产城融合产业新城规划研究.ppt

1、以产城融合为目标的产业新城规划研究目录四、案例分析 1. 保定北部低碳新城新能源城、汽车城 2. 即墨汽车城 3. 新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城 4. 无锡东方田园综合体三、产业新城的规划研究 1. 产业规划与城市规划 2. 产业定位 3. 功能组成与规模研究 4. 规划布局的基本原则二、打造产业新城 1. 根据产业类型的不同 2. 根据产业新城建立模式的不同一、产业融合的发展背景 1. 产业地产的概念 2. 产城融合发展的社会背景 3. 产城融合发展的政策背景 4. 产城融合的开发主体产城融合的发展背景产业地产的崛起国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温市场开发较为成熟；同时

2、，尤其一线城市用地供应有限受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一下一个焦点产业地产政府的大力支持市场的旺盛需求广阔的发展空间产业地产的概念 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。试制品开发等零部件生产模块零部件生产销售售后服务下游上游高业务工序组装利润空间小附加价值利润空间大利润空间大低产业地产依托载体产业地产的概念 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业地产依托载体试制品开发等零部件生产模块零部件生产销售售后服务下游上游低高业务工序组装利润空间

3、小附加价值利润空间大利润空间大开发对象独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等整合自然资源、社会资源、经济资源等打造产学研产业集群政府地产商企业要素成型期成长期成熟期与城市的关系主导功能纯工业工业与部分配套综合功能主导空间生产空间生产与配套服务空间消费空间与城市联系城市外围，联系弱与城市联系日益密切形成新城区与人口组成的关系对人才要求普通工人，收入低高技术产业人群，出现收入差异结构复杂化对功能配套要求工人宿舍，配套少工业邻里，教育，生产和生活服务较完善配套产业与城市、人口组成的关系产业发展资本积累城市主导功能转变产业发展经济发展人的社会需求提高产业地产的发展方向1)传统产业-高新技术产

4、业以蛇口工业区变身高科技产业区为例产业导向汽车电子产业汽车电子先进装备制造新能源新材料生物医药功能定位新型高科技园示范区域高新技术产业核心发展区循环经济产业示范基地产业结构调整，从产业链底端向中高端转移形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业1995年2002年2008年海尔集团： 海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大园区，在国内外享有盛誉。产业地产的发展方向2)单一产业-上下游产

5、业链的产业集群生产要素聚集阶段产业主导特征阶段创新突破阶段现代科技都市阶段单个产业产业链产业集群产业网纵向延伸横向共生整合发展产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增大，种类增多，体系复杂。以苏州工业园区为例：产业地产的发展方向2)单一产业-上下游产业链的产业集群2008年，苏州工业园区产业类型分类：2008年，苏州工业园区人口职业组成：居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。产品类型容积率密度（人ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.3 750 4862高密度（公馆式公寓）2.3 510129.4中密度（公馆式公

6、寓） 2.03603218.9低密度 0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019居住体系配套设施体系商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置产业地产的发展方向2)单一产业-上下游产业链的产业集群以北京科技园建设有限公司规划产品为例：第一代园区第二代园区第三代园区功能以产业招商和产业集群为主努力实现产业，商务，居住功能的复合需求，但是仅仅能够满足城市简约化需求坚持打造产业新兴城市，集居住，商业，办公，教育，休闲娱乐

7、等多功能为一体代表案例中关村软件园青岛蓝色生物医药产业园嘉兴智富城核心理念多元产业聚集融合城市资源均衡配置社会管理智能高效第三代产品新型城市微缩模型产业地产的发展方向3)功能复合的产业综合体产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。是适应时代发展的必然选择。产城发展的政策背景 从2000年2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅为35%。 十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化。城镇化城人城镇化十八大十八届三

8、中全会2014-3-16有质量的城镇化人的城镇化正式公布国家新型城镇化规划从新型城镇化角度解读产城融合：从2000年2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但是该数据是伪城镇化率。新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化，强调在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，实现城乡统筹和可持续发展，最终实现“人的无差别发展”。产城发展的政策背景十八大十八届三中全会2014-3-16有质量的城镇化人的城镇化正式公布国家新型城镇化规划（2014-2020年）城镇化城人城镇化政府地产商企业土地利用率城市形象持续税收经济发展居民就业经

9、济效益投资风险政府政策成长环境发展空间经济效益产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。产城融合的开发主体打造产业新城 在规划中引入“白地” “灰地” “弹性绿地”等理念，对于短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。工业地产：苏州工业园一般工业圈高科技工业圈生态核居住圈用地类型面积（ha）比例（%）居住用地152.224.0公共设施用地442.77.0工业用地2119.733.4其中高科技工业375.85.9普通工业1743.927.5总用地2714.664.4一般工业圈高科技工业圈生态核居住圈工业地产：苏州工业园 在规划中引入“白地” “灰地” “弹性绿地”

10、等理念，对于短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。新加坡市区重建局（U R A） 在1995 年首次提出并开始试行了“白色地段”（White Site），意在通过预留当时功能无法确定的用地，为将来提供更多灵活的建设发展空间。后来白色用地开始出现在国内的城市规划中，白色用地定义为区位极其重要、土地价值高或升值潜力巨大、且不能在短期内明确性质的一类用地，白地主要是为未来开发建设预留空间。白地的用地性质需与周围地块的性质相协调，或为周围地块提供配套服务，可以根据市场条件融入周围地块.工业地产：苏州工业园白色用地首次在国内出现的城市灰色用地，是中国城市规划设计研究

11、院在2007年修编新一轮苏州工业园区分区规划中产生的。这次规划对灰色用地的定义是由于土地价值提高需要逐步“退二进三”的工业用地，同时相应地提出了四项具体实施办法：原则上应在2020 年前实现“退二进三”，最晚不超过2030 年；允许新批工业用地，但使用年限应缩短为15 20 年；允许现有企业新增投资，土地使用年限可根据投资强度适当延长，最晚不超过2030 年；征收地产税，提高运营成本2。经过广泛和深入的研究，笔者认为不仅仅“退二进三”的工业用地可以定义为灰色用地，无法通过规划预期严格规定用地性质的地块一定程度上均有可能规划为灰色用地。灰色用地弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需

12、要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设的前期由于实际建设的需要以绿地形式加以保留，随着建设的推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。弹性绿地 区位：广东省深圳市大梅沙 规模：占地9平方公里 东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。旅游地产：东部华侨城交通性主干路盐山公路盐坝高速盐山公路大侠谷云海谷茶溪谷 区位：广东省深圳市大梅沙 规模：占地9平方公里 东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。

13、旅游地产：东部华侨城交通性主干路盐山公路盐坝高速盐山公路大侠谷云海谷茶溪谷 城市对外交通 盐坝高速在华侨城南侧通过 盐山公路由南到北贯穿基地 道路组织 以盐山公路为道路主体，各个组团片区主要道路与其相连，形成完整的内部道路系统； 盐山公路与盐坝高速相连以满足对外联系需求。 东部华侨城拥有二个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅等精品项目。居住片区居住片区居住片区Golf主题公园片区旅游服务片区Golf旅游地产：东部华侨城项目名称数量占地面积主题公园21800亩酒店4330亩住宅-1320亩高尔夫23090亩绿地其他-6960亩 东部华侨城 拥有二个主题公园、三座旅游小

14、镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅等精品项目。项目名称数量占地面积主题公园21800亩（120公顷）酒店4330亩（22公顷）住宅-1320亩（88公顷）高尔夫23090亩（206公顷）绿地其他-6960亩（464公顷）居住片区居住片区居住片区Golf主题公园片区旅游服务片区Golf大侠谷探险乐园、茶溪谷度假公园主题公园茵特拉根小镇、海菲德小镇、天麓地产旅游地产东部华侨城瀑布酒店、东部华侨城房车酒店、茵特拉根酒店主题酒店茶翁古镇、大华兴寺、大华兴寺菩提宾舍、云海谷高尔夫会员球场和公众球场等其他景点旅游地产：东部华侨城农业地产：成都三圣花乡乡村旅游区五大景区他乡农居幸福梅林东篱菊园江家菜

15、地荷塘月色占地面积4367亩3000亩1700亩3000余亩1074亩产业特色西南地区重要花卉集散批发地梅花食品产业突出菊花多品种的种植和大规模的菊园把传统种植业变为体验式休闲产业田园风光成为艺术创作、乡村音乐的乐园 五大景区错位发展，竞相开放，形成了锦江区推进城乡一体化，发展乡村旅游的独特景观。幸福梅林他乡农居荷塘月色江家菜地东篱菊园“五朵金花”错位发展，竞相开放。占地4367亩的“花乡农居”，重点发展小盆花、鲜切花，进一步强化作为西南地区重要花卉集散批发地的产业优势。占地3000亩的“幸福梅林”突出梅花文化，形成梅花食品产业，延伸梅花产业链。占地3000余亩的“江家菜地”以认种方式把传统种

16、植业变为体验式休闲产业。占地1700亩的“东篱菊园”突出菊花多品种的种植和大规模的菊园，形成了“环境、人文、菊韵、花海”的交融。占地1074亩的“荷塘月色”优美的田园风光已成为艺术创作、乡村音乐的乐园。“五朵金花”错位发展，竞相开放，形成了锦江区推进城乡一体化，发展乡村旅游的独特景观。农业地产：成都三圣花乡乡村旅游区 固安工业园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置。新建产业新城：固安工业园农业县产业新城12年以城带产以产兴城生态宜居功能以高端产业为特色的综合新城城市综合配套功能产业服务配套功能区域创新文化功能原状服务功能内部结构和空间分布的欠缺较低的服务能力开发区用地结构严重失衡开发区

17、向综合新城区转型开发区向综合新城区发展示意图产业孤岛以区带城以城促产以产业功能为主的城市片区产业服务配套功能城市综合配套功能工业园区升级定位提高，成体系规划提高服务水平增加配套设施的比例产业园升级:以无锡新区为例开发区向综合新城区转型用地类型规划比例（%）现状用地比例（%）国家规范中的相关用地比例（%）居住用地16-1814.7020-32工业用地36-4054.7715-25公共设施用地12-158.57-绿地10-154.428-15交通用地12-1510.008-15其他建设用地8-109.80-无锡新区城市建设用地近期结构方案（2015年）开发区向综合新城区发展示意图发区用地结构严重失

18、衡，工业用地比例畸高，而城市型、服务型用地比例则严重偏低原状服务功能内部结构和空间分布均有不同程度的欠缺。较低的服务能力成为制约开发区吸引力提升最为关键的因素。增加公共设施用地、居住用地等其他配套的比例。升级定位提高，产品以高端先进为主，成体系进行规划提高服务水平产业园升级:以无锡新区为例产业孤岛以区带城以城促产工业园区以产业功能为主的城市片区城市综合配套功能产业服务配套功能以高端产业为特色的综合新城城市综合配套功能产业服务配套功能生态宜居功能区域创新文化功能产业新城的规划研究产业定位产业规模综 合 考 虑空间结构产业政策城 市 规 划土地利用建设强度其他因素产业布局产业规划与城市规划城市规划

19、侧重于在人口确定和土地确定的前提下，平衡各种城市资源，保证城市发展的稳定和前提。 产业规划侧重从产业链或产业网络的角度考虑产业的纵向关系，而城市规划则更多地从城市的支持配套和空间布局等方面研究产业的横向协作。外部环境分析内部环境分析发展环境发展前景政策导向优劣势现状和资源能力与周边竞争产业定位确定主导产业确定产业组合方案确定辅助产业产业定位概况 概况：位于上海杨浦区，临近同济大学，是上海传统高教区、老工业基地、传统居住聚集区，写字楼供应量少。 片区分布着高等院校、科研机构以及创意公司等。“创智天地”旨在营造一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生活和工作的环境。 定位：“知识杨浦”，依托高

20、教资源，发展成一个宜居宜业的教育产业园区。五角场商圈（复旦科技园）曲阳商务中心同济大学及科技产业区临平北路商务圈鞍山商圈和平公园北外滩航运中心陆家嘴高校科技区创智天地案例1：教育产业园创智天地教育资源优势人力资源优势技术资源优势案例2：四川省简阳市石桥片区大地产业园 功能定位：以农产品生产加工和现代物流为核心，现代服务业为补充，农业科教旅游为拓展，形成新兴产业积聚、配套设施完整、宜业宜居的产业新城。优势劣势交通对外交通便利，与周边城市互通良好内部交通欠佳，仅有一条主要干道，且受高压线等设施影响资源农业资源丰厚，为发展、航空食品、现代农业奠定了良好基础产业结构单一，园区内以果蔬、粮油加工为主，产

21、业链条短，三产滞后其他以浅丘地貌为主，有山有水，有利于打造良好景观产业能级较低：园区内中小企业为主，未形成一定规模化的产业集群农产品生产、收购、加工、贮藏、流通、销售居住文教、商住会展旅游休闲、 现代物流SITE主要产业一、二、三产联动SITE产业升级优势劣势交通对外交通便利，与周边城市互通良好内部交通欠佳，仅有一条主要干道，且受高压线等设施影响资源农业资源丰厚，为发展、航空食品、现代农业奠定了良好基础产业结构单一，园区内以果蔬、粮油加工为主，产业链条短，三产滞后其他以浅丘地貌为主，有山有水，有利于打造良好景观产业能级较低：园区内中小企业为主，未形成一定规模化的产业集群SITE主要产业一二三产

22、联动农产品生产、收购、加工、贮藏、流通、销售居住文教 商住会展旅游休闲 现代物流SITE产业升级 简阳市大地产业园位于四川省简阳市石桥片区，占地3.19平方公里，规划人口1.6万人。 简阳市大地产业园的功能定位：以农产品生产加工和现代物流为核心，现代服务业为补充，农业科教旅游为拓展，形成新兴产业积聚、配套设施完整、宜业宜居的产业新城。案例2：四川省简阳市石桥片区大地产业园核心产业商业居住其他配套业态举例其他配套文化设施体育设施景观设施居住员工宿舍员工居家专家楼商业酒店办公商业会所会议培训核心产业写字楼研发楼标准厂房 随着产业园区的迅速发展，不仅产业本身在不断升级，而且功能组成越来越完善，复合性

23、越来越强，逐步形成产业新城。功能组成及规模研究深圳天安数码城各功能建筑量配比:1999年：2006年：2009年：浦江智谷 浦江智谷位于上海闵行区浦星公路东侧。总体规划面积1100亩，总建筑面积约88万。各功能建筑量配比: 产业园区由主导产业和配套服务业构成； 不同主导产业类型的产业新城，配套设施的产品类型和比例不同； 应根据其所处的背景、周边的人口结构、拥有的各类资源等进行综合分析，确定产业园区的功能的组成及规模。土地利用规划原则尺度宜人界面协调生态宜居功能复合集约高效联系便捷土地利用 地块是最主要的构成单元，分隔尺度为250-300m。 多样化的街道宽度 多样化的街坊尺度 多样化街道空间组

24、合模式 建筑群形态组合，协调街道界面 城市边界的界定：道路、绿化 各类道路应遵循相应的城市入口节点设计准则 根据基本功能划分，有居住区、商业区、产业园区新材料产业医药产业汽车制造业IT产业园核心工业单元产业集群区块产业集群组合片区模块化的产业用地模式集群化的产业用地组合土地利用 企业用地：汽车产业用地较为完整，占地较大，1.5-3平方公里，单个企业占据一个完整地块，甚至几个地块。 办公用地：独立企业办公模式10-15公顷；园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群落模式4-6公顷。土地利用案例1：德国沃尔夫斯堡汽车产业区案例2：美国 硅谷IT产业园 不同类型的产业园区用地规模不同；不同的产品组

25、合模式用地规模不同。 办公用地：某个大企业独立占用地块的开发模式-独立企业办公模式10-15公顷；几个企业类型组合的用地模式-园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群落模式4-6公顷。合理的区位、便捷的交通对内交通和对外交通 对外：最大限度地利用各种资源和生产要素；与城市其他功能区联系便捷。 对内：产业区内部，生活、工作、休闲等功能分区之间交通便捷。动态交通和静态交通 公共交通车辆停车 货运车辆停车 小汽车和自行车等交通工具停车 各种停车场客运交通和货运交通 产业区主要的客运交通方式为汽车、非机动车 产业区主要的货运交通方式为汽车、卡车运输静态交通是由公共交通车辆为乘客上下车的停车、货运车辆

26、为装卸货物的停车、小客车和自行车等在交通出行中的停车等行为构成的一个总的概念。虽然停车目的各异、时间长短不同，但他们都是静态交通是动态交通的继续。另外各种停车场也是静态交通的组成部分。 案例1：张江高科技园 园内与内环线相连，经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。 交通上：优越的地理位置，便捷的对外交通，先天条件得天独厚，有利于厂商的驻扎和与外部世界的沟通。 创造便捷的对外和对内交通是规划的重要任务之一。合理的区位、便捷的交通25km21km13km9km3.6km合理的区位、便捷的交通 案例2：闵行区七宝镇MHC10102单元35号二期地块 规划目标：创造一个无法复制的独特园区。

27、静态交通组织：地面停车和地下停车相结合，满足不同类型的交通工具的停车需求。地下车库地下自行车库地面一般停车位大巴/货车车位出租车泊车位园区系统：高效园区混合规划滋润园区水资源系统节能园区能源系统清凉园区物理环境循环园区垃圾管理室内环境：舒适环境温湿控制宁静环境噪声控制健康环境污染控制多彩环境采光控制便捷环境智能系统建筑本体：生态表皮呼吸空间低耗结构高效设备建造运营：工业化建造五维施工管理绿色化运营体验式展示环境、生态办公更多的与城市生活元素进行结合，形成文化特性，是未来产业地产追求的价值核心产业严格把关生产各环节，保证环境品质居住更加注重生活环境品质交通提倡低碳出行，优化公交系统，减少私家车的

28、使用率，降低污染气体排放 产业在空间上的发展要充分考虑到生态与环境约束和人居环境发展的要求。1)市、区、邻里三级公园的构成2)以道路和水网为依托，形成以道路为骨架的“道路绿线”和以河流为依托的“水网绿线”。案例：苏州工业园区环境、生态苏州工业园区绿地系统规划图 1)市、区、邻里三级公园的构成市级公园规模大，内容全，服务于全市居民区级公园辐射一定范围的居民，特色鲜明邻里级公园配套邻里中心区规模的小公园 2)以道路和水网为依托，形成以道路为骨架的“道路绿线”和以河流为依托的“水网绿线”。网络型绿化充分发挥道路及河流绿地的联系功能，使各类型的绿地一体化，发挥最大的生态效益。案例：苏州工业园区环境、生态苏州工业园区绿地系统规划图案例分析区位 规划区位于北部新城的核心地段，总规划用地面积300平方公里。 保定北部低碳新城位于主城区以北，以满城和徐水为两翼的中心地带。北接保津高速和规划天保大铁路，西毗京昆高速，东临京港澳高速。大循环发展空间落实 突破原有二产自身循环，将“一产、二产、三产”统筹纳入大循环，提升产业循环的层