房地产基础知识培训课件潘举

1、 房地产相关概念房地产相关概念房屋建筑常识房屋建筑常识房地产行业术语房地产行业术语房地产特性房地产特性房屋分类及详解房屋分类及详解 一、房地产相关概念一、房地产相关概念：（一）、房地产概念：（一）、房地产概念：房地产又称不动产，是土地、建筑房地产又称不动产，是土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分、其中不可分离及固着在土地、建筑物上不可分离的部分、其中不可分离的部分、如树木、水暖设备等、的部分、如树木、水暖设备等、房地产三种房地产三种存在形式存在形式单纯的土地单纯的土地单纯的建筑物单纯的建筑物土地与建筑物土地与建筑物的结合的房产的结合的房产（二）房地产市场的分类：（二）房地产市场的分类

2、：根据房地产开发，根据房地产开发，销售与消费过程的特点，可以将房地产市场销售与消费过程的特点，可以将房地产市场分为：分为： 房地产市场房地产市场分三种分三种一级市场一级市场（土地市场）（土地市场）二级市场二级市场（房地产增量房（房地产增量房市场）市场）三级市场三级市场(房地产存量房房地产存量房市场）市场）（三）土地及土地所有权：三）土地及土地所有权：1 1、土地的概念：一般是指地面、地面以上和地面以上一定、土地的概念：一般是指地面、地面以上和地面以上一定范围的空间、现实生活中的土地是人划分的，具有特定面积范围的空间、现实生活中的土地是人划分的，具有特定面积范围的区域。范围的区域。2 2、土地共

3、有制：根据宪法规定，土地所有权分全民所有、土地共有制：根据宪法规定，土地所有权分全民所有（国有土地）与集体土地所有权，集体转为国有才能转让，（国有土地）与集体土地所有权，集体转为国有才能转让，个人和单位只能拥有使用权。个人和单位只能拥有使用权。3 3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押。、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押。 土地使用权获取方式土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权出让（四）概念：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式。国有土地的使用年限：商业、旅游、游

4、乐用地40年工业用地、科教、文体等50年住房用地70年房地产使用年限对价值有直接影响。概念：县级以上人民政府依法批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地的使用权交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。政府依法批准划拨的：国家机关用地和军事用地城市基础建设和公益工业国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地 建筑概念建筑概念建筑：建筑物和构筑物的总称狭义建筑物：指各类房屋、构筑物如树木、电梯、水暖设备等。合格建筑物的标准：使用、经济、美观（五）、（五）、（六）（六）物业概念物业：

5、广义的物业就是房地产狭义的物业包括各类房屋以及附属的设备、设施和相关场地。各类房屋：可以是建筑群如小区住宅，也可以是一栋住宅附属设备、设施和相关的场地是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等 二、房屋建筑常识：二、房屋建筑常识：1、容积率、容积率 总建筑面积与总用地面积的比值，反映土地利用程度总建筑面积与总用地面积的比值，反映土地利用程度 使用强度以及经济性的技术经济指标：使用强度以及经济性的技术经济指标： 容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/ /用地面积用地面积 一般来讲：普通住宅一般来讲：普通住宅1.0 1.0 非普通住宅非普通住宅1.01.02 2、建筑密度：、建

6、筑密度： 项目用地范围内各种建筑用地面积和占总地面接的比例，也可以项目用地范围内各种建筑用地面积和占总地面接的比例，也可以 是建筑物基地总面积除以总用地面积，反映建筑用地范围内的空是建筑物基地总面积除以总用地面积，反映建筑用地范围内的空 地率和建筑物的密集程度。地率和建筑物的密集程度。3 3、绿化率：、绿化率： 指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的 比例。比例。4 4、绿地率：、绿地率： 描述的是居住区用地范围内各类绿地的综合与居住区用的的比率。描述的是居住区用地范围内各类绿地的综合与居住区用的的比率。 5、层高：住宅高度

7、以“层”为单位计算，是指地下地板或楼板到上层楼层之间的距离。6、净高： 指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 净高=层高-楼板厚度。7、进深：指建筑物指建筑物纵纵深各深各间间的的长长度。中度。中国国大量城大量城镇镇住宅房住宅房间间的的进进深一般要限定在深一般要限定在5 5米左右米左右 8、开间：指住宅房间的宽度。9、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积， 包含了房屋居住可用的使用面积、墙体柱体占地面积、楼梯、走道面积、其他公摊面积等。 10、10、公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他的一些配套设施的面积总和。 11、使用

8、面积：它是建筑面积扣除公摊面积、墙体、柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积。俗称地砖面积。 12、占地面积：建筑物基地及其功能需要占用的面积也叫红线面积。13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按一半面积计算） 14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积，商品房按套或者单元出售。16、公用建筑面积=整栋建筑面积-套内建筑面-不应分摊的建筑面积。17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数。18、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。19、分摊的公用建筑面积包括：大堂，公共大厅，走

9、廊、过道。公厕，电梯前厅，楼梯间，电梯井，电梯机房，垃圾道，管道井，消防控制室，消防通道，水泵房，水箱间，冷冻机房，配电室，煤气调压室，空调房，电梯工休息间，值班警卫室，卫星接收机房等。 20、不计入公摊面积：仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自用房屋、多栋房屋服务的警卫室。21、实用率=套内建筑面积/住宅建筑面积22、使用率（得房率）=实用面积/住宅面积23、地下室：房间地面低于室外地平面的高度超高该房间净高的二分之一。24、半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房屋净高的三分之一，且不超过二分之一。25、阳台：供居住者进行室外活动/晾晒衣物的空间。26、平

10、台：供居住者进行室外活动的上屋面或有住宅底层地面伸出室外的部分。27、标注层：指平面布置相同的住宅楼层28、中间层：底层和最高层住户入口之间的中间楼层。 三、房地产行业的术语室内设施室内设施全齐：家电和家具四气暖气、煤气、空调热水器1、2、2、装修分类装修分类毛坯毛坯精装精装中装中装简装简装豪装豪装 3、户型及面积一居30-50M40-80M二居50-70M80-120M三居60-90M120-160M跃层跃层错层错层4、楼层及朝向：略 四、房地产特性： 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、受政策/市场影响大 8、标的高 9、变现

11、慢 10、保值增值性 五、房屋分类及详解（一）、按住宅层数划分：（一）、按住宅层数划分： 1、低层（、低层（1-3层）层） 2、多层（、多层（4-7层）层） 3 3、小高层（、小高层（8-118-11层）层） 4 4、中高层（、中高层（12-1612-16层）层） 5 5、1616层以上为高层层以上为高层 （二）、按使用性划分：（二）、按使用性划分： 1 1、生产性建筑（厂房、车间）、生产性建筑（厂房、车间） 2 2、非生产性建筑（居住建筑、公共建筑）、非生产性建筑（居住建筑、公共建筑） （三）、按结构类型划分：（三）、按结构类型划分： 1 1、砖混结构：这类建筑物的竖性承重构件采用砖墙或砖柱

12、，水平承重构、砖混结构：这类建筑物的竖性承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构 件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低 ，一般用于多，一般用于多层建筑中。层建筑中。 2 2、框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑。柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑。 3 3、钢筋混凝土板墙结构：这类建筑物的竖向承重构件和水平构件均采用、钢筋混凝土板墙结构：这类建筑物的竖向承重构件和水平构件均采用钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑

13、。钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑。 4 4、空间结构：网架结构、壳体结构等，如体育馆、大剧院等、空间结构：网架结构、壳体结构等，如体育馆、大剧院等（四）、按建筑材料划分：（四）、按建筑材料划分：1 1、砖混：、砖混：2 2、钢混：、钢混：3 3、预制板：、预制板：（五）按楼型外观划分：（五）按楼型外观划分：1 1、板楼：、板楼：2 2、塔楼：、塔楼：3 3、板、塔优势的比较：、板、塔优势的比较：补充：筒子楼：卫生间、厨房都集体公用补充：筒子楼：卫生间、厨房都集体公用 写字楼：办公使用写字楼：办公使用 （六）、按房屋户型划分：1、一居室2、二居室3、三居室4、多居室5、错层：主要是指一套房

14、子不处于一个平面。6、跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。7、复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高。（七）、按产权性质划分：商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的的，按市场规律经营的房子。 商品房非普通住宅普通住宅容积率1.0（暂停使用）（暂停使用）建筑面积144平以下容积率容积率1.0（暂停使用）（暂停使用）面积144平以上甲宅、公寓、别墅商品房销售资质：商品房销售资质：需要具备以下五证，国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程需要具备以下五证，国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，商品房销售许可证规划许可证，

15、施工许可证，商品房销售许可证 2、已购公房：2.1、普通公房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价，标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程或集资合作建设的住房。2.2、 央产房：指按照国家房改有关销售政策单位职工按成本价，标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位，国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房，职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设住房。2.3 军产房：一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 3、 经济适用房：定义：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按照国家住宅建设标准建造的，具有社会保障性质的普通住宅，土地供应原则上实行划拨方式，住房设计要体现