中信咨询地产区位价值ppt课件

1、如何评价房地产工程区位价值学校：中国科学院研讨生院管理学院专业：工商管理硕士(MBA)研讨方向：科技创新与战略联络：gmail协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势相关定义协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势房地产指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分别的部分及其附带的各种权益。区 位工程所在位置及其相邻地块间的相互关系。详细指房地产与市中心、重要公共设备如文化体育、会堂、广场、公园、医院、学校等的间隔，与公共轨道交通站点、巴士站点等公共集体运输系统的间隔和与重要景观的朝向、间隔及日照、风向等。可分为自然区位、经济区位和交通区位。价值 依托价钱来反映 工程属性分析 区位属性项目属性面向全省或

2、全国 项目所在地的经济位置 经济基础用途 商用？工业？居住？城市综合体？在所在城市的地理位置 项目所在地的区域配套设施 当地居民对该区的认知度 可达性 生活配套设施面向未来 城市发展的核心区域 未来城市改造的重点自然资源及景观如何评价房地产工程区位价值房地产工程区位价值评价框架房地产工程区位价值评价目的房地产工程区位价值评价方法房地产工程区位价值评价步骤Part 1评价框架宏观和微观 此五要素将在大局上影响整体房地产投资者决策，进而影响供求关系宏观评价 当地政府规划国家宏观经济调控经济预期就业及收入程度金融政策微观评价以居住类型为例外部环境 周边自然资源及景观 交通通达程度 公共配套服务设施完

3、备情况 停车条件市政基础设施条件自身环境1. 已建 平面布局 建筑造型 有效使用（利用）率 采光、风向、朝向、风水等相对自然客观条件2. 待建 土地价格 当前土地使用者的态度 土地转让方式（是否存在后续费用）协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势2021 Shang Yonghua房地产工程区位价值评价框架房地产工程区位价值评价目的房地产工程区位价值评价方法房地产工程区位价值评价步骤Part 2评价目的协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势2021 Shang Yonghua宏观方面：房价收入比 房地产投资占GDP比微观方面：售价、租金、收益、本钱、费用、出租率上座率等一个不可忽视的要素消费者心思

4、 房地产产品作为一种商品，其价钱遭到购买者心思的极大影响。需求对当地的人口构成、消费习惯、文化背景、传统观念等进展综合综合思索和分析。Part 3协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势2021 Shang Yonghua房地产工程区位价值评价框架房地产工程区位价值评价目的房地产工程区位价值评价方法房地产工程区位价值评价步骤评价方法协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势1. 收益法 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 同行业平均利润的扣除奉献率 综合性物业各部分的分别计算 2. 假设开发法及本钱法 建安本钱计算的细化 - 根底主体构造、内外装修、设备水暖、电、气、电梯、通风空调 在建工程的未实现利润 未

5、来开发价值的估算协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势3. 部分房地产评价的分析 独立性、运用、运营 市场变现的限制要素4. 不同区域、不同用途物业的评价价值5. 特殊物业的评价 工业房地产 在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取 本钱法、基准地价修正法进展估价. 住宅小区大型地下车库 针对估价对象出卖和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进展估价。要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响要素。评价方法Part 4协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势房地产工程区位价值评价框架房地产工程区位价值评价目的房地产工程区位价值评价方法房地产工程区位价值评价步骤评价步骤协助客户建立、坚持和加强长期竞争优势1.分析政府对建筑运用的相关法律法规；2.实地勘探、记录房地产建筑的概略、物业管理、用途、周边信息等信息；3. 借助统计年鉴和音讯渠道，搜集GDP、人口迁徙、收入等数据4.分析能够会涉及房地产产业的宏观经济政策5.调查当地人文环境对潜在购买者进展访谈，了解消费趋向和支付才干、以及购买驱动力 6.搜集 该工程所在地房地产价钱数据数据分析可借助商圈分析模型或某些综合评分工具，尽量得到可量化的结果