物业公司管理顾问合同模板范文

1、全程营销6.doc *第六节 我们眼中的物业治理公司通过详细的分析和周密的考察，我们和怡高物业走到了一起。怡高物业顾问累积百多年的物业治理经验，亦是最早涉足国内之境物业治理公司。配合该公司多年来在国内所累积之物业治理经验，及连同其他部门之专业人才、经验及技术，相信能靠着该公司高质素的服务和先进治理概念，为美的海岸花园提供一个综合性的高级物业服务。怡高物业服务有限公司是由实力雄厚的高力国际物业集团与怡和太平洋公司在亚洲的物业业务进行合并而组建的，形成了亚太地区一个规模庞大、网络宽敞的物业机构怡高物业顾问集团。怡高不但承袭了高力集团丰富的环球物业顾问经验，更拥有怡和太平洋在亚洲的崇高声誉。怡高的全

2、球网络，它拥有世界性的见解及观点，亦深入了解不同地点的市场变化。透过高力国际的环球联系网络，怡高可利用3600多位专业人员及健全的物业及客户资料库，快捷而有效地掌握适当的物业时机，顺利满足客户的要求。怡高的客户范围十分广泛，其中包括有大规模的商业集团、金融机构及政府机关。凭借着优良的口碑及声誉，怡高亚太地区网络得以不断扩展，迅速而有效地成为亚太地区最优秀的物业顾问公司之一。透过亚太区地内的36家办事处及其他地区的145家联系办事处，怡高为客户提供多元化的物业服务，其中包括买卖、租赁、物业治理及工程治理、估值、研究及顾问服务等，拥有数以千计专业物业顾问人士。在物业治理部门中，不但聘用了具有丰富物

3、业治理经验的专业人员，更汇聚了许多造诣精湛的技术人员。为满足现今社会客户的需求，怡高提供全面化物业治理服务。包括专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推广、电脑资料处理及技术提供、人事治理、行政治理等。此外，怡高采纳了现代化物业治理技巧，使客户能掌握更多市场资料、确保物业的耐用性及增值能力。该公司的物业经理能因情况提供高效服务，达到客户的要求，深受同业及客户的欣赏。目前由怡高负责销售及治理的国内项目超过40个，提供物业治理及顾问服务的工商住宅物业总面积逾250万平方米。遍布大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大都市，并由30多位来自香港、台湾及新加坡的专业人才负责督促在中国当地招聘

4、的逾1500名物业治理职员。截止1995年底，怡高受托付项目总值超过25亿美元。现时在国内分不于北京、上海及广州设立办事处，另有14个治理办事处设于八大都市。由怡高负责治理的番禺丽江花园，获中国国务院建设部颁发“全国都市物业治理优秀示范住宅小区”奖项。第七节 怡高物业治理顾问合同文本附录顺德美的海岸花园物业治理顾问合约广东省美的集团股份有限公司房产公司（以下简称甲方），乃中国顺德美的海岸花园之进展商。甲方在广东省顺德市登记注册，其法定地址 。 法人代表： 。怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司（以下简称乙方），在广州登记注册，其法定地址在广州市流花路109号之九达宝广场1006室，法定代

5、表：柳维伦第一章 前言（一）顺德美的海岸花园位于顺德北滘镇南部，该进展项目首期工程可能约于1999年8月开始交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德美的海岸花园的物业治理权，可独立行使美的海岸花园物业治理的职责。（二）立约双方依照中华人民共和国（中国）的有关法律和条例，并本着平等互利，共同做好顺德美的海岸花园物业治理工作的原则，经友好协商，特订立本合同。（三）甲方依照以下条款，聘用并委任乙方为顺德美的海岸花园的物业治理顾问，协助甲方治理该物业之住宅、商场、住客会所及车库，总建筑面积共约245000平方米（以下简称托管物业）。甲方需向乙方支付治理顾问酬金及其他有关费用。乙方依照以下条款，同意甲方

6、的聘用，推动托管物业之维修及物业治理工作，并对该项工作负责。乙方乃怡高物业顾问集团之附属机构，因此，在日后托的管物业治理事宜之对外宣传上，将可沿用怡高物业顾问集团之形象及有关标记。第二章 甲、乙方双方的职责（一）甲方的职责依照本合同的条款，甲方同意聘用乙方为物业治理顾问并协助甲方推动托管物业 之治理工作，在履行合约期内，为保障乙方能有效地协助治理托管物业，甲方同意履行下列的职责：1）确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业治理公司（或物业治理部门）。在本合约中，所有物业治理公司的字样亦可指物业治理部门；2）协助乙方调派及招聘专业人员加入物业治理公司，推动托管物业的物业治理工作；3）在履行合约期内

7、，监督乙方的工作表现；4）保证托管物业按时按质按量通过有关政府部门之正式竣工验收并移交物业治理公司，然后使物业治理公司能顺利履行其既定的治理职责；并须负责相关遗留工程之跟进工作及承担相应发生的费用。5）在履行合约期内应按甲、乙双方同意的财务预算，由甲方预先垫付一笔可供治理公司初始运作的开办费。（二）乙方的职责依照本合约的条款，乙方同意同意甲方的聘用，负责向托管物业提供物业治理顾问服务。在合约期内，乙方同意履行下列的职责：托管物业交付使用前1）协助甲方（或其托付之法律顾问）编写及落实有关托管物业之业主公约，作为日后物业治理之差不多依据；2）草拟托管物业治理部门筹备期及托管物业首年治理财务预算报告

8、，并以此为依据计算托管物业各部分之治理份额；3）对治理公司的设立及公司形象、自身建设、治理等提供建议；4）制定各部门治理及运作制度，包括保安、财务、采购、人事、行政等制度；5）协助甲方安排合适的电脑公司，建立电脑治理系统，并就此系统对甲方提出治理顾问方面的意见；6）编写有关托管物业之治理文件，包括用户手册，装修手册等供甲方批阅，并制订有关之运作程序，包括楼宇交收程序、紧急应变措施、客户投诉处理等；7）协助甲方或治理公司拟定托管物业日后有偿服务及无偿服务方案；8）就托管物业配套商业设施、设备，包括会所设施，设备的治理应从物业治理角度提供建议；9）就托管物业之进展设计从物业治理角度向甲方提出建议，

9、尽量使其设计与以后治理运作相配合；10）拟定治理部门人员编制及协助甲方招聘及选择有关骨干人员（如部门主管）；11）在国内提供一次为期5天的入职培训，导师由乙方资深的治理职员担任，并由乙方从国内或香港办事处调派人手参与培训；12）协助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜；13）在有必要时，协助甲方甄选或向甲方推举适合之承判商；14）就托管物业社区文化的建立提供意见；并配合甲方的市场推广工作，从物业治理方面提供支持；15）每月2次（可按需要协商增加或减少）派员到工地检视及参与有关之工程会议，并对阻碍今后物业治理工作的事项提交报告；16）每月2次（可按需要协商增加或减少）与进展商开会商讨有关物业治理

10、工作的进展情况；17）依照托管物业情况及物业的特不要求，建议并协助甲方为托管物业购买合适之保险；18）对进展商所提出的问题作出回应。托管物业交付使用时及交付使用后交付使用期间，派员到现场协助托管物业的楼宇交收工作，为期5天；托管物业交付使用后一个月内，提交一治理评估报告；每月两次（可按需要协商增加或减少）派员到现场按照既定之服务标准检视物业治理工作，并提交有关检定报告，对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见；对物业交付使用前制订的一系列制度及工作程序进行检讨，并提供修订及改善建议；协助甲方制定物业整体长短期保养修缮打算，包括长远维修建议、预防性保养打算及改善工程；每月两次（可按需要

11、协商增加或减少）与甲方或治理公司开会商讨有关物业治理工作的进展情况；从最终用家的角度，检讨楼宇设计和设施，提出有关改善意见，力求托管物业达至高水平之物业治理要求；托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程，并由乙方调派导师参与培训；依照政府部门有关规定，向甲方或治理公司就成立托管物业业主委员会事项提供建议，假如具备足够条件，协助甲方或治理公司筹备托管物业首届业主委员会；就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往的经验及意见；在顾问期间，对进展商所提出的问题作出回应。乙方上述之职责是依照乙方提交的顺德美的海岸花园物业治理打算书中所列的物业治理公司职责而制定的，惟依照甲乙双方协议，乙方只

12、以物业治理顾问之身份为甲方提供服务，而非以全面治理的模式接管有关物业治理工作，因而附录一之部分内容作如下调整：乙方不负责托管物业所有机电故障及遗漏工程的跟进工作，惟可就机电故障及遗漏工程提供建议：乙方依照甲方所提供之财务资料对托管物业治理收支运作进行评估，并提供改善建议；乙方将按甲方要求及托管物业实际需要协助甲方招聘及甄选各级治理人员，以确保治理公司有一支高质素之治理队伍。顺德美的海岸花园物业治理打算书内所指的“物业治理公司的职责”乃指接管托管物业的治理公司职责，乙方会就此提供顾问服务予治理公司，以协助其完成附录一内之职责内容。第三章 双方同意的条款依照上述的职责及下列的条款，甲方同意聘用乙方

13、，推动托管物业治理工作，乙方情愿同意甲方聘用出任托管物业的物业治理顾问。合约年期此合约自甲、乙双方签署后立即生效，至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日（具体日期双方日后以备忘录形式确定）起计后六个月为期满。合约期满前，如双方达成一致协议可再续约，续约期另行商定。 如双方在本合约届满前未达成一致续约协议，及双方并未有违反本合约内第三章第（四）项的条款，本合约将于合约期的最后一天终止。物业治理顾问酬金（略）人事甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘有关人事聘用之费用。人事聘用费用包括工资、津贴、资金及其他一切劳保福利及聘请时所需手续费用等均列入治理预算开支。终止合约1）甲、乙

14、双方同意依照下列情况可提早30天给予对方书面通知终止本合约；a、任何一方严峻违反或没有履行本合约内列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计14天内未能改善及履行有关条款的职责。b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。2）如因各种无法预见因素导致甲方或乙方无法接着履行本合约，或者由于第三方严峻违约而造成甲方或乙方无法接着履行本合约，则另一方仍需针对对方差不多提供服务的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在没有合理的缘故提出单方面之终止合约通知，另一方将保留一切权利，向对方追讨所有由此而引起之法律责任及经济损失。（五）合约的修改与变更对本合约的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签署有效的

15、书面协议才能生效。（六）适用法律本合约的效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。（七）争议的解决1）凡因履行本合约所发生的或与本合约有关的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行有关之诉讼程序。败诉方须负责有关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中，除双方有争议的正在进行诉讼的部格外，本合约应接着进行。2）合约中任何一方发出的任何通知或报告须以书面记录，并以挂号信件、电传或图文传确实形式发出，并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知的方法，应有义务随之以书面信件再行通知。3）本合约双方地址、电

16、传或图文传真号码，如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。（九）特不规定在本合约有效期内，如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方公司名称或标记，则必须同时注明类似由怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司或怡高物业顾问集团提供物业治理顾问服务的字样，其中物业治理顾问服务中的“顾问”两字不可省略。（十）本合约以正本，共一式三份，甲、乙双方及治理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。甲方 ：广东省美的集团股份有限公司房产公司 法定代表人/职务 ：签署及盖章公司地址日期见证人乙方 ：怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司法

17、定代表人/职务签署及盖章公司地址日期见证人住宅质量保证书和住宅使用讲明书（略）物业经营在小区物业治理的范围内开展多种经营已是当前物业治理的一个重要课题，多种经营的好坏直接阻碍着治理公司、进展商和宽敞业主的贴身利益。考虑到美的海岸花园物业治理由于各种因素而不可幸免的高成本与业主的承受能力和市场预期之间的矛盾，灵活开展多种经营来增加物业治理的收入是一个专门好的缓冲方式。因此，我们建议进展商将商业用途物业的经营收入部分或全部划归物业账，以幸免因为物业治理的收不抵支而对服务品质的阻碍。如此既可充分利用物业治理的资源，同时也减轻了业主的负担。我们为小区物业治理制订了多项家政服务、代理代办服务、工程服务的

18、内容，并将停车场、肉菜市场等纳入小区物业治理的经营之内。另外，在对小区的各项服务和经营成熟之后，物业治理公司能够作为一个经济实体走出去开展更广泛的经营和服务，以此为小区和业主谋求更多的利益。比如，我们建议物业治理公司日后筹划的连锁特许经营将是一项专门大的经营工程。REAL在对连锁特许经营的策划上有着较成熟和完善的体系，将连锁特许经营与物业治理相结合也是REAL房地产开发经营的一个创举。连锁特许经营与一般的企业经营治理有特不大的差不，最要紧的不同点确实是必须考虑系统化的作业与规格化的治理。每个门店尽管地点、人员都不相同，然而却要有一致的服务质量，依照国际进展的经验，有效规划连锁特许经营的制度，确

19、实是成功运作的关键因素。REAL为连锁及特许经营业者进行成套的治理制度规划，内容包括：前置作业（策略定位）1、市场调查 2、经营构想和定位 3、品牌定位4、商品组合与定位 5、开店策略 6、总部与组织运作第一部分（展店作业）1、商圈调研与开发 2、选店和租店要领 3、开店治理促销活动治理 5、消费者治理与组织第二部分（营业规划）1、培训作业 2、门市现场作业治理 3、店头绩效评估营收分析 5、门市财务治理第三部分（制度规划）1、财务稽核治理 2、采购治理 3、仓储治理 4、盘点治理5、人事治理 6、职工创业入股方法 7、职工奖励方法报表分析与治理 9、行政治理 10、会议系统与治理11、公关治

20、理 第四部分（加盟规划）1、加盟招揽 2、加盟合同附录1关于六区商业用房及地下车库的经营方案商业用房现打算在六区设商业用房2间，分不位于1幢101和2幢101（四房两厅户型，建筑面积126.85平方米），打算将上述两户型稍进行改造以使其可商住两用，其中商业用房建筑面积约53.70平方米（以实际丈量为准）。住宅用房的售价可执行洋房的销售政策，商业用房则依照市场价格及小区的情况制定合理销售价格。须强调一点，业主的经营治理须服从和配合美的海岸花园的物业治理，建议美的海岸花园商业用房的价格可定在70008000元/平方米，六区商业用房可依照现在六区的销售政策可定在6000元/平方米左右。但须强调，商业

21、用房的经营范围必须加以限定。地下车库现在六区的地下车库共6000平方米，可容纳190辆汽车，现考虑到目前住户的汽车拥有率不太高，为提高车库的使用率和解决摩托车的停放问题，可将部分位置用于停放摩托车。由于自行车自身构成危险，以及由于大量停放自行车会大大地加大对车库的治理难度，因此，地上车库不适用于小区自行车的停放，建议在洋房的外围辟一空地建自行车棚。依照周边停车场的收费标准，以及小区地下车库的成本，建议汽车车位售价为2000元/平方米，租金为500元/月，摩托车车位租金为100元/月，摩托车车位将视日后情况逐步移至地面，以留有足够的车位给汽车。车库车位还须考虑整体的销售政策和促进租售的需要，建议

22、汽车车位的售价为1800元/平方米，租金400元/月，摩托车的租金为80元/月，今后摩托车车位移至地面车棚后将调整对其的收费。附录21999年车位租售估算月份出售数量（个）出售单价（万元）出售金额（万元）出租数量（个）出售单价（元）租金总额（元）123456789101112总计注：表格内容略。附录3：2000年2002年会所收支预算表年份营业额费用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含税款。（表格内容略）附录42000年美的海岸花园会所收支估算表月份营业额费用支出123456789101112合计注：表格内容略。美的海岸花园治理公约定义：在本公约中，除文意另有所指而需作

23、另外解释外，下列用语将有以下意义：1、“物业”是指美的海岸花园内已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附属设施等所占土地的使用权。2、“公共地点”是指美的海岸花园内不为某一业主单独享有使用的场所，其中包括大门口、楼梯间、楼宇外墙、天台、通道、行人道、绿化区、治理者办事处，以及为业主和住客及访客而设并使用之地点或范围。3、“公共设施”是指为美的海岸花园公众利益而安装的各种机器、设备、装置、包括供电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电讯系统、公共照明系统、所有供美的海岸花园使用的去水道、沟渠、水道、管道、槽沟及其他设备。以上所列之各类设备亦属公共设施之一部分，但任何只供个不业主或租户

24、使用的设施则不包括在内。4、“会所”是指美的海岸花园内俱乐部会所所在之建筑物，和一切相关的文娱、康乐、饮食及其他设施设备。5、“单元”是指美的海岸花园内各业主拥有房屋所有权的单位。6、“进展商”或“第一业主”是指顺德市美的房产公司。7、“业主”是指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其日后的合法继承人或受让人。8、“治理者”是指进展商或业主委员会聘用为治理美的海岸花园的治理组织。9、“租户和合法使用人”是指从业主或进展商处租用或被批准使用有关物业单元的法人或个人。10、“治理份额”是指各业主分摊并交纳治理费用而分配给各单元的份额，以建筑面积平方米和非建筑面积平方米计算。11、“治理

25、费用”是指治理者因治理及保养美的海岸花园而引起的所有费用和开支。12、“海岸花园”是指美的海岸花园。总则为明确美的海岸花园业主、使用者、治理者及其有关各方在所有权、使用、维修及治理方面的权利和义务，保障海岸花园的正常使用和治理，保障各方的利益，本着权益、责任和公平合理的原则，特制定本公约。在土地批文、房产买卖合同及房产法例限制和保障下，美的海岸花园各业主完全享有本身所拥有部分的全部权益。但各业主不得擅自更改各单元的使用用途。美的海岸花园的所有业主、治理者及其他有关各方，以及他们的受让人或继承人均须遵守和履行本公约，并受其约束，同时享有本公约给予各项权利。合法使用人及租户须遵照广东省物业治理条例

26、第二章第十五条，遵守和履行本公约。进展商权利进展商保留及拥有海岸花园的“公共地点”的使用权，并有权改换或改变海岸花园外墙和公共地点的颜色，在上述任何部分安装、架设和拆除招牌、广告及其他物件。进展商及其承建商、代理人或其他经许可的人拥有检查、维修海岸花园任何一部分的权利，有权携带一切必要的设备机器及材料进入海岸花园的任何一部分。如有必要，可进入任何单元的内部，但要事先通知有关的业主或使用人（紧急情况除外）；进展商有权在本公约签订时存在的海岸花园建筑规划及蓝图进行修改，并就此事与政府磋商达成协议，而无须任何其他业主或拥有海岸花园权益的人同意或批准。但此权利的行驶不得阻碍其他业主使用其所属物业。进展

27、商可在业主委员会成立之前审核和批准海岸花园年度治理费预算。业主委员会成立之前，进展商有权聘任治理公司成为海岸花园的治理者。进展商有权在其认为合适的情况下，更改海岸花园的名称或其中部分名称和编号。在进行上述更改前，进展商须提早一个月在公告栏上通知各业主和使用人，但无须就此而引起的任何损失向各业主和使用人作出赔偿。进展商有权将海岸花园内尚未售出的任何建筑物或任何单位，指定或更改为公共场所或公用设施，使业主共同使用，而业主须分担其维修保养费用。进展商有权制订和修改会所的使用和治理条例，包括不限于费用、使用人士资格、开放时刻等因素。业主的权利和义务业主权利依法享有对自己所拥有物业收益和处分的权利。依法

28、享有合理使用房屋本体和住宅区公用设施、公共地点的权利，但不得阻碍其他业主对公用设施和公共地点的正常使用。有权按有关规定在同意范围内进行装修、维修和改造。有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其他设施进行合法的维修养护。有权参加业主大会，并对住宅区的各项治理决策拥有表决权。有权对住宅区的物业治理提出建议、意见或批判，可要求业主委员会对物业治理公司的违反本合约或有关规定的行为进行干预、处罚。业主义务如业主将其物业出售、转让、出租给他人，该业主在出售、转让、出租合同或协议书签字后15天内，须将物业使用变化情况以书面通知治理者，出售、转让、出租合同或协议中须要求购买人、受让人或承租人同意

29、本公约规定的业主义务，并按广东省物业治理条例及有关法规将本公约作为上述合同的附件，最终对承租人、购买人或受让人有约束力。如此等合同并未将本公约作为其附件，则前业主须接着履行本公约规定的业主业务。前业主如未付清其应付的治理费用及其他有关费用，将不得处分其所属物业。业主违约，治理者将保留其向前业主或新业主追索的权利。各业主在其单元进行任何装修工程前，必须到治理公司办理有关手续，领取装修许可证，并按规定交纳装修保证金（不生利息），保证金由装修工程队支付。如进行装修工程的装修工程队违反治理者订立的装修规定或因装修工程引起任何追索、损失或法律责任，治理者能够从该笔款项中扣除治理者认为合适的款项作为赔偿，

30、如有不足，有关业主须赔偿不足的金额，该保证金或其剩余款项将在装修工程完成后30天内发还给装修工程队。各业主及其承租人、代理人、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行美的海岸花园治理公约及其治理者按照治理需要而制定的其他规则。在未得治理者书面同意前，各业主不得增建、改变外墙、围墙、围栏、阳台、门窗等阻碍海岸花园外貌的设置，亦不得改变其颜色。在未得治理者书面同意前，各业主不得在海岸花园的外墙或其他公共地点安装任何遮蓬、花架、招牌、防盗网（防盗网只能在窗户内安装）及其他阻碍海岸花园外貌的任何伸出物和结构，亦不得堵塞任何门窗。私家花园内搭建，也必须通过治理者同意。海岸花园规划设计时，已为每一单元安排

31、好空调机安装点，在未得治理 者书面同意前，各业主不得在其他地点安装空调机。在未得治理者书面同意前，各业主不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、切割。各业主不得阻碍异产毗连房屋的正常维修（如上层楼漏水，给其他住户造成阻碍时，上层住户必须给予配合），否则，应承担给他人造成损害的责任。各业主不得利用花园、走廊、楼梯及其他公共地点晒晾衣物或放置其他物品。在未得治理者书面同意前，各业主不得变更或改动其单元的用途和结构，亦不得对公共地点或公共设施作出任何改动、损害。各业主需如期按治理者要求的付款方式，将其单元应缴的治理费及其他费用付给治理者；逾期者，治理者有权按每日加收欠交

32、款金额千分之三的滞纳金。各业主不得在其物业内外存放任何有公害、污染环境及易燃易爆的物品。各业主、承租人及其他使用人不得在海岸花园内饲养家禽、家畜；宠物的饲养须经治理公司批准，如受到其他业主合理的投诉和批判或治理者认为有损公众利益的，治理者有权禁止其饲养。各业主、承租人及其他使用人不得在公用供电线路、给水或供气管道私自接敷线、管；通过不正当手段使用水、电、气，将追究其法律责任。各业主、承租人及其他使用人不得践踏草地，损坏绿化及其附属设施。各业主不得涂污公共地点或公共服务设施，在未得治理者书面同意前，各业主不得张贴通告、广告或其他物件于海岸花园围墙内外、公共地点、公共服务设施及其他地点。进入海岸花

33、园的车辆必须按指定地点停放，在指定地点外停入任何车辆（包括摩托车、自行车等），治理者有权将车拖走，并要车主缴纳一定的费用。治理者的权利和责任在不抵触第一业主及其权利转让人的权利下，治理者有完全之授权做所有海岸花园有效治理和维护所必须做的情况，并为些负责，其中包括（但不限于）下列事项：治理维持海岸花园的公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环保、绿化、照明和其他关系海岸花园的全体情况。制定海岸花园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应负责和支付的治理费。在合理情况和不蓄意造成对业主滋扰的情况下，可进入海岸花园任何部分（包括业主物业）进行检查及维修，以确保海岸花园结构

34、、公共场所和公用设施的良好运作；但在紧急情况下可酌情另作处理。在不抵触本公约的规定下，采取其他措施使海岸花园得到妥善的治理和维修，以保持海岸花园及其每部分处于良好、清洁、安全的状态。更换维修公共地点中损坏的设备及破损的公用设施，保持所有公共服务设施及公共地点处于良好状态。保持海岸花园及其所有部分（业主所属单元除外）清洁、卫生、洁净，并将垃圾清理，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。防止所有公共地点堵塞，并在堵塞时及时清除。对海岸花园所有下水道、水管或其他管道进行定期维护、清理，使其保持畅通。清理任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，并向有关业主收取因清理而引起的费用。安排保养海岸花园内消防设施

35、并使之符合政府有关法律、法规要求。维护并改进所有公共服务设施及服务质量，使海岸花园各业主更有效地使用海岸花园。防止任何人未经治理者书面同意或违反本公约的规定，占用、变更、损害公共地点、公用设施。按本公约规定并收取所有海岸花园业主应付之款项，支付所有因海岸花园治理及维护而产生的应付款项。监督各业主遵守及履行本公约条款方法：治理者可将违约业主及使用人的姓名连同违约情节在海岸花园公告栏公布。书面通知违约业主纠正错误，并在通知后15天期满而该业主仍未纠正错误时，对违约业主之单元采取相应的行动。如属紧急情况，可不必书面通知。通过民事诉讼业主追索本公约规定业主须交付的任何款项及治理者认为合适的行为，诉讼所

36、发生的费用由治理账垫付，待诉讼结束后由败诉方承担。采取一切措施（包括提起诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约规定的行为。治理者有权制定、修改海岸花园治理公约及其他治理规则。以上规则修改后，将张贴于海岸花园的告示栏。治理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用人负责：除因治理者的蓄意违法行为，治理者无须向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人的不便和损失负责。因下列缘故造成服务中断，可免责任：因任何设施，装置必要之维修及保养；台风、水灾、地震或其他不可抗力损害和毁灭；无法幸免的燃料、材料、水、电或劳力短缺；治理者的紧急避险行为；治理者所无法操纵的其他一切缘故。治理费各业主需于每月的1日

37、5日前预先在治理者指定的银行存足应缴的款项。首期治理费从进展商发出的入伙通知书之日起两个月后开始收取。依照以获进展商或业主委员会批准之预算，治理者可从海岸花园治理账户中支付有关治理海岸花园的一切费用。上述所提及的支付费用包括（但不限于）：公用水电费；公共地点、公用设施的日常维修保养；环境卫生清洁、清洁工具材料费、垃圾清运费及灭四害费；保安治理、保安器材购置及保养费用；绿化保养；节日装饰；行政办公费用；购置及租赁所有必须的机械、器材及车辆等支出。治理者酬劳；治理人员、保安、清洁工、维修工、花匠、及其他职员服装、薪酬和福利；公共财产保险；税费；机电折旧费用；法律诉讼费用；其他应付的费用。业主大会及

38、业主委员会业主大会治理者在海岸花园交付使用且入住率达到50%以上时组织及召开海岸花园业主大会，选举产生业主委员会；业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次业主大会。下列规定适用于业主大会：经持有20%以上投票权的业主提议，能够临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后10日内应当召开临时业主大会。业主大会每次召开至少提早7日通知，列明开会时刻、地点及讨论事项。召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主或业主授权的代理人出席，业主大会的决定要有过半数以上投票权的业主同意才能通过；如投票时投票数相同，则大会主席可投决定性的一票；表决可采取书面投票或其他形式进行，决定通过后应予以

39、公布。大会投票实行住宅房屋一户一票制，建筑面积100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面积为一票，建筑面积100平方米以下的非住宅房屋，以其产权证为一票。业主可亲自或派代表投票，托付代表的文件须于开会前二日交予业主委员会（第一次业主大会交治理者）。业主大会的召开，每年不应少于一次，第一次业主大会，可由治理公司召开。业主委员会业主委员会委员应由业主担任，业主委员会委员应许多于5人，业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在业主委员会内选举产生。业主委员会有权聘任治理者及监督治理者履行本公约和托付合同规定的职责。业主委员会有如下职责：召集和主持业主大会，报告治理工作的进展。修订业主公约，提交

40、业主大会通过。监督业主公约的实施。听取业主及使用人的意见，监督治理公司的表现。安排公开招标，选用合适的维护承判商。业主委员会的组织及其权力可依据政府有关之法规。本公约签字后生效。叁方各执壹份以便于遵守。进展商：顺德市美的房产公司 业主签章：代表签章： 地址：电话： 电话：年 月 日 年 月 日治理者：美的物业治理公司代表签章：电话：年 月 日美的海岸花园二次营销美的海岸花园的品牌战略美的海岸花园秉承美的集团声誉卓著的品牌形象，致力于房地产业也要卓有建树。本着“务实、科学、勤奋、效率”的开发原则进行房地产项目的品牌战略的实施。美的品牌的丰富和延伸“美的”作为家电行业的巨子，其商标也被确认中国驰名

41、商标，其品牌价值高达30多亿，有着声誉卓著的品牌形象。美的海岸花园作为美的集团所开发的高尚住宅社区，由于一开始就在较高的平台上进行科学规范的操作，加之全程营销的合理导入，使得项目第一期商品住宅8万平方米，一面世就在一个月内售罄，这就使得美的品牌在房地产业得到恰到好处的丰富和延伸。美的海岸花园品牌维护美的海岸花园首期商品住宅，着重在三方面做出努力：通过整合营销策略不断地提高自身的核心竞争实力；设计出一整套企业形象识不系统，通过媒体进行形式多样的深度宣传；狠抓物业治理综合质量那个品牌维护的关键所在，在规划设计、开发建设、物业治理等各个时期都将消费者的需求放在首位，时时处处为消费者着想，努力营造出一

42、个优美、舒适、安全、方便的居住环境。美的海岸花园可持续进展时期开发之间的关系美的海岸花园将整个项目45万平方米的面积分作为三个时期开发。 第一期：开发项目中部三、五、六三区即云海苑、天海苑不墅区、海星居洋房区以及会所及部分公建配套设施。 第二期：开发地块西部的七、八、九区10万余平方米商品房，十二区宿舍楼（含菜市场），华师大附小美的小学区、河堤公园也同时开发。第三期：为项目尾声工程，开发临广珠路的一、二、四区（若二期销售顺利而且集团公司主营业务状态好，工程应尽可能加快，将后两期融为一体运作。）之因此分为战略三时期，是基于开发时期的关系考虑。首期开发近8万平方米的规模，足能够产生项目品牌的阻碍力

43、，提高整体的知名度。从市场的同意情况来讲，8万平方米的建筑面积，能够直接面对目标客户群对项目的购买要求，能从整体上试探市场对项目的反应，为后续开发提供来自市场的反馈信息，从而使第二期的开发更贴近市场。从时刻上更是紧紧相扣，层层递进，既体现工程的连续性又能充分利用好资源。另外，规模开发灵活高效的营销战略的实施，是缩短项目开发周期、降低成本的关键。二、三期的开发巧妙互动与合理衔接将是项目成功运作的关键。项目及公司的可持续进展战略项目的开发时期上看，首期开发是后续开发的基础，开发一区，成熟一片，首期销售促进第二期的开发。美的海岸花园在规划设计体现了可持续进展的设计思想：建立了半地下停车场车位，按30

44、年不落后的要求来设计；在住宅智能化上，充分考虑到功能预设的超前设计。美的海岸花园是美的房产公司成功地开发了十几万平方米的美的新村后的又一开发力作，公司秉承不断开发、求实经营的思想进行专业的运作，还在广州、深圳经营商业物业，公司在可持续进展的道路上已迈出坚实的步伐。美的海岸花园的成功开发，对美的集团公司来讲盘活了一笔存量资产，培育了一个新的产业，更造就了一批明白得理会经营的房地产的专业人士。第三部分 软性新闻引论软性新闻的价值曾一度被人们所忽略，但随着中国经济的进展，市场化进程的加快，媒介宣传在经济进展中的地位和作用日益突出，宣传手法也呈现多元化进展趋势，软性新闻的价值愈来愈被人们所发觉和重视，

45、在商业宣传活动中，相比单纯的平面许，软性新闻能够讲是“物美价廉”，它既具有新闻的及时性、准确性、可靠性，又具有经济、有用、巧妙、见效快等特点，往往能在特定的时期、特定的地点，对特定的项目，起到特定的效果和作用，在许多商业性宣传活动中被越来越多的商家所采纳，屡见奇效。瑞尔特人在项目营销实战的过程中，充分意识到软性新闻所蕴涵的巨大价值，在软性新闻的应用方面作了有益的尝试和探究，从主题的选材、构思到文稿的撰写、公布，都做到了精心组织、认真实施。这些软性新闻稿的公布，对扩大项目知名度与美誉度，促进项目销售发挥了重要作用，取得了较佳的宣传效果。以下是瑞尔特人在美的海岸花园营销实施过程中组织的软性新闻文章

46、，现部分刊录出来，以供业内借鉴。软性新闻集锦美的海岸花园填沙工程已启动位于美的工业城和顺德水道间的美的海岸花园房地产项目通过美的房地产公司历时半年多的市场调查和充分预备，3月份已由市政府通过立项审批，并报市规划国土局和水电局审批总体规划设计方案。目前工地清场工作和填沙工程施工正在紧张有序地进行。录自美的报1998年4月25日第一版美的万科房地产合作签约7月4日，美的集团房地产公司与深圳万科集团就“美的海岸花园”房地产项目的全程策划使用进行了盛大的签字仪式。依照协议，将由万科对“美的海岸花园”进行全程策划，系统地全面规划推广美的海岸花园。美的海岸花园位于顺德市北滘南部，广珠路三洪奇大桥的西侧，占

47、地面积670亩，打算建设高雅的多层住宅和不墅。万科集团在房地产项目策划投资分析、建筑规划设计、营销推广、平面设计等方面有丰富的经验，在国内同行业中享有较高的声誉。美的此次与万科的合作，将借助万科十多年积存的房地产经验，生产出优质、精巧的名牌房地产产品，努力把房地产业培育成为美的新的经济增长点。录自美的报1998年7月5日第一版宏观向好 商机无限当前房地产业市场分析与展望房地产是国民经济的重要基础产业，将成为我国新的经济增长点，同时能够带动许多相关产业的蓬勃进展。然而由于种种缘故，我国房地产业虽起步时刻不长，却已波折起浮数次，今后市场走势如何一直是经济界人士、企业投资治理者与消费者十分关怀的问题

48、。现对房地产市场作一下研究分析，以把握其差不多特征和总体趋势，并为开发商进言对策。一、房地产市场现状与市场潜在需求（一）目前居民对住宅潜在需求巨大我国1997年人均居住面积为8.7米，与发达国家相比还有专门大差距；全国约有400万户居民的面积低于5平方米的标准线。这些都讲明房地产市场存在巨大的潜在需求。与此同时，居民储蓄存款已达4.6万亿元左右，加上居民手中的现金和债券、股票，我国国民个人金融资产约有6万亿元，约占1997年国内生产总值的82%，居民手中的现金和资本之多，与商品房大量积压形成强烈反差。（二）目前房地产市场的现状1998年全国房地产业景气指数水平接着上扬，升势强劲。上半年“国房景

49、气指数”值达102.94点，比去年同期增加4.77点。但商品房产品结构不合理，价格上涨速度过快，房地产交易市场秩序较为混乱等现状仍然较为突出。市场总体表现仍是供大于求，同时地区优劣差距悬殊。二、房地产业进展有强大的政策利好支持（一）是国民经济新的增长点之一房地产业是作为经营主体的房地产开发商对作为经营客体的房屋和土地进行综合开发和治理的第三产业，是宏观经济进展的支柱性、先导性和基础性产业。据国家有权威部门计算，我国住宅建设的诱发系数为1.93，即住宅建设每投入1万元，相关部门产出1.93万元。这是从刺激投资需求的角度来分析这一行业的作用。而从消费需求看，政府强调必须把住宅建设成为国民经济新的增

50、长点，不仅会刺激对房子的消费而且会带动对配套消费品的购买。当这种消费普及到10%时，就会形成一种大众效应，购房消费热的形成又会带动起整个经济的启动。（二）受益于住房制度改革据有关部门统计，住房制度的改革将使我国每年新增住房的需求量保持在680万850万平方米之间。住房制度改革至少能够使我国商品房销售面积以每年8%的比例增长。（三）银行资金和按揭制度的支持最近，央行颁布一系列支持住房改革和促进商品房销售的金融配套措施，要紧有：1998年房地产开发建设投资规模加大，将达3550亿元；1998年全国住房贷款规模将达1000亿元；同意所有商业银行所在都市对所有一般商品房开办个人住房抵押担保贷款，同时延

51、长贷款年限。还有，五次幅度不是专门大的降息已足以提醒善于把存款作为第一理财手段的中国城乡居民考虑，把钞票存在银行是否最合适？三、商品房市场进展趋势分析（一）市场容量接着迅速扩大1995年，我国都市化水平为29%，扫都市化一般规律，都市化水平小于30%时，都市化速度缓慢。30%70%之间是加速进展时期，70%以上速度又趋缓慢。目前，我国正处在都市化加速时期，大量的农村人口潮水般涌向城镇，构成了城镇商品房潜在的需求大军。另外，4000余万房危房的主人在以后一段时刻内也面临着购买新房的问题。由此可见，商品房的需求正在逐步扩大。（二）开发商投资行为渐趋理性通过近几年房地产血与火的洗礼，开发商已变得更加

52、成熟和理性。开发商十分注重投资开发与销售的有效衔接，改过去“供给制造需求”的观念为“消费者为中心”的经营理念。（三）市场不断集中，规模效益日显国家产业政策明确指出，在国民经济五大支柱产业中，住宅建设业将获得优先进展的机会。国家将大扶持房地产开发企业集团，增强大型房地产企业在住宅建设中的主力军作用，并促使这些企业转变经营开发思路，从粗放经营、分散生产的建设方式向统一规划、合理布局、配套建设的集约型、规模经济的建设方式转变。另外，市场竞争也促使市场份额不断向优势企业集中，向名牌企业集中。竞争迫使房地产企业增强自身的规模和实力，运用资本经营手段，壮大自己，扩大市场竞争能力。在这一过程中，一些实力小、

53、经营差的企业将破产倒闭或被迫退出房地产开发领域。（四）居民支付能力大大提高一方面，随着经济的进展，我国居民的可支配收入将稳步提高，有力推动着商品房朝产业化方进展。另一方面，我国“分房货币化”的改革势不可挡，单位用公款购房分配给职工的做法逐步被取消，同时，一般工薪阶层的货币收入大幅度提高。这既能够激发购买商品房的积极性，又能够消除公款购房对房价上涨的推动力。四、房地产企业的对策（一）要丢掉一切幻想，走向市场，不断增强对市场的适应能力。（二）要认真进行市场调查和可行性研究，选择好投资项目。（三）要针对不同需求对象，开发出适销对路的房地产产品。要针对自己的目标客户群，下功夫规划好项目，适度完善配套。

54、（四）注意商品房营销。（五）采纳新材料、新产品、新技术，推进住宅产业的现代化，为社会提供价格合理、功能齐全、质量上乘的商品住宅。（六）注重园林环艺，塑造社区生活文化。（七）注重物业治理，通过扎扎实实的治理措施和服务内容，确保业主物业保值、升值、确保业主生活方便、舒适。（八）全面提高企业开发经营水平，促进开发效益的提高。综上所述，能够讲中国房地产业正处于一个转型调整期。从进展来看，房地产市场宏观向好，潜力巨大，充满商机。录自美的报1998年9月26日第四版顺德报1999年1月30日第二版房地产投资决窍房地产的预售价格评估，是房地产投资决策的关键。而预售价的评估，关键又在于对房产所在地区开发潜力的

55、评价。一、该地区经济进展速度如何经济进展速度快，对物业的需求量大；反之就小。这是房地产投资决策最重要的参考数。二、该地区经济结构的演变态势如何在第三产业进展速度快的地区，对商贸金融用房的需求量大，而第一、第二产业进展快的地区，以工业用房需求量大，同时对住宅房需求量也大。人口流量如何这是测量房地产市场需求的决定性因素。四、该地区环境如何环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境爱护等。环境好讲明开发潜力大，反之则小。五、产品品质优劣如何房地产产品的优劣阻碍增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品设计与消费适应、产品价格与消费购买力之间的协调关系。六、法规变化如何当地政

56、府有关建设法规的变化直接阻碍房地产的开发潜力，当地都市规划也直接阻碍该地区房地产的开发潜力。录自美的报1998年9月26日第四版项目策划房地产成功的关键房地产开发项目策划是龙头，应幸免在不适当的时机，不适当的地点，建不适当的物业。没有好的项目策划，开发愈多，物业空置积压愈多，开发商包袱愈重。反之，房地产项目策划得好，即使碰上经济不景气，仍能取得良好的销售业绩，如碧桂园、东城花园等项目策划就比较成功。项目策划首先要明确好的开发项目，不同的项目有不同的回报率，风险越大，回报率越高，必须综合考虑经济、社会经营状况专长和经济实力，来确定开发项目。一、确定具体位置不同项目对地理位置的要求不尽相同，住宅要

57、求环境优美，社区配套齐全，写字楼要求在闹市区，商场要选择交通便利、客流量大的地点。必须了解项目用地与当地政府的都市规划是否相符，以及附近类似的项目的数量和经营状况等，作为选择的参考。二、选择好投资时机房地产业随经济进展呈现周期性波动，有高潮也有低谷。在房地产低潮时进入，成本最低，竞争对手少，可供选择的项目多，风险较小，能猎取较高的回报率。三、准确市场定位在调查了解市场需求现状，消费者需求偏好的基础上，细分市场作为企业开发目标，发掘出某方面优于其他人的项目，以适应市场不同需求。如深圳地王商业大厦作为当时全国最高建筑和深圳的标志，虽价格昂贵，但由于外观宏伟、装修豪华，成为实力和身份的象征，因而吸引

58、了国内外众多一流企业，在当时房地产低迷的情况下，仍取得了不俗的业绩。四、确定营销原则营销工作是一项十分专业的工作，需要营销机构与营销人员对物业市场和购买者的心理和需求、不同的营销方式和手段有相当的认识，是房地产项目运作的关键环节。营销队伍应在自身为主，中介为辅，确定好营销的目标客户，确立物业的市场定位、设计与包装，确定物业的价格定位和配套的付款方式，选择好广告媒体和方式。面对变幻莫测的房地产市场，只要房地产企业能审时度势，抓住时机，搞好项目策划，选定与本企业最相适应、销售潜力最大、获得最丰的那部分市场作为竞争目标，并采取相应的营销策略和灵活的经营方式，就能在竞争中取胜，制造出良好的社会和经济效

59、益。录自美的报1998年9月26日第四版永久的五月花美的海岸花园项目标志确立早在今年春天，伴随着美的海岸花园立项开发进度的加快，美的房地产公司经营策划部会同美的工业设计中心平面设计组、万科国企公司设计部就已开始着手有关项目标志的设计工作。美的海岸花园，英文意译为May Flower Garden（五月花花园）。五月花号，是成功登陆美洲的第一艘船。五月花花园，象征着成功者之家园。美的海岸花园的英文名是美的房地产公司朱曙东副总经理意译，征求了中山大学几位教授、外籍教师和集团内部有关人士的意见而最后确定的。英文名寓意深刻，蕴含并提升了花园项目的文化品位。通过一段时期的酝酿设计，三方共设计出三十多个方

60、案。来自上海的史亦群小姐的设计方案脱颖而出。工业设计中心完成了美的海岸花园项目标志的整套VI设计。标志以“May Flower Garden”起头的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起头字母“M”（共五个）组成五月花形，花瓣围出一个海星图案。采纳明媚的色彩过渡组合成花瓣，升展于云丛之上，独创了美的海岸花园项目在房地产界开发项目中的新颖视觉形象；表现了美的海岸花园大型住宅小区的品质；体现了现代成功人士追求高尚，享受绿色自然的生活倾向。标志也深刻反映出美的海岸花园对生活住宅概念的高视点及不同凡响。标志构成较专门，如同一幅浓缩的风景画。色彩明朗，适合海岸花园住宅特点，紧扣May Flower