上海市静安区第一次经济普查基本概况

1、目 录疤上海市静安跋区第一次经矮济普查基本艾概况昂宏观调控对啊静安房地产隘业的影响胺 癌2004年静安区居民搬信息化调查挨报告绊静安都市型坝工业园区建氨设的几点建翱议和思考班私营经济已班成为静安经昂济社会发展伴重要增长极昂静安区个体拌经济概况及氨发展建议背实现基本单邦位名录库适鞍时更新维护哀的途径探索挨与研究懊静安区社区案公共服务设斑施情况调查傲1人口抽按样调查：静斑安区常住人案口25.6阿5万人埃静安区第二蔼次全国残疾斑人抽样调查敖数据初步结俺果佰宏观调控：隘来自静安房疤地产开发企挨业的反映肮我区劳动适绊龄人口就业背、失业状况芭上海市静安岸区第一次经敖济普查基本鞍概况盎根据国务院敖、上海市第

2、爱一次经济普拜查领导小组扳的统一部署搬，叭静安区啊与全国同步瓣开展了柏本区伴第柏一把次经济八普查工作。氨这次普查的懊标准时点为背200埃4懊年12月3斑1日爸，普查的对俺象为本癌区肮各类法人单矮位敖注1爱、法人单位拜所属的产业爸活动单位八注2疤和个体经营摆户安。邦普查范围包靶括制造业、搬房地产业、邦建筑业、批熬发零售、住败宿餐饮、金疤融业、服务埃业等19个氨国民经济行皑业门类、9芭0个行业大疤类、378搬个行业中类暗、875个暗行业小类的皑全部经济活跋动。拜截止200颁5年10月坝底，埃本耙区背已顺利完成唉了这次普查把的调查八登记袄和主要数据摆快速汇总工蔼作，并通过按了国家八级和市级板数据质量

3、检敖验审核按；经普资料爸的第一阶段拌分析开发工哀作也已取得盎一些成果伴。现将本瓣区经济佰普查主要坝结果报告邦如下：爸一、全区基拜本单位概况疤（一）全部昂单位数11巴783个。昂普查结果显懊示，200鞍4年末，本奥区柏除个体工商凹户外，凹全区拥有单傲位数117跋83个，其碍中法人单位哀8797个皑，产业活动靶单位298敖6个。敖在全部法人案单位中，共拔有俺8235奥个法人单位哀是从事一种翱社会经济活稗动，并只有翱一个活动地般点的单位（疤以下简称单澳产业法人）半；另有皑562芭个法人单位版是从事多种笆社会经济活哎动，或者具案有多个活动班地点的单位搬（以下简称盎多产业法人版）半。捌1、单位数白比般“

4、安二基普哀”爸注3唉有所减少盎注4隘。般与蔼2001拜年本跋区败第挨二案次基本单位熬普查（以下背简称“鞍二基氨普”）结果芭相比，全背区全部单位拔数减少33熬91个，下昂降22.3拌5%。其中捌，胺各类法人单位和产业活熬动单位分别阿减少236皑6跋个和柏 1025扮个，分别把下降21.佰20%啊和凹25.55奥%。吧2、拌企业仍是各疤类单位的主癌体。搬在全区各类搬法人单位8氨797个。罢其中，企业隘法人784隘9个，占全背部法人比重般89.22癌%；事业法艾人310个拔，占3.5澳2%；机关霸法人119敖个安（国家机关蔼和政党机关邦）安，占1.3奥5%；社会哎团体法人1翱71个，占芭1.94%扮

5、；民办非企矮业128个靶，占1.4班6%；其他哎法人220啊个，占2.啊51%（见罢表一）。 瓣（二）三年鞍来全区基本鞍单位的主要搬变化。拔从2001佰年至200澳4年三年间绊，随着社会敖主义市场经邦济的快速发奥展和经济结唉构战略性调翱整，本区各矮类单位性质版、所有制结瓣构和管理体百制都发生了拔很大变化。埃1、第二、隘第三产业单巴位数比例为盎1：21，蔼产业结构进袄一步优化。隘与稗“艾二基普疤”哀比较，二、熬三产业的产暗业活动单位案数比例从1安：11变化稗为1：21伴。至200芭4年末，本背区从事第三胺产业的单位罢数1124佰4个，占普哀查单位总数懊的95.4埃3 %，与瓣2001年爱末相比，

6、第摆三产业单位八数比重提高笆3.49个岸百分点。从霸事第二产业哀的单位数为瓣539个，半占普查单位耙总数的4.版57%。2、从登记稗注册类型看绊，所有制结哎构发生较大爱变化，私营啊经济单位数按增幅较快。拜国有企业改熬制、转制，佰企业所有制巴结构发生很百大变化,特爸别是私营企霸业发展迅猛傲，私营企业癌单位数比重蔼比佰“跋二基普挨”芭增加 17罢.82个百扒分点；而国案有单位和集傲体单位因产埃业结构调整鞍、所有制改暗革，单位数扮比重分别下疤降2.23癌个和6.0叭4个百分点斑。盎2004年蔼末，本区内疤资法人单位办数7995哎 个，占全胺部法人单位爸总数的90矮.88%，昂其中，国有叭单位101哎

7、7个，占1班1.56 绊%；集体单安位568个癌，占6.4邦6%；私营扮单位508熬4个，占5凹7.79 扒%；港澳台叭商投资企业罢253个，邦占2.87矮 %；外商翱投资企业5板49个，占瓣6.24 瓣%（见表二八）。岸3、从单位摆隶属关系看矮，区属单位隘数下降幅度翱较大，无主半管单位增长唉较快。盎中央属、市颁属、区属单跋位数比重呈懊下降趋势，搬特别是区属坝单位降幅较暗大。中央属袄、市属、区澳属单位数比版重较白“稗二基普拜“澳分别下降0八.37%、澳4.62%安和15.7拜4%。无主翱管单位数增皑长较快，占巴全部法人单班位比重76白.90 %敖，增幅21伴.54%（疤见表三）蔼。按4、从企业

8、拜营业规模看隘，本区企业邦营业规模发巴生巨大变化奥。败普查结果叭发现，20阿04年，全昂区企业法人白年营业收入昂1593亿百元，比爱“昂二基拌普”靶876亿净癌增717亿佰，增幅81肮.85%。拌与跋“跋二基普笆”搬比较，企业柏营业规模正扮由小变大。傲主要表现在皑以下两个方颁面：伴一是从企业暗数量上看，佰小规模企业扒大大减少、挨大规模企业澳增幅明显。挨特别是企业邦全年营业收瓣入200万奥元以下的小爸规模企业由把“般二基普半”唉期间的79版24家减至暗4971家翱，下降37癌.27%个懊百分点；5暗000万元扒及以上的大百规模企业由吧“佰二基普爸”扳期间的25半7个增至4哎33个，增背幅68.4

9、扮8%,其中凹1亿元以上凹单位由14柏0家增至2鞍38家，净捌增98家，拔增幅70%奥；10亿元八以上单位由矮15家增至捌25家，增颁幅66.6稗6% (见捌表四)。扳二是从企业肮运行质量上搬看，营业收阿入骤增、运霸行质量大大颁提高。企业埃营业收入由昂“拌二基普奥”啊876亿元翱增至159坝3亿元，增罢长81.8懊5%。特别板是第三产业扒企业法人营懊业收入14肮82亿元，耙占全部企业疤法人营业收皑入比重的9矮3.03%拌（见表五）熬。在第三产拔业中，按营芭业收入大小斑排序的前五暗个行业分别耙是批发零售熬业、房地产扮业、金融业皑、租赁和商哎务服务业、捌交通运输仓爸储邮政业。败其中，批发版零售业8

10、4岸6亿元占三傲产总收入的百57.09碍%，占居半碍壁江山；房埃地产业16埃6亿元，占跋11.20案%；金融业拜154亿元俺，占10.拜39%；租凹赁和商务服叭务业119拜亿元，占8暗.02 %摆；交通运输案仓储邮政业背90亿元，疤占6.07拌 %。芭（三）三分叭之二的单位佰集中于批发矮和零售业、扮租赁及商务碍服务业和房爸地产业。般普查资料显皑示，本区的凹单位主要集半中于批发和把零售业、租败赁及商务服半务业和房地摆产业，三个办行业拥有的版单位数占全百区单位数的懊三分之二。搬其中，从事按批发零售业扮的单位44袄34个，占颁37.63癌 %；租赁皑及商务服务耙业2679哎个，占22伴.74%；艾房

11、地产业7安57个，占佰6.42 肮%。奥（四）主要芭商务楼宇集扮聚效应明显岸。隘2004年百末,本区2矮834家板中外企业搬(单位)分俺布在90年扮代新建的1懊07幢商务啊楼宇内，占疤全区基本单八位近四分之澳一，其中法暗人单位19笆54家，产霸业活动单位疤880 家白；实现营业坝收入873败亿元,占全斑区全部单位哀营业收入比挨重一半以上扮，主要以批班发零售业、柏租赁及商务百服务业、信巴息传输及计啊算机服务软隘件业为主。啊其中，商贸芭流通单位8俺62家，营阿业收入42哎4.86亿瓣元，分别占坝入驻楼宇企班业30.4败2 %和4办8.67%百，现代服务颁业单位 1笆543家,版 营业收入碍282.

12、6拌8亿元,分敖别占入驻楼背宇企业54敖.45%和拜32.38案%。霸二、从业人暗员基本情况稗 邦2004年唉末，本区全澳部单位从业般人员为30胺1557人皑，其中，男爸性为 岸17055搬0人，女性败为1310蔼07人，性奥别比约为4啊：3。隘从业人员中岸，各类法人懊单位从业人斑员262608人，占摆全部单位从拌业人员总数懊的87.0岸8%。其中坝，事业单位皑26249八人，占10肮.00%；版机关128隘53人，占爸4.89%般；企业22拌2408人盎，占84.矮69%；社败会团体18啊68人，占伴0.71%柏；民办非企拔业1580班人，占0.袄60%；其他法人31暗01人，占唉1.18%

13、肮。百（一）从业扮人员按产业班分布看，9吧0 %以上岸从业人员从搬事第三产业。扳2004年搬末，本区第白二产业从业扮人员为 2疤8693人矮，占全部从邦业人员总数皑的9.51懊 %，其中般，制造业从熬业人员为1捌2289人耙，占第二产熬业从业人员傲总数42.癌83 %，绊建筑业15白788人，邦占55.0斑2%。背第三产业从傲业人员为2肮72864把人，占全部跋从业人员总捌数的 90柏.49%。扮按从业人员碍在各行业分癌布多少排序把前五位的依哎次为批发零售业、租赁扳和商务服务翱业、金融业岸、房地产业板和住宿餐饮氨业。特别是爱批发零售业啊60886办人，占第三耙产业总数的按22.31岸 %；租赁

14、唉和商务服务板业4231笆0人，占1矮6.29 颁%，其中旅凹游会展业3哀438人，捌占1.32班 %；金融挨业2591袄0人，占9唉.98%；昂房地产业2拜5513人般，占9.8坝2%；住宿暗、餐饮业 班21225搬人，占8.白17%（见癌表六）。败（二）从业柏人员按企业斑所有制结构扮分布看，私坝营企业吸纳坝从业人员近班三分之一。案从全区各类挨法人单位从爸业人员分布霸状况看，国跋有单位从业哀人员676盎41人，占疤全区就业人熬员总数的 碍25.76霸 %，国有颁单位从业人邦员一半以上芭集中在机关胺、事业单位哎；集体单位澳从业人员9邦399人，隘占3.58背%；外商投版资单位25佰530人，哎

15、占9.72拔%；港澳台白商单位14挨670人，拌占5.59耙 %；私营捌单位636按00人，占颁24.22隘%；其他内懊资单位81般768人,拜占31.1办3%（见表碍七）。阿从全区企业伴法人单位从挨业人员分布捌状况看，本扳区私营经济胺为社会创造瓣了大量的就扮业岗位，近白几年本区私疤营企业发展跋迅猛，从业版人员快速增肮加，吸纳了爸三分之一的癌就业人员，肮减缓了本区佰社会就业压靶力。200伴4年末，私拜营经济吸纳伴企业从业人佰员6182傲0人，占全摆部企业从业暗人员的28百.49%。绊与2001啊年末相比，澳新增 46挨55人，增邦长8.14白 %（见表稗八）。肮三、本区个癌体经营户基澳本情况凹

16、本次普查结颁果显示，2扒004年末懊，本区共有班个体经营户捌3640个奥，其中，有俺证经营户3蔼518个，摆占个体经营败户总数的9昂6.65%挨；无证经营户122个瓣，占3.3安5%。白单位数按行斑业分布依次拌排序为零售爸业2856哀个，占78拔.46%；敖居民服务业懊321个，皑占8.82伴%；餐饮业268个，熬占7.36拔%。翱全区个体经把营户吸纳从罢业人员78芭01人，营摆业收入4.吧76亿元。氨政策注1氨 法人单澳位霸：指依法成凹立，有自己柏的名称、组坝织机构和场盎所，能够独板立承担民事矮责任；独立傲拥有和使用暗（或授权使肮用）资产，捌承担负债，碍有权与其他巴单位签订合凹同；会计上哎独

17、立核算，昂能够编制资搬产负债表。半注2板 产业活霸动单位：指邦从事多种经奥济活动的法拔人单位的分斑支机构。澳注3 阿“吧二基普阿”埃：指200癌1年开展的般“艾全国第二次阿基本单位普柏查摆”懊。澳注4啊 耙“般二基普爸”靶与俺“埃经济普查背”袄在调查范围拔统计口径上靶有差异。 埃“安二基普柏”百期间非正规皑企业作为法拌人单位统计按，牛奶亭、把有固定场所袄经营摊位均澳作为调查对啊象；哀“爱经济普查”碍期间对有证巴照的单位有扳了严格规定绊，非正规企爱业不作为法皑人单位统计蔼，市普查中坝心也未予返拜回。表一捌法人单位按罢单位类别划跋分叭 懊 柏 啊 耙 巴 澳 稗 肮 般 啊 按 单位：个单位数比重

18、%总计8797100.00企业784989.22事业单位3103.52机关1191.35社会团体1711.94民办非企业单位1281.46其他2202.51表二奥法人单位按矮注册类型划班分凹 昂 拔 昂 班 背 稗 八 八 靶 八 败 单昂位：个单位数比重%总计8797100.00内资799590.88 国有101711.56 集体5686.46 私营508457.79 其他内资132615.07港澳台商投资2532.88外商投资5496.24表三法人单位按隶属关系划捌分案 翱 办 挨 靶 澳 翱 扮 皑 霸 稗 办 搬单位：个法人单位数比重%总计8797100.00中央属600.68市属85

19、49.71区属92010.46县属30.03街道、乡镇属1501.71外省市属450.51无主管676576.90表四傲企业法人单疤位数、营业班收入按营业败收入组距划靶分柏 啊 碍 氨 矮 氨 埃 埃 扒 办 矮 瓣 暗单位：个、案亿元2004年2001年单位数比重%营业收入比重%单位数比重%营业收入比重%总计7849100.001593100.0010244100.00875100.00200万元以下497163.40221.45792477.35242.74200-499万元108213.80352.309449.22293.31500-999万元5647.19402.634854.733

20、43.891000-4999万元79910.1817111.246346.1913615.545000万元及以上4335.43132582.382572.5165274.51 其中:1亿元及以上2382.96118873.441401.3757365.49 其中:10亿元及以上250.2958834.65150.1528933.03 其中:商业140.1730619.4090.0915918.17表五哀 熬 澳 盎 扒 埃企业法人营巴业收入按行耙业门类划分哀 佰 爱 半 稗 稗 拔 鞍 白 翱 跋 叭 单位：亿元营业收入比重%总计1593100.00第二产业1116.97采矿业191.19制造

21、业271.70电力、燃气及水的生产和供应业00.00建筑业654.08第三产业148293.03交通运输、仓储和邮政业905.65信息传输、计算机服务和软件业342.14批发和零售业84653.11住宿和餐饮业251.57金融业1549.67房地产业16610.42租赁和商务服务业1197.47科学研究、技术服务和地质勘查业291.82水利、环境和公共设施管理业10.06居民服务和其他服务业50.31教育0.00卫生、社会保障和社会福利业10.06%文化、体育和娱乐业120.75%表六扳全部从业人扳员按行业门扳类划分板 哀 唉 稗 隘 邦 把 翱 班 般 捌 按 翱 颁 唉 单位：爱人从业人员

22、数比重%总计301557100.00第二产业286939.51采矿业1630.05制造业122894.08电力、燃气及水的生产和供应业4530.15建筑业157885.23第三产业27286490.49交通运输、仓储和邮政业161335.35信息传输、计算机服务和软件业115613.83批发和零售业6088620.19住宿和餐饮业213557.08金融业259108.59房地产业255138.46租赁和商务服务业4231014.03科学研究、技术服务和地质勘查业112113.72水利、环境和公共设施管理业5770.19居民服务和其他服务业76422.53教育76082.52卫生、社会保障和社会

23、福利业103783.44文化、体育和娱乐业127214.22公共管理和社会组织190596.32表七霸法人单位数、从业人员颁数按登记注拌册类型划分岸 肮 氨 败 搬 耙 岸 背 胺 熬 懊 奥 般 凹 皑 单位敖：个、人单位数比重%从业人员数比重%总计8789100.00262608100.00内资799590.8822240884.69 国有101711.566764125.76 集体5686.4693993.58 私营508457.796360024.22 其他内资132615.078176831.14港澳台商投资2532.88146705.59外商投资5496.24255309.72表八

24、罢企业法人单八位数、从业颁人员数按登记注册类型靶划分摆 哀 芭 隘 扳 俺 颁 肮 颁 柏 啊 袄 俺 哀 啊 单位斑：个、人单位数比重%从业人员数比重%总计7849100.00216957100.00内资704889.8017679081.49 国有4836.162754512.70 集体4966.3278243.61 私营496763.286182028.49 其他内资110214.087960136.69港澳台商投资2533.22146706.67外商投资5486.982549711.75搬宏观调控对绊静安房地产啊业的影响拔 自背国家出台一翱系列加强对奥房地产市场爸宏观调控的懊政策以来，

25、白市场调控机懊制进一步完埃善。200把4年，上海暗房地产主管哀部门细化相跋关政策和操背作办法，着捌力于加大房啊地产市场调伴控力度，努暗力实现供求扳总量基本平稗衡、结构基巴本合理，有澳效控制房价爱上涨过快的背趋势，为房癌地产业的健扳康、持续发疤展打下坚实皑的基础。跋一、宏观调疤控政策的实安施和对我区拜的影响癌 懊1.加大土埃地供应的调埃控力度。傲为强化土地拜市场秩序治邦理整顿，建哀立规范的土疤地储备机制爱，市政府出隘台了上海把市土地储备版办法，实埃施新增用地邦计划与盘活版存量挂钩，爸使上海房产岸商多存土地巴招投标受限搬制。作为中版心城区的静鞍安区，土地把资源稀缺，柏供应量极其艾有限。随着蔼国家和

26、上海奥市一系列政翱策的实施，半房地产开发傲土地供应得芭到有效控制啊。2004扮年，静安区鞍出让土地地敖块2幅，其俺占地面积办8618平哎方米埃，同比分别瓣减少66.芭67%和9绊0.31%哎。（资料来皑源：200拌4年统计资邦料汇编）耙 艾2.严格控扒制拆迁总量耙。吧在保证市政拔重大建设项捌目用地的前氨提下，进一笆步压缩中心百城区批准拆爸迁量。同时傲，依法加强颁拆迁管理，板努力探索建案立拆迁管理扳的长效机制胺。2004盎年静安区动昂迁居民81岸1户，拆除唉居住房屋面翱积2.63拜万平方米，熬同比分别下罢降84.3哀%、82.版4%；动迁扒单位61家氨，拆除房屋般面积6.48万平方米啊，同比分别

27、罢下降61.癌1%、16隘.1%。（哀资料来源：氨2004年版统计资料汇熬编）稗 叭3.进一步隘优化市场供凹应结构半。靶上海市的重班点是加快配胺套商品房的哎建设和上市岸进度。作为哀以发展现代颁服务业为龙隘头的静安区耙，商业用房般和办公楼建吧设及其上市芭进度成为关肮注的焦点，邦2004年案，静安区商扮品房竣工面拔积112.阿04万平方摆米跋，其中商办肮楼竣工19阿.34万平啊方米，占竣肮工面积的1案7.26%凹，比重增加暗7.38个暗百分点；新昂开工面积3班8.40万袄平方米，其靶中商办楼新挨开工面积6肮.25万平版方米，占新奥开工面积的按16.28霸%，比重减袄少4.84昂个百分点。啊（资料来

28、源爸：2004白年12月份背房地产月报稗。以下数据版不加注明的阿均与此来源肮一致。）办 凹4.严格限芭制期房转让岸。矮限制期房转爱让，无疑是巴要增加期房哀短期炒作的跋成本和风险，遏制短期伴炒作行为。蔼自敖2004年唉4月26日翱起靶，暂停预购奥商品住房在熬取得房地产罢权证前的转背让行为，期捌房转按揭也跋随之暂停，爸在新老政策挨的交替期，笆我区较好地爱实现了平稳袄过渡。氨 埃5.实施房俺地产交易合哀同网上备案爱制度傲。扒2004年奥3月30日扳起，本市全绊面实施商品板房预（销）埃售合同网上扮备案制度，坝这对于增强瓣市场供求信斑息的透明度百，限制开发隘商炒楼、炒唉房号，扭转翱市场信息不蔼对称的状况

29、挨发挥了重要奥作用。凹 从总体上靶看，200扮4年底以来癌，静安区商挨品住房市场安的供求关系袄开始调整，暗供应结构正版趋优化，房岸价涨幅已经柏趋向平缓，爸房地产市场瓣呈现了平稳背的发展态势拌。昂二、200按4年静安区稗房地产市场澳运行情况拌1投资开肮发势头得到安有效控制肮。挨由于房地产埃开发商资金白偏紧和对房爸地产涨价的绊预期降低等白因素，商品蔼房放慢了建暗设速度。2稗004年静佰安区房地产八开发投资额蔼与新开工面暗积的增幅均隘有回落，这白对抑制未来一段时期房昂地产开发投安资规模将产百生积极影响挨（投资需求百膨胀势头得敖到有效控制）。基本情盎况如下（见罢表一）岸表一 蔼 叭 20摆04年静安哀

30、区房地产市靶场运行情况八表指标名称金额或面积同比增幅房地产开发投资额（亿元）55.57-15.12商品房新开工面积（万M2）38.40-61.40暗2投资主皑体发生变化跋。坝从2004癌年在建项目哎来看，投资巴主体的经济吧类型结构发俺生变化。国昂有、集体及皑股份制企业傲和私营企业鞍虽然占据市癌场绝对份额摆，但所占比啊重有所下降柏，港澳台和氨外商投资企碍业所占份额伴同比上升，柏（见表二）盎。隘表二 昂 绊 罢2004年在建项目投半资主体结构分 类2003年2004年企业数(个)所占比重企业数(个)所占比重国家、集体及股份制等内资企业5172.854770.15私营企业1014.29811.94港

31、澳台及外商投资企业912.861217.91吧3投资结耙构有所调整芭。随着静安区伴商务地位的皑进一步确立版，房地产投挨资结构逐步氨优化，商品板住宅比重下爱降，商业办靶公用房及配奥套用房的比版重增加（见扳图1）。澳图1 坝 颁 2004拔年静安区房办地产投资比绊重氨4供求格板局渐趋平衡岸。按由于政府调拌控和市场机吧制调节的双唉重作用，目拜前静安区商背品住房市场跋供求总量逐佰步调整，呈白现供求基本岸平衡的格局碍，房屋空置绊面积同比下碍降24.4唉3%。（见办表三）捌表三 埃 捌 200半4年静安区搬商品住房市稗场供求情况绊单位：万平白方米分类竣工面积销售面积空置面积空置面积同比(%)合计112.0

32、4106.4919.36-24.43住宅80.5795.514.08-46.53办公用房6.773.138.77-25.74商业用房12.573.913.48+4.82其他用房12.133.943.03+5.94背5房价涨霸势尚未放缓鞍。扳上海是一个唉迅速扩张中盎的国际性大挨都市，这决芭定了上海房瓣地产市场是碍一个开放的癌市场。作为胺市中心的静肮安区房市，笆立足本市，跋服务全国，啊面向世界。霸除本市居民岸改善居住条搬件的需求增扮长外，许多案境内外高层稗次人士来沪隘经商、居住败，也刺激了柏市场需求，蔼带动了静安哀的楼市。（挨见表四）。癌表四 暗 败 扳2004年搬静安区商品吧房价格比较分类200

33、3年平均售价2004年平均售价同比（%）住宅70189246+31.75办公用房1106714473+30.78商业用房83929054+7.89其他用房29668223+177.24俺6资金运隘行状况有所昂改善邦。挨国家加强宏拜观调控，银行为保证信八贷安全，提摆高了贷款门挨槛。200颁4年静安区傲房地产开发爱企业资金到笆位状况总体拌良好，达1瓣05.67爱亿元，其中吧所占比重较澳大的是定金阿和预付款，氨国内贷款减肮少较多，在跋很大程度上按缓解其开发拌运营资金的耙压力（见表靶五）。耙表五： 巴 20办04年静安熬区房地产开俺发资金到位版情况单位：亿元分 类2004年资金到位额同比（%）比 重本

34、年资金来源105.67-3.51100 国内贷款18.25-41.8017.27 自筹资金21.30-7.7520.16 利用外资2.71-32.752.56 其他资金63.41+24.2660.01 其中：定金和预付金59.49+19.1756.30般三、200昂5年静安区案房地产市场柏走势芭2005年霸上半年，连氨续出台的宏扒观调控措施版已初见成效邦，房地产投胺资增速明显癌回落，投机捌性需求得到背抑制，静安阿区房地产价扒格在高位趋靶稳。但与此疤同时，目前皑房地产业作颁为国民经济氨的基础产业败和支柱产业袄，仍是国民罢经济发展的敖重要增长点氨。上海经济啊正处于高速埃增长时期，拔近几年来G颁DP

35、的增长俺率达10%霸以上，上海靶房地产业正半由发展的初暗期阶段向成板熟阶段转化跋，处在经济肮的同期上升伴扩张阶段，靶而土地的短罢缺导致开发巴商取得土地拌成本不断提埃高；人民币按币值稳中有耙升导致国外拔资金的大量版流入；国内翱的低利率环白境；外来人瓣口的持续涌敖入。扒因此，展望芭2005年胺房地产市场颁的走势，随皑着调控措施摆的继续落实熬，房地产投吧资和开发将扳保持相对稳敖定，房地产艾价格涨幅将坝逐渐回落，靶价格变化更暗趋稳定，市熬场氛围更趋板理性。这些敖因素又决定蔼了我市房地哀产投资和供蔼给将保持较隘高的增速，佰同时也从客熬观上决定了懊房地产价格稗将持续保持背在较高的水霸平上运行。熬2005年

36、般静安区房地哀产市场的发背展趋势具体暗从以下几个熬方面体现：百开发投资预败测盎2003年凹、2004靶年静安区房扮地产完成投昂资分别为6扮5.47亿疤元和55.哎57亿元。傲由于供地速班度和数量大袄幅减少、动吧拆迁难度的般加大、控制跋市中心建筑霸的容积率等案措施的持续癌作用，以及稗一系列宏观邦调控政策逐暗步发挥效能皑，消费者消哀费更趋理性板，开发商竞半争更加激烈艾，2005耙年新开工面巴积将进一步邦缩减。但静佰安区优越的艾地理位置和佰高档的商务矮定位，一些疤有实力的开柏发商对静安耙区的房地产伴业信心十足盎，再加上受斑政府土地政肮策影响，2扒005年静耙安区区域内矮将有5个地盎块进入前期傲的动迁

37、阶段巴，它们是：哀“版严家宅三期半”隘、摆“搬合利坊旧区斑改造罢”俺、懊“办78#地块暗改造半”爸、坝“敖54#街坊爱地块隘”佰、氨“绊南京西路1靶788#地百块笆”扳；另外啊“伴胶州路66疤8#地块耙”叭、八“埃同仁路92癌#地块旧里板改造扳”按、伴“艾静安区73瓣#地块扮”半、皑“矮余姚路均泰袄基地矮”佰也在积极筹盎备当中。下柏半年，市场板供应量将比癌上半年有明蔼显上升，但罢与去年同期敖相比，仍然吧处于下降态奥势。 预计伴2005年蔼静安区房地颁产开发投资昂将略高于2坝004年的白水平。柏2.消费需败求预测吧随着宏观调凹控政策影响暗的相继实现案和消化，市白场消费预期奥亦同样发生白着不断变化

38、佰，房价的理半性调整和市败场结构的相埃应变化，卖板方市场向买埃方市场的转岸化，都将形挨成更多来源白于真实消费疤需求的购房笆需求。投资熬、投机需求挨可能会减弱按，或者转移巴到其他方向坝，但真正的办消费需求（暗比如结婚、熬动迁、改善氨居住环境等背）必将推动罢房地产市场哎的更加完善笆和成熟。拔3.凹房价走势预拜测哎随着宏观调胺控作用的进白一步显现，绊迫于资金压柏力，许多中斑小房产企业案将面临被重半组、兼并。蔼土地成本的斑提高、商品爸房品质要求拌的提升、建案材价格的上哀涨、营销成疤本的增加、氨城市人口的斑不断增长、敖拆迁造成的隘被动需求、啊改善住房条碍件的主动需俺求等因素，稗将决定20拔05年房地跋产

39、市场价格安将维持在较懊高的位置。肮表六是决定澳房价的两大百因素的对比澳。俺表六 般 唉 静安搬区房价主要柏构成因素的叭比较扳单位：（元般/佰）分 类2003年2004年资料来源土地出让均价143.962104.872004年统计资料汇编商品房平均造价2505.423847.192004年12月份月报商品房成交均价9591.1211732.622004年统计资料汇编耙2005年澳上海内环以翱内新盘供应巴量仍然有限耙，静安区2敖005年1奥-6月新开搬工面积13氨.60万平耙方米，减少扒35.11暗%，这搬又将导致中邦心区域房地办产市场供需胺矛盾的加剧翱，推动价格昂上涨。但受爸政府调控和隘市场调节

40、的扒双重影响，拌以及供求关耙系的逐步改笆善和供应结罢构的优化，啊2005年笆新建商品房靶预售均价增爸幅将会低于拌城市居民家芭庭人均可支芭配收入的增奥幅，涨幅可班望回落到个哎位数。表七笆是2004昂年第二季度俺至2005爸年上半年静拔安区区域内百主要房地产邦项目平均销芭售价格情况岸。傲表七 伴 按 埃 静安区坝新建项目销叭售价格比较哀 拔 埃 板 敖 伴 笆 叭 拔 霸 肮 隘 摆 百 按 单位:元所在区域楼盘名称2004年平均售价2005年平均售价二季度三季度四季度一季度二季度江宁静安河滨花园19476179651685900静安丽致公寓13884129051290500达安锦园9723100

41、531173600石 二国际丽都城1338214538159352014520145静安壹街坊9882138621399300南西中凯城市之光花园00200732977129622曹家渡静鼎安邦府邸1458918275126551684516845云和花园07203137141808311755怡乐花园88417244101461309813098静安豪景苑014270160672446624661静安风华1100183448351010055巴此外，随着静安寺交通岸枢纽规划的爱实施，城市矮商业黄金区癌域地位的进袄一步加强，爱静安区的不隘可替代的地板段、品牌等柏优势显现无般疑，未来的背静安房价

42、走爱势预期仍将背看好。盎岸总体上看，罢目前的市场跋正处于结构皑调整阶段，扒暂时性的价摆格回调并不案影响其长远斑的发展。一傲方面，可以矮预期的宏观摆经济发展稳胺定，为上海疤房地产的软哎着陆提供相板对良好的环搬境。另一方皑面，上海的拌住房需求，扳具有一般城扮市并不具备碍的多元性和熬持续后劲，案中长期市场岸的真实需求邦不但存在而吧且稳定，同肮时消费者的捌购买力水平爱还在不断提哀高，整个房盎地产市场的疤前景继续看唉好。房价最巴终是由市场安供需双方的傲博弈关系所哎决定，当新芭增供应量有笆限，而需求疤继续保持旺扮盛态势的前凹提下，房价柏不可能持续暗下降。鉴于芭当前静安区拌经济和社会昂发展的良好霸形势，房地

43、邦产业作为支隘柱产业对经哀济发展的带哀动作用将进岸一步发挥，柏因此，今后扮房地产业的扒发展仍会保唉持稳中有升坝的态势。啊2004年拜静安区居民佰信息化调查坝报告扳一、静安区盎居民信息化叭发展的主要啊特点氨为了更好的扳了解全民信斑息化普及水啊平和发展状爱况，为政府巴制定信息化暗发展规划提熬供依据，静耙安区统计局摆从2002年起对全区鞍居民信息化昂进行年度抽邦样调查，至隘今已连续了瓣三年。扮2004年埃静安区居民跋信息化抽样隘调查的样本翱合计788爸户。艾从2004皑年抽样调查暗数据看（见般表一），静癌安区居民信坝息化发展呈柏以下特点：摆1、各主要敖居民信息化班指标总体好皑于上年。熬每百户居民碍拥

44、有计算机爱65台，比跋上年增加了扮8台，同比斑增长14.靶04%；居挨民上网用户胺数7.33奥05万人，胺比上年增加澳了0.58鞍78万人，芭同比增长8胺.72%；捌人均上网时坝间每周9.败79小时，熬比上年增加氨了1.49凹小时，同比叭增长17.埃95%；家班庭信息消费拜支出人均1昂065元，坝比上年减少盎了123元疤，同比下降伴了10.3颁5%；家庭昂信息消费支皑出占消费总癌支出比例为盎14%，比摆上年下降了板2个百分点啊；居民家庭案电视机拥有靶量每百户1哀47台，比碍上年增加了八4台，同比熬增长2.8佰0%。隘2、低端信傲息产品普及吧率高于高端阿信息产品的八普及率。佰各种信息消吧费品的平

45、均耙值都在增长奥。高端信息埃消费品计算霸机和手机平伴均值增幅分版别为14.澳04%和1翱2.20%熬，低端信息巴消费品电视俺机和固定电版话平均值的扳增幅分别为挨2.80%盎与0.98半%，但高端绊信息消费品挨平均值增幅爱远高于低端拜信息消费品靶。靶各种信息消昂费品的普及阿率都在提高皑。高端信息拔消费品计算机和手机的扒普及率分别熬为55.7耙1%和71叭.95%，百比上年分别斑提高了5.氨52和4.盎27个百分巴点；低端信摆息消费品电俺视机和固定按电话的普及哀率分别为9凹8.22%叭和96.1碍9%，比上案年分别提高笆了0.75扮和1.72澳个百分点。盎但低端信息板产品普及率鞍高于高端信扳息产品

46、的普矮及率，而高扮端信息消费耙品普及率提隘高的幅度大澳于低端信息颁消费品。熬3、ADS爸L和有线通啊日受青睐，伴信息化应用芭程度还有很肮大发展空间斑。蔼虽然大多数胺居民还是采阿用电话线和岸ADSL上翱网。但对比盎去年，选择白电话线和f碍ttb+l拜an上网方跋式的居民有半流入ADS吧L和有线通半上网的趋势安。斑4、信息消扮费由凹“翱硬般”鞍变坝“爱软颁”邦。挨家庭年度总版消费决定信息消费。2颁004年居搬民年总消费胺的平均值为案23914捌元/户，同扳比增长21捌.83%。挨信息消费同啊比却有所下扳降，主要由隘于居民购买罢信息消费品班的氨“板硬瓣”斑支出比去年胺大幅下降，胺同比下降了蔼35.1

47、7鞍%。而信息挨服务类的安“盎软坝”埃消费为22百68元/户巴比去年增长邦7.05%叭。鞍5、街道间把信息化程度懊存在较明显摆的差异。坝各街道的家凹庭户均人口摆数基本相同翱，均在3人巴/户左右，白但由于居民啊人口的年龄皑结构和居民邦的住房结构哎有所差异，哎所以在信息百化程度上存霸在较明显的芭差异。巴居民人口中扮年青人口比哀例高的街道半，居民住房叭成套率高的邦街道，信息柏化程度相对柏较高。反之靶，就较低。氨2004年氨静安区居民傲信息化抽样哎调查主要指凹标一览表表一计量单位2004年样本合计2003年样本合计2004年平均数2003年平均数同比家庭人口人239223973.04人/户3.04人/

48、户计算机数量台5144490.65台/户0.57台/户0.08台/户电视机数量台115811301.47台/户1.43台/户0.04台/户固定电话部8158021.03部/户1.02部/户0.01部/户手机数量部10899671.38部/户1.23部/户0.15部/户计算机普及率-55.71%50.19%5.52个百分点电视机普及率-98.22%97.47%0.75个百分点固定电话普及率-96.19%94.47%1.72个百分点手机普及率-71.95%67.68%4.27个百分点上网人数占总人数的比率人55950123.37%20.90%2.47个百分点其中：电话线上网人2042078.53%

49、8.64%-0.11个百分点ADSL人2371929.91%8.01%1.90个百分点有线通人114934.76%3.88%0.88个百分点FTTB+LAN人490.17%0.38%0.21个百分点每周上网时间小时5421.54183.59.70小时/人8.30小时/人17.95%有计算机的户数户439396-10.86%有计算机且上网的户数户362322-12.42%其中：电话线上网户140147-4.76%ADSL户151112-33.63%有线通户6959-16.95%FTTB+LAN户34-25%上网户数占拥有计算机户数的比率-82.46%81.31%1.15个百分点年总消费支出元18

50、8445741791706823914元/户22709元/户1205元/户年信息设备支出元7611071175730966元/户1490元/户-524元/户年信息服务费支出元178728416704472268元/户2119元/户149元/户 敖二、本年信巴息消费品拥按有量与普及按程度的分析拜 拌 拜 调查结果霸，静安区的平均每个家敖庭的电视机哀数量达到1拔.47台/癌户、固定电白话1.03办部/户、手拜机1.38凹台/户、计隘算机0.6傲5台/户，安增长幅度分捌别为2.8巴0%、0.伴98%，1瓣4.04%艾和12.2捌0%。由此办可见，计算挨机和手机同稗比增长高于矮电视机与固绊定电话机，艾

51、手机的平均拜拥有量已经罢大于固定电肮话。奥图一 静埃安区居民信息消费品平澳均拥有量佰2004年澳静安区居民扮信息消费品白拥有差异耙表二 傲 搬 拌 唉 搬 办 叭 懊 霸 败 耙 背 澳 鞍 单位:拔%2004年变异系数2003年变异系数增幅(百分点)计算机数量104.08111.19 -7.11 电视机数量49.4947.69 1.80 固定电话33.7835.53 -1.75 手机数量82.8688.29 -5.43 哎注：变异系胺数是衡量各蔼种信息设备矮拥有量的差靶异程度，大哎于80%的隘话即认为差巴异比较大。鞍由表二可见疤，计算机数柏量和手机数皑量的变异系稗数较大，比百2003年叭分别

52、减少了半7.11和澳5.43个扳百分点，说叭明居民拥有百高端信息产叭品的差异较巴大。固定电稗话数量和电澳视机数量的绊变异系数较凹小，与20班03年相比矮变化不大，扮说明居民拥瓣有低端信息柏产品的差异百不大。奥调查同时表坝明，计算机爸、手机、固把定电话和电敖视机的普及唉率分别为5瓣5.71%伴、71.9按5%、96蔼.19%和耙98.22颁%。低端信罢息产品已经艾趋于饱和，熬高端信息产巴品发展的潜佰力非常大。挨所以要大力瓣发展计算机半和手机等现爱代高信息化哀产品的产业懊，同时低端艾信息产品需袄不断更新，柏以追求产品蔼差异化来促搬进产业的发坝展。啊三、计算机绊应用程度分吧析扮抽查样本中摆，2004

53、绊年拥有计算奥机的户数为唉439户，按占样本容量蔼的55.7巴1%，比2矮003年增熬长了5.5摆2个百分点斑。其中上网跋户数为36斑2户，占拥昂有计算机居扒民户的82凹.46%，案与2003巴年比小幅增霸长了0.6爸2个百分点盎。家庭计算按机的应用有摆待进一步提碍高。矮从上网方式跋的选择来看稗，在这36斑2户中，使盎用ADSL案的最高，其啊比例为40扒.88%；埃使用电话线肮上网的有3啊9.5%；扮有线通的为伴18.78邦%；使用F爸TTB+L爸AN仅为0搬.83%。扒平均上网时斑间为14.盎55小时/哎周。搬影响居民选罢择上网方式扳的主要因素八是家庭户中扳上网的人数斑和每周上网肮的时间。由

54、把于ADSL澳上网的网速八快，而有线拜通上网的价败格相对便宜办，所以当家摆庭上网人数袄较多且每周板平均上网时吧间较长的用案户选择AD拌SL和有线跋通的比例较叭高。唉图二 2癌004年静哎安区居民上百网人数与上拌网方式比例爸图按从图二中我岸们发现当家搬里上网人数肮为1，3和隘4人时，大扮多数情况他拜们会首选拨拔号上网，当拜家里有两个矮人上网时，鞍首选ADS坝L的会多一败些，约为4绊6%会做出癌这种选择。扮图三 2跋004年静斑安区居民上按网时间与上艾网方式比例绊图斑从图三可见袄，每周平均俺上网时间在鞍10小时以柏下的居民户扳选择电话上昂网的比例高半，而在10办小时以上的暗居民户则多吧选择ADS笆

55、L和有线通百。巴因此应拓展埃居民的网络柏业务，加强傲计算机网络拔应用的普及癌，从而提高鞍计算机用户拜的信息化应案用程度。拔四、年消费袄支出、年信啊息设备消费俺和年信息服坝务消费的分拌析芭居民总体生败活水平明显摆提高。耙在抽样的7艾88户内，颁2004年拌总消费的最翱小值为24白00元/户埃，最大值为稗15000扒0元/户，邦平均数为2阿3914.伴43元/户办，同比增长柏21.83唉%，变异系拜数为59.懊20%，说氨明消费差异按处于中等水翱平。人均年俺消费支出为澳8871.傲24元/人鞍,同比增长笆18.56胺%。01020304050605000元以下500010000元100012000

56、0元20000元以上2003年2004年拜图四 2八004年静办安区居民年阿总支出比例版图斑从图四可见百,人均年消绊费在500哀0元以下的奥家庭户比率同比下降了盎五个百分点白，而人均年氨消费在50叭00元以上胺的不同段的岸家庭户比率鞍均有所提高昂，其中人均佰年消费在1绊0001元昂至2000拌0元的家庭靶户比率同比扮上升了3个绊百分点。说佰明居民生活办水平较上年癌明显提高。敖居民年信息坝设备消费大伴幅下降。爸2002年爸至2004肮年静安区商熬品住宅销售敖与居民信息扳设备消费情暗况表 表三2002年2003年同比（%）2004年同比（%）商品住宅销售量（套）3328656997.39 5433

57、-17.29 户均信息设备消费（元）1262149018.07 966-35.17 懊2004年埃户均信息设备消费为9绊66元，同蔼比下降35罢.17%。把信息设备消八费主要是居阿民购买计算熬机、电视机靶、DVD、吧VCD、机霸顶盒、通信俺工具等消费按品及住宅电哎话、有线电绊视、ADS俺L、有线通艾等初装费。白从表三可见癌，这类消费办与商品住宅柏市场的交易鞍量有较大的奥关系。20罢04年静安拔区商品住宅耙成交套数同隘比下降了1敖7.29%肮，所以居民搬信息设备消爱费也随之下哀降。柏3、居民信按息服务消费熬水平逐步提耙高。摆 200奥2年袄艾2004年伴静安区居民凹信息服务消拔费比例一览肮表表四

58、 单位：%2004年2003年2002年04年比03年增长(百分点)03年比02年增长(百分点)信息消费占总消费的比率13.5215.8815.20-2.360.68 其中：硬消费占总消费的比率4.046.566.28-2.520.28 软消费占总消费的比率9.489.328.920.160.40背2004年巴户均信息服敖务消费为2白268.1爱3元，同比傲下降7.0靶5%，但差班异程度较大啊。爱由表四可见案，虽然 2办004年信阿息消费占总罢消费的比率凹因设备消费办减少而有所氨下降，但居爸民的信息服澳务消费的比鞍重连续两年斑却小幅上升半，这说明居民信息服务扮消费水平在吧逐步提高。翱五街道信翱

59、息化程度的叭分析稗信息设备普稗及率分析盎2004年疤静安区居民颁信息产品普及率一览表表五 单位：%街道名称计算机普及率电视机普及率固定电话普及率手机普及率静安寺61.3398.6797.3370.00曹家渡54.4598.4394.7674.87江宁路60.3798.1696.3174.65石门二路50.9899.0298.0472.55南京西路46.8896.8895.3164.84背 由案表五可见，白低端信息产俺品的普及率肮各街道间差颁异不大，而高端信息产唉品的普及率哀则存在着一芭定的差异。办南西街道计按算机和手机伴的普及率均熬较低，其他八四个街道手拜机的普及率暗接近，均比扒南西街道高癌出

60、九个百分耙点左右；静邦安寺街道和罢江宁街道计柏算机的普及懊率相对较高癌，均比南西挨街道高出1澳4个百分点按左右。芭图五 2挨004年吧静安区各街氨道居民信息班产品普及率拜2.计算机八应用及信息把消费分析白2004年暗静安区居民斑信息化各街拔道间差异较袄大的指标表六 单位：元街道名称户均上网人数(人/户）年户均总消费年户均信息设备消费年户均信息服务消费静安寺0.88 26377.36 1680.79 2504.61 曹家渡0.68 24037.82 767.69 2185.29 江宁路0.80 22943.93 1023.13 2048.76 石门二路0.59 25623.67 961.66 2