工程管理在各个阶段的主要工作-mm课件

1、工程管理模式学习万科得到的启示1、设计无满分，工程应互补。房屋建造不仅应符合规范、标准，还要符合使用功能要求，提高因此，工程管理人员应该从一开始就以顾客的角度审视图纸。2、对制度坚定的执行是公司战略得以贯彻的基本保证，也是嘉里产品品质的第一保证。3、第一次就把事情做好是成本最低的做法。4、工程建设质量不仅关系到验收是否顺利，还关系到嘉里的品牌和发展。5、工程管理流程是制度之源、管理之法、责任之本。土地获取阶段作用：提供目标城市综合调研报告、 项目获取建议书、可行性研究报告编制基础数据。 一、目标城市调研主要工作内容：目标城市当地的工程建设的政策和法规收集、分析，主要包括当地的招标政策、招标程序

2、、桩基先行的办理、安全文明管理、质量验收标准、质量监督办事程序、交付验收、工程资料备案等各项规定。目标城市所在地监理、施工等管理水平进行调研，可以通过现场踏勘、咨询进行了解，并要收集目标城市关于外地企业入市的管理规定。掌握目标城市通常使用的建筑材料，当地建设常用的技术措施（如围护、模板支撑等）掌握目标城市所在区域的年度气象、水文情况等掌握目标城市楼盘开发的节奏、开发周期以及工程质量投诉的重点、难点。形成的结论：政策对项目建设影响的分析报告；协作单位的管理水平与公司要求的匹配性；建筑材料、气象等对项目的影响分析报告。二、项目地块调研的主要工作内容：掌握项目地块周边的市政配套情况，主要包括道路、雨

3、水管道、污水管道、电力管道、煤气管道、有线电视等掌握项目地块红线范围内各种未拆除房屋、设施以及蔬菜等权属处理情况掌握地块内地形、地貌等情况以及了解地块的历史，掌握可能存在的各种地下障物。形成的结论：完成地块周边市政管线的调研报告三、可行性研究性报告的主要工作内容：1、提出项目实施路径及实施估算工期，完成工程建造周期估计，编制周期计划、组团的化分、开工面积、竣工时间，研究开工面积与开工时间与营销相结合，明确产出与销售的关系。2、根据城市调研的情况，分析当地政策、当地施工水平、施工技术方案以及气候等条件对项目实施的影响度、相应的对策和方案。3、根据项目地块的调研情况，分析地块现状的配套情况对项目实

4、施的影响度、相应的对策和方案。4、根据项目周边环境的现状，初步提出进入地块的环境提升计划和发展策略。方案策划阶段目地：对可研阶段的工作进行深化和固化，并进行进一步论证和验证。作用：项目实施方案的研究和策划主要工作：1、参与编制项目发展计划中有关建设周期及控制的质量目标2、根据项目发展计划编制项目施工统筹计划（根据方案，对组团、标段划分进一步细化（结合营销设计要求提出进一步细化）提出开工时间竣工时间、配套工程开工、竣工、交付）。3、结合营销策划，提出示范组团的实施计划，编制工程实施关键节点计划。 （相对详细，目的在于推导出建造标准、配置标准，对编制整个实施计划提供依据，招标方法、合同条款、施工安

5、排）。4、结合产品策划明确四新以及明确质量目标、提出对成本控制目标的设想。实施准备阶段作用：对组团实施进行统筹，确定实施阶段质量、造价、进度、安全控制目标。主要工作：1、根据样板组团实施，编制组团（区块）施工计划指导项目实施展开依据：规划设计、初步设计成果；造价估算和概算；主要内容：计划方面：工程前期、基础、主题、配套施工实施方面：工程开工前期准备（场地平整，临设、三通一平、土方平衡方案）；桩基到单体竣工各个控制节点排列明确项目实施的整体统筹计划、措施、方案的编制要求、审核职责，规定计划管理、检核和修正的管理职责2、编制工程实施专项计划(土建、园艺、市政、配套、装修） （接下页）依据：初步设计

6、条件图、专业施工图；造价施工图预算；主要内容：编制土建、园艺、市政、配套、装修等专项实施控制计划。实施准备阶段目标：保证施工过程受控；监督协调监理、施工单位履行合同；完成公司质量控制、成本控制和进度控制目标。1、依照组团实施计划节奏，编制各单体施工组织实施方案。（材料、分包进场时间安排、各单体进度横道图）2、招标实施方案制定（监理、土建、园艺、市政、配套、装修3、供方确定（明确总包单位、分包内容、甲供材料、甲定乙供。4、承包商进场计划、施工图纸交付计划、甲供材料进场计划、样板间实施计划）施工准备管理1、三通一平实施、施工路口手续办理、各种施工许可手续办理。2、施工组织设计审查3、施工图设计审查

7、（从顾客的角度审视设计成果，提出改进意见，提高产品的顾客价值。）实施准备阶段实施准备阶段专项管控（接上页）经营管控合同管理（明确承包方式、支付条件、工期和质量目标、奖罚条件）支付管控（关键节点支付方式、支付条件验证、合格证明验证、预扣及预留验证）目标管控（明确质量、进度、造价、安全目标）造价管控（预算控制计划、签证控制和支付控制方案）实施管控质量管控（各专业质量控制计划、维保质量控制计划、明确顾客投诉率、产品维修率、质保金发生率）进度管控（提出交图计划、组团实施计划、交付计划）采购管控（建立各类材料设备合同范本、配合费标准）项目实施阶段工程实施管理进度管理依据已编制的组团实施计划编制年度计划、

8、季度计划、月度计划，实现项目计划到组织计划的转变。（明确开工面积多大？开几栋？开工顺序、与销售的配合节点）精细计划管理，按照分部工程分类，按照子分部工程工作完成描述（前期、桩基、。技术管理样板开路、样板间指引，明确施工工艺、施工标准、基坑围护方案图纸管理：扩初阶段做好“内审”，解决建筑、功能、成本问题；开工前做好“会审”，解决施工工艺问题。设计变更管理：对变更进行施工工艺、材料、造价等角度评审；对施工单位交底；做好图面标识。施工技术管理：监督对分部分项施工方案评审；项目实施阶段成本管理按照合同约定，严格控制经济签证。依据产品定位后造价部门提供的估算，制定监理、材料、设备采购价格目标，实施限额采

9、购。遵守合同约定的支付条件、评估核实支付申请，并按照公司支付管理程序，注意扣款的及时执行；农民工资监控管理供方管理按照供方选择要求和评估标准，实施供方评估。总包、分包、三方合同的划分和确定材料设备采购方式确定、质量检验标准确定。对供方人员的培训和管理。及时判定供方目前状态，做出对供方评估意见，积累基础数据。质量管理宏观质量控制根据合同，投诉率8；产品维修率；维保金使用率；过程质量控制事前控制：编制质量通病预防方案、严格审核和监督施工方案监理规划。过程监控：定位放线监控；采购质量控制（甲供材料采购合同质量条款、乙供材料在限价过程中明确质量条款）；进场检验监控（合格证、检验报告）；隐蔽和重要关键工

10、序质量控制（桩基、重要部位砼浇筑、防水、装修）分布验收事后控制：重要的分部分项工程要亲自检验（屋面防水、卫生间防水、地下室防水等）质量记录（分户验收）对产生投诉维修记录的分析、总结、统计；完工时施工、监理、甲方对工程质量控制措施的实事情况专项报告项目实施阶段项目实施阶段合同专控管理：支付（取消进度支付，推行控制节点完成支付方式，实物支付或货币支付相结合；进度：按照分部工程和专项实施计划节点控制质量：约束支付的平衡点（按照统筹计划、专项实施计划、合同质量目标控制，注重事前控制；质量的控制包括维保质量）信息：？供方评估：分析供方目前现状，清理诊断现有单位，提出判断标准和补充方法。人员控制：注重对项

11、目经理、技术负责人、特殊工种人员的到岗情况管理，注重企业文化的宣贯和培训文明施工：事关嘉里品牌的外在体现和声誉物资管控：强化进场检验和记录项目交付阶段管理依据：房产品内部交接验收实施办法 项目（组团）交付验收计划管理规定建筑工程竣工验收管理规定工程实施档案管理规定分户验收实施细则 房产品交付管理规定竣工验收管理所有建设工程通过“分户验收”和在约定的时间里对验收问题整改完成。完善工程维保协议签订以及工程质保金、工程维修金的支付和预留。办理各项政府验收手续及综合验收手续，获取证书；做好工程建设档案移交。配合客服部进行内部交接验收。交付实施管理配合客服部进行物业交付，及时解决交付中顾客反映的质量问题。及时解决交付单中承诺解决的质量问题。根据顾客投诉的问题改进工程管理方法和施工工艺，提高质量通病的防治效果。项目部编写工程管理实施总结报告。延展服务依据：关于实施工程、