金荣盛景濠庭营销执行计划课件

1、金荣盛景濠庭2011年营销执行计划深圳竞合地产2011年8月目录一、目标分解二、目标下的问题三、营销策略四、月度营销执行计划目标分解1货源盘点：套数总销售面积均价总销金额单套总价首批房源40套1500014000元/平方米2.1亿元525万二批40套1500016000元/平方米2.4亿元600万合计80套3000015000元/平方米4.5亿元562万期间目标：2011年12月31日之前实现销售金额4亿以一批成交均价14000元/平方米，二批成交均价16000元/平方米计一二批房源去化总量的89%约71套房源有效客户分解：以解筹率70%计71组签约客户需102组排号客户需360组会员客户以有

2、效率30%计以有准确度30%计需1200组来访客户1200组客户从哪里来：我们有多少时间 合计125天2011年8月29日-2011年12月31日125天，平均每天约10组客户目标下的问题2一、如何实现四个月内热销71套？二、如何使市场认知项目价值，使价格得到支撑？三、价值如何传递，体现项目品质？四、目标客户如何积累？有效客户是重点！五、一二批产品推售时间及产品品质相近，如何解决一二批房源价格差距过大的问题？营销目标！推广，解决认知问题渠道，解决到访问题执行，解决成交问题科学细分市场，结合产品特质找准目标客户群；建立产品形象宣传与客户特定消费需求心理之间联系；窄众传播信息传播范围上即已建立区隔

3、感；高品位活动营销。问题下的思考：营销策略3总策略简述区域地脉引导项目站位项目品质建立市场形象渠道活动吸引高端客户重大节点一批认筹一批组团开盘二批认筹二批组团开盘销售目标内部认购3套，1620万元销售22套，1.2亿元销售10套，5400万元销售26套，1.5亿元持销售10套，5400万元推广主题 国宾望墅，礼仪天下 极致考究，登峰造墅（产品价值） 中心王墅，众星捧月营销思路高调入市，强势引爆市场，项目全新形象入市，初步完成项目形象塑造。快速最大化吸筹，针对入会客户逐步释放价格区间，有效梳理并引导意向房源，实现开盘热销目标。二批组团形象入市，线上推动全面铺开，再次引爆市场。快速最大化吸筹，针对

4、入会客户逐步释放价格区间，有效梳理并引导意向房源，实现二批开盘热销目标，为实现年度销售任务奠定基础。针对特定房源，结合年底节日推出感恩特惠促销活动，加快剩余房源去化。 举办公益活动， 树立开发商良好的社会公益形象，进一步促进丰满项目品牌形象。媒体配合大河报硬广软文炒作短信群发 户外大牌大河报硬广软文炒作短信群发 户外大牌。灯箱、电台大河报硬广软文炒作短信群发 户外大牌。灯箱、电台大河报硬广软文炒作短信群发 户外大牌。灯箱、电台大河报硬广软文炒作短信群发 户外大牌。灯箱、电台营销活动中央别墅区高峰论坛项目价值白皮书新闻发布会“奢味”拉菲红酒品鉴会保时捷名流鉴赏会雪茄名流鉴赏会国际知名交响乐团专场

5、二批业主答谢晚宴捐助希望工程公益活动新年音乐会专场活动2011年营销计划总表10月11月12月9月8月战役安排：1、第一阶段：利用中央别墅区的独特地段优势以及三所福祉的深厚沉淀，进行高调市场亮相，掀起关注热潮，顺势推出一批房源。告诉受众：中央别墅区的纯粹别墅荣耀面世。2、第二阶段：随着一批房源的热销及市场关注的逐步提升，顺势推出项目品牌，较高密度的将项目产品细节一一抛出：金荣盛景濠庭是什么！提升客户心理预期，为剩余房源的顺利去化及二批房源的认筹奠定坚实基础。3、第三阶段：二批房源开盘阶段，邀请客户体验样板房，以现场震撼力打动客户，实现顺利开盘销售。【年度营销推广策略】第一阶段 项目形象站位1、

6、时间跨度：2011年8月下旬2011年9月下旬2、营销目标：强势引爆市场，项目全新姿态入市，完成首批房源销售目标3、推广核心：片区形象期，形成市场心理区隔，市场信心鼓动,内部认购4、推广主题：国宾望墅，礼仪天下5、媒体策略：大河报、户外、灯箱、短信、电台、网络第二阶段 项目品牌建立1、时间跨度：2011年10月初2011年11月初2、营销目标：建立项目形象，区隔市场3、推广核心：项目品牌价值建立，从项目品质、建筑、景观、超低密度等产品价值进行展示4、推广主题： 极致考究，登峰造墅 不夺天工，不称奢华 不经砥砺，不谓传奇 不琢尺度，不为杰作 不达极致，不言极品5、媒体策略：户外、灯箱、大河报、短

7、信、网络、工地围墙、航空杂志第三阶段 持续强销期1、时间跨度：2011年11月2011年12月2、营销目标：实现二批房源销售目标3、推广核心：样板房开放、二批房源开盘销售4、推广主题：中心王墅，众星捧月 不懂得奢侈的挥霍，岂知道奢华的气魄？ 让纯粹的贵族血脉流淌中原 5、媒体策略：户外、灯箱、大河报、短信、网络、 工地围墙、航空杂志月度营销执行计划48月营销执行计划1、销售目标：内部认购3套，认筹5组，销售金额1620万元2、营销目标：项目高端形象建立，首批组团认筹及内部认购3、营销思路：高调入市，强势引爆市场，项目全新形象入市，初步完成项目形象塑造。4、媒体排期：（见附表一）5、营销活动：无

8、6、销售执行：周边项目市调案场置业顾问培训沙盘销讲词演练及考核案场日常电话接听及来访接待8月营销执行计划7、销售物料配合：建材展示区展板看房小礼品（定制飞狮造型礼品、高档保温杯、雨伞、派克笔、车用香水、车用靠枕、高尔夫球具、高尔夫造型礼品、水晶单体模型）开盘礼品（定制红酒套装）折页、置业计算单、案场腰贴、档案袋、手提袋8月营销执行计划时间媒体形式主题备注8.19（周五）大河报头版通栏中心跨版国宾望墅礼仪天下已发布8.25（周四）大河报整版硬广仰止中轴界定国宾疆域门庭已发布8.31（周三）大河报整版硬广项目形象8.31（周三）大河报整版软文项目形象炒作8.28户外广告户外大牌国宾望墅礼仪天下8.

9、26短信群发高端客户30万条濠庭会会员招募信息附表一：9月营销执行计划1、销售目标：认筹30组，销售22套，销售金额1.2亿元2、营销目标：项目高端形象进一步确立，实现首批组团开盘热销3、营销节点：9.17首批开盘（暂定）4、营销思路：快速最大化吸筹，针对入会客户逐步释放价格区间，有效梳理并引导意向房源，实现开盘热销目标。5、媒体排期：（见附表二）6、营销活动：营销活动1目的：圈层营销，提高项目品质；发掘高端购买资源，促进成交；维系新老客户资源，强化案场热销氛围时间：2011.9.3地点：销售中心活动嘉宾：已购房客户、准业主、前期意向客户活动形式：1、红酒知识讲解2、红酒品鉴3、幸运抽奖 “奢

10、味”红酒品鉴会营销活动2目的：项目价值炒作，为开盘热销奠定基础时间：2011.9.15（结合大河报住交会）地点：紫荆山住交会现场参加人员：中国地产大河指数研究院、开发商代表、特邀媒体；活动形式：1、白皮书发布仪式2、媒体专访环节3、白皮书发放国宾望墅，礼仪天下 项目价值白皮书新闻发布会营销活动3目的：火爆开盘、保证首批房源入市热销，为后期持续销售奠定基础；物业及幼儿园签约，加强客户信心，促进销售时间：2011.9.17地点：销售中心现场参加人员：首批认筹客户、绿城物业、幼儿园活动形式：1、开发商窦总致辞、剪彩2、节目演出、抽奖3、绿城物业、幼儿园签约仪式4、开盘选房 金荣盛景濠庭首批房源开盘仪

11、式中央别墅区高峰论坛营销活动4目的：炒作中央别墅区、城市别墅概念时间：2011.9底（待定）地点：黄河迎宾馆参加人员：地产专家、周边开发商、特邀媒体记者、社会名流；活动形式：论坛研讨、媒体专访、晚宴招待详见活动执行方案7、销售执行：认筹客户意向房源梳理及引导公关活动客户邀约及配合 现场SP配合、逼定技巧培训 购房客户心理分析培训案场日常电话接听及来访接待9月营销执行计划8、销售物料配合：总规沙盘、区域沙盘项目楼书营销活动所需物料三维动画宣传片初稿完成9月营销执行计划附表二：时间媒体形式主题备注9.2（周五）大河报整版硬广产品价值释放濠庭会会员招募9.6（周二）大河报整版硬广产品价值释放高峰论坛

12、活动炒作9.7（周三）大河报整版软文项目价值炒作9.8（周四）大河报整版硬广产品价值释放濠庭会会员招募9.13（周二）大河报整版硬广首批开盘预告白皮书新闻发布会预告9.14（周三）大河报整版软文项目价值炒作白皮书新闻发布会炒作9.20（周二）大河报整版硬广开盘热销炒作时间媒体形式主题备注9.21（周三）大河报整版软文开盘热销炒作价值白皮书炒作9.22（周四）大河报整版硬广开盘热销炒作9.27（周二）大河报整版硬广产品价值释放高峰论坛活动预告9.28（周三）大河报整版软文项目价值炒作价值白皮书炒作9.29（周四）大河报整版硬广产品价值释放业主答谢活动预告全月网络首屏通栏项目形象开盘预告、热销炒作

13、根据节点及时更换全月航空杂志封面拉页中心夹页项目形象全月电台套餐项目形象开盘预告、热销炒作根据节点及时更换时间媒体形式主题备注9.2 （周五）短信群发高端人群30万条濠庭会会员招募高峰论坛活动炒作9.9（周五）短信群发高端人群30万条濠庭会会员招募高峰论坛活动炒作9.16（周五）短信群发高端人群30万条开盘活动预告价值白皮书炒作9.23（周五）短信群发高端人群30万条开盘热销炒作浙江绿城物业签约9.30（周五）短信群发高端人群30万条开盘持续热销炒作9.18户外大牌开盘热销炒作全月灯箱国宾望墅礼仪天下全月候车厅项目形象开盘预告、热销炒作根据节点及时更换10月营销执行计划1、销售目标：销售10套

14、，销售金额5400万元，二批认筹30组2、营销目标：首批组团持续快速热销，二批启动认筹3、营销思路：二批组团形象入市，线上推动全面铺开，再次引爆市场。4、媒体排期：（见附表三）5、营销活动：保时捷名流鉴赏会营销活动1目的：提升案场人气，塑造项目高端形象，加强客户互动、促进成交时间：2011.10.110.7地点：销售中心现场参加人员：一批成交业主及近期意向客户活动形式： 节目演出 名车名模展出 互动小游戏营销活动2目的：塑造项目口碑、促进二批认筹、维护二批认筹客户，加深项目品牌认知，巩固信心，促进后期成交时间：2011.10.22地点：中州皇冠假日酒店参加人员：二批认筹客户及近期意向客户活动形

15、式：1、雪茄历史及品鉴知识2、节目演出、抽奖环节3、答谢晚宴品至尊雪茄，享国宾人生 雪茄名流鉴赏会6、销售执行：一批房源持续销售二批房源意向客户认筹邀约 公关活动客户邀约及配合样板间装修方案培训国际豪华名车培训案场日常电话接听及来访接待10月营销执行计划7、销售物料配合：奢华样板间开放样板间导示、提示物料营销活动所需物料三维动画宣传片完稿10月营销执行计划附表三：时间媒体形式主题备注10.11（周二）大河报整版硬广产品价值释放一批房源持续热销10.12（周三）大河报整版软文保时捷名流鉴赏会活动炒作10.13（周四）大河报整版硬广产品价值释放二批会员招募启动10.18（周二）大河报整版硬广产品价

16、值释放二批会员持续招募10.19（周三）大河报整版软文产品价值炒作10.20（周四）大河报整版硬广产品价值释放二批会员持续招募10.25（周二）大河报整版硬广二批会员持续招募雪茄名流鉴赏活动炒作时间媒体形式主题备注10.26（周三）大河报整版软文雪茄名流鉴赏活动炒作10.27（周四）大河报整版硬广产品价值释放二批会员持续招募10.110.3短信群发高端人群30万条保时捷名流鉴赏会活动一批房源持续热销10.14（周五）短信群发高端人群30万条一批房源持续热销二批会员招募启动10.21（周五）短信群发高端人群30万条雪茄名流鉴赏活动二批会员招募10.28（周五）短信群发高端人群30万条产品价值释放

17、二批会员招募时间媒体形式主题备注全月网络首屏通栏项目形象一批持续热销、二批认筹根据节点及时更换全月航空杂志封面拉页中心夹页项目形象开盘热销炒作全月电台套餐项目形象一批持续热销、二批认筹根据节点及时更换10.13户外大牌二批形象入市全月灯箱国宾望墅礼仪天下全月候车厅项目形象一批持续热销、二批认筹根据节点及时更换11月营销执行计划1、销售目标：销售26套，销售金额1.5亿元，二批认筹40组2、营销目标：实现二批组团开盘热销，通过一、二批组团的持续热销，进一步巩固项目良好形象。3、营销节点：11.12二批开盘（暂定）4、营销思路：快速最大化吸筹，针对入会客户逐步释放价格区间，有效梳理并引导意向房源，

18、实现二批开盘热销目标，为实现年度销售任务奠定基础。5、媒体排期：（见附表四）6、营销活动：营销活动1目的：塑造项目口碑、促进二批认筹、维护二批认筹客户，加深项目品牌认知，巩固信心，促进后期成交时间：2011.11.5（结合节目演出排期）地点：河南省艺术中心参加人员：一批业主、二批认筹客户及近期意向客户活动形式：1、节目演出2、抽奖环节金荣盛景濠庭国际知名交响乐团专场营销活动2目的：维护二批成交业主，塑造项目口碑形象，为老带新奠定基础时间：2011.11.26地点：中州皇冠假日酒店参加人员：二批成交业主活动形式：1、节目演出2、互动游戏、抽奖环节3、答谢晚宴二批业主答谢晚宴7、销售执行：公关活动

19、客户邀约及配合 认筹客户意向房源梳理及引导奢侈品培训 案场日常电话接听及来访接待11月营销执行计划8、销售物料配合：营销活动所需物料案场折页、户型单等物料补充案场包装维护11月营销执行计划附表四：时间媒体形式主题备注11.1（周二）大河报整版硬广二批会员持续招募交响乐团专场活动预告11.2（周三）大河报整版软文交响乐团专场活动炒作11.3（周四）大河报整版硬广二批会员持续招募交响乐团专场活动预告11.8（周二）大河报整版硬广产品价值释放二批开盘预告11.9（周三）大河报整版软文二批产品价值炒作11.10（周四）大河报整版硬广产品价值释放二批开盘预告时间媒体形式主题备注11.15（周二）大河报整

20、版硬广二批开盘热销炒作11.16（周三）大河报整版软文二批开盘热销炒作11.17（周四）大河报整版硬广二批开盘热销炒作11.22（周二）大河报整版硬广二批持续热销11.23（周三）大河报整版软文郑州“国宾”现象炒作（一）11.24（周四）大河报整版硬广二批持续热销二批业主答谢活动预告11.29（周二）大河报整版硬广二批持续热销11.30（周三）大河报整版软文郑州“国宾”现象炒作（二）全月网络首屏通栏项目形象二批开盘预告、热销炒作根据节点及时更换时间媒体形式主题备注全月航空杂志封面拉页中心夹页二批热销炒作全月电台套餐项目形象二批开盘预告、热销炒作根据节点及时更换11.1（周二）短信群发高端人群3

21、0万条交响乐团专场活动11.11（周五）短信群发高端人群30万条二批开盘活动预告11.18（周五）短信群发高端人群30万条二批开盘热销炒作11.13户外大牌二批开盘热销炒作全月灯箱国宾望墅礼仪天下全月候车厅项目形象二批开盘预告、热销炒作根据节点及时更换12月营销执行计划1、销售目标：销售10套，销售金额5400万元2、营销目标：实现二批组团持续快速热销，冲刺年度销售任务3、营销思路： 根据年度销售任务完成情况和剩余房源情况，针对特定房源，结合年底节日推出感恩特惠促销活动，加快剩余房源去化。 举办类似金荣捐助希望工程的公益活动， 树立开发商良好的社会公益形象，进一步促进丰满项目品牌形象，促进项目

22、后期良性循环。 结合年终各大媒体评奖活动，争取获得年度房地产开发企业品牌奖项及年度项目荣誉奖项，进一步塑造项目良好口碑形象。4、媒体排期：（见附表五）5、营销活动：金荣捐助希望工程公益活动营销活动1目的：利用此次公益活动，树立开发商良好的社会公益形象，进一步促进丰满项目品牌形象时间：2011.12.10地点：销售中心现场参加人员：政府相关部门领导、开发商代表、特邀媒体活动形式：1、捐助仪式2、媒体对开发商董事长专访金荣盛景濠庭新年音乐会专场营销活动2目的：维护所有成交业主，塑造项目口碑形象，为老带新奠定基础，促进剩余房源去化时间：2011.12.31（根据节目演出排期）地点：河南省艺术中心参加人员：一批、二批业主、意向客户；活动形式：1、节目演出2、抽奖环节6、销售执行：周边项