枫丹一号物业管理方案[][]

1、枫丹壹号居住小区物业治理方案目 录一、项目表面 二、序言三、物业治理内容四、物业治理模式五、物业公司组织机构和治理制度六、物业费的本钱测算七、物业办事内容、尺度及质量包管步伐八、治理总体目标与分项目标 九、物业办事时间答应 十、物业治理费尺度及收缴规定 十一、入伙治理事情规程 十二、物业治理办事理念 十三、业户办事 十四、小区文化运动设想 十五、牢固资产、易耗品及治理用度本钱测算一、项目表面1.地理位置该项目位于机场路与机场的结合部，东 路，西 路，南 街。北 街 2.项目主要经济指标项 目计量单位数 值居住区筹划总用地Hm2Hm258300住宅用地Hm2公建用地Hm2门路用地Hm253636

2、大众绿地Hm2Hm2居住户数户1690居住人数人户均人数人/户总修建面积万m2万m2住宅修建面积万m2188251公建面积万m24005万m258886项 目计量单位数 值大卖局面积万m2公建面积万m2地下车库及人防万m2万m2住宅平均层数层23人口毛密度人/hm2住宅修建配套密度（毛）套/hm2住宅修建配套密度（净）套/hm2住宅修建面积毛密度万m2/ hm2住宅修建面积净密度万m2/ hm2容积率万m2/ hm2停车率%停车位辆1295地面停车率%地面停车位辆住宅修建净密度%60修建密度%绿地率%二、序 言枫丹壹号由重庆市得顺物业生长有限公司开发。位于梁平县北池社区，占地面积 万平方米，总

3、修建面积万平方米，多层住宅为主，部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有多层住宅户数514户。既具都市的繁华，又有怡人的情况，车位总数 个。针对重庆市得顺物业生长有限公司对枫丹壹号的办事和治理事情提出的高等次、高尺度的要求，重庆市兆丰物业治理有限公司在此提出对枫丹壹号办事和治理事情的构思和实施方案。办事和治理不但是观点炒作、生搬硬套，更不能不思创新，墨守成规,应该科学、客观地进行物业治理设计和筹谋，兆丰物业公司在资深治理人员的指导下，为客户度身定制办事及治理模式，踏踏实实地协助治理方抓好每个办事和治理细节，创建领先办事品牌，提升物业代价。我们拟定的办事及治理方案应到达以下目标：1确保业户得到高尺

4、度的办事，满足业户的主要需求；2支持和促进枫丹壹号的商业物业的招租事情；及后续销售事情；3确保枫丹壹号物业治理公司实现科学、范例的办事和治理；4确保投资商得到良好且久远的经济效益和社会效益。同时，办事及治理方案应该到达以下要求：1科学、高效：切合多层住宅项目的治理原理；2实际、可行：切合枫丹壹号的实际情况并注重可操纵性。3节省、降耗：最大水平低落运营治理本钱的同时包管高尺度的治理办事质量。三、物业治理内容物业治理将政策和法例为理论依据，办事与业主，创建小区办事体系。为住户提供全方位治理，办事项目出现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项治理、三类办事”，即“衡宇及设施设备治理、情况卫生治理、治安

5、消防治理、绿化治理、车辆交通治理和其它大众治理”；通例性大众办事（条约办事）委托性特约办事（非条约零星办事）和经营性多种办事（全方位、多条理的综合办事）。 1、衡宇及设施设备治理 1.1修建大众部位得到维修、养护和治理范畴包罗：大众屋面、衡宇承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间大众通道、门厅、共用排烟道。 衡宇修建的维护治理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、事情的主动性 治理责任人与办事中心相结合，落实巡查制度及年度衡宇修建维护、养护筹划，执行衡宇修缮尺度、有关工程施工技能范例、健全档案记载、保持衡宇正常的使用功效及完好。 B、事情的多样性 凭据衡宇的完损情况、季候变革、住户东西等接

6、纳日常修缮办事，季候修缮办事、重点修缮办事和特殊修缮办事等形式，并做到制度化、范例化。 C、事情的针对性 在事情中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，凭据住户的差别需求和所处的特定条件接纳有针对性的办事步伐。 1.2共用设施、设备的治理 范畴包罗：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的治理由维修治理和运行治理两大部分组成，进行统一治理，对付差别的设施、设备进行差别的维修治理，执行相应的事情质量尺度，创建立施设备治理帐册和重要设备的技能档案，落实定期查抄、维修、调养制度种种运行记载齐备。到达设施设备齐全、功效正常、运行良好。1.3市政共用设施和

7、隶属修建物、构筑物的养护和治理。 范畴包罗：门路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。凭据共用设施和隶属修建、构筑物的类别差别，指定并落实巡查制度、维修调养制度、大中修工程的验收制度、积聚有关技能资料。对付有些专项类别，如：车库、制定专业治理方案并实施。通过有序的事情使其到达功效正常、流通、达标，根本完好。 1.4智能化设施设备 范畴包罗：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内业主报警系统（物业守卫室），周界红外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等。凭据智能系统的组成、分系统设备的组成情况，创建起适合枫丹壹号智能系统、操纵性强的治理制度，从治理前期介入人员培训入手。做好智

8、能系统设备的档案治理、智能系统的运行治理、系统的维护调养治理、设备维护调养事情质量的查抄及设备维修治理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位办事，充实利用现有资源，提升智能系统功效，通过严格治理包管智能系统运作正常。 2、情况卫生治理在枫丹壹号我们遵循“高尺度、严要求”的情况卫生治理和“高质量、高频度”的情况卫生维护、实施情况卫生治理和情况卫生掩护的职能。做好两项事情，即卫生治理、情况治理。 2.1卫生治理 是对衡宇大众部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行尺度化清扫保洁，垃圾日清，按筹划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域治理的历程控制，确保向住户提供高等次

9、的办事水准及高质量的生活场合。 2.2情况治理 枫丹壹号的情况治理为小区文明洁净、情况质量良好、资源公道利用、生态良性循环底子设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常治理与掩护有机结合，提高住户的生活质量。 绿化的功效是美化情况。通过我们的治理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的治理养护人员，将片区卖力与巡查相结合，科学公道的调养、治理小区的绿化。绿化治理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防治理 治安消防治理事情是枫丹壹号重点治理事情之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的目标，对所辖物业区域的治安和消防事情进行全面的治理。 5、车辆交通治理 对小区内种种车辆（汽车、摩

10、托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施治理事情，确保车辆宁静、交通流通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区情况。 6、大众治理 6.1住户装修治理 在枫丹壹号物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的羁系。以确保装修设计公道，隐蔽工程切合设计规定及图纸要求。装修质料及施工历程切合消防治理规定的要求，有物业提供灭火器材，并宁静使用。保障住宅的结构宁静及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安定的生活情况。 6.2搞好维修基金以及储备金的核收与治理。 6.3协助政府进行社会治理，如在物业辖区范畴内从事人口统计、筹划生育、预防犯法等方面的事情。 7、通例性大众办事 即物业处履行物业治理条约，为全体业主及住户

11、提供的经常性办事，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。贯串于物业治理之中。如：清洁卫生办事、治安守卫办事、维修居住区情况办事等。我们将以专业、入微、优质的办事提供给业主及住户。 8、委托性特约办事 是为某些住户群体提供的办事，如：为高层住户24小时开启电梯、24小时多层供水、水泵的维修调养等。我们以专业的养护事情为业主及住户提供舒适便利的生活情况。 9、经营性多种办事 即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民办事。营造枫丹壹号温馨、调和的小区情况，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积聚宁静凡的小事，体现物业治理的亲情和为业主办事的整体水平。从而使每一位业

12、主及住户体验生活在枫丹壹号这个温暖各人庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步调地开展种种无偿与有偿办事，并不停倾听业主及住户的意见，开辟新的办事项目。四、物业治理模式居住在枫丹壹号小区中，不但提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活看法和生活方法。物业治理也将用现代化的治理看法、治理机构、治理手段，通过高素质的治理人员到达最佳的治理效果。我们的治理方法分为治理要领、治理目标、运作步伐、实施步伐、治理手段等五个部分。 1、治理要领 1.1严格资质治理确保种种人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式办事。 1.3严格法例、制度和尺度制约，范例组织和小我私家的治理办事行为。 1.4运用现代化治

13、理手段，实现办公治理自动化。 1.5启动CI系统，致力于精神文明建立，实施品牌和形象战略。 2、运作步伐 可分为整体治理运作流程与分项治理流程两部分。 3、实施步伐 3.1治安治理上运用现代科技手段“三防”结合，确保宁静。 3.2装修治理上接纳情理手段、经济手段、行政手段并用的要领。 3.3精心养护小区绿化，增强小区情况建立和环保建立。 3.4公道调理、有序停车，人车分流顺畅交通。 3.5发挥范围优势，实施对电梯、保安方面的专业化治理。 3.6在智能化治理上增强各方面事情 3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式办事。 小区文化运动 4、治理手段 4.1启动思想事情机制，通过思想事情重在引发潜

14、能，充实发挥群众效能和事情积极性，引导员工动机，尊重小我私家情感，并且针对本性心理做适时的思想事情，事情方法有谈心、座谈等。 4.2执行赏罚制度，在实际事情中对峙优胜劣汰、赏罚明白。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进事情。 4.3创建鼓励机制，尊重个别权力，保持团队希望。我们把将培训放在团体和小我私家生长的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方法上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性情况。方法有培养提升、培训进修等。 4.4人为奖金重在考核。依据孝敬巨细进行人为决策，既要考虑群体效能，更重视小我私家利益。充实肯定努力事情所应得的报酬。 4

15、.5提倡“以人为本”的治理理念，充实发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范畴内创造性地开展事情。 4.6治理事情的筹划性，我们凭据各个阶段治理要点的差别，凭据轻重有序、科学实效的原则，拟定差别时期阶段的事情筹划，并实施。五、物业公司组织机构和治理制度1、办事中心组织机构2、大众治理制度2.1停车场治理须知 A、停车场交通、治安均由小区保安人员卖力。入场车辆都应自觉听从停车场保安人员的调理和治理。B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先见告外，非小区业主车辆禁止在小区停车留宿；如有特殊情况，经物业相关部分核实批准之后方可。 C、请您不

16、要将车辆停放在小区各收支口处，影响小区居民的收支。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并治理停车证。 E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、对付违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；凭据停车治理协议（配合政府相关执法部分来处理惩罚）同时相关业主应对由此造成的损失卖力赔偿。 2.2卫生治理须知为了保持小区情况整洁，使业主享受幽雅舒适的生活情况：A、您将生活垃圾装袋并安排楼洞门口指定所在。 B、您不要将种种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不妥，造成堵塞或损坏，业主应负担全部修理用度及连带责任。 C、请您敬服小区内大众情况，不要随意乱涂、乱画、乱帖告白、标语。如属儿童所为，应由其家长卖力

17、。 D、请您不要将自种花草安排在楼栋口或楼道内，制止丢失及影响其他业主的收支。 E、请您不要在楼梯间安排车辆或将鞋架、家具、蕴藏类等家庭物品。一经发明，物业处不经通知，有权进行清理。 2.3宠物治理须知 为美化、净化小区的居住情况，防备病疫流传，保障宽大业主正当权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内运动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，实时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等大众场合； C、小我私家豢养宠物不得波折他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务接纳有效步伐予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防备疾病的流传；

18、E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处理，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化治理须知 A、了保持小区情况优美，请您敬服住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化粉饰设施。 B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的掩护步伐。 C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、请您及您的孩子不要在绿化带内打架玩耍，不要在绿地内进行体育运动。 E、请您不要在小区大众绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及产生其他危险。3、内部治理制度（各岗亭职责）31物业处经理岗亭职责 32经理助理岗亭职责 33情况治

19、理部主管岗亭职责 34保安部主管岗亭职责 35工程维修部主管职责 36、办事中心主管职责 4、人员配置和人员的素质要求 枫丹壹号物业治理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人尺度。我们要求事务治理具体操纵人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体治理范畴而定）六、物业费的本钱测算1、物业治理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业治理办事收入，以及日后平均年收费率估算，假设香樟豪庭小区物业办事费尺度为1.20元，则 营业收入住宅物业办事费收入车辆停放办事费收入（商业物业办事费收入）69123.0212月

20、96%车位数25元/车位.月12月95%（商业修建面积2.3元/.月12月70%）PM12月96%96个25元12月95%12月70%PM27360PM说明：%比是指年度收费率；商业物业治理费尺度已设定2.3元/.月。2、物业治理本钱支出测算序号项 目月产生额（元）年产生额（元）备 注1人为及福利8671附表12行政办公费2666附表23设备设施维护费245附表34情况治理费1121344附表45大众水电费4600.00552附表5合 计 =SUM(ABOVE) =SUM(ABOVE) 986900.006社区文化建立费7不可预见费营业收入2%8报答营业收入10%9法定税金营业收入5.5%本钱

21、支出总计986900营业收入17.5附表1：人为估算（￥元）职位薪金尺度(包罗福利社保)预算人数(人)全年薪金总额(元)平均每月薪金支出(元)年终奖金(按一个月薪尺度)薪金合计项目经理1人项目主管1人安保主管21人2/人325秩序维护班长2人秩序维护员1812人182808客服治理员2人工程技工31人绿化工1人清洁主管1人清洁员1610人162080合 计32人 =SUM(ABOVE) 867100.00附表2：行政办公费估算（￥元）序号项目测算式依据盘算式支出金额（人民币元）月支出年支出一通讯费1移动电话100元部/月1001部2物业办事中心电话400元部/月4001部二交通费100元人/月

22、1002人三办公用易耗品四打扮费1治理干部打扮2套880元/2年分摊4403人1322一般事情人员打扮2套800元/2年分摊4003人3秩序维护员打扮2套600元/2年分摊30014人3424清洁绿化打扮2套300元/2年分摊15012人1518五物料折旧费1电脑1台3200元/台/4年分摊8006台4482监控室空调1台2000元/台/4年分摊5001台3对讲机1台1200元/台/3年分摊4003台104对讲机电池1块120元/块/2年分摊604块六业务费及其它支出合 计 =SUM(ABOVE) 22 =SUM(ABOVE) 26660.00附表3：设备设施维护费估算（￥24500.00.元

23、）名 称摘 要金额(元)/月月支出年支出工程维修东西维修东西按3年分摊工程维修物料经验值估算3保安监控系统维护委外调养化粪池清理维护委外清理维护（500元/组）停车场养护消防、供水系统维护自保（含维修质料用度）二次供电发电机维护调养自保其 他 合计 =SUM(ABOVE) 245备注：以上用度不包罗设备设施及衡宇的大修用度及能耗用度。附表4：情况治理费估算（￥13440.00元）序号项目测算式依据盘算式支出金额（元）月支出年支出1园林绿化调养综合估算2垃圾承运费环卫处收费3四害消杀预支出4清洁、绿化东西综合估算5清洁用品的消耗综合估算6水池、梯间清洗消毒等综合估算合 计 =SUM(ABOVE)

24、 1120.00 =SUM(ABOVE) 13440.00附表5：大众水电费估算（￥55200.00元）项目测算式依据盘算式支出金额（元）月支出年支出路灯、园林用电等综合估算办公、监控中心综合估算地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等综合估算合 计 =SUM(ABOVE) 4600.00 =SUM(ABOVE) 55200.00七、业办事内容、尺度及质量包管步伐为将枫丹壹号小区建立成为具有标记性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照全市优秀示范物业小区尺度实施物业治理。具体办事答应及质量包管步伐如下： 一、根本办事： 1、签订物业办事条约，明确权利义务干系； 2、承接项目对住宅区大众部分、共用

25、设施认真查抄，做到验收手续齐全； 3、治理人员和专业操纵人员凭据国度规定持证上岗； 4、创建完善的物业治理方案，质量治理，财政治理，档案治理等制度； 5、治理办事人员统一着装，佩戴标记，行为范例，办事主动热情； 6、创建客户办事中心，公示24小时办事电话。急修1小时内，特殊情况应以最快速度到达现场； 7、凭据业主需求，提供物业办事条约之外的特约办事和代庖办事，公示办事项目和收费价目； 8、宣布物业办事用度大概物业办事资金的收支情况； 9、每年至少一次征询业主对物业办事的意见，满意率90以上。 二、大众办事 （一）宁静治理 10、小区主入口24小时执勤； 11、监控室实行24小时监控； 12区内

26、每小时保安巡查一次； 13、对小区内的车辆进行治理，引导车辆有序通行、停放； 14、对进出小区的装修等劳务人员实行登记办证治理；15、对火警、治安、大众卫生等突发事件有应急预案，事发时实时陈诉业主委员会和有关部分，并协助接纳相应步伐。 （二）情况治理 16、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；设制专有人员清查生活垃圾堆放，清理人员应季候差别需实时清理的绝不拖延。17、小区门路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；大众玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每月清洗一次；设有巡检人员，需其时清扫或清理，按一定尺度来完成。18、区内大众雨、污水管道每年疏通1次

27、；雨、污水井每半年查抄1次，并视情况实时清掏； 19、二次供水水箱按规定清洗，水质切合卫生要求；（可能有自来水公司完成）20、对草坪、花草、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 21、定期清除绿地杂草、杂物； 22、定期预防花草、树木病虫害 （三）衡宇治理 23、每周巡查一次小区衡宇单位门、楼道通道以及其他大众部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；由各部分责任人分管区负担，如随时发明问题实时上报各主管，由主管有记载报给工程部实时处理惩罚。24、凭据住宅装修治理规定和业主条约要求，创建装修治理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发明违反规定现象，实时劝阻，随时跟踪装修进展状况，并通知有关部分

28、；25、各组团、栋、单位门、户有明显标记。 26、小区门路平整，主要通道及停车场交通标记齐全范例； 27、对共用设施设备进行日常治理和维护（依法应由专业部分卖力的除外）； （四）设施、设备治理 28、创建共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检验等记载齐全； 29、操纵维护人员严格执行设施设备操纵规程及调养范例；设施运行正常； 30、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记载、属于小修范畴的，实时组织修复； 31、载人电梯实行24小时正常运行，对付商业区定时开启；32、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道流通； 33、路灯、楼道灯完好率不低于98 34、容易危机人身宁静的设施设备有明显

29、警世标记和防备步伐；对可能产生的种种突发设备妨碍有应急方案；三、便民办事物业公司提供的无偿办事（共计24项）类别编号项目内容家政办事1代请装修、装饰公司2代请家教、介绍保姆3代租售衡宇、代租汽车4宣布气象信息、海内外新闻信息5组织种种展销运动6无偿配备医药抢救箱7代订中、西餐8代订牛奶商务运动9代购车船、飞机票10代订报刊、杂志11代庖旅游手续12电话留言办事13代订酒店、客房礼仪办事14代购代送礼品、鲜花15代庖喜事庆典、代庖丧事、免费提供鼓门文化娱乐办事16提供图书、音像制品交换17开设棋、牌运动场合18开展种种康健、医疗培训19组织健身舞晨练队（走步、太极拳等）20开展球类、健身培训21

30、开展网上游戏攻关竞赛交换会老年办事22创建老年运动组织，开办老年课堂23组织老年联谊运动24组织康健义诊运动VIP办事25理发、美容、用饭、住宿、洗澡等，治理物业一卡统VIP26业主持有物业VIP卡可享受应季瓜果蔬菜和油米面的折上折优惠，可做到低于市场价的1%-10%物业提供的有偿办事（共计62项）类别编号项目内容代价待定日常维修装饰办事1瓷砖改革2铺贴普通地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9安装电脑、传真等办公设备10家用电器查抄、小修11换门锁（质料自备）12调换、检验开关、插座13空调加氟利昂14配钥匙、修锁15查线、换线16自行车、摩托车小

31、修17钟表维修18调换灯胆、灯管19调换灯角、灯口、镇流器20木门窗维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃、橱柜（不含质料）25修理调换水阀门、种种软管（不含质料）26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含质料）27疏通下水管道28修理窗帘、拉窗等（不含质料）29修理家具配件30内墙修理粉刷31配木门窗玻璃家政办事32室内整体保洁与相关公司互助签订正当手续，保障业主利益。33木地板打蜡34看护病人35上门收洗衣服（洗衣费另记）36接送小孩上学37家庭绿化盆景造型38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私41家政培训42清洁地毯、沙发43小学

32、生中餐44学生寒暑假短期学习班45提供钟点工（家务、照顾护士、照顾小孩或老人）46为老人读报,聊天礼仪办事47特殊宁静办事48租售鲜花、盆景49代接、代送客人健 康 服 务50康健查抄51创建康健档案52家庭病床53儿童保健54健身培训商 务 服 务55远程电话56接发传真57打字58复印59出租商务洽谈室60出租集会室61租车62汽车美容四、办事答应尺度序号指标名称国度及重庆市尺度办事答应尺度办事质量包管步伐01衡宇完好率98%99%制定维修技能人员专职卖力区域巡查，建档记载，确保外观整洁、无破损立面，衡宇无改变使用功效，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02衡宇零修、急修实时率99%100

33、%急修、零修接到维修通知，实时赶到现场。零修现场实时完成；急修不外夜，事情量过大以协商形式解决，并凭据维修回访制度进行回访记载、质量跟踪03维修工程质量及格率100%100%分项监视查抄，结合部位，严格把关，凭据工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率99%995%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记载，由主管监视，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生05绿化完好率95%99%制定专职绿化员卖力维护，并实行园艺师直接卖力的巡查制度，建档记载，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06门路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施治理员进行维护，实行巡查制度，建档记载，由

34、维修主管卖力监视。创建健全门路、停车场治理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修筹划按相应作业规程实施，有查抄、记载，到达排放流通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修事情依计规定期查抄，发明问题实时维修，到达排水流通无积水、无污染、无塌陷、无残破09路灯完好率95%98%维修工每日查抄，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用筹划维修调养，保持洁净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日查抄，随坏随修，到达车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11大众问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每

35、日查抄，发明问题实时维修定期按筹划实施维修、维护事情，确保使用功效，保持外观造型完好无损12小区内治安案件产生率年1以下年1以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充实利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安治理，确保小区居民人身产业宁静13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期调养相结合，确保设施设备完好无损，各项记载齐全14火警产生率年1以下年1以下增强防火宣传教诲请消防官兵一年两次培训消防知识，和防患步伐，配齐消防器具，通过消防查抄，发明隐患实时处理惩罚，并组织强有力的兼职消防步队15违章产生率11创建巡视制度，对区内种种违章通过巡查，发明问题实时处理惩罚，

36、对违章现象跟踪治理，建档记载，通过宣传教诲运动使区内居民自觉杜绝违章16违章处理惩罚率95%99%17住户有效投诉率21按政策规定做好各项事情，强化办事意识，了解住户需求，满足住户公道需要，实时为住户排忧解难，投诉处理惩罚有记载，有回访18住户投诉处理惩罚率95%100%按政策规定做好各项事情，强化办事意识，了解住户需求，满足住户公道需要，实时为住户排忧解难，投诉处理惩罚有记载，有回访19治理人员专业培训及格率90%100%治理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训筹划、培训考核、培训记载，包管人员较高的专业素质20维修办事回访率95%99%创建严格的事情制度、回访制度，做好回访记载

37、、事情记载、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明办事21居民对物业治理满意率95%98%接纳现代科学的治理手段，开展温馨办事、亲情办事，在日常办事历程中实时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户增强相同，确保住户对物业治理满意水平，设有意见箱22档案创建与完好率98%100%种种档案资料专人治理、分类存放、检索方便，包管档案资料齐全23治理费收缴率90%95%凭据规定收取，杜绝擅自提高收费尺度和乱收费，公道使用用度，做到取之于民、用之于民八、治理总体目标与分项目标为了将枫丹壹号项目建立成为全县一流的文明住宅小区，物业治理公司将依照全市优秀示范物业小区尺度实施物业治理，我们的目标是：自枫

38、丹壹号业主入住一年内得到梁平县达标住宅称谓；二年内得到梁平县物业治理优秀住宅小区；三年内得到重庆市物业治理示范住宅小区。物业办事VIP方案随着物业办事水平对小区衡宇的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业办事更好地促进枫丹壹号后期销售，首先要提高物业治理的配置及办事水平，使枫丹壹号业主物业治理享受到VIP办事。一、日常维护：1.对业主衡宇的治理：每月进行定期查抄并记载。查抄结果，如果是空置房，用短信的方法向业主反馈，并向业主提出相关发起，让业主觉得自己的衡宇就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去治理。如果是业主入住的衡宇，直接用纸张作好记载，投入到业主的信箱中，使业主对自己

39、的衡宇有所了解。（可为业主的空置房进行简朴清扫），业主的查抄记载进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。 2.对大众部位、设施设备的治理：每月定期进行查抄，把查抄、维修筹划、维修结果反馈到大众信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。 3.维修速度：业主报修，物业办事中心应在15分钟内到业主报修现场，通过查抄判断，立即向业主反馈维修信息，绝不停拖拖拉拉（前提是施工方必须包管维修的实时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。有问题不推卸责任，以顾全大局业主至上为出发点尔后与开发协调、协商得以中和。4.对大众设施接纳24小时值班制，晚上也摆设人员进行值班，以确保设施的正常运转。二、情况卫生：为提高及枫

40、丹壹号的清洁度，综合小区以实际所需投放垃圾桶，这样可以包管垃圾公道裝需量，无垃圾外露现象，保洁员每天配合环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅接纳酒店使用的清洁用具进行清洁、以包管高尺度的清洁度。消防楼梯、窗户等实时保洁，确保每栋楼到达高尺度的卫生要求。三、绿化养护：定期施肥、实时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出种种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使枫丹壹号的绿化特色与其他园区差别。四、交通秩序及车辆停放：为使枫丹壹号的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入枫丹壹号的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在枫丹壹

41、号的车辆的牢固位置，做好只要业主返来，就指引其往牢固的车位停放，制止乱停乱放影响交通秩序。五、安防：凭据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的宁静系数。并设有枫丹壹号门卫形象岗六、收费办事：物业公司为方便每户业主交收物业费，接纳多种方法上门、自交、在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的用度后，用短信反馈给业主，这样可以解决业主的诸多未便物业公司也可以实时收到种种用度。七、物业办事中心：增设办事热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，增设园区牢固公然意见箱，使业主能充实到场物业治理，使物业对业主有更贴心的办事。增设亲和

42、大使，对业主的孩子及老人重点存眷，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的情感。八、特约办事：增设更多、更方便的特约办事，如室内安防系统、购置机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。见（有偿和无偿办事表）九、制定尺度的治理步伐：办事人员统一的办事方法及办事步伐，以体现物业办事水平。 九、物业公司办事时间答应见下表： 表1项 目内 容处理惩罚时间前 台接听电话接听客户办事专线电话铃响 3声内新租户进驻欢迎登记、治理领取钥匙、填写用户资料手续与用户进行室内设施验收、记载电表读数按用户预约时间到达表2项 目内 容处理惩罚时间大厦(小区)收支证治理用户、装修人员及外来人员大厦收支

43、证手续10分钟内完成非办公时间加班为用户治理非办公时间加班或使用空调手续10分钟内完成办租用停车位手续为用户治理摩托车、自行车停放及车牌发放手续10分钟内完成制作水牌为用户治理公司水牌制作及安挂水牌7个事情日内完成使用专梯为用户治理使用专用货梯搬运货品手续10分钟内完成收购废品为用户治理上门收购废品办事的预登记即时受理；按预约时间上门收购物品寄存为用户治理租用堆栈临时寄存物品手续10分钟内完成租用集会室为用户或外来客户治理租用集会室的预约登记10分钟内完成大件物品放行为用户治理大件物品放行手续10分钟内审批用户投诉受理用户投诉即时受理；1小时内赐与复兴，如需书面复兴。3个事情日内完成用户迁出(

44、小区)大厦治理用户填写搬离资料。退还钥匙。交清各项用度等手续30分钟内完成收取治理费、维修费、包管金及其他用度支票交费：验票、开发票现金交费：验钞、开专业收据10分钟内完成10分钟内完成查询治理费、电费、维修费、装修包管金等查找资料，给用户满意的复兴10分钟内完成临时打印治理费单将治理费单打印好送交用户10分钟内完成收治理费汇款汇款到账、发票（数据）开出后送到用户房间3个事情日内完成派发治理费“付款通知书”送到用户房间或邮寄给外地付每月10日前完成装修验收及格；退还包管金将装修包管金退还用户收回装修公司交来的施工收支证及包管金收据，并退还包管金3个事情日内完成10分钟内完成表3项 目内 容处理

45、惩罚时间主入口、大堂和停车场借用手推车、雨伞、雨鞋、打气筒等为用户治理借用及送还手推车、10分钟内完成雨伞手续物品查抄放行为用户治理物品查抄放行手续10分钟内完成收支登记为用户治理收支登记手续10分钟内完成停 车 场车场出、入道阻塞疏通车辆、排除设备妨碍、3分钟内到达,设法尽快通车 10分钟内规复正常通车车辆宁静查抄提醒停车的客人关好门窗、带走珍贵物品，对车辆查抄登记，请客人签名确认（如车辆在入车场前有无损坏现象）10分钟内完成协助观察失物凭据用户提供的线索，开展观察1小时内复兴保 安小区内部宁静防备事情守护、巡逻等内部宁静防备办事全天24小时小区监控监控大厦、小区主要收支口、电梯、通道等全天

46、24小时烟感警铃报警到达报警所在核实情况，迅速组织扑救和疏散人员（如属火警）3分钟内完成火警电话报警到达火警现场组织扑救和疏散3分钟内完成用户被抢或生命产业受到威胁的报警求救电话组织人员布控堵截，现场控制并观察处理惩罚嫌疑人等，协助用户报案，协助用户将伤员送往医院抢救5分钟内完成用户报失窃组织人员布控堵截，现场观察处理惩罚，协助用户报警5分钟内完成用户请求援助电话赶赴现场处理惩罚或协助用户报警（视情而定）5分钟内完成治安、消防的咨询办事复兴用户有关小区治安、消防方面的疑问劈面复兴或1个事情日内复兴代锁（开）门户（1）为用户治理委托锁门手续（2）查抄发明用户未锁门，加锁门户，与用户紧急联络人进行

47、电话联系并按其意见处理惩罚（3）为用户治理代锁或开门手续（1）10分钟内完成5分钟内加锁，10分钟内与紧急联络人联系（3）5分钟内到达表4项 目内 容处理惩罚时间劝阻推销阻止推销人员在大厦进行推销7分钟内到达回访用户咨询对治理事情的意见，了解用户需求每月不少于10家绿化治理全面查抄小区内部及外围植物每天不少于2次工 程 维 修工程报修受理用户室内设施工程报修一经受理3分钟内出工程单报修；15分钟内电话复兴用户开通电话将电话信号放至用户单位外线迁入或开通专线电话（1）接开通单后1时内完成（2）收到开通单且电信局将信号放入小区内1小时完成室内通讯设备部署配适用户部署室内通讯设备15分钟内到达排除电

48、讯妨碍为用户维修电话无电流、无响铃等电讯妨碍30分钟内到达工程咨询办事到达现场受理用户对有关室内或大厦内工程方面的咨询15分钟内到达，就地解答通讯线路妨碍小区内部线路或设备问题电信局设备问题（1）1个事情日内解决（2）与电信局联系，当天内复兴电子门锁妨碍处理惩罚用户大门外电子门锁妨碍15分钟内到达，简朴妨碍就地解决；重大妨碍不能修复者，就地解释原因大众电视妨碍处理惩罚电视信号受到滋扰或因其他原因吸收不到电视：一般妨碍特殊情况20分钟内到达就地解决向用户解释原因及预计修复期限用户其他弱电设备妨碍解决用户其他弱电设备妨碍接报后勤部5分钟内到达现场解决；因故不能解决的说明原因用户室内二次装修审批只作

49、简朴的隔断，不涉及楼栋中央系统的修改涉及大厦中央空调、消防系统等的修改资金齐全，2个事情日内批复资料齐全，3 个事情日内批复整层客户，5个事情日内批复表5项 目内 容处理惩罚时间用户申请装修验收发明问题：解释清楚、发整改通知验收通过：填写验收及格文件、交财政部治理退装修包管金按预约时间到达；1小时内完成2个事情日内完成用户室内跳闸为用户重新复位（不包查线）15分钟内到达调换光管、启辉器按用户要求调换损坏的光管、启辉器30分钟内到达；15分钟内完成调换镇压流器、光管脚按用户要求调换损坏的镇流器、光管脚30分钟内到达；25分钟内完成调换开关、插座按用户要求调换损坏的开关、插座30分钟内到达；30分

50、钟内完成调换石英灯按用户要求调换损坏的石英灯（含镇流器）30分钟内到达；30分钟内完成加装光管盘按用户要求加装光管盘30分钟内到达；1小时内完成加装电源插座按用户要求加装电源插座30分钟内到达维修玻璃门维修玻璃门因下坠、松脱等造成的妨碍30分钟内到达；1小时内完成维修安装球锁、抽屉锁为用户维修或加装球锁、抽屉锁30分钟内到达；1小时，内完成房间天花按用户要求调换房间天花维修用户房间天花下坠1小时内到达；15分钟内完成30分钟内到达；1小时内完成增改喷淋头按用户要求增改室内喷淋头约定时间后3个事情日内完成空调漏水按用户要求维修室内空调漏水（接水盘堵塞）15分钟内到达；1。5小时内完成表6项 目内

51、 容处理惩罚时间清 洁 管 理大众走廊、电梯候梯厅清洁保持地面清洁无水渍、污渍、纸屑、尘土每天每层不少于5次清洁查抄全面查抄小区、楼栋清洁巡查清洁楼层楼道、洗手间、茶水间等大众设施每天不少于2次每天不少于6次洗手间、茶水间等大众设施清洁全面洗擦清洁大众设施，保持设施不留尘土污渍、无异味收集处理惩罚茶水间、垃圾处8：0018：00内清洁不少于6次（节沐日除外）每天不少于4次雨天防滑步伐在大堂内铺放赤色地毯，大厦(小区)收支口处安排“小心地滑”的黄色警示牌，做放防滑步伐事情15分钟内完成提供装雨伞办事在大厦(小区)收支口为用户派发伞袋，并清扫门口雨积水10分钟内完成突 发 事 件 处 理客人困梯求

52、救立即启用对讲电话与困梯客人进行联络；赶赴现场解救被困人员即时受理，5分钟内解救被困人员水浸、水管爆裂等突发事件紧急处理惩罚即时赶赴现场，封闭水源，处理惩罚水浸；抢修水管（如水管爆裂）；协助用户抢救资料（水浸室内），并通知清洁公司清理积水5分钟内到达现场供电局停电应急处理惩罚主供电源转备供电源（2）主备供电源转为发电机供电自动转电30秒内小区事先通知停电播放事先录制的录音磁带或紧急广播，或发放通知提示用户尽快做好停电前的准备事情；对楼层进行仔细巡查，发明用户被困房间时，接纳相应步伐进行处理惩罚停电前20分钟播放或发放通知遇到大厦（小区）突然停电将停电原因向客户紧急广播，或接纳其他方法通告客户提

53、示客户未规复供电不要乘搭电梯；查抄有否困梯，组织解救被困人员3分钟内通知十、物业治理费尺度及收缴规定为保障用户在本物业的久远利益，以到达投资保值和升值的效果，因此各业主/用户亦需要负担本物业之调养、维修及日常治理开支等用度，定时交纳治理费。 1 用度尺度的审定： 1.1 凭据政府物业治理办事收费指导尺度、物业及配套设施的档次和物价局的审批尺度进行公道收费，具体情况请拜见财政部政府经营办事性收费价目表。 2 用度使用： 2.1 治理费主要用以支付下列各项之用度：治理及其他办事人员报答、津贴、福利及办公用度；大众地方宁静治理办事；大众地方清洁办事；大众地方情况掩护；大众地方园艺绿化；大众设施、设备

54、和大众场合（地）的日常治理、维修和养护用度（包罗质料费、公用水电费、设备损泯灭等）；聘请专营公司及其他聘请人员之用度；公用设施、设备须要的保险用度和法定税费；小区文化运动用度；其他治理上必须的支出。 3 现行之治理费金额可随日后实际开支而调解，调解前会先通告各用户，并经业主委员会批准或物价部分批准。 4 交费步伐： 4.1 用户入伙前必须到物业治理公司指定的银行开办存折，或物业指定财政处，日后一切用度可按这两种方法进行缴费4.2 用户入伙后，应每月按规定缴交治理费和水、电及其他有关用度，财政部每月月底将用户本月产生的用度通知单送达用户，用户须在次月十五日前（合计十五天）将用度存入指定的银行或到

55、物业财政处缴清用度。 4.3 如在交款期内未收到用户的付款，物业治理公司将发出有效期为三十天的催缴通知，如到第二个交缴费时间，还未见用户缴款，物业治理公司将接纳有效的步伐来敦促用户缴款。并每天按该金额的万分之五收取滞纳金。 4.4 用户如对交款通知单所列金额有异议，可在交款期的前五天与物业治理公司联系，但不可借故拖延付款。如属技能问题，短时间无法解决，应经物业治理公司确认同意，可以延期。 4.5 各项缴交用度以银行回单到达物业治理公司为准，到达后用户可向物业治理公司索取财政票据。 5治理用度收缴事情规程 5.1 目的为了增强对物业治理用度收缴的范例治理，确保物业治理用度收缴事情的顺利开展。 5

56、.2 适用范畴适用于种种物业治理用度的收缴。 5.3 职责 5 治理处经理卖力贯彻执行本规程。 5 物业部主任卖力治理用度催缴事情的历程实施和控制。 5 财政部卖力物业治理用度的收取。 5 物业治理员和各相关部分卖力具体执行本规程。 5.4 事情规程 5 物业治理用度主要指物业治理费、空调治理费、水电费、装修治理用度、有偿维修用度等。 5 物业治理用度的收缴统一由财政部具体卖力。 5 物业治理用度的盘算日期是：每月的30日至下月的30日为1 个月。 5 物业治理用度的会合收缴日期是：每月的1日至15日收取上月的治理用度。注（物业治理费是按月盘算，但按年收取）5 物业治理用度的收缴步调由工程部卖

57、力水、电、气的治理人员在每月25日左右对用户的水、电、气表进行抄读，并将抄读结果实时记载于用户水、电、气抄读记载表，全部抄读结束后，应实时将抄读结果报给财政部，同时应复印一份留底。由治理处前台将每月的维修单的第三联进行整理后在每月25日左右一同交给财政部。 财政部凭据工程部人员抄读的水电气结果、维修单的维修用度和用户使用物业的实际情况，将用户的所有用度实时计入电脑收费系统。在每月30日前电脑打印出交款通知书，然后客户办事部以电话通知、人工派送、邮寄等方法将全部交款通知书实时通报给客户。 在会合收缴日期内，实时收缴用户的各项治理用度，并做好有关财政报表上报公司领导审阅。 5 物业治理用度的催缴

58、1）催款通知书发出15日后，用户未实时交纳治理用度时，财政部应实时将治理用度催缴名单（原件留底）做好统计，然后复印一份实时交物业部进行处理惩罚。 2）由物业主任按其名单首次将催款通知书以人工派送的方法送给用户，并由用户在通知签收表进行签收。 1） 用户收到用度催缴通知单后，在一个星期内仍未缴纳用度时，财政部应继承做好用度催缴名单的统计并交物业部进行处理惩罚，物业主任收到后则应立即第二次将催款通知书以人工派送形式摆设客户治理员再次造访时送给用户并了解原因，同时还应做好与用户的相同协调事情，直到用户有一个妥善的复兴。 2） 用户第二次收到用度催缴通知单后在一个星期内照旧没有缴纳时，则财政部应再次做

59、好用度催缴名单的统计并交客户办事部进行处理惩罚，客户主任收到后则应立即第三次开具催款通知书并出具书面催缴通知以人工派送形式亲自和物业治理员一同造访时送给用户并了解原因，同时还应做好与用户的相同协调事情，直到用户有一个妥善的复兴。 3） 若用户仍不缴纳时，则财政部对催缴名单进行统计确认后交客户办事部，由客户办事部书面陈诉公司，由公司接纳有效步伐进行处理惩罚。 4） 催款通知书以书面形式和人工派送的方法转达三次为准。凌驾三次后，用户仍未缴纳治理用度时，则物业治理公司有权接纳有效的强制步伐对拖欠用户进行处理惩罚。 5 用户欠费的治理步伐 1) 欠用度户的条件：欠费在1 个月以上的用户均为欠用度户。

60、2) 物业治理公司对欠用度户在1个至3个月内可接纳的治理步伐主要有： 2个月内由公司领导出头进行协调解决； 对协调不成的用户和欠费达2 个月以上者，物业治理公司在物业的明显收支口对欠用度户进行张榜宣布； 欠费达3个月以上（含3 个月）的用户，物业治理公司有权对其欠用度户接纳向本地法院进行起诉等有效步伐。具体由客户主任凭据公司要求组织落实。 所有欠用度户未经物业治理公司许可均不允许搬出公司物品，直到交清所欠用度或经过法院判决办完有关手续为止。 附表 通知签收表十一、入伙治理事情规程1 目的范例用户入伙治理事情，确保用户顺利入伙。2 适用范畴适用于用户入伙的治理事情。3 治理处经理卖力指导组织摆设