产品定位报告ppt课件

1、人合力 行大道 走四方淮安方行房产营销Huaian Dorra Stands Line OF Real Estate Marketing Co., LTDWELCOME方行营销的质量方针：工程的利益高于一切大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，市场就是这样，赢者通吃！方行营销从成立之初，就抱有一个朴素的信心，那就是与开展商 一同成为赢家！工程利益高于一切，工程利益是开展商的最高利益，也是我们的最高利益。公司简介方行房产营销机构简称“方行营销，是一家智慧和责任兼备的专业房地产全程谋划与销售顾问机构。公司拥有强大的专业团队，与房地产开发各环节相关领域都有资深的操作与专业研讨人员，从业人员具有较高的专业学历，丰富

2、的实战操作阅历和优良的从业业绩。可提供的效力范围从工程前期可行性研讨直至销售谋划，共分为市场调研、专案培训及售后效力等相关互联的任务阶段。方行营销以“全程谋划、效果营销为主导，以“全程跟进、全程效力为目的，立足于房地产开发全案谋划与销售代理两大主营业务，放眼业内一流品牌目的，秉承高度的专业水准和专业精神为地产开发商的工程开发提供全方位的专业化效力，最终同现实现与开发商发明精品，树立品牌，到达双赢的共同目的。开展历程初露锋芒开创辉煌 2021年公司成立之初，即进驻淮安香格里拉国际花园，全案代理该工程，2021年3月进场以来完成销售额3.5亿元，总销金额排名淮安市第五名。 2021年公司突破自我，

3、代理了长岛花园工程，自4月进场以来，完成年终销售额1.3亿元，香格里拉工程更加坚持良好的势头，完成总销金额5.1亿元，排名淮安市第九位。迎难而上 2021年淮安整体楼市下滑，各大板块成交量萎缩，公司在恶劣的市场环境之下，迎难而上，开创了内外场联动销售体系，年终总销金额3.3亿元，排名淮安市第七名。再接再厉 2021年公司架构日趋完善，管理制度构建完好，内外侧联动体系磨练成熟，最总在2021年香格里拉工程获得了总销金额3.85亿元的成果，跃居淮平安市排名第四位。销售业绩2021年3月全案代理香格里拉国际花园工程。用时9个月完成总销金额3.5亿。2021年，逆势而上，代理香格里拉国际花园，完成总销

4、金额3.3亿元2021年，方行营销再接再厉，完成销售金额3.85亿元，总销金额排名全淮安第四位。香格里拉国际花园是淮安市首屈一指的质量大盘，工程总占地面积约36万方，总建筑面积约100万方，共分五期开发，前四期约4300户曾经交付运用，是水渡口第一人居大盘。2021年方行走出香格里拉，代理长岛花园工程，2021年4月正式进场，仅用时8个月完成总销金额1.3亿元2021年方行营销深耕香格里拉，完成总销金额5.1亿元，排名淮安市第九位。方行营销成立以来，共完成销售金额约17.05亿元，与百万方人居大牌香格里拉协作稳定且高效，博得了业内与甲方的一致好评。代表工程长岛花园2021年4月，方行营销全案代

5、理长岛花园工程别墅、花园洋房、小高层，用时8个月工程华美转身，长岛花园二期根本售罄，2021年总销1.3亿，2021年截止3月21日总销3000万。长岛一墅2021红豆国际商务城南地块产品定位报告方行营销企划部CONTENTS01 市场背景02 宗地情况03 客群分析04 竞品市场05 规划启示06 工程规划条件分析07 产品定位08 开发战略09 建议规划表示图PART市场背景1、城市规划2、城市板块划分3、地块认识4、地块四至5、淮安整体市场6、板块市场011城市规划构筑东融西拓、南联北接联络轴。依托综合运输通道，南向联接长江经济带，北向、东向融入“一带一路及沿海经济带，西向拓展与淮河中上

6、游地域的联络。南向联络轴，依托宁淮和京沪高速公路、京杭大运河以及在建的连淮扬镇铁路和规划建立的宁淮铁路等南向交通干线，重点强化与苏南特别是与南京的联络，呼应长江经济带建立，更好承接长三角中心地域的产业转移，带动苏北开展。1城市规划规划中的高铁新城： 原先的城市设计范围：东至京沪高速，西至鸿海路，南至广州路，北至徐杨街，规划总面积约为5.7平方公里。 目前的城市设计范围：北至徐杨路、东至京沪高速、南至广州路和茭陵路、西至新长铁路，占地约11.06平方公里。 详细为红色实线合围区域和黄色实线合围区域相加。黄色实线合围区域为新增部分，此次变动将高铁新区和生态新城无缝对接，为生态新城接手高铁新区的全面

7、建立管理提供了地理空间上的根底和保证。原先规划添加部分本案1城市板块划分清浦老城板块清河西片区淮阴区市中心水渡口板块翔宇大道板块开发区中心板块开发区东片区生态新城板块大学城板块清浦新城板块淮安房产十大板块格局市中心板块为中心，最早规划开发；两大区域热点为，水渡口板块与生态新城；城市整体规划东扩南联，开展重心偏东南；整体市场格局呈现主城辐射周围的形状。市中心、水渡口为第一梯队，是高端楼盘云集的改善板块；生态新城特殊存在，学区炒热板块；翔宇大道、清河西片区、淮阴区、大学城为第二梯队，刚需房源较多；清浦老城，清浦新城，清河新区，开发区为第三梯队，曾经火爆一时，但后续乏力，区域等待崛起本案位于淮安开发

8、区东片区，开展相对滞后淮安整体市场格局已演化为“强力双引擎带动多点联动开展开发区东片区城市价值洼地 清河新区本案1地块认识红豆国际商务城南地块开发区文体中心弘康兴隆角富士康厂区新维铂晶国际华富汇东城阳光府邸天生赢家经济开发区集中厂区红豆国际商务城一期红豆国际商务城一期西地块地块四至：鸿海南路西侧、红豆路南侧、白果路东侧、集贤路北侧用地面积：约260014.4平方米约合390.02亩容积率：2.0建筑密度： 30%绿地率： 30%地块概述：南地块较为平整，整体地块外形为长条型，周边暂无高楼层遮挡，采光优秀。间隔工程北侧开展相对成熟的“弘康兴隆角约1公里，间隔开发区政务中心约1.1公里，间隔东侧京

9、沪高速入口约4公里，间隔规划中的高铁新城约4公里。间隔市中心新亚商圈约15公里。鼎立紫金花苑开发区政务中心1地块四至地块现状工程北侧工程西北角一期自带商业贝斯特学校工程东北侧烂尾楼富仕佳苑工程东侧卷烟场仓库工程南侧各类厂房各类厂房工程北侧1淮安整体市场 淮安楼市阅历了2021年的低潮期，整体呈现逐渐向好的趋势，尤其是2021年下半年各种利好政策的刺激下，楼市突飞猛进。以86762套的成果为2021年画上了圆满的句号。1淮安整体市场淮五条的公布，拆迁任务偃旗息鼓，可售货量不多，客户张望心情渐浓，淮安近期楼市成下滑趋势，楼市明显退烧。 1板块市场开发区2021年之前，因政府大力开展招商引资，重点开

10、展开发区版块，工程供应为淮安第一。2021年后逐渐减少，2021年供应降到历史最低点。2021年主要去化区域为延翔宇大道及深圳路大润发周边工程。开发区多年均处于供大于形状，16年供求比逼近1：2。 开发区板块从2021年后热度逐渐降低，逐渐淡出客户的视野，除去深圳路大润发周边工程依然可以坚持一定的去化，其他工程生存环境较为严峻。 2021年一波楼市顶峰期，成就了淮安大多数楼盘，而作为开发区东片区来说，2021年的影响相对其他区域来说，小了很多，对于区域的未来，需求坚持一个谨慎的态度。1市场认识小结： 淮安市场经过2021年高速开展，量价齐升，市区成交价钱上升千元，价钱曾经很高，2021年上半年

11、，50万-60万总价在市区范围内可购买到性价比较好房源，经过2021的开展，市区买房本钱大幅提升，此价钱曾经买不到性价比尚可的房源。 在市场开展的情况下，本地块曾经具备溢出条件，未来市区刚需购房者也将是本地块的目的客群之一。1从市政规划来看：淮安市十三五明确指出“东融西拓、南联北接的开展纲要，高铁新城的规划，为整个区域注入了活力，对本案有这一定程度上的积极影响。从区域要素来看：本案属于开发区东片区中心位置，市场环境普通，周边配套落后，间隔开发区政务中心仅1公里，是未来高铁新城区的重要交通节点。从地块本身来看：地块相对平整，属于长条型，周边无高层遮挡，硬件条件相对不错。认识小结：PART宗地情况

12、SWOT分析022工程平整速度快且地块较易于规划 未来规划中的快速环路交通便利 北临“区域中心 工程总建筑体量较大，区域内规模优势明显工程品牌优势明显工程周边厂区较多，环境普通传统观念导致客户以为该区域为郊区 周边生活配套较为落后 东侧烂尾楼盘对本案有一定影响高铁新城给区域未来带来时机 市区购房门槛变高，客户区域外溢 周边竞品较少 快速环路将改善工程交通情况铁路桥西侧工程对客户截流 周边客户的接受力的限制国家宏观调控，楼市进入下行通道整体区域较冷，口碑较差。StrengthsweaknessesopportunitiesthreatsSWOTPART客群分析1、方行研判2、客群组成3、产品需求

13、点分析033方行研判结合本案一期客群与竞品客户情况南地块客户定位：以周边乡镇客户首置、安顿再改客群为主高铁新城新兴企业员工，部分投资客群、其他刚需客群为辅3客群组成周边乡镇进城客户刚需，人群，安顿房改善再购来源：以周边乡镇为主，开发区乡镇，涟水乡镇等客户需求：地缘小三房、规范三房为主关注要素：总价、配套市区外溢客户部分投资客户客户来源：淮安市区外溢客户客户需求：少量两房，质量三房关注要素：总价、开展潜力补充客户中心客户重要客户周边企业客群高铁新城构成后的企业员工客户来源：周边企业，事业单位，高铁新城仓储物流行业客户需求：三房为主关注要素：总价、配套、开展潜力3产品需求点分析工程客群主要特点:我

14、们偏重乡镇客群需求做主导产品以小三房、三房为主，面积控制在95120平之间PART竞品市场1、竞品地图2、销售情况分析3、特点总结044竞品地图东湖锦绣可签约套数348套本案华富汇在售剩余20套二期估计今年开工科安国际花园可签约77套 工程周边根本无货量充足的在售竞品楼盘。 工程周边以安顿房小区为主，在售工程质量较差，对工程影响较小。4从工程来看：周边工程质量相对普通，开发体量相对较小，工程口碑普通，以满足客户最根本的居住要求为主。从产品来看：周边竞品多采用高层、小高层与多层相结合的产品构造，产品以三房为主，面积段在95-120平米左右。从销售情况来看：周边竞品销售周期普遍较长，销售单价较低，

15、销售成果普通，2021年淮安楼市成交高企，对区域影响相对较小。竞品市场分析：PART规划启示05发扬优势逃避要挟抓住时机风险控制做足远景5客源上的启示区域决议客源，客源决议产品在开发区东片区，本地块工程规模最大产品定位必需使得客源定位必需有广度同时随着城市规划的开展以及二胎政策的开放主力客群定位，无法满足本地块开展需求经过客群的分析，本区域消费者的住宅消费注重产品的功能性与适用性多以功能齐全的小三房为主面积约为95120平米。5 推行上的启示工程占地约350亩，开发周期较长，必需坚持其延续性；做足由整体远景规划为本地块所处区域带来的改善；紧紧抓住主力客群的需求与兴趣点，强化关注点；在把握主力客

16、群需求的同时，在推行上做到目的客群的搜集；适当思索与未来高铁新城等城市规划体系的合理衔接。5规划上的启示必需保证整个地块的整体开发运营风险必需思索未来本地块产品的适销对路的可行性必需保证较低本钱的情况下将规划做的较好建议分期开发战略合理思索商业与住宅的体量配比5规划启示城市总体规划带来的时机追求工程质量，为未来高铁新城的规划预留空间。以95-120平方左右三房为主高性价比，多附件值满足刚需客户多层、小高层、高层不同类型产品搭配，力求做到区域标杆工程主要客群属性同类竞品市场提示规划启示产品以三房，小三房为主，两房，四房为辅助。主力面积段为95-120平方三房，辅以少量90平方两房与130平方以上

17、四房。本案工程质量需求在区域内做到最高，需求把有限的本钱投入到，客户“看的见，摸得着 的地方精装入户大堂，电梯，公共休憩区工程整体规划可采用5、6层多层、9、11层小高层结合18层、33层高层进展，产品的规划组合。工程体量较大，商业面积严厉控制，不宜扩展。需自带完好社区商业配套净菜超市，小型快捷酒店，小型社区超市，社区医院，其他以餐饮为主，方便客户生活所需，添加工程吸引力。PART工程规划条件分析066中心问题点南地块整个地块的规划设计要点及红线范围，在2021年划拨出约40亩作为学校用地。土地证重新分割手续能否完备？相关规划要点能否需求调整？如假设不调整，2021年政府给予的规划要点目的能否

18、适宜目前阶段的产品定位？6规划要点扫描.容积率2.0建筑密度不大于30%绿地率不小于30%建筑限高沿徐扬中心路必需规划为高层。出入口：大连东路、白果路、汕头东路、徐扬中心路，间隔道路交叉口不小于80米道路称号已与目前现状不符车位：每万平米商业建筑面积不得小于50个汽车车位及750个自行车位，且地面机动车、非机动车停车位均不超越总停车车位的20%；居住部分每户不少于0.6量小汽车，2辆自行车控制。 在产品定位市销对路的情况下车位配比的目的，对后续的产品优化有着重要的规划指点意义产品地下人防的体量与车位息息相关地下人防及普通地下室的造价与本钱息息相关6规划要点扫描.建筑退让退道路红线规划建筑高层部

19、分退徐杨中心路、汕头东路红线不小于15米退、大连东路红线不小于12米，退白果路红线不小于10米，多层、低层部分退徐杨中心路红线不小于10米，退汕头东路红线不小于8米，退大连东路、白果路红线不小于5米。红线退让的范围对楼栋、层数、规划有一定影响精准的核算面积范围才干更好的规划产品规划6.配套设备结合建筑内部设计配建配电房、公厕等设备，合理规划小品、雕塑、渣滓箱、消防、广场等设备，应按城市居住区设计规范配建文体、邮政信箱、居民健身设备、便民店、治安联防站、人防设备、热力交换站、煤气调压站、医疗卫生设备、物管用房按不小于总建筑面积的3配建，24班小学，9班幼儿园约40亩、社区办公，活动用房不得小于总

20、建筑面积的2且不得小于300平方米，无偿提供应政府，一切配套设备必需反映到设计图件中，如不便反映应文字阐明。.景观要求采用现代手法进展规划和建筑单位设计，突出处置沿汕头东路，徐杨中心路立面的设计效果并注重建筑细部处置，一致思索空调、太阳能、店招等安装位置使之与建筑融为一体，外部颜色以明快、淡色为主，高层建筑及商业用房须做美化、亮化设计，在徐杨中心路与汕头东路交叉口须规划不小于40米*40米的绿化广场，可规划高层商住楼，商住楼住宅部分退商业部分不少于5米。规划要点扫描学校地块已切割景观要求中的建筑风格与客群需求的匹配较为一致6.其他要求按照国家建立部有关规定90平米以下户型原那么上不低于总户数的

21、70%。在地块中部需规划18米宽的南北向道路且与南侧规划扬州街有机衔接。规划要点扫描90平米以下户型-占比70%与目前市场调研及客群属性分析得出的产品需求完全不一致对综合造价本钱大幅添加地下室、供配电等本钱建议：以道路称号、土地分割为契机，恳求对规划要点中的90平米以下户型占比70%，进展调整。PART产品定位建议07 1、建筑规划产品定位总体原那么 2、整体规划建议3、建筑产品形状组合建议4、建筑单体战略建议5、公建配套建议6、 公共部位装饰及建材部品建议7、园林绿化景观建议8、建筑规划产品定位敏感度分析1建筑规划产品定位总体原那么总体遵照政府用地红线图及规划要点的要求修的改后0203发现本

22、钱最低化立足全地块周期风险最小化0104适销对路利润保证合理分期开发分期滚动开发开发一处销售一处“满堂红地下人防的合理躲避，景观绿化的合理方案建议，道路铺设，共建部品的选择等全地块全盘思索产品上可以思索3年以后的市场需求情况产品功能性适用性的定位节约建造本钱的根底上进一步切合主力客群 的需求。做到产品更匹配，本钱更节省2整体规划建议规划规划根本原那么 全面思索主力客群的需求，适当思索与未来高铁新城等城市规划体系合理衔接；分期、分组团开发战略，以扬州街为分割分东西两个地块； 工程住宅的体量与商业体量之配比，商业比例的缩减，做到适销对路；尽量合理利用地块固有的特点，北高南低，东高西低；主入口建议设

23、置在扬州街；注重社区建筑天际轮廓线的节拍与韵律设计； 注重社区规划规划的层次感与梯度感设计，达成调和一致。3建筑产品形状的组合建议 采用“6-9层多层、18层、33层、相结合规划。建筑形状主要为点式，结合部分板式，从而进一步提高容积率。综合思索：整个地块呈宽长长方形外形，适宜大面宽短进深，市场上较为畅销的产品类型。整个小区地块方正，建筑适宜兵营式陈列。3建筑产品形状的组合建议商业建议比例减少，建议控制在总建面积的4%以内，建议结合公建配套布置，商业建议与住宅分体建立。建议规划在地块东北角的北侧与东侧，拐角规划三层，后期可引进超市，北侧与东侧以一拖二、一拖三，中小面积商铺为主。4户型规划建议 针

24、对的目的客户群与目前主力客群的分析小三房为中心主力客群需求产品，两房、温馨三房、四房为辅助的目的客群户型需求产品。讲究产品的功能性和适用性，注重巧而精，适用而新。建筑户型类多样化，高层主要以点、板结合户型为主，少量高层以点式为宜。建筑单体战略建议4房型设计战略： 以温馨、适用、紧凑为总体设计原那么；完善户型构造适当发明差别化提高楼盘竞争力； 户型适度创新设计提升产品附加值；合理搭配房型的比例，提高销售速度；完善房型的面积配比。建筑单体战略建议4户型面积大小建议 建议本工程的户型面积较淮安市区的平均户型面积小58平米，既不会过于狭小，居住不温馨；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经

25、济性、适用性的目的，实真实在表达产品精致适用和品牌。两房：8090平米小三房：95平米-120平米温馨三房：120平米-130平米四室户：130平米以上建筑单体战略建议4户型设计配比建议A、多层产品户型设计配比 建议以小三房、三房为主，四房产品为辅，以多层吸引力先吸引主力客群的购买力。B、板式高层户型设计配比建议户型合理、通风采光好、运用率高，建议以小三居、大三居为主，辅以少量四房，大开间短进深的户型布置，配合较景观，打造出温馨、适用的面子居家环境。C、点式高层户型设计配比建议 点式高层是提高土地利用率的一大特征产品，其能有效减少建筑物地面覆盖面积营造社区的高绿化率、提升社区整体环境均好性之用

26、，因此本质上属于中端产品，建议以两梯三户的两居、小三居为主。户户朝阳、家家观景的户型布置，打造出高质量的精致居家环境。建筑单体战略建议4初步货量配比建议90以下两房 在户型配比中的占比不高于 10%95115小三房，在户型配比中的占比不低于 55%116125大三房，在户型配比中的占比不高于 25%126143小四房，在户型配比中的占比不高于 10%建筑单体战略建议4部分户型建议表示建筑单体战略建议4部分户型建议表示建筑单体战略建议4立面风格建议 外立面应以“精致、清新、明快为设计理念，表达本工程的“现代、时髦、适用主题。建筑单体战略建议5配套用房设置建议 建议相关的物业用房、社区活动用房、配

27、电房、养老用房等公建配套用房尽量的放置于商业部分进展集中建立。配电房或配电箱的设置，尽能够的以地块的周边与角落设置。公建配套建议6公共部位装饰及建材部品建议主入口建议作为门脸，给予目的客户以 尊崇感受，公共部位建议做到高端大气。 6入户大堂建议 建议提升单元入户大堂装修规范，让客户在看的见，摸的着的部位感遭到工程的高质量 公共部位装饰及建材部品建议6建材设备建议 建议本案在建材的运用上配合设计方案，从目前建材市场上的优良品牌中作以选择，以内涵上的支撑，进一步突显出本案产品的质量保证。作为营销附加值也有着重要意义。太阳能节能灯太阳能社区路灯公共部位装饰及建材部品建议6公共部位装饰及建材部品建议宅间道路铺装建议 少采用本钱较高的花岗岩；多采用本钱较低的生态砖 7园林绿化景观建议建议符合主力客群的景观需求心思乡镇人群-绿色茂盛 树木高大 有喷泉 7园林绿化景观建议多一些参与性景观布置，少一些静态景观展现7园林绿化景观建议少规划大面积水景，多做休憩休闲区8建筑规划产品定位敏感度分析市场需求匹配度的影响适宜目的客群的面积段、总价的产品方能实现去化目的。如二胎开放，