光明东周整改项目概括书ZL

1、深圳市光明新区整体概括东周片区旧改专项分析报告1区域人口:2009年末全市常住人口891万人，其中户籍人口241万人，非户籍人口650万人。区域划分:福田区、罗湖区、南山区、龙岗区、宝安区、盐田区光明新区、坪山新区 经济地位： 深圳为中国大陆人均国内生产总值最高的城市， 是经济效益最好的城市之一. 国内生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市第三位; 进出口总额占中国大陆七分之一，连续15年居大中城市第一。港口集装箱吞吐量居中国大陆第二位，世界第六位。 深圳机场是中国大陆四大航空港之一，华南航空货运的重要枢纽。上海杭州深 圳 概 况 地理位置：深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江口之东。东临

2、大鹏湾，西接珠江口，北靠东莞、惠州两市，南邻香港，与香港新界一河之隔。全市面积2020平方公里，而深圳经济特区是从深圳市划出的六分之一的狭长地带，总面积327.5平方公里，是除海南省外最大的经济特区。216.00%2 032 022 01824518.00%14.7%12.00%10.00%28616.00%19542 092 082 072 062 052 042009年深圳GDP总量达到8245亿元，与2008年同比增长10.7%，经济总量居全国大中城市第四位2009年深圳人均GDP9.3万元。数据来源：深圳统计局单位：亿元6765780717.3% 17.3%342315.0% 15.0

3、% 15.0%13.2%22394927 12.1%10000900080007000600050004000300020000000000002.00%0.00%5684 14.00%20.00%10.7%8.00%4.00%深圳GDP增长率单位：美元深圳市GDP情况深圳人均GDP情况14000120001000080006000400020000220042006200720082003深圳200北京大连2005折线图 4深圳市经济情况3目录1、光明人文地貌环境概括2、近期重点建设的四大项目1、启动奠基仪式2、本案片区地块环境分析3、项目可比案例分析123光 明 新 区 概 括东周片区项目

4、地域分析概括本案地块历史及交易方案4发展优势招商引资生活环境教育医疗光明新区自然资源光 明 新 区 概 括环境及人文条件介绍新区概览5光明新区概览深圳市区位行政图地理位置：光明新区位于深圳西部，东至观澜，西接松岗，南抵石岩北临东莞市黄江镇。行政区划：下辖光明、公明两个街道全区面积：156.1平方公里至2009年末全区人口约86万人、南山区 福田区光明新区概览：罗湖区盐田区宝安区光明新区本 案光明新区坪山新区龙岗区其中户籍人口约4.4万，新区生态环境良好，土地储备比较丰富，是深圳最具发展潜力的地区之一。该区的功能定位强调经济、社会、分别从越南，马来西亚，新加坡，印尼， 城市建设综合开发，按照有关

5、规划，新区将建设为科学缅甸回国的归侨。城市化、现代化水平最高的新城区之一。数据来源：光明新区统计局62007年5月31日 光明新区成立新一轮总规修编光明新城中心区被列为深圳市城市副中心光明新区概览7生活环境及教育医疗教 育 医 疗光明新区现有各类学校31所，在校学生4万多人；公明中学、公明第一小学、光明中学、光明小学、东周小学均为省一级学校。片区有医院3家，社康中心32个，健全的医疗网络保证了人民群众的就医保健需求。公明、光明街道先后被全国爱国卫生运动委员会授予“国家卫生镇”的荣誉称号。人 民 生 活2009年，光明新区实现规模以上工业总产值605.88亿元、农业总产值2.85亿元、固定资产投

6、资100.11亿元、财政收入6.90亿元、两税收入27.44亿元。光明片区的主干道路有松柏路、塘明公路、公黄公路、观光公路、凤新公路、龙大高速公路、凤楼公路、公明南环、北环以及正在建设中的南光高速公路。数据来源：光明新区统计局8自然资源自 然 资 源光明新区自然条件较好。具有发展生态旅游业和都市农业的资源禀赋 。这里有万亩荔枝林、千亩花卉基地、奶牛示范场、滑草场、回归亭、天鹅湖等风景区。特别是光明新区下属的光明集团拥有中国最大的鲜奶出口基地、第一家年出栏达十万头的工厂式生猪养殖基地、亚洲最大的养鸽企业、广东最大的西式肉制品生产企业。世界第一大牛落成大观园滑 草 场果园滑草奶牛示范场骑 马翠湖公

7、园野 战9生产总值(亿元）工业总产值(亿元）Text工业增加值(亿元）农业总产值(亿元）固定资产投资(亿元）进出口总额(亿元）社会消费品零售总额(亿元）国地税总额(亿元）预算内财力(亿元）人均生产总值 (元）211.90652.99123.082.85100.11300.0645.4627.446.9350945TextText招商引资辖区内共有各类大小工业园区66个，其中重点有光明高新技术产业园区和深圳市内衣、LCD、模具、钟表四大产业集聚基地。包括伟创力、光明新区厂房先进设备华星光电、研祥科技、吉田拉琏、信泰光学、创维、世纪晶源、飞音通迅、华映科技、海王英特龙等在内的一批国内外知名企业在此

8、落户。数据来源：光明新区统计局10区位优势土地资源优势生态优势后发优势一、光明新区在156.1平方公里的土地上，可建用地58.01平方公里，其中未建用地29.75平方公里，拥有全市最大的可连片开发区域（为新区的各项发展特别是房地产业的发展提供了广阔空间）。一、耕地面积20040亩，其中基本农田保护用地10560亩，占全市的35；二、生态控制区面积 83.45平方公里，占新区面积的53.72；三、绿地覆盖率高达53一、从发展经济学角度讲，后发地区不一定要经历先发展地区的每一个发展阶段，它可以凭借自身的综合条件，吸取先发地区的发展经验和教训，打造投资洼地，承接先发展地区的信息、技术和资金流，实现赶

9、超式、跨越式发展。瞄准国际一流水平，高规格规划，高标准建设，实现跨越式、创新式的科学发展。 发展起点高，可少走弯路，降低发展成本。一、光明新区是深圳连接珠三角城市群的重要门户，区内道路“九纵八横”，辐射珠三角的交通四通八达。二、龙大高速公路横贯东西，与南光、机荷、梅观、广深高速公路相连，距福田中心区、宝安国际机场、蛇口港、大铲湾港约半小时车程。三、连接光明新区和市中心区的地铁6号线正抓紧规划建设，建设中的广深港客运专线在光明设站，届时新区将与香港、广州等珠三角主要城市同处于“30分钟交通圈”内。 使新区有条件成为承接香港、辐射东莞的专业先进制造业和生产性服务业中心。城市规划与发展优势11光明新

10、城的四大重点项目：光明新城中央公园；广深港客运专线光明站；（本案）光明新城东周旧改项目。招商局科技企业加速器。光明新城近期重点建设的四大项目光明新城是深圳市重点建设的四大新城之一，是市委市政府加快推进深圳国际化城市建设、拓展城市功能，完善发展布局的重大战略举措。*东周片区作为光明新区第一个启动的旧改项目，作为新区旧改试点，需 “出形象，出效益，为后继的项目打造一个典范”。12光明近期建设行动市政基础设施重点启动广深港客运专线光明城际站建设同光路双明大道周家大道东明大道同观路光侨路高新路十一号路中央公园大道光辉大道塘明路光明城际站（广深港专线）改造提升现有道路，打造三条景观大道深圳北站至广州段于

11、2011年5月亚运会前开通于计2012年福田站建成，2014年全线开通到香港完善高新城道路、水、电等市政系统广深港客运专线光 明 站本 案13光明近期建设行动启动光明老中心旧城改造东周片区旧城改造项目光明商业中心旧城改造项目东周片区旧城改造（本案）整治优化工业用地综合整治居住用地升级转型工业用地动能置换工业用地政府主导整体更新地区近期建设公共设施教育设施：8所学校；文化设施：2个文化中心、1个体育中心；卫生设施：光明医院扩建、800床新民医院；市政设施：光明消防中队、光明邮政支局、东周变电站、光明污水厂、夹子塘水厂扩建、光明水厂、工业气储气站与凤凰变电站。创意产业展示中心中央公园商业街区级行政

12、中心科技公园光明城铁站科技馆及会展中心大型医疗设施大型体育设施长途客运站整体改造居住用地本 案14启动光明中央公园建设；建立“绿色先锋实验区”；开展光明大街地上、地下开发统筹和城市设计研究；与新加坡公共事务对外合作局、市区重建局合作开展光明中心区开发指导规划；完善道路、市政设施和市政管网建设；加强土地整备与控制，启动整体拆迁安置。启动光明高新产业项目及配套功能区建设招商局科技企业加速器新区外商投资服务中心商务园文体中心科技公园五星级酒店大型居住社区光明近期建设行动启动光明新城中心区建设光明中央公园光明大街绿色先锋实验区光明高新区光明中心区招商局科技企业加速器光明高新区本案光明中心区本 案15东

13、周片区旧改项目启动奠基仪式2008年5月12日深圳市市委书记,市长,和市政府人员亲自到来为本项目做奠基仪式16（本案）项目区位分析新区规划东周地块项目概况项目周边配套设施建设东周地块周边交通现状旧城改造整体规划布局东周片区项目地域分析概括东周片区改造17光明中心将建设成为商业办公、商业服务和文化教育中心。规划区位于光明新区一轴、两心、一环、四点八片中的两明新中心。功 能 定 位本案项 目 规 划 定 位十一五规划空 间 布 局18项目区位分析地 理 位 置 规划区位于光明中心区、光明大街（规划）光明大道、东周二街（规划）与文枫路（规划）围合的地块内。 西距龙大高速观光路出入口约1.5公里距南光

14、高速出入口约5公里现状土地利用居住用地-分布于东西两侧，约占总用地的50%商业服务业用地-主要沿光明大街设立一类工业用地-只要分布在用地西侧本案19轨道6号线东周旧改（本案）旧改区域周边交通道路及公共设施规划光明规划旧改区广深港客运专线20政府旧改指导意见根据深圳市光明新区国民经济和社会发展总体规划（2008-2020）政府对光明新区的旧村改造指导意见如下：旧城旧村改造根据城市建设步骤和不同时期建设重点，制定旧城旧村改造计划，近远期结合，统一规划，分期实施，集中建设，统一配套：针对性的制定改造政策，采取符合个人情况的改造方式，尊重传统、体现地方特色注重人文精神塑造；立足于无利和微利标准，在满足

15、城市规划要求，政府相关政策，相关法律法规的基础上，科学制定开发强度、绿地率和拆建比等经济指标，并严格执行21规划用地汇总表市政府对光明新区的规划莞深城际线本案地块轨道交通六号线（全长51.9公里，连接福永，深圳机场，沙井，公明，松岗，龙华，石岩，并连接地铁1，4和11号线）广深港客运专线（深圳段到广州段在2010年底亚运会前开通）2223项目地块规划指标概括一览表深圳市规划局对于这个项目地块提供的指标24项目地块实景图25序号类别基地面积（平方米）建筑面积（平方米）占总建筑面积百分比（%）1质量较好建筑4416.6318818.4227.112质量一般建筑4853.5312289.2817.7

16、03质量较差建筑26355.4838319.1855.19合计35625.6469426.88100现状建筑性质分类一览表现状建筑性质分类图现状建筑质量评价一览表现状建筑质量评价图现状建筑情况26项目具体经济技术参数用地性质商住用地总改造范围面积约8.6万平方米总占地面积约7.6万平方米综合容积率约5.0计容积率地上建筑面积约28.2万平方米住宅约10.5万平方米商业约18万平方米地下建筑面积约14万平方米公建配套不少于4000平方米居住人数5000多人项目地块现状旧改开发商A公司东周旧改地块项目概况27道6鼓励集中在轨道6号线三个站点上的高强度开发，其他建设量在各功能区内较均匀的分配，以强烈

17、的对比形成明确的城市意象。空间结构光明新城中心区城市设计本案28项目周边交通现状外部道路交通 城市主干道：光明大街光明大道 城市次干道：文枫路 城市支路：东周二街 轨道交通：六号线内部道路交通规划车行流线车行出入口主要人行出入口地铁出入口公交站点出租车停靠卸货平台文枫路（规划）光明大街东周路光明大道东周二街29周边现状设施周边设施现状：医疗设施：光明医院教育设施：东周小学、光明中学光明小学、美景幼儿园、光明中心幼儿园、交通设施：光明客运站文化娱乐设施：光明文化宫、光明电影院公共设施：税务局、邮电局、光明派出所、光明市场其他：深圳维他食品饮料公司30项目周边配套设施建设31项目可比案例分析项目整

18、体优势总结32项目可比案例分析本案12亿拍卖宗地（A511-0025）33土地号推出时间地理位置土地性质总面积（万m2）容积率出售方地块起始价地块交易价成交楼面地价成交地面地价A511-00252009年8月28日位于光明办事处公园路南侧、二十七号路北侧商住用地90737.092.0深圳经济特区房地产股份有限公司5.8亿12亿6613元/平方米13225元/平方米项目可比案例分析此次共有16家企业参加竞拍包括：8号竞买人经过73轮次以12亿元人民币的价格夺标地面规划图*此次参加竞拍企业都是上市公司34项目可比案例分析此次16家企业参加竞拍的看法：联席总裁孙越南先生表示说：之所以这么积极参与竞拍

19、，是因为他们对光明新区政府的规划比较看好，对光明新区未来的发展趋势看好，对光明新区未来的房地产看好。参与竞拍的金地公司代表甚至用 “进驻光明，一片光明”来形容光明新区未来的发展。业内人士普遍对光明新区的前景非常看好35项目整体优势总结政策支持区位优势交通优势配套环境支撑自身条件与建设情况光明旅游经济发展优势本项目已列入70个旧城旧村改造项目之一，是政府近期改造建设的焦点。东周片区的开发标志着光明新区建设进入实施阶段。以光明新区为试点开展绿色城市规划建设紧紧围绕 “绿色新城、创业新城、和谐新城” 的发展定位进行城市建设，为规划区的发展提供了高标准的总体指导思想。362003年一） 本项目在200

20、3年6月1日由当地的政府部门 光明街道办事处通过招商引资的方式与深圳市AA实业投资有限公司签订了旧城改造项目合作协议书。二） 同时宝安区发展计划局向AA公司颁发了绿色通道项目认定证书将AA公司明确为本项目开发主体单位的地位。并与政府相关部门为本项目做了大量的前期准备工作。项目的历史2003年 -2005年一） A公司与光明街道办签订合作协议后，做了投入了大量资金对项目片区全面开展了规划、设计、评估、土壤地质勘探等工作，并对部份用地作了征用赔偿，完成了第一期开发地块中间部分五千多平方米的桩基础工程；因此，A公司签约后的几年以来对本项目前期运作、筹备投入了一定量的人力、物力、财力。二） 在准备进一

21、步的工程施工时，因政策多方面的原因受到了有关部门的干预，该项目运作被逼延滞，从而给公司带来了信誉及经济等方2006年2009年一） 二 六年底，深圳市人民政府发布了深府（2006） 258号关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 70个旧城旧村改造项目的处理意见文，使该项目的继续开发得到了政策许可；二） 为加快项目建设，AA公司与深圳CC置业投资有限公司达成了合作意向，为使项目的后续开发能够得到充分的保证，按政府部门对旧改项目开发主体资格的有关要求，商定以深圳保利投资有限公司作为本项目的开发主体。面的损失。10月22号政府令说谁拆谁赔谁就赚，其实改得更好。37面积统计总体规划图规划策略鸟瞰

22、效果图概念规划后期规划分析38旧改数据统计39房屋类型房屋面积产权置换面积货币补偿金额备注住宅39123.1695962.261,423,403办公6324.236324.234,332,099厂房及配套30603.65090,097,085简易房9847.1106,745,282合计85898.15102286.43162,597,869注：住宅全面积按按1:3比例置换；办公全面积1:1置换；厂房及其配套、简易房只采取货币补偿方式。参考楼层数的补偿方式汇总表40规划策略规划策略酒店式公寓交通便利商务环境高级白领阶层住宅区位配套环境商业大型shopping mall人流办公商务环境地处中心区41总体规划图总体布局：本规划总体布局结合地形特点，运用“两轴三心”的平面布局方式，“三点两面”的空间结构，达到利益最大化和空间最优化。顺应城市肌理关系，确立贯穿整个地快的线形中心景观带的主轴地位，景观资源辐射整个地块以写字楼、酒店式公寓、办公楼作为三个空间层面的控制点，多层的集中商业和高层的住宅、写字楼等形成两个不同的高度层面.这样，点面结合，达到张弛有度的空间效果42经济技术指标4344效 果 图45效 果 图46效 果 图47效 果 图48效 果 图49交易前交易