城市轨道交通联合开发策略的应用研究

1、城市轨道交通结合开发策略的应用研究摘要:在分析结合开发策略产生背景的根底上,阐述了结合开发的含义、施行流程和难点问题,最后结合南京市地铁一号线与沿线物业结合开发的实例,对南京地铁与沿线物业结合开发提出了相关的建议,以促进轨道建立与物业开发的协调开展。关键词:城市轨道交通,沿线物业,结合开发引言轨道交通作为社会公益事业,耗资宏大,目前我国各城市轨道交通建立多采用政府主导的负债型融资形式,导致政府债务负担很重,城市轨道交通投资建立面临着投资和盈利的两大难题,因此迫切需要寻求良好的融资形式和市场化运作来摆脱困境。将轨道交通建立与沿线的物业开发结合起来,以物业增值的效益来弥补轨道建立和运营的宏大本钱,

2、将成为筹措建立资金的重要途径。关于结合开发,国际上尚无统一准确的定义。对于背景不同的工程,结合开发详细的含义是有差异的。美国城市土地协会对结合开发分别从理论和实务两个角度进展了定义,简言之,结合开发就是在城市开展过程中,将城市地铁的建立与房地产开发相关活动当成一个整体来考虑,并对其进展通盘综合化的规划设计与建立的程序方法,以使其整体利益大于其中任何一个单一规划与建立的利益。1城市轨道交通结合开发提出的背景1.1理论支持从理论上看,结合开发概念的形成是以商业设施所面临的租金本钱、地点本钱及交通运输本钱之间的平衡关系为根底的。根据古典经济学家大卫、李嘉图提出的级差地租理论,因土地等级不同而形成数量

3、不等的地租为级差地租。土地位置的优劣,或是在同一块地上由于连续追加投资都会形成级差地租。因为交通运输设施的设立,产生了对不同商家所在地点可及性的优劣之分。可及性指的是所需的交通本钱,间隔 交通设施近的地点要比间隔 交通设施远的地点所花费的交通本钱低,所以商家都选择交通便利的地方以争取竞争的优势。于是,这种竞争就使得交通便利地点租金上涨,也就是说为了得到这些地点,商家们以较高的租金来换得交通本钱;而租金的上涨也就是地价的上涨,开发商也就必然会以高强度开发来使用这些高价获得的土地,从而保证投资的回收。1.2动力机制不管政府或开发企业,参与者都能从结合开发的理论中获得利益。结合开发的动力机制主要从城

4、市政府和房地产开发公司的角度来分析。1)城市政府。可以通过对城市轨道交通与房地产的统一规划和开发,引导城市向预定方向开展。一方面,政府通过对根底交通设施的沿线土地使用权的控制并有方案地投放市场,可获得较高的土地收益;另一方面,轨道交通的外部效益以及结合开发规划使轨道交通线路周边区域的土地大幅度增值,必然会吸引众多的开发企业参与土地竞投,从而导致土地价格的上涨。通过对土地及开发物业增加税收的方式来进步城市政府财政收入,从而为城市根底建立提供资金来源。2)房地产开发公司。轨道交通沿线物业所有者是城市地铁的重要受益者,轨道交通的建立是房地产企业参与开发并获益的保证。一方面,通过结合开发规划,城市轨道

5、交通沿线土地往往可进展高强度开发,开发企业可以高密度使用土地以获取最大的投资收益。轨道交通沿线土地的增值空间宏大是吸引房地产商参与结合开发的一个很重要的因素。另一方面,城市轨道交通建立以及结合开发规划的施行,增加了沿线物业的可及性和交通便捷程度,必然吸引其他区域的消费者前来购房办公,将使房地产开发公司的开发工程面对更多的消费群体,增大了工程消费群体的辐射面,从而使开发企业的工程风险减小,同时也进步了开发企业的开发收益。2城市轨道交通结合开发的施行流程1)机构的设立。包括结合开发的主管机构和执行机构。由于结合开发是牵涉到政府及开发企业等各个不同团体的行为,因此需要一个专门的政府职能部门来管理控制

6、,这个角色至关重要,其作用就是为交通运输系统的建立及各项房地产的开发活动进展全方位的协调。2)地区经济及房地产市场调查。在进展结合开发规划前,必须对城市各区域经济开展现状、土地利用现状及公共资源进展调查。3)结合开发规划的制定。制定详细的规划以及政府部门和开发企业致力于方案完成所做的各种努力,如此才能促成整个开发方案中各个结合开发细节的完成。4)土地的获得。在结合开发规划确定后,结合开发主管机构向政府获得沿线土地的开发及经营权,并交由结合开发执行机构进展开发。5)结合开发形式及方案的选择。结合开发公司针对不同的地块,选择不同的土地开发形式等,如自行开发、合作开发、出让开发等。对需要自行开发经营

7、的土地,应确定适宜开发的物业类型,如停车尝购物中心、娱乐餐饮、住宅等,或其组合。6)结合开发时序的制定。结合开发公司根据结合开发主管机构反响的信息以及区域房地产状况,确定沿线物业最适宜的开发时机。7)结合开发公司参与沿线地块的开发。即以自行或合作开发形式参与沿线土地的开发;对土地转让给房地产开发公司开发的,应对其他开发者进展监视和协调。3南京地铁一号线与沿线物业结合开发分析3.1南京地铁一号线的结合开发现状南京地铁南北一号线位于南京城市中心轴线上,线路贯穿南京主城区的中心腹地,线路总长21.7k(地下14.5k,地上线7.2k,设地下站11座,地上站5座),工程总投资概算为85亿元,综合造价3

8、.92亿元/k。南京地铁房地产有限责任公司,负责地铁沿线的土地开发管理工作。南京地铁工程建立指挥部控制了5块土地,土地拆迁本钱1.94亿元,占地面积21.07h2(1万亩),可出让用地面积17.28h2,建筑规模约3346002。在南京地铁1号线土建根本完成时,地铁建立对沿线土地价值的增值影响日益明显,5块土地地价均有较大增值,南京地铁工程建立指挥部通过南京土地储藏中心对5块土地分别适时进展了挂牌出让,地铁物业公司参与了全部的竞标,拍卖土地的净收益(扣除拆迁本钱)为5.48亿元。这些收益已由政府作为资本金投入地铁建立。地铁物业公司以3.7亿元的底价拍得小行地块进展物业开发,预计也有可观的收益转

9、入地铁建立。3.2南京地铁一号线沿线的结合开发的经历教训南京地铁一号线沿线资源开发收益将成为弥补轨道交通建立和运营本钱的重要来源。从目前来看,有以下几点值得肯定:1)南京市在研究轨道交通建立规划中,由城市综合交通规划设计院以及城市规划设计院来牵头综合进展,在规划过程中充分考虑了轨道交通规划与城市规划之间的关系,使轨道交通规划与城市总体规划进展了有机衔接,符合结合开发的要求。2)确定一号线线路详细走向时,在既有轨道交通线网规划的根底上,考虑预留地块开发的需要,为结合开发施行提供了前提条件。南京地铁工程建立指挥部已成功地运作了地铁一号线沿线的土地开发,争取了部分沿线土地增值的合理返还。但是南京市地

10、铁一号线在与沿线物业结合开发过程中也存在以下的一些缺乏之处:1)政府部门在实行土地使用及规划运输方案时,尚缺乏有意识地利用交通运输系统的建立作为实现开发的工具,为结合开发创造应有的环境条件。2)轨道交通沿线土地在规划与管理上的滞后。由于交通规划常滞后于土地利用规划,使得轨道交通的选线常与城市的土地使用发生冲突。3.3南京地铁建立与沿线物业结合开发建议1)成立结合开发的专门机构。建议将原来轨道交通公司下属开发部门改制成立结合开发公司,作为结合开发的执行单位,该单位直接结合开发专门机构的指导,负责沿线资源的结合开发与经营。2)制定结合开发施行方法。应尽快制定结合开发施行方法。该方法主要规定以下几个

11、方面的内容:要求编制轨道沿线土地利用专门规划,同时规定沿线的建筑物规划设计、建立与经营,必须与轨道交通的建立与运营相协调,并特别制定相应审批管理制度。明确轨道交通建立的用地使用权归轨道交通公司所有,沿线可用于结合开发的土地,不列入市土地储藏中心的土地储藏范围之内,直接由轨道公司开发经营。规定结合开发的各参与实体,如政府、结合开发机构、房地产开发商的职责和权利等。3)利用结合开发,促进旧城改造及历史建筑利用。建议将轨道交通建立和旧城改造工作结合进展,实现轨道交通与旧城区的统一规划,南京市是历史文化名城,旧城区面积大,现存大量历史文化建筑。按照南京市轨道交通的线网规划,很多线路穿过旧城区,许多有价值的建筑就在规划站点附近。因此,可以利用结合开发的活动,实现大面积拆迁和旧城重建,并推进轨道交通与历史建筑的一体化规划。4结论与展望结合开发是将土地资源转化为地铁建立投资资源的实现途径,其本质是将依附于轨道建立所带来的土地利用优势而形成的超额利润的一部分返回给社会,转化为轨道建立投资。因此沿线物业开展本身也是城市轨道建立的一个重要组成部分,我国各城市必须尽快建立起适宜自身实际的结合开发运行体制。通过结合开发,促进轨道建立与物业开发的协调开展。参考文献:1陈雪明.城市轨道交通的结合开发策略谈美国经历在中国的应用j.城市规划,1995(4):40-46.2郑捷奋,刘洪玉.日本轨道