房地产景观提升产品价值ppt课件

1、地产景观质量提升 -深耕设计管理上满足客户运用需求合理控制景观本钱提升绿化效果资料质量统筹化 设计质量提升对照标杆制定数字化管理规范，保证明施可审控控制软硬景比例，景观单项比例准确化采用绿化战略协作方式，实现全冠移栽提升效果资料运用规范化以利战略采购，实现高质量低本钱搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 景观全面提升五步曲 (客户、本钱、效果、特征、设计资源)第一章：如何在设计谋划中确定地产景观的亮点和卖点164景观效果的实现不是设计部门单一可以完成的。需求本钱、工程、采购和设计协力！ 根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点 万科的景观产品根本分为

2、四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园 景观竞争点 入口作为工程的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息： 工程质量、客户属性、社区规模、地域特点、产品特征入口的内容包括： 1.引导空间序列市政道路包装 2.车行流线设计含指示及人员管理 3.人行流线设计同上 4.大门笼统特征、质量感 5.入口对景设计强化特征 6.整体绿化突出价值感 7.工程LOGO设置突出特点 8. 灯光效果思索晚间宣传和夜景 9. 社区围墙强化质量感和平安性

3、10. 物业管理设置完善性和创新性 景观竞争点 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的效力内容 景观配置内容包括：1.活动配套 a.儿童活动含室内外及架空层配置，关注其亮点 b.老人活动同上 c.运动场地同上 d.泳池同上2.架空层设计能否结合物业维护思索？ a.配套内容 b.装修规范资料、家具、灯具、装饰及绿植 c.人行流线设置运用能否便利？3.会所配套内容偏重室外部分 景观竞争点 绿化有质量有层次的绿化可以极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点选取有优势的点 a.原生树的利用 b.主乔的布置方式能否有取巧的方法？与人行系统的关系 c.各节点处的绿化配置规格和种类

4、入口、会所、主轴及入户前 d.草坪的运用利用草坡来组织景观2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.种类的选择本钱要素3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？协作方式？价钱？ 景观竞争点 其他设计的亮点和特征资料的运用可以起到点睛的作用特征内容包括：1.生态技术的运用做法、实践运用效果、本钱 a.湿地 b.渗水铺装资料 c.垂直绿化墙面 d.生态边坡2.水景低本钱高质量 a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处置3.构筑小品等系统性 风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统 展现区案例分享1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾 住区景观定位案例分享1.天

5、津万科水晶城2.深圳万科第五园景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点 其他公司的景观特点 龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节 其他公司的景观特点 绿城做公园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造次序感的质量小空间 其他公司的景观特点 华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大草坪组织景观序列 其他公司的景观特点 星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大 其他公司的景观特点 仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信一定的设计思绪

6、+高质量的实施学习引进优质设计资源景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点 景观学习要点 展现区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排图纸2.指示系统的设置图纸照片3.人员接引设置图纸4.工程特征及亮点配照片5.卖场围合包装照片6.综合本钱测算绿植、部品、家具等7.工期及资源研讨流线和布置要点 景观学习要点 住区内有的放矢！记录要点：1.交通方式图纸2.景观序列中心围合式、组团式、行列式3.活动配套量化图纸和表格4.指示系统配照片5.入户前空间处置照片6.架空层照片7.细部节点处置省钱美观的做法要记录8.综合本钱测算绿植、硬景、部品、家具等9.工期及资源研讨重点和亮点第二章：如何

7、经过设计谋划使得本钱投入更具价值产品分类景观的本钱设计审控 地产景观的逻辑 客户 土地 产品 景观定位景观配置景观本钱不同品类产品的景观偏重点有什么不一样？景观质量提升靠什么表达？添加配置面积 or 添加景观本钱？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，效力半径，布置原那么？在哪里添加本钱最有效？添加多少？在哪里缩减本钱最不影响质量？哪些方面不能“砍景观质量怎样提升，提升什么？ 喜达屋酒店集团的产品品牌战略尊贵客人高级商务游览者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时髦人士住客特征天梦之床Heavenly Bed天梦之浴Heavenly Bath天梦之淋Heavenly Shower 甜

8、梦之床 Sheraton Sweet Sleeper Bed 福适之床Four points Comfort Bed 特征W床Signature W Bed 特征产品社会客厅socializing in the Living Room 无 万科住宅产品分类G2孩子三代 10% 后小太阳 40%小太阳 40% 老年一代 10%G3青年之家 85% 青年持家 15%C小小太阳 30% 青年持家 5%孩子三代 10% 后小太阳 20%小太阳 30% 老年一代 5%T1青年之家 50% 小小太阳 20%青年持家 20% 孩子三代 10%老年一代 10%T2孩子三代 50% 后小太阳 50%12岁以下

9、13-21岁 22-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0% 根据万科产品分类推导的人口构成活动场地的功能配置品类人口构成 再改首改首置景观定位注重质量和绿化，配套完善表达价值，关注老人儿童活动空间休闲时髦，注重活动空间 景观质量关注点排序 No.1 No.2 No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观本钱投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及一方造价应根

10、本一致战略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地域和产品不同，缩减或添加非关注重点的本钱 不同景观产品的本钱预算马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5. 自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004. 尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200软景653. 感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002. 安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301. 生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160 不同景观产品的本钱预算产品分类景观的本钱设计审控硬景包括：人行路及广

11、场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均本钱占比60%硬景平均面积占比49% 万科地产景观本钱分析硬景均造价425元/软景均造价187元/ 万科地产景观本钱分析面积比例本钱比例硬景20%软景硬景平均一方造价425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材一方造价425元/占硬景比例硬景面积比例本钱比例软景平均一方造价187元/7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木一方造价占软景比例软景最大本钱：石材、大乔木 万科地产景观本钱分析硬景所占面积过大，本钱居高本钱高在有限的本钱控制下软景无法到达即时

12、效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致本钱更高再增高 万科地产景观本钱分析最有效本钱优化：控制硬景比例 万科地产景观本钱分析前提：保证景观效果同时降低景观本钱措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木根本原那么1：硬景：软景 = 3：7 面积比37根本原那么2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%景观细项面积分配 地产景观本钱控制原那么景观一方造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积 50控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量25种灌木种类35种高层社区乔木目的根本原那么3：控制大乔

13、木数量；景观一方造价 地产景观本钱控制原那么产品分类景观的本钱数字的故事(石材很贵？)设计审控硬景石材分析价钱适宜XX公司案例一种资料21种规格，价钱差别宏大硬景石材分析价钱适宜硬景非石材分析接近石材价钱硬景用材比较：石材与非石材石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价钱高涨影响石材价钱的三大要素：石材厚度-20毫米板材比50毫米板材廉价50%以上铺贴方式-规那么铺装比碎拼的人工本钱廉价一倍，碎拼人工价=资料价机切面/烧毛面 荔枝面 斧凿面/自然面面层处置每平米价钱比较：X X+10 X+20控制设计尺寸：一切尺寸必需符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应

14、控制模数，防止切割损耗提高本钱控制设计厚度：人行路面尽量运用20厚，压顶及台阶可运用贴面有效控制设计才干降低资料和人工本钱控制铺贴方式：尽量运用规整铺装，减少碎拼产品分类景观的本钱数字的故事(基层很廉价？)设计审控问题：人行路人行广场基层本钱是多少？根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价钱相差50元/ ！此部分本钱只需结算的时候才看得见，缺乏控制。这部分施工前和施工后都“看不见的东西，我们该不该控制本钱？目 标：保证路面质量，合理控制造价现状： 各一线工程采用的基层厚度和水泥标号不一致导致本钱相差较大，或者配置太低导致路面沉降。基层资料价钱分析：影响根底层价钱的要素：1.非自拌2

15、.泵送3.总包施工+ 2030元/m3+ 10元/m3- 2030元/m3引荐做法：人行路基层阐明： 基层综合造价含人工及管理费43.5元/，社区内部人行路面及广场引荐此做法。根底做法：100厚 C15混凝土综合价钱：35元/垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石综合价钱：8.5元/素土夯实综合价钱：此部分价钱含在垫层价钱之内面层面层与基层价钱分析：人行 由此可见，基层的价钱在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要注重，并严厉控制基层厚度和混凝土标号！问题：车行路消防通道基层本钱是多少？ 由于车行系统的基层地质情况较多，不能一致，区域针对地库顶板或地质较好的情况做引荐做法，其他情况那么不在规定之列。引荐做法：车行路基层阐明： 基层综合造价含人工及管理费49元/，社区内部非消防通道车行路及停车位引荐此做法。根底做法：100厚 C20混凝土综合价钱：38元/垫层做法：100厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石综合价钱：11元/素土夯实综合价钱：此部分价钱含在垫层价钱之内面层引荐做法：消防路基层阐明： 基层综合造价含人工及管理费97元/，社区内部消防通道车行路及等高