深圳市宝安区物业管理实施手册

1、深圳市宝安区物业治理实施方法第一章总则第一条为了规范物业治理行政主管部门（以下简称区主管部门）、街道办事处（以下简称街道办）、社区工作站或社区居民委员会（以下简称工作站、居委会）及其他行政部门对物业治理活动指导、监督过程中的分工、协调和配合，明确业主、物业建设单位、物业治理企业的权利和义务，依照国务院物业治理条例、广东省物业治理条例、深圳经济特区住宅区物业治理条例及事实上施细则等相关法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定，结合宝安区实际情况，制定本方法。第二条本方法适用于宝安区行政区域范围内的物业治理。本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同的约

2、定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、治理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条区主管部门依法对全区物业治理负责治理、指导和监督。街道办物业治理部门，同意区主管部门的业务指导，依法对本辖区范围内的物业治理活动实施指导、监督和治理。工作站、居委会负责辖区内物业治理的协调、监督和指导。街道办、工作站、居委会应分不确定一名负责人分管物业治理工作。街道办、工作站或居委会应分不将物业治理工作纳入年度考核体系。物业治理区域内，能够建立由区主管部门、区维稳办、街道办、工作站、居委会、公安派出所、业主委员会、物业治理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办负责召集主持,并做好会议记录的整

3、理保管工作。联席会议要紧协调解决物业治理中的疑难问题。第四条物业治理企业能够依法成立行业协会。主管部门指导、监督行业协会的工作。第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业治理活动中享有的权利和承担的义务，按物业治理条例的规定及物业服务合同的约定来确定。第二章业主大会及其业主委员会第一节首次业主大会会议的筹备与召开第六条业主大会由物业治理区域内的全体业主组成，一个物业治理区域只能成立一个业主大会。业主人数少于五名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第七条物业治理区域的物业已交付给业主的使用面积达到百分之五十以上，或者自第一个业主入伙之日起满两年的，物

4、业建设单位、物业治理企业应当在上述条件成就后60日内书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业治理部门。辖区居委会应当了解、掌握物业治理区域业主入住情况，督促物业建设单位、物业治理企业履行前款规定的告知义务。业主能够将本条第一款规定的已成就的条件书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业治理部门。街道办有权要求物业开发建设单位限期提供符合规定的物业治理区域划分确定的有关物业开发建设资料。建设单位在限定的期限内不提供的，街道办有权向有关部门调取有关的物业开发建设资料，相关部门应予配合。街道办依照建设单位或自行调取的物业开发建设资料提出物业治理区域划分的初步意见后，报送区主管部门，由区主管部门确定

5、物业治理区域。第八条街道办物业治理部门应当在收到本方法第七条规定的告知后14日内，会同辖区工作站或居委会组织建设单位和业主代表成立首次业主大会筹备组（下称筹备组），筹备组的组成按深圳市业主大会和业主委员会指导规则（以下简称导则）第十四条规定执行。筹备组决定事项时采取少数服从多数的原则。筹备组决定的事项不得违反法律、法规、规章的规定。筹备组组成人员应当在筹备组成立3日内在物业治理区域内通告。第九条筹备组的职责是：（一）自成立之日起15日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）。（二）确定业主委员会委员人数及其候选人产生方法。业主委员会的人数为5-17人的单数组成，具体人数由筹备组依照物业

6、治理区域的实际情况确定。（三）确定业主大会会议召开的时刻、地点、形式和内容，做好会务预备工作。（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。（五）依照物业治理区域的实际情况，在业主中推选选票、表决票的发放人、唱票人、验票人、记票人和监票人。（六）做好召开业主大会会议的公告、公示和其他预备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业治理区域内公告。第十条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的居委会、工作站、街道办、区主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主在召开首次业主大会、定期业主大会（

7、包括临时业主大会）的投票权数的计算方法为：各类房屋按建筑面积每一平方米为1票；不足一平方米的，按四舍五入方法计票。第十一条业主委员会委员候选人产生的方式包括：（一）10名以上业主一次性联名推举一名候选人;业主联名推举候选人应当采纳书面方式，并在筹备组规定的时刻内完成，逾期推举的无效。单个物业所有权人享有一次推举的权利。单个物业登记两个以上所有权人的，应当自行确定一名推举人。筹备组认为有必要，可对推举人的真实性进行核实。（二）筹备组推举。第十二条业主委员会实行差额选举，差额比例不得少于20%。第十三条筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性不、住址、有效的联

8、系方式及拥有的投票权数等差不多内容。第十四条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业治理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，榜样履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定的组织能力；（六）具有必要的工作时刻。筹备组应当依照本条上述规定对业主委员会委员候选人的资格进行审查，对不符合当选业主委员会委员条件的，予以取消并讲明缘故。第十五条在规定的期限内，筹备组和业主推举的候选人达不到预定人数的，筹备组可书面请求工作站或居委会推举。因本条第一款规定的缘故及其他客观缘故不能按本方法第十条规定的

9、期限召开业主大会会议的，应当相应顺延，并在小区内公告。第十六条业主委员会委员候选人简历表、业主大会会议议程在物业小区内公示7日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间内书面署名向筹备组提出，筹备组应当在5日内予以答复。第十七条筹备组应于业主大会会议召开前15日通知全体业主，除在物业小区公告栏或其他显著位置公告外，还应依照不同情况采取下列通知方式：（一）面交书面通知或将书面通知留置在业主物业信箱内；（二）以业主最后在业主名册登记的通信地址邮寄给业主；（三）出租房屋较多的物业小区，应在不小于深圳市范围内发行的报纸登报告知。通知应载明会议的内容、形式、时刻、地点、业主委员会候选人名单、总投票权数、投

10、票人的权利和义务等。第十八条筹备组应于业主大会会议召开前15日，把会议召开的时刻、地点、内容、书面报告街道办物业治理部门和辖区工作站、居委会。第十九条进行业主大会会议能够采取集体讨论或书面征求意见的形式，但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。第二十条业主大会采取书面征求意见形式进行表决的，筹备组应当自业主委员会委员候选人简历公示期满3日内，采取定点、定时和上门方式派发选票，并作好签收工作。第二十一条依照预定的回收时刻，筹备组及其工作人员应定点、定时或上门回收选票和表决票，回收时核对业主身份并做好已投票业主的登记、统计工作。在预定回收选票、表决票的时刻内，若与会总票权数未达到法定

11、业主大会总票权数，由筹备组告知全体业主延长投票时刻，组织人员采取有效措施催收选票、表决票，直至达到法定票权数。第二十二条业主应按时出席业主大会会议和投票。业主为法人的，由其法定代表人出席和投票，业主为无完全民事行为能力人的，由其法定代理人出席和投票。业主不能亲自出席业主大会会议和投票的，能够以书面形式托付代理人出席和投票。第二十三条投票人的身份被确认后，应将票投入投票箱中，投票结束，筹备组到场主持并邀请业主开箱验票。辖区街道办或工作站、居委会应现场指导监督。唱票人、验票人、记票人、监票人应各司其职，做好票的分类、汇总和统计工作。依照汇总、统计结果，由筹备组当场宣布选举和表决结果。第二十四条业主

12、委员会委员选举以候选人得票多少排序，按预定委员人数以得票多少顺序依次当选首届业主委员会委员，产生业主委员会。假如末位两人以上得票相同，按业主大会议事规则的相关规定办理。第二十五条筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任、副主任。首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。第二节业主大会会议第二十六条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业治理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业治理区域内物业共

13、用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业治理的职责。第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规、业主公约和业主大会议事规则的规定召集，每年至少召开一次。经持有20%以上投票权的业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会应当在业主公约、业主大会议事规则规定的期限内召集，没有规定的，自接到提议之日起30日内组织召集。提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。对违反本条第二款规定的，在接到

14、投诉后，区主管部门能够责令业主委员会限期召集，逾期仍不召集的，由所在地工作站或居委会组织召集。第三节业主委员会第二十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施情况；（二）组织业主委员会的换届选举；（三）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业治理企业履行物业服务合同；（六）配合政府各部门、工作站、社区居委会做好本物业治理区域内的社区治理工作。（七）业主大会给予的其他职责。第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向区主管部门备案。备

15、案时应提交以下材料：（一）业主委员会备案登记表；（二）业主公约；（三）业主大会议事规则；（四）选举和表决结果统计表；（五）业主委员会组成人员差不多情况及委员分工情况。区主管部门应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办、工作站、居委会、公安派出所、物业建设单位、物业治理企业。本条第一款备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区主管部门备案。业主大会通过的选聘、解聘物业治理企业的决定，专项维修基金使用，续筹方案等情况，应在通过30日内书面告知区主管部门。第三十条业主委员会应按有关规定的要求刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。业主大会、业主委

16、员会印章由执行秘书或指定专人负责治理，并按国家有关规定和业主大会议事规则的规定使用。第三十一条业主委员会应当建立档案治理制度。下列文件资料应当归档保管：（一）各类会议的记录、纪要；（二）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会产生、登记的材料；（四）业主名册；（五）物业服务合同；（六）有关法律、法规、规章、主管部门对物业治理区域内问题的决定、意见、工作站或居委会的建议等文件；（七）业务往来文件；（八）维修基金收支情况明细表；（九）业主和使用人的书面意见、建议。（十）其他书面和实物资料。第三十二条业主委员会应依照业主大会议事规则的规定定期召开业主委员会会议。业主委员会

17、会议由主任负责召集，主任因故不能召集会议的，由副主任主持召集。经三分之一以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意，业主委员会会议投票时每名委员拥有一票表决权。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。业主委员会委员不得托付他人出席业主委员会会议。业主委员会召开会议，可邀请街道办及工作站或居委会派员列席会议。第三十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的决定，不得在物业治理区域内从事与物业治理无关的活动，不得从事经营活动。业主委员会

18、不得越权对应由业主大会决议的事项作出决议。业主大会作出的决定、决议违反法律、法规的，区主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。第三十四条业主委员会的决定应当以书面形式在物业治理区域内及时公告。以业主委员会的名义公布信息，必须经业主委员会会议作出决定，由主任签名并加盖业主委员会印章。第三十五条业主大会议事规则应当规定业主委员会的任期，没有规定的，任期2年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会和物业治理企业应当报告区主管部门和街道办及工作站、居委会，同时开展换届选举工作。业主委员会在规定时刻内不组织换届选举工作的，由区物业主管部门责令该业主委员会限期组织换届选举工作，逾期仍不组织

19、的，由所属工作站或居委会组织换届选举工作。业主委员会未能如期换届改选的，业主委员会仍应接着履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。第三十六条业主委员会在换届选举产生之日起30日内到区主管部门备案。备案应提交业主委员会换届登记表、上届业主委员会工作报告。第三十七条新一届业主委员会选举产生后10日内，原业主委员会应当将档案资料、财物、印章等移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。第三十八条业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：（一）不再是本物业区域业主的；（二）因违法犯罪等缘故不能履行委员义务的；（三）拒不履行业主义务的；

20、（四）连续三次缺席业主委员会会议的；（五）因疾病或其他缘故丧失工作能力的；（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（七）在物业治理项目所聘请的物业治理企业工作的。其中（一）、（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、工作站、居委会能够请求该区域的辖区民警协助移交。第三十九条业主委员会缺员超过40%时，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行增补。增补委员的任期与业主委员会的任期相同。第四十条业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业

21、主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给区主管部门，并在所在地街道办的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。第四十一条本章没有规定的，适用导则的规定。第三章前期物业治理第四十二条前期物业治理是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。建设单位与被选聘的物业治理企业应当签订书面前期物业服务合同。第四十三条在一个物业治理区域内，多层物业总建筑面积超过五万平方米的或高层物业总建筑面积超过二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积超过三万平方米的，建设单位应当通过公开招标形式选聘物业治理企业。其他物业或有特不规定的，经主管部门批准，能够

22、采取协议的方式选聘物业治理企业。第四十四条与建设单位有关联的物业治理企业参加投标时，在通常情况下，建设单位通过托付市物业治理招投标机构办理招标事宜。前款所称有关联是指建设单位、物业治理企业单方持有对方股权或相互持股，或同属于某公司的子公司，或某公司分不是建设单位，物业治理企业的股东等情形。第四十五条新建的住宅物业小区通过招标方式选择物业治理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业治理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成。第四十六条被选聘的物业治理企业应在服务的物业治理区域内设物业治理处。物业治理处应按有关规定进行

23、独立核算。深圳市外的物业治理企业被选聘的，应按有关规定设立分支机构，领取营业执照，办理税务登记。第四十七条被选聘的物业治理企业应当向区主管部门备案，并提交如下资料：（一）物业治理企业企业法人营业执照复印件，物业治理企业企业资质证书复印件；（二）中标文件复印件或被选聘的证明文件复印件；（三）前期物业治理服务合同复印件；（四）物业治理企业在物业治理区域的负责人、治理人员简历表、职业资格证书复印件；（五）物业治理企业治理机关所在地、联系电话，在本区物业治理区域的办公地址、联系电话。前款（一）至（四）项应加盖被选聘企业公章。区主管部门有权要求被选聘物业治理企业交验原件，进行核对。第四十八条物业治理企业

24、应针对物业治理区域的实际情况制定消防安全制度，消防安全操作规程；落实防火责任制、确定消防安全负责人；按国家规定配置消防设施和器材，并保证完好使用；保障疏散通道、安全出口畅通等工作。公安消防部门有权检查，并要求其整改。第四十九条街道办、工作站、居委会工作人员在物业治理区域工作时，物业治理企业应予以协助、配合和支持。第四章物业治理服务和物业的使用与维护第五十条业主大会选聘的物业治理企业应当具备物业治理资质证书和为该物业治理区域提供服务应具备的资质等级。鼓舞业主大会以招标的方式选聘物业治理企业。业主大会开展招标活动应当依照国家、省、市物业治理招投标有关规定进行。第五十一条业主委员会与业主大会选聘的物

25、业治理企业签订的物业服务合同，应当对物业治理事项、服务质量、服务费用，双方的权利义务，专项维修资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。合同一经签订，双方应当切实履行。因履行合同发生的争议双方应平等协商解决，能够请求工作站或居委会进行调解、调解不成的可向人民法院提起诉讼或向仲裁机关申请仲裁。第五十二条物业治理企业能够将物业治理区域内的专项服务业务托付给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。第五十三条物业治理企业就下列事项提供的治理服务，业主及非业主使用人应予以配合：（一）房屋本体及其配套设施的使用、维修和养护；（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟

26、、渠、池、井、道路及路灯、停车场、自行车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护、巡视和检查；（三）按规定对物业的装修进行监管；（四）协助有关部门维持物业治理区域的公共秩序和治安秩序；（五）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和治理；（六）环境卫生的清洁、消毒和维护；（七）园林绿化地修剪、养护和治理；（八）其他需要业主或使用人配合的事项。第五十四条业主自用部位的治理维修按深圳经济特区住宅区物业治理条例实施细则第三十三条的规定执行。第五十五条业主委员会在与物业治理企业充分协商的基础上，拟定物业小区内公共设施设备、房屋本体进行更换、维修、养护或改造的专项维修资金年度使用打算，报业主大会表

27、决决定后实施。公共设施设备、房屋本体因人为或不可抗力等情况损坏，阻碍正常使用或存在安全隐患的，物业治理企业应当及时处理，不受上款规定的限制。第五十六条业主按有关规定向物业治理企业交付本体维修基金，物业治理企业按有关规定用途和程序使用。前款基金的收支帐目，应每半年公布一次，并同意业主或业主委员会的质询和监督。物业服务合同终止时，物业治理企业应将本条第一款规定的基金及收支帐目移交给业主委员会。业主委员会将其移交给新选聘的物业治理企业。物业服务合同终止时，业主委员会有权托付会计师事务所对物业治理企业在治理该物业区域期间的财务活动进行审计。第五十七条物业治理企业有下列行为之一的，相关主管部门应当依照有

28、关规定对其予以处罚，给业主造成损失的还应予以赔偿：（一）聘用未取得物业治理职业资格证书的人员从事物业治理活动的；（二）将一个物业治理区域内的全部物业治理业务一并托付给他人的；（三）挪用本体维修基金和公用设施专用基金的；（四）擅自改变物业治理用房用途的；（五）擅自改变物业治理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施、场地用途的；（六）擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业治理用房和有关资料的；（九）与物业治理招标人或者其他物业治理企业投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（十）乱收费、

29、乱收押金的；（十一）不全面履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（十二）超越资质等级承接物业治理业务的；（十三）出租、出借、转让资质证书的；（十四）对物业治理不当，发生重大责任事故的。第五十八条物业治理区域内，专供业主使用的会所、游泳池等休闲、健身等场所、设施，物业治理企业未经业主大会会议决议同意，不得对外经营。业主大会决议对外经营的，物业治理企业要依法取得经营许可，经营活动应符合相关的法律、法规、规章的规定。第五章投诉及投诉的处理第五十九条物业治理投诉是指投诉人所投诉内容与物业治理活动有直接关系的投诉。物业治理活动是指业主或物业建设单位与物业治理企业签订物业服务合同中约定的事项。第六

30、十条区主管部门、街道办是受理和处理物业治理投诉的行政机构。街道办物业治理部门受理和处理街道办辖区范围的物业治理投诉。投诉件以街道办为统计单位，当月的投诉件在次月5个工作日内报区主管部门备案。业主、业主委员会、物业使用人和物业治理企业向居委会投诉的，居委会应当积极调解。物业治理协会受区主管部门的托付承担物业治理投诉的调查、协调等事务性工作。上述同意投诉的单位应当向社会公布投诉受理机构名称、办公地点和投诉电话。第六十一条区主管部门受理的投诉可交街道物业治理部门处理；街道办物业治理部门受理的投诉，区主管部门认为有必要，可要求其上报，由区主管部门处理。不属于区物业治理部门职责受理范围的投诉，建议其到其他职能部门投诉。应当通过诉讼、仲裁、行政复议解决的，告知投诉人对投诉事项的解决途径。第六十二条下列投诉不予受理：（一）投诉人所投诉内容与物业治理无直接关系；（二）投诉的对象、内容、要求不明确，无法查处的；（三）投诉人与被投诉人曾达成调解协议并已执行的；（四）差不多或者应当通过诉讼、行政复议、仲裁解决的；（五）在投诉事项办理期间重复投诉的；（六）投诉人要求财产和人身损害赔偿的；（七）不符合法律、法规有关规定的。第六十三条投诉人投诉材料应包括下列内容：（一）投诉人的姓名（名称）、住址、邮编、联系电