开发报建管理.pptx

1、 1 开发报建培训第一章 开发部职能概述 第二章 规划建设工程类 第三章 国土用地类 第四章 配套报建类第五章 各项验收工作类第六章 开发部经理应具备的基本素质和工作能力2第一章 开发部职能概述 一、开发部职能概述:负责地产集团房地产开发项目涉及规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。二、衡量开发报建工作效率的标准：一快一优，即每一项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。3第二章 规划建设工程类 一、规划设计条件（规划设计要点） 拍卖地块的国有土地使用权出让合同一般都以土地使用条件和关于确认规划设计条件的复函作为合同的附件。规划设计条件的

2、主要内容：4（一）用地概况1、用地性质：居住用地分为四类，一类（R1）是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。（如低密度别墅居住用地）；二类（R2）是指以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的用地。(例如恒大绿洲的项目用地)；三类（R3）主要针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地；四类（R4）是指原农村居民住宅用地及其相应的配套设施用地。2、用地位置3、总用地面积：含可建设用地面积（有的分为二类居住用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面积）。或者代征城市公共用地面积（又分

3、为代征市政道路路位用地和代征城市公共绿化用地）。 5（二）规划技术经济指标及要求1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。（三）规划建筑设计要求1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线间距的控制要求。2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距离。6（四

4、）公建配套项目要求 现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按广州市城市规划管理技术标准与准则修建性详细规划篇的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%配备公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过公关协调争取尽可能少配公建配套面积）（五）绿化规划要求（六）道路交通规划要求 重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通过。（七）专项规划要求（八）规划方案的布局及城市景观要求7（九）附加说明 规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划设计方案

5、报批。非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点： 尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如2008年广州出台的了一个关于适度提高居住用地开发强度的意见，对广州市新增经营性居住用地项目；政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领取建设工程规划许可证的居住小区项目和未领取建设工程规划许可证的建筑工程住房项目的开发强度可申请调整和提高。8二、建设用地规划许可证项目融资所需的“四证”之一。广州办证的前提条件之一是根据国有土地使用权出让合同及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土

6、地出让金。提前准备好1/500现状地形图。核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条件注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。9三、修建性详细规划批复取得规划设计条件之后，可与建设用地规划许可证同步办理，并可跨越总平面规划设计方案的审批环节。在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不

7、符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是建设用地规划许可证及其附件规划设计条件的要求和广州市城市规划管理标准与准则修建性详细规划篇和广州市城市规划管理标准与准则综合篇。10详规报批中总平面规划方案图应重点注意的事项：1.所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致；2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）;3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求；4.公建配套设施的设

8、置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。11详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批。例如：小区雨水、污水怎么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。例如，广州市在珠江新城及金沙洲两个地区实行生活垃圾真空管道收集系统，广州恒大绿洲项目须按要求设计和安装生活垃圾处理系统与市政管道收集收集处理系统接驳。注意各地报批详规的一些特别要求。 例如广州报详规时须提供“五图一书”蓝图3套及电子版

9、：总平面规划图、绿地规划图、道路交通系统规划图、竖向规划图、小区区划图、规划说明书；另外广州恒大绿洲项目还要在报送详规方案时同时提交该项目的三维电子模型。12四、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的图纸，事前充分了解各专业管理部门的审批要求，尽量减少报入后图纸打回修改占用的时间。13小区环评批复工作要提早启动，即在详规报入后审批出案之前就要启动。提前确定有实力、有信誉、有关系（与环保局）的环评公司并及早与之签订环评合同，一旦详规正式批复即可马上报入环评。申报小区环评时特别注意一些敏感性的公配项目如垃圾压缩站、消防站、卫生院、

10、污水处理站以及小区雨水、污水的排放方向及地点，其定位选点要考虑透彻，编写环境意见时尽量向着风险小的方面去评价，避免日后在环保验收时引起不必要的麻烦。2006年下半年以后广州市要求建设项目申报环评时，必须具备水务局出具的城市排水设施设计条件咨询意见。在申报环保验收时必须有水务局出具的污水接驳市政污水管网的批复文件及相关图纸。广州市现严格执行凡有规划或环保设施变更的项目（如改变楼层、增减公配、发电机、中央空调系统等）都必须事先分别报批环境影响评价文件，否则不予环保验收，情节严重将要予以行政处罚。若项目是分期建设，为便于办理项目的竣工验收手续，须分期报批项目的环境影响登记表。14人防专业意见报批：了

11、解清楚各地对新开发的小区人防面积核定的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面积宜多不宜少，目前广州市规划局在验收时对超出原规划审核面积的项目均要求办理超面积的人防意见。人防办审核对超出小区总体应建人防面积的部分则要按2500元/平米收取异地建设费。广州市2008年5月出台新的政策，规定从2008年7月起，对新报建和在建的人防工程，要求在施工图设计阶段和竣工备案前同步完成平战转换预案的制定，并将平战转换预案作为人防专项设计审查和验收备案的必要资料。15消防专业意见报批：广州市原来规定要规划局批复单体方案后方可报消防专业意见。现由于市规划局已取消总规和单体方案的审查环节，因此，只要详规批复以后，凭

12、深化设计的建筑施工报建图即可报消防部门审查，在申报消防专业审查意见时，设计人员与消防局审查人员的事前沟通，开发口的人员与消防局审批人员的关系密切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益。其他专业意见批复。广州原规定报建设工程规划许可证时只须提供人防、消防、环保、卫生学4个专业意见即可。现新增加了一个绿化专业意见，即必须由有绿化设计资质的设计单位，针对小区出一个小区绿化的详规，报市政园林局审批出具绿化专业意见。此外，各地区根据不同项目的情况有的还可能需要控高意见、文物考古意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等结合各

13、专项规划要求的意见。16五、小区综合管线规划审批 详规批复后，用地面积超过20000平米的要申请小区综合管线规划审批，主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平衡。如广州恒大绿洲还涉及到真空垃圾收集处理系统的管线平衡问题。小区综合管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排水等管线工程施工报批提供依据。17六、工程放线记录册 详规批复后可凭详规批文及附图直接申请建设工程的放线册，为加快办理建设工程规划许可证做好准备。在放线测量办案中注意确保建筑物与路边线以及楼与楼之间的退让距离，以免影响下期相邻建设项目的楼层高度。18七、建设工程规划许可证1.申请建设工程规划许可证的条件，广州

14、现已简化为详规批复后，即可申请放线册，取得各专业意见后就可以申办该证，省略了单体方案审批环节。2.建设工程规划许可证是公司项目融资的“四证”之一，要加快此证的办理，就必须在详规批复后，在办理专业意见的环节要尽量缩短时间，特别是小区环评批复环节，要事先精心策划以最快速度取得专业意见批复。或者还可以在专业意见尚未取得的情况下，协调规划局先行报入建设工程规划许可证等，为加快审批争取时间。193.在建设工程规划许可证办结取证之前要缴纳市政配套费，现广州原则上不允许分层取证，如当地规划建设部门对此未作硬性规定可从资金运作的角度，考虑分层办理规划许可证。4.要注意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点

15、保持一致。5.报建的图纸要求符合退缩间距，开口天井、采光、通风符合建筑规范要求，要满足各专业意见要求。20八、建筑工程施工许可证1.建筑工程施工许可证是公司项目融资的“四证”之一，是项目合法开工建设法律凭证，尽快取得此证非常重要。2.因办理施工许可证的前题条件较多，如果办理设计施工监理的邀标检准，要在市建设工程交易中心办理招投标手续，取得中标通知书，要办理施工图审查，节能审查并备案。要要签订劳保金缴纳协议，要缴纳散装水泥专项资金、印花税、新型墙体材料专项基金、工程定额测定费、有深基坑的还要进行基坑支护方案的审查，还要质监、安监现场查勘取得质监、安监登记表，因此要精心策划，做好同步和穿插报建工作

16、，以尽量节省时间。213.现广州规定自主邀标的建筑工程设计费超过50万元，建筑面积超过1.8万平方米的要申报设计邀标核准，监理费超过50万元要申报监理邀标核准，为使办理中标通知书的工作顺利进行，开发部要与招投标部或集团招投标中心沟通，提醒招投标部在对投标单位资格审查时的注意事项，以减少施工许可证办理的麻烦或时间延续。办理招投标手续时规定有10天的公示期，尽量协调缩短公示期，以早日取得中标通知书，加快施工许可证的办理。4.按规定要取得规划许可证以后才能报施工图审查及节能审查，但为争取时间，可协调施工图审查机构先行审查，取得规划许可证后再取审查意见。225.为顺利办理施工许可证，现场的配合工作也很

17、重要，施工现场是否三通一平，是否建好围墙、洗车槽，施工工棚，现场安全维护设施是否已落实，施工材料、机械是否按要求规范布置，安全文明生产的管理制度是否落实，施工用电是否按规范敷设，现场查勘及发证时，建设、施工、监理、设计相关人员是否到位等。6.对于有先行施工行为的建设工程，提前与城管部门办理先行施工的处罚，并协调按已完成的投资额作为处罚依据。在质监站现场查勘时协调形象进度的描述与城管处罚决定书相一致。7.对于分层办理规划许可证的项目，可以续建的方式办理施工许可证，避开施工图审查、质监站现场查勘、缴交劳保金手续等，缩短办证时间。23 第三章 国土用地类 一、建设用地批准书二、国有土地使用证三、预售

18、许可证四、商品房屋面积实测及初始登记（大确权）五、 土地使用权转移登记（交易过户）24一、建设用地批准书1.建设用地批准书是建设单位依法使用土地进行开发建设的法律凭证，在取得建设用地规划许可证以后要尽快办理建设用地批准书，以便为下一步办理建设工程规划许可证、施工许可证以及国土证做好准备。2.通过招拍挂公开出让取得的土地，办理建设用地批准书时，须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。要特别注意，国土部门公开出让的土地，我司与国土局签订了国有土地使用权出让合同后，在缴交土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案，避免国土部门拿来出让的土地还存在着局部未完成征地或拆

19、迁结案，给建设用地批准书的办理带来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。3.注意建设用地批准书的有效期及批准的建设工期，建设项目逾期施工的，注意要提前向发证机关申请延期。25二、国有土地使用证1.国土证是公司重点督办的“四证之一”，尽快取得国土证，有利于早日进行土地融资。2.国土证核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。3.为便于项目融资，一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证。广州市目前的政策是严格不准分期办理国土证，但在土地抵押贷款环节可将国土证附图分成几块分别办理他项权利证，可分块分别在不同银行抵押贷款。4.建设用地规

20、划许可证所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况，我司可要求对方给予补偿。26三、预售许可证1.由于此证属公司的重要节点，办理此证所需准备的资料较多，因此必须按当地的要求，提前做好报案的资料准备工作，如提前开设好预售款监控帐户，签订预售款监控协议书以及完成物业管理招标，取得中标备案书等，而且要资料核对无误。2.如国土证已抵押贷款，在办预售证之前应提前与资金计划部沟通，把握好涂销抵押的时机。3.广州的政策规定工程形象进度必须是多层主体封顶，高层工程进度达到总层数的三分之二方可办

21、理预售证，如工程形象进度未达到或相差不大的情况，可争取变通的办法过关。274.广州现行政策要求申请预售的项目，开发商须按照要求进行网上填报项目概况表和楼盘明细表，此项目工作量大，资料录入时易出差错，因此一定要实行交叉审核，确保录入的资料特别是一些重要的信息，如每套房的预测面积准确无误，不出差错。5.预测的建筑面积务必要注意尽量减少与实际施工及后期实测的面积误差，避免在后期的确权、办理房产证时造成公司利益的损失、减少业主的投诉。因此，提供预测的施工图一定要注意是不是三层会验后的最新施工图，包括建筑图、能显示剪刀墙和柱子变化的结构图。平立剖、阳台窗台风道等大样图与现场施工的图纸是否一致，现场施工有

22、无变动。取得预测面积的结果开发部要提交预决算部审核。286.如果申报预售的面积累计超过土地出让合同可售面积，须提前调整土地出让合同面积，并在办理预售证前完成国有土地使用权出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交。7.当预测总面积超过报建面积，须由销售部确定不可预售房屋 29四、商品房屋面积实测及初始登记（大确权） 1.公司制度规定开发部要在规划验收完成后60天内取得权属证明书。2.工程竣工后现场实测时，要对经办人积极引导，提高测绘效率，在经办人计算实测结果时，要争取有利于公司的计算方法，当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情况，应协调经办人对实测结果进行适度调整。3.因确权能否

23、及时完成直接影响到小业主房产证的办理以及超报建面积房屋的销售资金回笼，因此大确权要提早谋划，早日完成。4.如果申请确权的面积累计超过土地出让合同上总建筑面积，须提前调整土地出让合同面积，并在申报确权前完成国有土地出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交。30五、土地使用权转移登记（交易过户）1.对于通过公司股权收购所取得的土地项目，我司有时须将土地使用权交易过户到恒大地产集团或新成立的项目公司名下。2.土地使用权转让通常的工作流程是：3.土地使用权评估时尽量以最低标准去评估，以达到少交契税的目的。4.如原国土证已抵押贷款，在转移登记时争取协调他项权利人同意在不涂错抵押登记状态下转让土地使用权。

24、5.政策要求土地使用权转移登记要提供宗地完成投资总额25%的报告，对此可协调会计师事务所对投资总额及已完成25%的投资作灵活处理。出新的宗地图土地使用权评估土地使用权转让合同的鉴证取得新的国土证国有土地使用权转移登记缴纳契税，取得完税证31第四章 配套报建类 一、规划阶段 二、建设阶段 三、竣工阶段32一、规划阶段（前提条件：取得修建性详细规划批复）1.小区地名批复工作要点：（1）取得建设用地批准书及附图；（2）取得策划部关于小区命名的方案。2.小区道路命名报批工作要点：（1）取得地名批复；（2）取得策划部关于小区路名的方案意见；（3）规划路的命名要征求道路两旁相关单位的意见。333.施工临水

25、临电的报批 ： 此项工作宜早不宜迟，确保在项目计划开工节点时间之前完成，临水临电方案以接入点越近越好，并能满足施工现场需求。广州现行政策要求在取得建设工程规划许可证后才能报临水临电，为不影响开工节点，即使不具备报案条件也要通过公关协调完成报批通水送电。 4.小区开设临时施工出入口的报批345.城市排水设施设计条件咨询意见 这是广州2008年新出台的规定，对新建住宅小区在详规批复后进行施工图设计前，须就小区排水设计咨询水务局的意见，并以水务局的咨询意见作为申报小区环评批复的前提条件之一。该意见主要就小区排水体制、排水去向及排水设计提出相关要求。例如要求小区排水按雨污分流体制设计和实施，严禁雨污管

26、道混接，小区雨水、污水出小区后排水的方向。建筑或小区排水管在接入市政排水管网前，要求在预处理设施后，小区雨水和污水出户管分别设置专用水质检测井（设置在用地红线范围内和便于检测与维护的位置）。建议小区设置雨水蓄水池，充分利用雨水补充景观水、绿化、冲洗道路和冲厕所等。6.小区施工临时排水证的报批35二、建设阶段1.防雷报建工作要点：（1）取得建设工程规划许可证后报入（2）防雷检测费可以谈判，广州按建筑面积0.96元/平方米收取。2.各期门牌号报批3.各期通邮报批工作要点：（1）取得邮政部门批准通邮的批复意见；（2）签订邮箱制作安装协议，约定好安装时间，注意控制成本，不该交的费用不要交。364.小区

27、永久供水工程的报批工作要点：（1）为控制成本，在总工室计算小区总水量之后，在申报永久性供水协议时在满足小区总用水量的前提下供水方案以供水管径最小、供水线路最短为原则。（2）对远离市区、周边无市政设施的项目，小区永久供水方案的报批应提早策划、报批、要充分考虑供水线路的优化与实施可能存在的问题。提前做好应对措施。375.小区永久性用电工程的报批工作要点：（1）为降低成本，开发部应该会同总工室与当地供电局加强沟通，事前充分了解其政策规定，如每户用电量的计算标准，电房设置的原则，变压器配备的原则，按用电标准计算出来的小区总用电量是否计算同期率等。以求最终审批的供电方案最有利于我司降低成本。（2）要了解

28、项目周边的供电规划，周边有无已建、在建和拟建的变电站，最近的接驳点在何处，在不同的线路方案中选择最短又可行的供电线路方案。（3）要充分考虑永久用电方案报批及施工的复杂性，提早谋划，越早取得供电协议越好，以便为工程施工预留足够的时间。386.小区通信工程的报批工作要点：（1）取得小区详规批复和综合管线平衡图后即可报批（2）签订小区电信综合业务协议书，小区电信机房属于有偿提供电信部门使用，由销售部与电信局签订售房协议。7.小区永久性供气工程的报批工作重点：在详规报批阶段就要了解项目周边有无市政煤气管道，小区是否要自建煤气瓶站。8.小区永久出入口的报批399.小区排水设施设计审批工作要点：（1）在取得小区详规批复及环评批复意见后报入小区排水设计审批。（2）城市排水设施通过验收，除接驳管外，包括水质检测井等内部排水设施已按照批准的城市