房价与房地产税制改革研究ppt课件

1、房价与房地产税制改革研讨 以东莞市新政为例 吴任之 郑光赏 梁木志.研讨意义 随着我国经济的飞速开展，房地产市场愈显炽热，房价节节攀升，从中央到地方，各级政府都相应采取了措施，借此限制人们的投机性购房，使房价更符合人们的实践居住程度。税收政策是其中用得最多措施之一，经过这次研讨，想知道税收手段究竟能不能调理如今炽热的房地产市场，调理房价,该如何运用税收手段.东莞市新政 政策内容 从2007年11月1日起，东莞楼市有两项与二手房买卖息息相关的税收政策做出艰苦调整 ： A 二手房买卖将强征20%个人所得税，原有的按照买卖总额2%征收个人所得税的纳税方式将停顿运用 。 B 个人转让房地产的土地增值税

2、的征收方式，由原来采用先预征后清算的方式改为直接清算或核定征收,土地增值税税率由买卖总额0.5%升至买卖总额1.5% 。.政策实施的背景 东莞市人只需一处房产的相当少见，大多数本地人都拥有两套以上的房产，除了本人住的一套，其他都装修好之后向外出租，租不出去也留在那里等着升值之后再卖出去或是干脆留在那里。这些本地人平常都不用出去任务，留在家吃房租就可以了 ，.政策实施的背景东莞市不断以来都有着宏大的流动人口，一些想要暂时定居在东莞的外地人口，在价钱的驱动下，大多数都会选择二手房作为暂居点，所以，二手房市场在东莞非常兴隆。.东莞市新政 政策分析 从政策的内容看，出台这样一个政策，就是为了调理目前继

3、续上涨，高居不下的房价，打击不良的房地产炒作行为。上述两条对二手房买卖中税收的征收方式的改动，必定会对东莞市居民有所影响，特别是对那些拥有两套或两套以上房产预备用以投资的房产投资者，在一定程度打击了房地产投机,调控房地产市场.东莞市新政 分析 另一方面，这次的新政极大地添加了那部分想购买二手房的人群的购房本钱，使他们变得保守起来了，在一定程度限制人们的购房需求。.东莞市新政 分析 经过以上分析，好似新政实施以后会对调理二手房地产市场产生很大的效果，买卖本钱提高了，买者不想买了，卖者又卖不了，买卖量自然就下降了，炽热的房地产市场降温了，政府的调理目的也就到达了，但现实并非如此，虽然买卖下降了，但

4、是房价还是那么高，出现有价无市的景象，只需他不买卖，政府就不能征他的税，而且房子的保质期那么长，可以当作一种财富储存起来 ，所以这个关于二手房的新政实施效果就大打折扣了。.东莞市新政 分析还有的是，俗话说，上有政策，下有对策。在东莞市这项新政推出以前，某些售房者就对这种收取个人所得税的政策有了对策。他们在买卖时，相互协商降低买卖价钱，而由购房者私底下补回差价，从而少缴税，在新政策的影响下，其程度能够会继续加深，这样，新政就更难获得其想要到达的效果。.东莞市新政 分析其实，对房屋转让的个人所得税的征收早已有之，如今只是加大了征收的数额 ，在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，卖房者完

5、全可以将税负转移到购房者身上的，对“炒房者的影响是很小的，政府希望经过加大征收额度来调理房价，在目前中国的房地产税收制度重流通环节，轻保有环节，是不能获得很好效果的，相反，它有能够促使房价的进一步上升。.我国的房地产税制存在的问题A 税种多,负担重,税种设置反复 城市维护建立税、教育费附加、资源税、城镇土地运用税、房产税、城市房地产税、土地增值税，营业税 ，印花税、企业所得税、个人所得税 等等.我国的房地产税制存在的问题B 对房地产业行政事业收费工程多，计征不规范 工程质量监视费，工程定额测定费，城市道路占用费，拆迁管理费，白蚁防治费，房屋产权登记费，房屋平安鉴定费，房地产价钱评价费，房屋买卖

6、管理费，房屋运用权互换效力费，房屋承继析产手续费，地震平安性评价费等C 构造不合理，房地产保有税费偏轻，而买卖环节偏重. 房地产的税费种类那么多，但房地产税占总税收的比例是非常少的，而在西方兴隆国家房地产税所占的比重是非常大的,是财政收入的主要来源. 表1 房地产税收入情况表 单位：亿元年份199920002001200220032004税收收入合计 10315.0 12665.8 15165.5 16996.6 20466.1 25718.0 房产税 183.5 209.6 228.6 282.4 323.9 366.3 城镇土地使用税 59.1 64.966.2 76.8 91.6 106

7、 房产税所占比重1.78% 1.65% 1.51% 1.67% 1.58% 1.42% . 房地产税收收入不能成为当地政府稳定且大量的财政收入，其政府对其关怀度自然就会下降，政府用在建立房地产市场的投资也就变得极不稳定，这显然不利于房地产市场的开展. 政府在根底设备和公共效力的投资被资本化入房地产的价值中，公共投资提升了私有土地和房屋的价值，私有业主的财富凭空添加很多 ，而如今的税收制度只需在房子买卖的时才干将这部分溢价收回来。. 在房地产税收制度如此不健全的情况下，运用税收来调整房地产市场，用一个不健全的制度来调理一个不健全的市场，其效果一定会大打折扣的，甚至会产生反效果。 这就需求对房地产

8、税制进展改革，建立健全的房地产税制. 物业税. 所谓物业税，即是主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或一切者每年都要缴付一定税款，而应交纳的税值会随着其市值的升高而提高 ，它主要是对保有环节纳税的。. 开征物业税，就是将现行内外资企业和中外籍居民分别适用的房产税、城市房地产税、城镇土地运用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段一致收取的物业税，由拥有或运用房地产的单位或个人承当，同时取消房地产开发建立环节设置的各种非规范性收费工程。.物业税的调理房价的作用A 供应方面 物业税将原先一次性负担的房地产开发本钱分次后移，其中，最为明显的是，物业税将一次支付的土地转让金转为分

9、次，降低了土地获取本钱，从而降低减少房地产开发环节的本钱，扩展住房的供应，在一定程度可以到达使房价下跌的效果 .物业税的调理房价的作用B 需求方面 物业税添加了人们的投机本钱，有利于压制投机性的住房需求，他保有住房的时间越长，他的本钱就越大，税收负担越重，对投资投机住房需求抑制的程度就越强 。.物业税的调理房价的作用 相对个人所得税来说，物业税更真实的表达了多房多上税的原那么，有效地遏制了如今市场上的房产投机欲 物业税的征收将加速非居住用途的房产在市场中的流通速度。提高了利用率，这相当于添加了住房的供应，在需求不变的情况下，在一定程度上缓解目前房地产供不应求的局面，从而到达调控房地产市场的目的

10、。. 物业税的征收并不是简单建立在现有的房地产税收根底上的，只需在对现有的各种房地产税种进展有效整合， 建立与物业税相联络的新税种，从如建立新型的房地产税收制度，物业税才会发扬应有的成效 ，到达调控房地产市场的目的。.税收添加导致的房地产拥有者的投资或投机本钱添加，能否有效地抑制“炒房行为，还取决于房地产市场的供求情况。在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，“炒房者完全可以将税收负担转嫁给购房者，这不但不能抑制房价的上涨，反而会进一步推进房价上涨 .影响房价的要素土地供应情况土地，建材价钱房产需求情况金融政策各种税费开发商企业及其工程品牌社区质量、公共平安、城市根底设备 背后的不为

11、人知的要素等.辩证认识房产税的作用 首先，我国商品房开发的定位应满足居民个人居住需求而非投资。从目前国情分析，不宜鼓励居民个人在房产上的非建立性投资行为。 其次，对房地产税的调理作用必需予以准确定位。房地产税在调理商品房价钱方面有多大的作用，经过什么样的传导机制实现，其调理有效性的决议要素有哪些，对房价的调理是一种长效机制，还是针对短期内房价上涨而采取的应对性措施,这是房地产税制改革需求思索的问题。 .第三，对房地产课税能够产生的负作用应有一个科学的估计。住房保有环节税负添加,居民个人能否接受;在经过银行贷款购房的情况下，税负添加能否会引起购房者支付困难，甚至由此引发潜在的金融风险。税收在抑制

12、房屋投机行为的同时能否会抑制房地产市场正常开展;一旦房地产市场趋冷,能否会由此带来地方经济增长下降,金融机构资金风险添加,等等 .房地产税制改革并非一日之功，房价也并非随意调一下税率、改动一下税种便可一蹴而就的，这一切都需求更长久的规划，需求税收、市场、土地资源配置各方面的相互作用 .调理房地产市场的其它措施 实行严厉的土地管理制度调整住房供应构造运用货币金融政策调控房地产提高房地产市场的信息透明度开展普通商品房，经济适用房，廉租房.案例政府今年推出的“927政策，便使房地产市场从“热浪滚滚中立刻冷却下来，虽然如今仍有些地方的房价有所上涨，但买卖量却寥寥无几，这阐明政府在税收之外的政策也会对房

13、地产市场起到了产生很大作用的 .9.27政策1第一套住房90平米以下住房首付不低于20，90平米以下不低于30%。2已利用贷款购买、又恳求第二套及以上住房首付比例将从3成提高到4成以上，贷款利率从原来的最低基准利率85提高至基准利率的110。3一切商用用房首付不低于50、期限不超越10年，贷款利率不低于基准利率的110，商住两用房首付不低于45，贷款期限和利率同商业用房。.9.27政策4工程自有资金不低于35，土地证等四证必需齐全，否那么不能发放开发贷款。5经国土部、建立部等查实有囤积土地和房源公司不得发放开发贷款，空置3年以上商品房不得用于抵押贷款。6开发贷款原那么上不得跨地域运用。7制止发放用于交纳土地出让金的贷款，政府土地贮藏机构贷款额度不得超越土地评价价值的70，期限不超越2年。.结论我国现如今的房价高企绝不能简单地以增收所谓的房产转让时的个人所得税来简单的进展调控，我们必需在不断完善房地产税制，改动现有地方财政收入中房地产税收