后湖K6地块发展战略及整体定位报告课件

1、“后湖K6地块” 发展战略及整体定位报告2012年2月谨呈：核心目标我们的任务寻找项目的真实价值，准确定位；以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力；最低化风险，实现项目的可持续发展战略层面：有周边项目对比地价较高的情况下，如何实现项目的溢价及利润最大化？策略层面：如何实现竞争占位，超越区域价格竞争，实现又快又好的销售？技术层面：多个物业带来的规划协调问题，各物业配比与组合、整体经济测算K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目基本背景概况主要经济技术指标占地面积：净用地面积为62300平方米（以实测面积为准）容积率3建筑总面积建筑面积不大于206150平方米（其中公共设施建筑面积为39600平方

2、米绿地率40%建设密度35%用地性质住宅及公共设施用地研究的问题：本项目作为一个20万方的中等规模的复合体项目如何确定整体发展战略并以此进行的核心价值概念的挖掘。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司 项目整体发展战略 | 项目背景 | 发展模式确定 | 项目整体发展战略 项目定位 | 项目各物业定位及发展 | 项目经济测算“后湖K6地块”整体战略与定位报告CONTENTS目 录At First 首先 让我们理解“后湖K6地块”在区域的整体发展战略项目区域属性研判：该区为城市核心区北向拓展辐射区域，并据守城市三环。区域目前归属于后湖居住新城板块、距离汉口核心区最近的大型居住板块功能和优势。

3、 地理位置：江岸区后湖大道地块四至：北靠后湖大道，南接兴业大道，西邻塔子湖体育馆西路，东望塔子湖体育馆。后湖新城定位为汉口居住新城。以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，具有便捷、可持续发展的新城。古田片区金银湖片区常青花园王家墩CBD后湖居住新城常青路板块汉口核心区K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司井南大道塔子湖东路塔子湖西路中一路下穿隧道建设渠路K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目区域属性研判：区域已形成了相对完善的路网系统及大型市政配套；但与其同一纬度的常青路、古田板块的城市化复合居住区相比，属于发展相对落后的区域；后期将由传统居住区向城市复合生活区转变K6地

4、块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目金桥大道以东：以金山大道为界，区域发展分为2个板块，其中金桥大道以东开发相对成熟，应形成了完善的居住配套及氛围，目前区域开发处于中尾期，多以在售大盘的持续开发及新建小盘为主 K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目金山大道以东后期代表项目：区域后期进入商业地产时代，多个项目均配有一定比例的集中商业、街区商业、社区底商 ；同安家园5期总建筑面积约5万平方米，其中商业面积约2.8万平方米独立商业，一块为大型超市，另一块独立商业设置为餐饮（设置两到三家大型餐饮商铺，其余为独立散铺）同时配备3层楼的底层商业城开后湖综合体公建物业分为AB地块A地块：总建面约

5、14.4万M2 其中：办公约4.7万M2 商业约9.7万M2B地块：总建面约6.3万M2 其中：办公约4万M2 商业约2.3万M2幸福时代总建筑面积约35万M2其中住宅29万,商业6万方2.4万M2商业街幸福里由住宅底商和独立商业街组成，主要分为生活配套、儿童天地、餐饮休闲另有3.6万M2的集中商业金桥大道以东发展小结：区域从启动到进入成熟期，用了6-8年时间；物业开发业应吻合区域发展阶段需求区域开发历程：2000年以前以经济适用房开发为主，代表项目后湖生态花园2003年以后武汉宏宇实业，武汉城开中鄂联、武汉安居工程等品牌房企多个代表项目的开发，使后湖居住新城的概念深入人心2007年区域地产开

6、发开始走中高品质路线，也开始强调社区配套类商业的建设；此后区域发展一直受制于交通等市政配套，价格也处于洼地。2011年金桥大道的开通，同时区域多个大体量开发项目进入尾声，从后期物业开发来看集中型区域商业项目将逐渐增多，区域将逐步进入成熟期商业发展遵循：社区底商 小体量商业裙楼中等规模复合商业 10万M2以上大型综合商业体K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目金桥大道以西：以金山大道为界，区域发展分为2个板块，其中金桥大道以西目前处于城中村改造初期，早期虽有汉口花园的持续开发但区域一直未能成为开发热点区域东北部为塔子湖体育中心、市民中心；并配有城市绿地区域目前教育配套多为小学，缺少东片的

7、初、高中教育体系，政府事业机关为江岸区检察院、武汉二医院、劳教戒毒所、市民中心、（规划中长江传媒大厦）具有相对完善的交通，对外有姑嫂树路、金桥大道等城市干道区域南片基本形成的相对完善的道路骨架K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司跃进村改造（星悦城）新春村改造井南大道石桥村改造梦湖香郡众联国际尚品一都黄埔科技园南国北都项目金桥大道以西：区域后期地产发展，将主要围绕3大城中村改造进行，其开发量（包含产业及还建用地）将达到500万M2，预计区域将在68年内区域将实现一定的城市化意向K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目金桥大道以西：地块处于区域

8、核心地段，项目开发过程中将长期面对“星悦城”、“福星城”、“新春村城开、百步亭置业”等大盘和品牌房企的竞争问题一、地块处于区域改造初期，面临多个大盘及品牌房企的竞争，项目在规模及企业品牌不占优势的情况下如何从区域脱颖而出K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目金桥大道以西：早期汉口花园作为传统的国企开发，一直采取平民化的开发模式；而作为区域第一个大规模城中村改造项目“星悦城”也采取了低价入市的策略，使区域后期的价格发展遭遇瓶颈项目名称土地成本建安+税金+配套综合成本售 价利润星悦城1730450062306800570中森华14914500600078001800福星1621450061

9、2180001900尚都一品9554500550075002000K6275045007250？问题二、常规的住宅开发模式难以实现额外的溢价空间，如何突破区域价格瓶颈成为项目住宅发展的关键项目地块属性：项目地块总建面约20万平方米，其中公共设施建筑面积约4万平方米，占总建面20%；此外地块周边缺乏自然或人文资源K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司主要经济技术指标占地面积：净用地面积为62300平方米（以实测面积为准）容积率3建筑总面积建筑面积不大于206150平方米（其中公共设施建筑面积为39600平方米绿地率40%建设密度35%用地性质住宅及公共设施用地梦湖香郡：别墅14000元/M2

10、起，住宅10000元/M2问题三、地块缺乏外部资源来提升项目地块价值，而较高的商业面积比例为项目发展提供了新的发展思路面对以上的限制条件及问题，我们该采取什么样的发展模式实现价值最大化？案例借鉴：中高密度社区下的定位新模式-深圳万科金域华府K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司总用地面积：68310.37M2总建筑面积 :207229M2其中：住宅建筑面积：177880M2公建建筑面积：29349M2容积率：3.0总户数：2049户建筑密度：45%绿化率：30%停车数：1412辆 其中地上/地下：686辆/726辆车位比：0.68建筑层数：高层住宅33层，公寓5-8层，七合院、联排3-4层

11、项目位于主城区的边缘，临近高铁车站和轻轨。用地基本呈矩形，其中东西长约290m，南北长约350m。一条道路把地块分为南北两区 K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司关于产品我们思考高容积率混合物业资源匮乏万科如何在提升项目档次的收益和规避市场风险两者之间的抉择？别墅可以提升项目整体档次，促进主力产品的销售（市场同期高价、高速）；而千套84、88M2的高层单一产品，显示了定位的准确与坚定；同时地块属性决定了别墅产品显而易见的市场风险，合院别墅的产品对客户的吸引力，小规模的体量也体现了对风险的控制，从整个项目的规模来看属于可以承受的范围；产品创新，TOWNHOUSE、公寓、高层三种建筑形态均体

12、现了创新的概念，TOWNHOUSE的七合院、围合式的LOFT多层公寓、精装舒适空间+高赠送的高层产品，在理念上、体验上实现了”创新“的营销牌 案例借鉴：街区复合开发的代表-北京苹果社区&二十二院街K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司开发商项目地址建筑及物业类型占地面积建筑面积北京今典鸿运房地产开发有限公司北京市朝阳区百子湾路32号北区：公寓、酒店式公寓、LOFT、商业街；南区：住宅、园林；北区5万平米南区16万平米北区29万平方米南区36万平方米 南区规模约36万平方米，为青苹果、红苹果公寓组成的苹果住区，共8栋楼； 北区规模约29万平方米，转基因苹果，由EVD大厦、蒙太奇SOHO、苹果

13、BLOCK酒店式公寓及苹果二十二院街组成的苹果商区，共3栋塔楼 在苹果社区规划中，连通CBD核心区的市政规划路网将苹果社区分为相对独立的南、北两区，实现了住区与商区的分离；地产、商业、文化创意的结合新的产品形态多元复合的开发模式单一、封闭化的产品城市化感觉较差的普通社区多样化住宅产品，复合物业开发创新低密度产品，适度的社区与公共交流空间传承城市风貌，多元开放的社区规划及商业发展理念集约化产品高密度的钢筋水泥森林传统社区复合型开发城市综合体K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司基于项目“多元复合”发展模式，确定项目整体开发策略地块SWOT分析优势 Strength劣势 Weakness地块方

14、正，地势平坦，便于开发规划；紧邻区域主干道，并且有多路通往中心区的公交线路；周边现有多个相对成熟的居住小区，有一定的商业及居住氛围紧邻塔子湖体育馆，对面为检察院较高的楼面地价决定了项目开发的高起点；地块周边缺乏明显的自然或人文景观资源目前处于城中村拆迁阶段，周边环境相对杂乱机会 Opportunity实现项目商业价值的最大化，发挥其预期规划价值地块紧邻地铁及城际铁路交汇的出站口4万M2的商业配套为项目提供了更多的发展空间；使商业成为项目利润的主要实现点；通过商业规划，使项目跳出区域传统的住宅社区开发理念，实现住宅的溢价。威胁 Threaten住宅产品的差异化与升级化，跳出区域竞争市场区域处于开

15、发初期，项目将长期面临多个大盘的持续性竞争目前区域价格在星悦城的拉动下，后期价格发展面临瓶颈通过项目自身产品的塑造，实现项目价值的提升及价格突破。以高溢价的类别墅产品打造，实现区域的差异化竞争，并实现较高利润项目发展战略：确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大次/非主流市场敏锐的机会主义者K6地块|定位策略选择|K6地块整体发展战略总体原则住宅原则商业原则以商业作为项目盈利根本，在此前提下，根据用

16、地指标确定项目低密度物业的比例与体量，实现利润最大化低密度物业最大化，去化速度和溢价能力考虑，同时结合建造成本和进入销售周期长短，确定以低密度物业最大化为原则在低密度物业最大化的前提下，以高容积率堆放形成高低搭配的产品线商业价值最大化，在地块商业价值最大的临街面，最大化的排布商业，以特色街区的形式实现住宅和商业的双赢K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块操作思路通过商业驱动模式，并结合特设街区的打造实现公建物业的最大化利益，同时形成区域中心带动住宅价值提升作为一个定位于“居住新城”的中等规模开发项目，如何选择一种差异化的开发模式，决定了项目的整体发展战略及运营方向脱离目前区域主流开

17、发模式，希望项目能够跳出 “大社区”单纯的住宅开发理念，更多融合主题地产、创意地产等模式的优点，实现项目的最终成功。以主题性、特色性的商业街区，实现项目由“普通地产开发“转向”创意、文化地产“开发模式实现整体项目品牌形象的溢价K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司挑战者K6地块操作思路高溢价产品+快速走量产品；结合项目地块自身条件，本项目住宅选择多种物业类型并存的开发模式，有利于优化解决本项目的核心问题市场需求旺盛，能够实现快速走量，但溢价能力能力弱普通小高层住宅，均质化产品城市豪宅、别墅产品VS市场需求旺盛，能够实现快速走量，同时实现溢价能力中高端定位复合住宅产品线、商业价值最大化能够实

18、现较高的利润，但基于项目所处区域，此类产品的市场需求将影响产品去化速度，背离资金运营效率优化解决项核心问题中低端定位高端定位补缺者K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司The Second 其次 在确定了项目整体战略后，我们如何解决各物业定位的问题PART1:K6地块住宅类物业定位区域住宅市场分析典型代表项目分析项目住宅市场定位及发展建议K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司后湖住宅物业分布图南国北都星悦城汉口花园梦湖香郡尚都一品绿色新都同安家园百步亭现代城摩尔柠檬墅圣城和园楚邦汉界紫轩美佳金桥世家区域住宅分为金山大道东西2个板块，目前东片相对成熟；西片项目主要分布于后湖大道沿线，开发

19、项目较少K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目名称占地面积（万）总建筑面积（万）已售面积（）存量面积（万）后期可供应面积（万/）容积率总户数装修标准均价（元/）星悦城45.95184.432.510.68181.24（150）1448毛坯6900.00汉口花园4.08 8.99 已售罄2.20 815 毛坯7800.00 尚都一品3.81 8.76 3.48 0.38 4.90 2.30 764 毛坯8000.00 圣诚和园3.60 8.80 仅剩顶层90两套房2.40 980 毛坯7300.00 紫轩美佳1.10 3.09 0.09 3.09 3.00 2.80 312 全装修绿色新

20、都景城0.47 39.80 22.14 0.00 17.66 1.54 398 毛坯7600.00 现代城二区8.77 22.00 5.59 0.62 15.79 2.20 1600 毛坯8100.00 摩尔城柠檬墅5.00 9.00 已售罄2.10 498 菜单式装修7800.00 中森华国际2.51 8.62 0.00 新推8.62 3.43 800 毛坯最低7588鼎盛华城12.66 30.30 4.88 1.21 24.21 2.40 2443 毛坯8400.00 楚邦汉界3.78 7.19 1.60 0.80 4.79 2.20 594 毛坯7500.00 银泰御华园5.71 17.

21、00 3.45 5.17 8.38 2.70 1800 毛坯7800.00 晋合金桥世家25.04 42.00 10.00 4.00 28.00 1.65 2997 全装修 11800.00 统建同安家园3.53 14.97 11.95 0.00 2.99 4.24 5000 毛坯7400.00 合计314.85区域未来供应量不低于315万M2，其中主要供应量来自于星悦城K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司区域城中村改造将是项目所在区域未来的开发重点，合计供应量将超过500万M2新春村可用地：约58万M2总建面：约140万M2（按2.5的容积率）除去产业用地，预计可开发面积约为110万其

22、中住宅为110万M2，商业面积约为10万M2石桥村总建面：190万M2（含还建及产业用地） 住宅约150万M2，除去还建约110万M2 商业面积30万M2，公寓及其他17万M2星悦城总建面：180万M2（含还建房及产业物业面积） 住宅及配套约150万M2， 商业及产业建面30万M2城中村改造释放土地K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司区域住宅均价大约在8000元/M2左右，但项目所在版块受星悦城影响，价格出现加大下滑，跌至7300元/M2左右区域产品供应：在售楼盘的普查表明：满足刚性需求的两房、三房户型为主打，面积紧凑有利于楼盘的销售，考虑在受楼盘主力空间，增强项目信心项目一房两房三房四

23、房及以上市场表现尚都一品-8493、98138（别墅230-290）84-98为主力户型，当天开盘销售158套新地盛世东方-96117-126150以90-120为主力户型新生活摩尔城柠檬墅4460-7899-精装小户型，以60-78为主百步亭现代城-80-8295-122129-179三房销售非常好，多以自主为主星悦城-79-96117-121-小两房和三房去化较好统建同安家园80-90113-120165遇新政，大户型销售阻力加大晋合金桥世家-9198147、225 两房、三房是市场高层项目的主流户型，所占套数比例较大； 自住型购买中的首次置业，对面积需求更偏紧凑； 户型面积紧凑消化速度更

24、快，更有利于达成本项目快速去化的目标，并且减少风险。区域项目户型面积及市场表现K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司区域各产品去化：舒适性的四房、三房是区域成交的主体，但仍整体看，户型面积需求趋小。中等面积的二房成交好四房以上户型，面积大成交略好舒适性三房和紧凑三房成交好各户型各面积段的成交顺序：二房：80-9070-8090-100三房：120-130110-120100-110四房以上：180以上150-160160-180、140-150“2极化”的户型产品结构是项目产品发展方向K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司客户来源分析：以金桥大道为界，金桥大道以西市场客户和以东市场客户

25、的区隔比较明显，较少跨区置业；杨汊湖区域主要吸引分布于区域内及唐家墩涵洞方向过来的市区客户。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司姑嫂树路常青路新华路香港路发展大道三眼桥路建设大道金桥大道黄埔大道构成比例备注杨汊湖区域内改善型换房客户30%集中在区域内老社区杨汊湖姑嫂树拆迁客户30%拆迁客户对区域非常认可目前区域拆迁比较集中，单位来不可持续想在武汉置业的“8+1”城市圈中的外地人30%在附近工作、做生意（常青、唐家墩、后湖），以黄陂、新洲、仙桃、孝感、荆门客户为多市中心年轻白领8%以解放大道为界，主要分布在新华路、香港南路、台北路、花桥片区后湖区域客户2%比较的多，买的少。未来随着交通路网

26、的完善和价格的差异，有可能会拉引后湖客户进行跨区置业根据对汉口花园、尚都一品、星悦城的客户访谈K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司区域市场小结：项目面临低价、高供应的市场竞争；但同时区域较低的价格带来了相对稳定的刚需客群及城市中心的价格挤压客户。户型产品：两房以紧凑型产品，三房以110-120M2为市场需求两房产品多为刚需首置客户，强调面积的紧凑型因区域单价不高，三房不一味追求紧凑性，以面积适中的板式房型最为热销区域大户型面临一定的市场机遇（低供应及晋合、梦湖香郡等高端盘的存在）价格表现：区域价格相对稳定，金桥大道以东突破8000，以西仍在低位徘徊以东因开发较早，多个品牌社区带动了区域价

27、格以西的汉口花园一直处于低位，新进入的星悦城进一步地价竞争供求竞争：以金桥大道为界，以西将取代以东的传统后湖居住区，成为新的开发热点。区域供应量将大量持续存在。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司典型竞争项目分析：汉口花园，老牌社区，工薪阶层置业性价比首选。目前在售六期幽兰居北区均价7300元/平米。属于汉口花园80万M2的收官之作基本资料开发商武汉地产集团代理商自售占地59万方建面82万方分期6期推售1-5期售罄目前在售：6期幽兰居总建面20万方，南区11万方已经售罄，目前北区9万方在售中价格7300物业小高层11F，高层18F梯户比1T2 2

28、T4公摊小于19%主力面积90-130M2两房、三房K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司户型分析：小高层户型南北通透，采光充分；户型无明显亮点，110三房舒适度不高汉口花园优势成熟大社区+地产集团品牌+一梯两户低公摊K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目名称汉口花园综合点评容积率1.94项目作为一个80万方的大盘，但在整体开发过程中并未对区域及市场产生较大的影响力，其开发模式秉承一贯的地产集团的平民化地价策略。在项目整体开发中从建筑规划、商业配套、园林、户型等各方面都无明显可圈可点之处，较为中庸，主要依托国企背景及各个优势来取得市场的占有率项目明显的优势低容积率也未得到充分的利用

29、户型面积89-131总价区间两房：60-70万三房：85-105万户型特点南北通透，一梯两户，有飘窗或露台赠送；公摊较小外部配套商业：武商量贩、好美家、中百仓储教育：武汉一中、七一中学内部配套育才二小（2分校）和南京路幼儿园交通状况568、805、711、532等多路公交典型竞争项目分析：尚都一品目前区域具有一定品质感的地产开发项目。高层716套，84-138平米两房三房，均价7800元/平米。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司基本资料开发商武汉铸久置业代理商德思勤占地3.8万方建面8.6万方分期2期推售1期高层目前在售：项目分为2其开发建设，1期为6栋高层住宅，2期为48套别墅产品价

30、格7800物业高层、别墅梯户比1T2 2T4绿地率35%主力面积84-98M2两房、93-139M2三房，别墅230290M2K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司户型分析：高层户型中规中矩，客厅舒适度一般；98两房改三房，138三房主卧舒适。房型面积客厅面宽主卧面积次卧面积阳台面积厨房卫生间亮点不足2*2*184-983.813101954格局方正，赠送面积部分房型客厅朝北，不通透3*2*293-1384.214.510.512.666.893的小3房，138的主卧套房93作为居住3房偏小，可做书房综合点评优点：项目在区域作为一个中小项目，希望通过建筑品质来实现价格的拉升，并且其整体品质

31、也得到了区域客户的认可；在整体布局上采取了高低配的模式，分为“尚城”和“尚邸”2类物业，同时配备了部分商业街区在产品打造方面采用了超高架空层、集中式园林、生态泛会所、挑高入户大堂、品牌物管等卖点劣势：其虽采用了高低配的物业组合，并设置了一系列的产品细节打造，但在推盘展示方面，却没有将以上优点进行充分的体现户型设计上中规中距，且面积在区域的刚需市场中不具备绝对的总价优势K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司典型竞争项目分析：星悦城，区域第一个大规模城中村改造项目，总建面180万M2，函告住宅、商业、公寓、公园等多种物业，定位为“泛公园主题社区”K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司基本资

32、料开发商武汉星科地产代理商中原，合富占地50万方建面180万方分期预计8-10年推售目前1期面世目前在售：1期K6地块总建面约16万方，2011年推售2栋，剩余房源将在2012年.13年持续加推价格6700物业高层25-34F，多层6F梯户比1T4公摊23%主力面积79的两房、95-125的三房K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司一期基本信息总建面163000M2总户数约1500户建筑形态25-34层高层、6层洋房约48户，9层LOFT5000M2，3层会所首批推出目前基本售罄，从开盘当天去化来看以小两房和舒适性板式三房去化较好楼栋1#、2#套数330一期户型配比（高层）户型面积（M2）

33、比例套数两房7914%206三房9551%750979%13311712%17612114%206启动区k6地块，16万方高层项目，其中79-95平米两房三房占比65% ，符合首置刚改主流需求面积K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司户型特点：各户型均有突出卖点，且可塑性强房型面积套数客厅面宽主卧面积次卧面积阳台面积厨房卫生间亮点2*2*1792063.94.2*3.32.5*2.61064采光好，利用率高，可面积拓展房型面积套数客厅面宽主卧面积次卧面积阳台面积厨房卫生间亮点3*2*1957503.93.8*33.3*3664利用率高，大阳台3*2*1971133.93.9*3.33.3*

34、31064利用率高，板式结构房型面积套数客厅面宽主卧面积次卧面积阳台面积厨房卫生间亮点3*2*21171764.24.4*3.63.3*31565利用率高，板式结构3*2*21212064.24.4*3.63.5*315663面采光，面积拓展79平米高实用2房，采光好，阳台可改房95平米高实用3房，3大阳台，板式结构117-121平米高舒适3房，4.2米宽客厅、阳台可拓展K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司综合点评优点：一期户型产品紧凑，符合目前区域市场需求，且在户型设计上充分满足各类面积的空间尺度需求；布局上受制于周边原有建筑的日照要求，设置了部分多层产品在目前市场条件下采取了低价的入

35、市策略，获得了较好的销量劣势：在营销上并未树立起整个大盘的高端形象，极有可能沦为区域第二个“汉口花园”在定价上脱离市场标准，一味强调价格的恶性竞争，在一定程度上忽略了项目自身卖点的挖掘与打造，不利于项目180万方大盘的后期可持续性发展；并且对作为区域的第一个大规模城中村改造项目，严重低估了区域的发展价值典型楼盘：金桥世家品牌企业、精装修均价：折后均价约14800元/ ；加推：加推二期8#、9#楼成交情况：当天成交42套K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司5、6号楼95-147平米精装修房源，5号楼均价11800元/平米，6号楼均价13500元/平米。 典型楼盘：鼎盛华城主打建设大道延长线

36、概念户型面积区间（）套数占比销售套数销售率两房90.475647%4580%三房142.365647%3054%四房165.6366%233%合计/118100%7765%推售情况：下半年推出14号楼，32层，2梯4户，共118套房源均价：折后8300元/去化分析：两房是其去化主力K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司典型楼盘：盛世东方延续东方社区品牌、泰式园林推售情况：本期推出12号楼，18层，2梯3户，共108套房源均价：折后8300元/去化：目前去化接近尾声户型面积区间（）套数占比销售套数销售率两房961033633.3%12392%1151193633.3%三房1191213633

37、.3%合计/133100%K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司推售情况：下半年推出北部的208，209，211，217号楼，分别为32层和18层，208和209号楼一二层为商铺，其他首层架空。208，209和211号楼两梯四户，217号楼两梯三户均价：高层8000元/平方米，小高层8500元/平方米销售：目前加推产品基本售罄户型面积区间（）套数占比销售套数销售率2房80349%34100%878912033%8079%929612033%9093%3房94175%17100%98349%34100%121175%17100%4房127175%17100%合计/359100%25991%典

38、型楼盘：百步亭现代城大社区的品牌、商业配套的逐步完善K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目住宅面临的竞争市场背景：多个大盘社区的持续性供应与竞争；区域普通住宅产品同质化突 破价格突破：能打破目前区域低价竞争的价格瓶颈，实现利润最大化；保证合理的利润空间形象突破：跳出区域社区大盘竞争，及同质化得产品竞争，实现差异化的形象，在区域独树一帜项目住宅的定位及物业发展将围绕以上2个突破进行推论和延展限制因素：较高的楼面地价，低迷的市场环境决定项目不可能采取较大成本投入的附加值K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司我们回头看看区域竞争项目的卖点项目名称

39、核心卖点星悦城180万方大社区、超低价格汉口花园武汉地产集团国企背景、平民化的产品圣诚和园无明显卖点，主要依托其周边成熟生活环境紫轩美佳精装修鼎盛华城地段优势、板式小高层晋合金桥世家企业品牌、精装修的产品品质统建同安家园国企背景、大社区、平民化得产品在后湖缺少全国性品牌开发商，同时以本土国企为主导的地产开发市场上，我们可以发现区域的地产开发一直处于较低的发展水平，强调外部配套和自身价格K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司区域的产品：单从立面来看多为毫无建筑品质感的欧式或现代简约风格，从布局来看多为简单的兵营式布局，在园林方面虽有一些概念但缺乏细致的打造K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有

40、限公司我们发现项目的突破点：我们需要打造的是一个真正高品质的产品，实现对区域长期以来处于低水平开发的超越同时打造一个具有较高品质感的社区，对项目高层的刚需产品实现溢价，低层别墅产品实现其价格至关重要万科作为产品品质包装打造的高手，其在项目产品品质塑造手法方面值得我们借鉴K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司建筑风格：合院叠墅采用赖特主义建筑，通过立面用材营造一种人文与历史的尊贵厚重感采用深锗色的色调，立面用材采用红砖、砂岩等突出项目的厚重感案例：万科红郡K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司建筑风格：高层采用ART-DECO的建筑风格，属于目前市场上高端物业常用的建筑风格，与现代建筑缺

41、乏品质感形成明显的差异化。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司万科红郡“归家礼仪”园林市场有影响力的园林景观设计由早期绿化主题的营造，发展到目前开始注重景观的人文性，及细节的景观节点的塑造，园林不再以面积大小来取胜，更多的是园林细节空间的塑造及人文精神的赋予，在此背景下“归家礼仪”的概念由此产生。“归家礼仪园林”注重园林场景的设定，自然与人文的结合以及景观序列的排序，营造出极富层次感及立体感的园林景观意向，植物搭配叠次呈现；利用社区动线节点的各个空间的实现独特化打造，更将归家心境以礼仪的场景铺陈，层层上升，实现曲径通幽的趣味感和形式感。关键词：人文、体验、情景K6地块前期顾问武汉三元房地

42、产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司关键词：人文、体验、情景K6地块前期顾问产品定位：高层住宅以73、83M2的1房变2房，89平米的2房变3房为主，同时辅以少量舒适性的137平米高赠送空间的3房合院别墅以132190M2的紧凑性产品，其中以148M2的产品去化较好.采取较大的地下赠送空间，并控制总价案例借鉴：武汉万科红郡-原创高端生活体，赖特主义人文社区，首席纯改善主义社区项目岁在线上高调定位为改善需求社区，但在实际产品定位和销售中瞄准的是刚需客群，同时满足刚需客群对高端改善产品品质的一种满足感项目住宅发展策略：从引领住宅品质升级转变入手，从提交产品和配套上升到提交服务和

43、体验，改变区域普通社区的同质化低端竞争溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求提交产品制造商品提交服务展示体验市场有关的打造区域第一个具有城市公馆气质的品质楼盘K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司在产品品质塑造上采用万科的做法，强调对外部客户可直接感知的空间进行打造，并上升为一种人文精神；从而改变区域缺乏标杆性品质项目的历史人文+产品是项目可以实现核心竞争力的突破点住宅产品的核心竞争力选打造：K6、K11、K12地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司市场主流产品市场热销产品热销产品市场供应总价段在51万-60万的88-92平的两房，总价段在67万-90

44、万的110-140平的三房为区域内及区域周边的主流产品。星悦城的80小两房和120左右的三房去化好于95M2的小三房。目前市场上88平两房市场同质化竞争激烈区域内及周边高赠送户型去化较好，但目前已不太可能实现本区域的潜在客户与汉口花园、星悦城一致，以刚型首置客户及刚性改善客户为主，对紧凑型产品需求凸现，未来市场发展此类需求将继续放大。本项目高层产品应规避风险，保证去化速度，复制区域主流项目的产品线，但应对去化难点89平米产品提升产品力项目户型面积定位：结合区域客户构成及项目自身地块资源，确定项目最终的户型面积定位K6、K11、K12地块前期顾问本区域的目前存在一定的高端产品，如晋合金桥世家、梦

45、湖香郡、尚都一品别墅，表明区域存在一群追随品牌、资源占有的高端客户以上项目高端产品的定位，多在220M2250M2左右，总价达到300万以上本项目在缺少外部资源及品牌支撑的情况下，与以上项目并不具备绝对优势；并且较高的总价在一定程度上增加了产品的区划风险，我们看到了区域未来以下的客群：武汉市民之家总建面12万方，拟进入该大楼的政府部门和单位为45个，包括市公安局出入境管理处和消防局等，常驻工作人员600-800人。本项目的类别墅产品将主要针对以上中高段客群，而非绝对的高端客户K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目住宅产品的户型定位：建议采取万科红郡的定位模式，高层住宅已刚需目标客群为主

46、，别墅类产品定位为改善性需求，均强调对面积及总价的控制物业类型面积比例户均面积总套数比例主力价格区间高层两房紧凑型9045%8594%65-75万三房紧凑型45%10515%115舒适型叠院合墅130-1501030%6%200万170-18055%19015%PART2:K6地块商业类物业定位区域商业市场分析区域典型商业分析项目商业定位及发展建议金桥大道以东商业发展区域目前商业多为基本的生活配套商业，以社区底商的形式出现，经营业态单一区域商业目前存在着分布较为分散、体量小、经营业态缺乏规划性以及辐射消费范围狭窄等制约现象。除去少量社区供配套商业外，居民的购物场所仅局限于极个别的中百仓储、武商

47、量贩及社区的便民商店。区域社区底商租金多在30-45元/M2/月，一般不超过60元/M2/月。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司金桥大道以东商业发展百步亭商业发展进入高峰期，其商业将集中于百步亭花园路和后湖大道交汇处武商量贩5000平米幸福时代商业7万M2华庭商业4万M2一层0.5万M2商业二、三层1.5万M2超市四、五层为LOFT产品新生活摩尔城商业3万M2总建筑面积约8.7万平方米，其中商业面积约5.5万平方米集精品时尚百货、中百仓储、天河院线、电玩、KTV、美食餐饮一条街为主导；建材家居、家电及金融网点为一体的大型商业综合体K6地块前期顾

48、问武汉三元房地产开发有限公司金桥大道以东未来商业发展金桥大道沿线目前多以中小规模的集中商业裙楼形式的小体量项目开发2#总建面：5.7万M2住宅：2.7M2 商业：1.9M2 写字楼：1.1M21#总建面：4.4万M2住宅：3.8万M2 商业：0.6万M2另三元公司的K11、K12地块，也类似于以上项目的小规模开发物业供应；（绿色新都5期的1栋公建物业）嘉锦苑：2.8万M2住宅：2.2万M2 商业：0.6万M2K11、K121#2#嘉锦苑绿色新都5期金桥大道以东未来商业发展在板块中心区将形成超过25万M2的集中商业体量，成为城市商业副中心同安家园5期总建筑面积约5万平方米，其中商业面积约2.8万

49、平方米独立商业，一块为大型超市，另一块独立商业设置为餐饮（设置两到三家大型餐饮商铺，其余为独立散铺）同时配备3层楼的底层商业城开后湖综合体公建物业分为AB地块A地块：总建面约14.4万M2 其中：办公约4.7万M2 商业约9.7万M2B地块：总建面约6.3万M2 其中：办公约4万M2 商业约2.3万M2幸福时代总建筑面积约35万M2其中住宅29万,商业6万方2.4万M2商业街幸福里由住宅底商和独立商业街组成，主要分为生活配套、儿童天地、餐饮休闲另有3.6万M2的集中商业金桥大道以西商业发展井南大道区域商业发展从未来规划看将主要集中在后湖大道沿线，在井南大道重要节点位置也会出现部分商业体；同时目

50、前兴业路建成的2个商业体，一个为南国北都3万M2的商业裙楼；而中一花园的商业因区域发展问题，长时间空置K6地块的商业处于2大远期轨道交通枢纽处，目前规划了相对较大的的商业体量，总商业规模约为13万M2考虑到中一花园后期极有肯那个开发商业，地块商业将和K8地块10万方的商业体连为一体考虑到金桥大道以东区域目前可入住人口约为22万人，核心区新建大型综合商业未来供应将超过25万M2本区域未来可入住人口约为19万人，从总量来看核心区商业23万方是可以承受的商业体量，结合轨道交通其将成为“汉口北部城市级商业副中心”K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司后湖商业租售情况商业类型出租型出售型项目价格项目

51、价格集中式嘉锦苑45元/平米/月南国广场1楼：28000元/平米2楼：15000元/平米百步亭百步亭花园大道由南向北递减（100-30元/平米/月）；安居西路租金：80元/平米/月；组团间内街商铺：40元/平米/月街铺式同安家园外街：35元/平米/月 内街：15-25元/平米/月东方恒星35元/平米/月圣诚和园1楼： 20000元/平米日月星城55-65元/平米/月绿色新都四期1楼：28000元/平米汉口花园平均50元/平米/月汉口花园1楼：18000元/平米绿色新都金桥大道：40元/平米/月社区内街：30元/平米/月后湖片区商业以底层商业为主，入住率依赖住宅社区成熟度，目前整体租金水平低南国

52、北都城市广场楼层-2F-1F1F2F3F417F业态车库大润发超市品牌零售馆品牌零售馆金逸影城LOFT公寓面积区间-1.760-1200平米以60-100平米为主1.730-70平米售价-28000元/平米15000元/平米-12500元/平米建面-7万平米2.5万平米商铺已带返租的形式销售，投资回报率为6%，例如总价在100万商铺，每月返还6000元租金项目功能分布及售价K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司众联国际：5万M2公寓+2万M2商业汉口花园商业：约2万M235万M2综合体：1：1的公建与住宅建面尚都一品及教委预留地K6地块前期顾问

53、武汉三元房地产开发有限公司项目商业定位项目处于区域中心，以后湖大道塔子湖西路十字路口为中心，结合城际铁路和地铁出站口将形成区域商业中心，总体商业体量将达12万方，本项目是区域商业中心的重要组成。（根据其建筑形态基本可确定其均会有一定体量的集中商业+社区底商的存在）商业定位及分析商业定位发展方向二：区域补缺型商业区域型：项目所在片区相对成熟，项目商圈基本覆盖整个区域餐饮零售中心：项目为区域内提供特色餐饮和零售服务，填补区域空白优质生活：为项目所在及周边新兴社区提供优质生活保证项目档次：中档，但确保特色，保证品质区域型餐饮零售中心；社区优质生活配套项目所在区域缺乏商务洽谈、中高档餐饮、娱乐休闲等商务配套功能三大需求： 商务谈判 餐饮需求 休闲娱乐项目商业发展项目存在商业开发机会，价值最大化原则确定以商业街结合底商的形式实现最大化销售，根据规划具体落实体量集中商业商业街住宅底商对于大型集中商业开发经营的研判： 周边商业氛围日趋成熟，经营业态基本齐全，但项目所处区位与市级商圈进行百货