XXXX年北京瀛海镇镇区改造B地块项目产品规划建议ppt课件

1、瀛海镇镇区改造B地块工程北京世纪财富房地产机构CENTURY FORTUNE REAL ESTATE AGENT产品规划建议目录第一部分 工程定位第二部分 产品规划建议第三部分 营销思绪附：区域市场调研定位篇|市场概述住宅定位商业定位市场概述“京15条细那么的出台无疑让北京市房地产市场迎来千古极寒，商业地产也迎来全新契机，本案以商业用地为主，建筑面积占60%以上，是本案胜利关键。本案地处五环与六环之间，黄村与亦庄之间，紧依104国道，既占尽区位优势，又存在竞争力明显缺乏的优势。例如城铁交通优势、当地客源优势等。大兴是热点开发区域，在售工程较多，小户型产品供应量富足，但去化速度也最快，LOFT户

2、型也是近年区域热销产品。区域市场总结详细工程调研信息附后成为热点市场区域，遭到言论的广泛关注；市场呈现供销两旺局面，完成良好市场口碑的树立，胜利吸引消费者置业大兴；价钱受政策遏制，逐渐趋稳，买卖量能够会出现短期萎缩的开展态势；区域名盘林立，聚集绿地、保利、中建、城建等知名房企奉献高质量住宅产品；“日光盘发源地，区域工程热销风潮一浪高过一浪。2021年全北京向南看，楼市进入大兴年定位篇|市场概述住宅定位商业定位中心竞争力导出本案黄村、亦庄客户转移北京市其他客户位于六环以内，两座卫星城中心，区位价值较高规划绿地、商业、幼儿园等配套丰富，版块价值较高瀛海开发程度较低，与黄村、亦庄竞争存在一定价钱优势

3、当地规划以住宅及绿地为主，居住温馨性高区位价值版块价值本身价值居住价值五环边最具性价比的宜居生活版块大兴第三极黄村新城亦庄BDA基地周边现状优优势并存，但区位及交通上的优势无法完全支撑本案定位，我们仍需求一个从工程本身脱颖而出的中心卖点，它就是社区风格。托斯卡纳风格是目前最为流行的异域风情，大兴首邑溪谷、红木林、米拉village等等，其优雅简朴又暖和浪漫，富足的田园风情博得了市场的剧烈追捧，本案可借势推行，同时以纯粹标高市场。档次定位：居住样板 高尚社区风格定位：六环内最纯粹的托斯卡纳风情我们诠释的不仅仅是一种建筑风格，一种园林风格，而是一种生活方式和生活态度，犹如美国哈佛大学教授弗朗西斯梅

4、耶斯在提到的，“古老小城、原生态生活，在大理石的面板上和面粉、被菩提树上杜鹃的叫声唤醒、沿着梯田散步、看看橄榄第一天长出时的样子这就是托斯卡纳的生活。海报定位篇|市场概述住宅定位商业定位中心竞争力导出如下图，本案商业是瀛海镇规划重点综合商业之一，周边辐射了住宅小区、工厂企业、行政事业单位、学校等多重人群密集区，并且紧依城市主干道104国道，是当地绝佳的城市商业基地，也具备条件成为周边居民休闲文娱的集散地。规划优势竞争优势区域地标内部支撑商业定位：领衔大兴区域的综合商业城暨瀛海中高端休闲购物中心人群聚集，紧邻国道，商业需求量大具备独立商业规划条件，商业价值高当地商业规模及笼统缺乏，本案将建成地标

5、建筑规划商住公寓，吸引青年活力，打造主题型休闲文娱商业市场定位：大兴第三极 标杆商业城物业形状：独立商业城/商住公寓本案商业作为瀛海镇标杆式商业广场，不仅将成为瀛海镇新地标，还能拉动版块升值，领衔瀛海镇成为大兴第三极。商住公寓是商业地块的主力产品，其客户层次的青年化让本案商业具备足够的条件成为大兴首屈一指的购物中心、时髦中心、休闲中心和文娱中心。目录第一部分 工程定位第二部分 产品规划建议第三部分 营销思绪规划建议|规划规划住宅规划建议商业规划建议104国道地块主入口地块主入口商业主入口住宅主入口外部交通以三东路和104国道为主要干道，在商业主入口处设置停车场，并根据实践规划条件搭建休闲文娱广

6、场，营造当地休闲集散中心气氛。住宅地块和商业地块有一定间隔，在交通、建筑、景观上都相互独立，不受制约。规划建议|规划规划住宅规划建议商业规划建议规划规划建议规划目的：占地：16326平米建面：35591平米控高：45M绿化率：35%容积率：2.18建筑密度：30%N12-15层高板高板7层 洋房入口机动车道7层洋房建筑投影表示人行道高板7层洋房N12-15层高板12-15层高板7层 洋房入口机动车道7层洋房建筑投影表示人行道方案2建筑风格建议与 “最纯粹的托斯卡纳风情定位结合，本案采用托斯卡纳建筑风格。住宅户型配比建议根据快进快出的销售原那么，建议本案采用中等偏小户型为主。其中高层以70-90

7、平米2居为主，多层以90-130平米大二居、三居为主。产品类型档次面积区间比例1居室正常5060平米15%2居室经济型7585平米25%舒适性8590平米20%豪华型90100平米25%3居室经济型100120平米10%舒适性120135平米3%豪华型135-180平米2%户型参考保利茉莉公馆一居一居室区间在5765平米；户型优点：大部分一居室都做到了三面采光，居住感温馨；户型方正，各个室内居室的面积搭配合理。两居室区间在80-90平米；户型优点：两居室大部分户型南北通透，部分为纯南向户型；有大面积飘窗赠送；B3户型的厨房为了保证90平米的限制控制了面宽，但是东侧墙面后有3平米的剩余空间可并到

8、厨房。保利茉莉公馆二居户型优点：每个户型尽量做到了飘窗和阳台结合的方式使户型适用率更高，标注的位置均为赠送面积；许多户型做到了南北通透，而且通透的区域较大；户型中设置了很多功能房，添加了多样化的生活质量。三居室区间在90-140平米；四居室区间在145平米；保利茉莉公馆三居、四居挑空阳台全赠大面积阳台半赠2.2米以下的衣橱设计落地凸窗设计户型建议社区景观建议N入口社区活动/景观中心社区园林景观中心入口景观中心社区景观仍采用托斯卡纳园林，主要由一环环路景观带、一轴人行道、多组团构成。最纯粹托斯卡纳风情社区规 划建 筑园 林户 型配 套利用工程本身规划、设计特点，发明最高附加值；围绕纯粹托斯卡纳风

9、情的属性及特质，打造最具特征居住空间规 划建 筑园 林户 型配 套打造北京市最为纯粹，最为严谨的纯粹托斯卡纳建筑经过纯粹的异域风情提升工程档次，打造高质量恬园生活社区最纯粹托斯卡纳风情社区规 划建 筑园 林户 型配 套纯粹的托斯卡纳园林景观空中花园系统，庭院式景观最纯粹托斯卡纳风情社区规 划建 筑园 林户 型配 套在尊重纯粹托斯卡纳风情的前提下，最大限制提高客户运用空间，突出空中花园设计最纯粹托斯卡纳风情社区规 划建 筑园 林户 型配 套经过强化、整合现状配套，着重表达工程幼儿园及商业配套对住宅的支持互补，实现工程综合价值提升最纯粹托斯卡纳风情社区规划建议|规划规划住宅规划建议商业规划建议商业

10、规划规划建议主入口规划目的：占地：17564平米建面：59718平米控高：60M绿化率：30%容积率：3.4建筑密度：45%1层底商+10层LOFT公寓商业内街公寓投影休闲广场1层底商+17层商住公寓以此方案设计，估计商业、平层公寓与LOFT公寓产品面积比为：30:40:30，其中独立商业面积约15000平米。独立商业城1+3层主入口商业内街公寓投影休闲广场方案2裙楼投影以此方案设计，估计商业、平层公寓与LOFT公寓产品面积比为：30:35:35，其中广局面积3000平米以上建筑风格建议目前商业及商住公寓绝多数采用现代建筑风格，尤其以休闲文娱为主题的商业广场，采用现代建筑风格，可以加强工程的时

11、髦元素和现代元素。独立商业可突破常规，创新设计，以打造当地标志性建筑。公寓户型配比建议公寓户型应抓住北京市限购政策优势，以低总价快速去化，构成工程知名度及佳誉度，故而建议以低总价为原那么配置户型。户型单套面积比例LOFT公寓Loft一居35-45平米25%45-55平米60%55-65平米15%平层公寓开间40-50平米20%一居50-60平米20%二居75-85平米50%三居95-105平米10%公寓户型参考以LOFT产品提高销售利润建筑面积：54平米建筑面积：71平米屯三里一室两厅两卫建筑面积单层69.46平套内面积单层52.16平UP生活二室二厅二卫建筑面积50.45平北京华茂城 一室一

12、厅两卫 53平米 平层公寓吸引群众消费群单层28-30平米的开间单层48平米的一室一厅地块景观建议商业地块景观应着重打造商业内街和休闲广场。商业内街以人文景观为主，旨在营造时髦的，潮流的商业气氛；休闲广场以绿色景观和人文景观相结合，旨在营造温馨的，浪漫的文娱气氛。大兴标杆商业城综合业态，包括了零售百货、休闲文娱场、服饰鞋帽、珠宝化装品、家用电器等等。潮流之都商住公寓小户型LOFT设计，平层SOHO公寓设计，办公居住皆宜，现代建筑的潮流感，商业城的时髦感，新政下的投资价值是公寓的中心卖点。LOFT户型平层公寓户型目录第一部分 工程定位第二部分 产品规划建议第三部分 营销思绪营销思绪|营销节拍首发

13、地块销售建议入市预备首发地块次发地块地块包含商业及商住公寓两部分产品，都是新政未限购产品，短期内是市场追捧产品，而且商住公寓户型面积较小，总价相对较低，适宜先发入市。以纯粹托斯卡纳风情社区定位，产品档次较高，入市铺垫及方案周期较长，依托商业热销也能部分提升工程价值，建议作为次发地块。营销思绪|营销节拍首发地块销售建议入市预备公寓销售建议客户来源：个人或企业 MINI house、studio功能规划，居住办公皆宜升值建议：精装修销售采用现代简约风格装修，装修规范1500元/平米销售定价：参考亦庄及黄村住宅市场，及其他地域同类产品定价以loft产品优势，折合均价能到达普通住宅产品价钱70%左右简

14、约风格商业销售建议销售方式：租售相结合，零售、整售结合公寓底商内街部分分割销售，独立商城租售结合升值建议：自持商业品牌招商，旗舰入驻地下一层及部分地上自持，吸引品牌超市及一级品牌企业入驻商业业态：时髦百货业态地下1超市；地上1餐饮、珠宝化装品地上2服饰鞋帽；地上3电器/家居/休闲文娱营销思绪|营销节拍首发地块销售建议入市预备招商中心选址招商中心基于商业地块为首发地块的前提，建议本案招商中心选址在商业地块西南角，交通最为便利，笼统展现面最为广泛，与地块互动性较强，也不影响开发建立。招商中心采用现代简约装修风格，整体突出工程质量感、现代感、时髦感和阳光活力。万科红工程售楼处万科蓝山售楼处合生世界村

15、售楼处样板间样板间样板间7克拉售楼处洽谈区沙盘区样板间地块包装重点展现面次重点展现面中心展现区附：区域市场调研目前在售5号大公馆及联排别墅，均价1750022000元/平米 ，70年大产权，所剩房源不多，约有100多套；下月方案推出商住loft风格，50年产权，价钱尚未确定。新里 西斯莱公馆保利 茉莉公馆工程平层住宅部分已于去年年底售完，户型面积：一居50-60 二居85-90 三居90- 四居145 ，成交价钱均价18000元/ ；目前在售商铺，面积70-400平米不等，均价估计5万/平米左右。目前在前期排号中。排号享用300-1500元/天的累加优惠。网上公示的loft户型目前尚未销售方案

16、。首邑溪谷工程合计2900套房，现剩下800余套房，现针对11号、19号楼实行优惠折 扣，一次性9.8折，按揭无优惠。排号每日减免500元。目前销售均价：平层18000元/平米，4.8米挑高loft户型26000元/平米。鸿坤 理想城目前3、4号楼在售，两居只需十几套，90平米左右。后期开16#楼以大户型为主 ， 均价19500元/。优惠政策：根据楼座的不同及付款比例的不同而不同：一次性付款96或97折；按揭50%，98或99折。目前工程户型、楼层充足，但由于政策影响导至销售速度缓慢，节前购房客户也受严重影响。目前9栋楼在售，户型面积在80130平米之间，均价17000元/平方米。一次性付款9

17、7折,按揭优惠以首付款比例不同，享用9.759.95折的优惠。工程独一一栋商住小户型产品19号楼即将推出，面积区间4550平米，顶层为loft。小户均价在16000-18000元/平米之间， loft均价估计在23000元/平米左右。目前正在排号，交2万可抵3-4万不等的优惠。春节期间认购并7天内签约赠500元电影卡、800元家乐福卡、800元卡，促销时间自2021年2月1日至2021年2月28日。东亚 马赛公馆果岭假日目前在售的365平米双拼仅剩5、6套在售，均价38000元/平米，花园洋房均价18000元/平米，全款98折。 新推一栋花园洋房：跃层户型28000元/平米，平层18000元/

18、平米，面积66-180平米，全款98折。每周推出一套特价房，全款90折优惠，贷款95折优惠。果岭 假日5号楼为25层塔楼，四梯二十二户，目前还有20套左右46平米零居在售，均价16000元/平方米，总价74万起，50年产权，2021年年底入住。 可享用一次性付款0.89x0.99优惠，按揭0.93x0.99优惠，首付70%可享用0.92x0.99优惠。波普公社项目名称红木林中建 国际港华润大兴新品发展商北京城建集团中建集团华润置地地理位置地铁大兴枣园站A口向西350米兴华大街枣园地铁口东至兴业大街，南至金星路，西至兴盛大街，北至后高路开盘时间预计2011年6月预计2011年8月2011年6月入

19、住时间2013年初2013占地面积7.9万13万12.36万容积率2.282.51.74建筑形态高层高层洋房规划面积17.8万41万31.83万绿化率30.80%30%以上规划功能商业办公、购物居住户型面积405085-140160-350平米动态追踪售楼处尚未完工，预计3月初投入使用。售楼处还没有完工，四月底投入使用，现在项目没有资料，预计8月份开盘华润置地大兴新品预计2011年6月开盘，售楼处将于4月对外开放，价格待定。黄村区域其他待入市工程林肯公园亦庄轻轨商城站项目位置北京经济技术开发区国际企业文化园西面物业类型精装公寓，40年产权总占地面积13.7万平方米容积率2.8开盘时间2009年

20、4月（C5号楼）入住时间2011年5月售价22000元/平米物业费2.8元/平米/月交房标准精装修付款方式首付50%，贷款年限10年促销措施一次性付款享受95折；首付90%享受96折； 依此类推合生世界村项目位置亦庄马驹桥1号桥南500米物业类型商业立项，40年产权总占地面积260383平方米容积率2.35开盘时间2010年4月底入住时间2011年12月售价17000-21000元/平米物业费3.48元/平米/月（LOFT）交房标准精装修付款方式首付50%，贷款年限10年促销措施开盘团购2万低6万；赠送GOLF会员；一次性付款优惠；工程概略小结：大兴竞争楼盘较多，以地铁线为轴带状分布的工程最具

21、竞争力。工程呈小户型特点，绝多数规划有LOFT产品，价钱为平层价钱1.5倍左右。供应分析供应总量2021年度总供应量118万平米, 第四季度为最高 受大兴区域工程开发周期及资金监管政策影响，大兴楼市供应量在三四季度集中释放，市场供应量占到全年的78% 随着绿地新里、保利茉莉公馆等新工程的入市，市场供应于第二季度开场发力，三四季度延续高位运转，并于四季度到达供应50万平米的最顶峰值项目/时间第一季度第二季度第三季度第四季度总计供应面积供应套数供应面积供应套数供应面积供应套数供应面积供应套数供应面积供应套数绿地新里0 0 131051 1250 113414 856 74722 540 31918

22、6 2646 保利茉莉公馆0 0 62053 662 144893 1500 0 0 206947 2162 金地仰山0 0 0 0 79211 724 41446 349 120657 1073 波普工社0 0 0 0 0 0 86131 1295 86131 1295 首邑溪谷0 0 0 0 0 0 139126 2545 139126 2545 东亚马赛公馆0 0 0 0 51895 520 62916 663 114811 1183 鸿坤理想城19740 211 0 0 0 0 57594 600 77333 811 领海10716 69 5376 45 19520 135 0 0 3

23、5612 249 旭辉紫郡00000039226 226 39226 226 博悦府23590 146 0 0 0 0 0 0 23590 146 兴创D标0 0 0 0 17639 229 0 0 17639 229 合计54046 426 198481 1957 426571 3964 501161 6218 1180259 12565 2021五工程供应均超10万平米，绿地新里以32万平居首 大兴区域工程2021年度供应高度集中，绿地新里、保利茉莉、金地仰山、首邑溪谷、东亚马赛公馆五个工程供应量超越10万平米，占到年度总供应量的79%绿地新里本年度延续快速推出高层住宅、联排别墅、精装公寓

24、三类产品，总供应量到达32万平米供应分析工程供应区域项目已售面积已售套数剩余面积剩余套数已售面积占比 销售周期月均去化速度（平米）初次蓄客启动推广临时售楼处开放时间绿地新里27212523904706125685%14个月194382009年11月开始2010年1月保利茉莉公馆20653221584154100%12个月172112010年1月-2010年5月金地仰山960859042457216980%10个月30962010年4月17日波普工社208014126533088324%11个月43242010年3月17日首邑溪谷58019107681107146942%9个月106762010

25、年4月2010年3月东亚马赛公馆385544067625777734%4个月52002010年9月份2010年10月鸿坤理想城475595142977429762%9个月64472010年3月2010年5月领海3096322546492487%8个月38552010年4月旭辉紫郡 3757821616481096%10个月 37582010年2月2010年3月博悦府1209283114986351%10个月12092010年3月兴创D标 158672201772990%6个月26452010年7月合计8361758604344084396171%8118去化分析工程去化2021年度区域单工程月均去化8000平米，绿地、保利