招标计量单位模拟工程量单价组成利润综合单价合价（万元）人工费主材费其他费钢筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 根据工程需求选择适宜的招标方式：原那么：1、招标方式的选择应服从工程整体运营的要求；2、不影响开发进度的情况下，优先选择工程量清单招标；其次是模拟清单招标、再次是费率招标；3、选择工程量清单招标方式，就必需保证足够的招标时间；案例：1、某公司20亿购得地块，原估计9月1日开盘，公司在本钱部门的坚持下决议采用工程量清单招标，开盘推迟至11月1日。同期银行借款年利率7%，

22、请计算多支出的资金利息；2、某高层工程，桩基施工图与上部主体施工图同时出图，桩基施工周期60天，请协助该工程选择上部主体建筑的招标方式；3、某公司总经理选择工程量清单招标方式，但要求30天完成15万平方米的招标任务，请评价其风险；小结：1、招标方式是为运营效力的；求快-费率、模拟清单；不求快只求稳-工程量清单；地价本钱低，资金压力很小-工程量清单；现金流回流要求高-费率、模拟清单；2、要有大本钱的概念和全局观；3、有战略、有智慧的选择招标方式8、采购谋划：资源矛盾凸现；运筹帷幄；本钱效益；操作方式：资源的科学组合分配过程；支持扩张与开展；从苍蝇到苍鹰案例：某公司资源情况：3家总包企业ABC；其

23、中A承建面积20万m2；B10万m2；C5万m2;A优秀；B良好；C合格；目前可提升承建才干：A25万m2；B15万m2；C5万m2第二年拟开发量：合计50万m2;缺口：5万m2；采购谋划结果：8、采购谋划：案例二：某公司预制管桩桩基工程采购谋划当地资源情况：3家桩基企业ABC；每单招标；中标结果：各三成中标、中标价钱在60元/m2三家承建才干都约饱和承建才干的40%；估计明年开发量约为今年的一倍；采购谋划结果：采购谋划小结：采购谋划使采购任务高效有序；是开展采购任务必不可少的行为；是供应商引入、保管等供应商管理动作的指点性文件；是供应商选择的指点性文件；严密级-“最高度。7、规范合同：不断添

24、加的合同厚度；1cm-2cm-3cm；几十页到百页；一字千金；扩张与稀释；操作方式：通用条款、公用条款的强迫实施规范化的内涵之一案例：令人敬畏的合同；1、超额付款；2、约谈、会议纪要-结算资料；9、市场价钱库与参考价：井底之蛙；知己知彼；操作方式：投入大资源摸底；轻松采购；一切约谈、定价均以此为根据；限额招标、废标均可以此实施；是采购中本钱管理行为的“巅峰之作！供方调查供应商分类入围供方选择标书发放答疑廓清谈判评标定标合同签署商务谈判三种实战招标法：1、不谈判招标法一次报价法；2、可谈判招标法3、有限制谈判招标法可谈判招标法：弊病百出十顶高帽子；考才干与捡漏子；ABCDABCD不谈判招标法：短

25、空长多短期阵痛，长期收益；难熬的短痛ABCD有限制谈判招标法：心思战；好的过渡方法；ABCDABCD10、集中采购：规模效益；省时省力；操作方式：公司无论规模大小都能实施；有效兼顾品牌与本钱；建立在规范化之上；案例：某企业集中采购种类：案例：施工阶段本钱管理：1、工程谋划；2、严厉的台帐管理；3、变卦与工程指令管理；11、工程谋划：谋定而后动；本钱前置的又一平台；操作方式：想到就能做到；有效兼顾质量、进度与本钱；施工阶段本钱管理：工程谋划的内容：+案例：争吵的工程谋划讨论会龙头企业本钱管理的深度与广度引见：12、工程台帐管理：千里之堤，溃于蚁穴；本人糊涂不能怪他人聪明；操作方式：严厉的台帐管理制度细微的管理见真功；变卦指令台帐；付款台帐；图纸台帐；案例：糊涂的工程结