第1章房地产合同管理ppt课件

1、房地产合同管理 .第一章 房地产合同法律根底民事法律关系债务和物权制度合同及合同管理概述.第一节 民事法律关系一、民事法律关系概述 民事法律关系是由民法规范调整的、以权益义务为内容的、平等主体之间的人身关系和财富关系 。.图1-1 法律关系构成要素 法律关系三要素主 体客 体内 容承当义务拥有权益的当事人当事人权益义务所指的对象详细的权益义务内容.1主体 民事法律关系主体简称民事主体，是指民事法律关系中享用权益、承当义务的具有民事主体资历的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。.客体 民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权益和承当的义务所共同指向的对象。在通常情况下，

2、主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权益、义务，从而产生法律关系，这里的权益、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学实际上，普通将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。.内容 民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所构成的民事权益和民事义务。 .二、民事法律关系的产生及变卦一法律关系的产生 法律关系的产生，是指法律关系的主体之间构成了一定的权益和义务关系。如某单位与其他单位签署了合同，主体双方就产生了相应的权益和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。 . 民事法律现实，是指可以引起民事法律关系产生、变卦、终止的客观景象。 民事法律现实引发的民事法律后果包括三种情

3、形： 第一，引起民事法律关系的发生。 第二，引起民事法律关系的变卦。 第三，引起民事法律关系的消灭。 .图 1-2 民事法律现实类型合同行为民事法律现实行为事件依内容分类依效能分类婚姻行为遗言行为收养行为 其它民事法律行为 无效民事行为效能待定的民事行为 可变卦、可撤销的民事行为民事行为现实行为无因管理行为 部分不当得利行为正当防卫行为紧急避险行为 侵权行为创作、发明、先占等行为社会事件如罢工自然事件如地震.二法律关系的变卦 法律关系变卦，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。 1主体变卦 2客体变卦 3内容变卦 .三法律关系的终止 法律关系的终止，是指法律关系主体之间的权益义务不复存在，彼

4、此丧失了约束力。 1自然终止 2协议终止 3违约终止.三、民事法律行为的成立要件一民事法律行为的概念 民事法律行为是指民事主体设立、变卦、终止民事权益和民事义务的合法行为。 二民事法律行为的构成要件 1行为人具有相应的民事行为才干 2意思表示真实 3不违反法律或者社会公共利益 .四、代理制度一代理的含义 1概念 代理，是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义与第三人为民事法律行为，其法律后果由被代理人承当。 .图1-3 代理关系第三人被代理人代理人根底法律关系法律后果代 理 行为.2特征从民法实际上讲，代理具有以下法律特征，使其区别于其他相近的民事法律制度。1代理行为是可以引起民事法

5、律后果的民事法律行为；2代理人普通应以被代理人的名义从事代理行为；3代理人在代理权限范围内独立为意思表示；4代理行为的法律后果直接归属于被代理人 .二代理的种类 根据代理发生的根据不同，代理分为委托代理、法定代理和指定代理三种类型。 1委托代理 委托代理，是指根据被代理人的委托而产生的代理。 2法定代理 法定代理，是基于法律的直接规定而产生的代理。如父母作为监护人代理未成年人进展民事活动就是属于法定代理。 .3指定代理 指定代理，是指根据主管机关或人民法院的指定而产生的代理。 .三代理人应留意问题1代理人应在代理权限范围内进展代理活动2代理人应亲身进展代理活动3代理人应仔细履行职责4不得滥用代

6、理权5表见代理.四代理权的终止1代理终止的共同缘由1代理人死亡或法人消灭。2代理人丧失民事行为才干。3本人死亡或法人消灭。 .2委托代理终止的特别缘由1代理事务完成，代理已无存在的必要。2授权行为附有终期的，期限届满，代理权终止。3代理权撤回。4代理人辞去代理。 .3法定代理终止的特别缘由1本人获得或者恢复民事行为才干，这里应解释为本人获得完全行为才干；2指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；3由其他缘由引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。 .五、诉讼时效一含义 诉讼时效，是指权益人在法定期间内，未向人民法院提起诉讼恳求维护其权益时，法律规定消灭其胜诉权的制度。二诉讼时效的种类 1普通

7、诉讼时效 2特别诉讼时效 3特殊诉讼时效三诉讼时效的起算.案例：借5万元给男同事 后两人成夫妻 6年后又离婚 债务如何处置刘先生在2002年2月向同事马女士借了5万元钱，并写下欠条，商定一年后归还。但是不久后两人确定了恋爱关系，并且于一年后结婚。由于两人成了夫妻，所以对当年的借款一事就再也没有提起过。但是这两年，双方感情出现了问题。一个月前，两人协议离婚。在离婚后，马女士提出让刘先生归还当年的借款，否那么就要起诉刘先生。 刘先生能否应还款？该借款行为能否曾经过了诉讼时效？.分析： 刘先生婚前向马女士借款后，双方即构成债务债务关系，该款项并不属于夫妻共同债务，刘先生应按商定履行还款义务。但是马女

8、士要求刘先生还款还涉及一个诉讼时效的问题。由于当年刘先生借马女士的钱时商定了一年之后还款，后来因为两人结婚，双方就不断未提及还款事宜，到如今，该借款行为曾经过了两年的诉讼时效。所以假设马女士起诉刘先生还款，刘先生以超越诉讼时效为由回绝归还，马女士的官司难以打赢。.四诉讼时效的中止 诉讼时效的中止是指在时效进展中，因法定事由的出现，妨碍权益人提起诉讼，法律规定暂时中止诉讼时效期间的计算，待妨碍诉讼时效的法定事由消逝后，诉讼时效继续进展，累计计算。 五诉讼时效的中断 诉讼时效的中断，是指在时效进展中，因一定法定事由的发生，妨碍时效的进展，致使以前经过的诉讼时效期间统归无效，待中断事由消除后，其诉讼

9、时效期间重新计算。 .第二节 债务和物权制度一、债务制度一债的概念 规定，债是按照合同商定或法律规定，在当事人之间产生的特定的权益和义务关系。 债是一种民事法律关系，包含三个要素： 1债的主体。 2债的内容。 3债的客体。 .二债的发生根据 1合同 2不当得利 3无因管理 4侵权行为 5债的其他发生根据.三债的分类 1法定之债和意定之债 法定之债是根据法律规定而直接发生的债。法定之债包括侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债和基于缔约过失而发生的债。 意定之债是指根据当事人的意思而发生的债。意定之债普通是基于双方当事人的合意而产生的，即合同之债，这也构成民法上的契约原那么；特殊情形下，一方行

10、为也可以产生意定之债。 .2按份之债和连带之债 按份之债是指债的一方主体为多数人，各自按照一定的份额享有权益或承当义务。连带之债是指债的主体一方为多数人，多数人一方当事人之间有连带关系的债。债务人一方为多数人且有连带关系的为连带债务；债务人一方为多数人且有连带关系为连带债务。 .四债的消灭 1履行 2抵消 3提存 4混同 5免除.二、物权制度一物权的概念 物权是权益主体直接支配财富(主要是有体物，在特定情况下也可以是权益)的权益，它既具有人对物的内容(这明确着对物的支配方法及范围)，同时又具有直接对抗普通人的效能。.二物权的特征 1. 物权为直接支配物的权益 2. 物权为支配特定物的权益 3.

11、 物权为可享用物之利益的权益 4物权是一种能排除他人干涉的权益.三物权的种类 指出：“本法所称物权，指权益人直接支配特定物的权益。 1一切权 2用益物权 3担保物权 .四物权变动的原那么 1公示原那么 2公信原那么五物权的维护 1恳求确认物权 2恳求排除妨碍 3恳求恢复原状 4恳求返复原物 5恳求损失赔偿.三、物权与债务的比较1法律关系的比较表1-3 物权和债务法律关系的比较项目债权法律关系物权法律关系主体双方当事人是特定的，债权又称相对权义务主体是不特定的任何人，物权又称绝对权客体物、行为、智力成果等物内容权利的实现依赖于对方义务的履行，因此债权称为请求权物权人可以直接行使和实现权利，义务人

12、只须不妨碍即可，物权又称支配权效力具有相对性可及于第三人设定意思自治公示、公信.2法律效能的比较1债务具有相容性，在同-标的物可以设立数个债务，都具有债的效能。而物权具有排他性，在同一物上不能成立并存的有不相容性质的物权，否那么后成立物权的无效。2债务具有平等性，在同一标的物上成立的债的关系相互间是平等的。而物权具有优先性，同一标的物上有数个物权关系时，先成立的物权具有优先效能。3债务的效能落后于物权行使。 .第三节 合同及合同管理概述一、合同含义 合同所表示的是民事关系，是对于人与人、人与组织、组织与组织在民事交往与协作中所构成的特定的商定。 1合同的概念 规定：“本法所称合同是平等主体的自

13、然人、法人、其他组织之间设立、变卦、终止民事权益义务关系的协议 。.2合同的特点1合同是协议2合同主体平等3合同具有剧烈的目的性.二、合同原那么 一合同自在原那么二老实信誉原那么三鼓励买卖原那么四合同正义原那么.三、合同类型一双务合同与单务合同双务合同是指双方当事人相互享有权益、承当义务的合同。单务合同是指仅有一方当事人承当义务的合同。.二有偿合同和无偿合同有偿合同，是指当事人一方只享有合同权益而不偿付任何代价的合同。有些合同只能是有偿的，如买卖、互易、租赁等合同；有些合同只能是无偿的，如赠与等合同；有些合同既可以是有偿的也可以是无偿的，由当事人协商确定，如委托、保管等合同。.三诺成合同与实际

14、合同诺成合同，又称不要物合同，是指当事人双方意思表示一致就可以成立的合同。实际合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实践交付标的物的行为才干成立的合同。.四要式合同与不要式合同 要式合同，是指根据法律规定必需采取特定方式的合同。不要式合同，是指当事人订立的合同依法并不需求采取特定的方式，当事人可以采取口头方式，也可以采取书面方式。除法律有特别规定以外，合同均为不要式合同。.五主合同与从合同主合同是指不以他种合同存在为前提或者说是不受其它合同制约能独立存在的合同。从合同是指须以他种合同的存在为前提，本身不能独立存在的合同。.六为订约当事人利益的合同与为第三人利益的合同为订约当事人利益的合同，是指仅订约当事人享有合同权益和直接获得利益的合同。为第三人利益的合同，是指订约的一方当事人不是为了本人，而是为第三人设定权益，使其获得利益的合同。.七有名合同与无名合同有名合同又称典型合同，是指法律有规定并赋予其一定称号的合同。无名合同又称非典型合同，是指法律尚未对其作出规定，也未赋予其一定称号的合同。.四、合同的相对性相对性类别合同主体相对性合同内容相对性合同违约责任相对性相对性特点只有合同当事人一方才有权向另一方提出请求、提起诉讼或申请仲裁合同当事人享有合同权利，同时承担合同义务违约责任只能在有合同关系的当事人之间发生。一方当事人因